Особенности коммунальных платежей в апартаментах

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

 Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

 Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

 Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

 Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

 269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.

 До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

 Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.

 2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2020 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Минимальная цена апартаментов, млн руб.

Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2020 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты — 7,8 миллиона рублей.

Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.

Расходы

Квартира, млн руб.

Апартаменты, млн руб.

Общие выплаты за весь срок кредита

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.

Расходы

Квартира, рубли

Апартаменты, рубли

Сэкономленные деньги можно либо направить на досрочное погашение кредита — так вы погасите его за 10 с половиной лет и сэкономите около 2 миллионов рублей, — либо каждый месяц класть эту сумму в банк под проценты. Через 15 лет при ежемесячно пополняемом депозите в 11,8 тысячи рублей и ставке 7 % вы накопите порядка 3,7 миллиона рублей.

При этом на 9,1 миллиона рублей, которые в нашем случае стоила квартира, можно купить апартаменты, уже сданные в эксплуатацию, большей площади или расположенные ближе к центру.

В итоге апартаменты оказываются более выгодными, чем квартира. При этом главным их минусом остается отсутствие постоянной регистрации и вероятность нежелательного соседства, поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.

Обложка: Sea Wave – Adobe.Stock.Com

Апартаменты дешевле квартир в среднем на 20-30% – заманчивое предложение для покупки. Но это «нежилое» жилье, со всеми особенностями коммерческой недвижимости, например, более высокие налоги и счета за коммунальные услуги, отсутствие регистрации и пр. Как живется тем, кто выбрал апартаменты?

«Главный подводный камень – это налоги»

Елена, ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124» (район Ярославский)

– Я купила апартаменты в 2008 году, тогда о них ещё ничего не было известно. Застройщик предупредил, что регистрации не будет. Но мне она и не нужна была: я москвичка, дочка ходит в частную школу, медобслуживание мне обеспечивает работодатель. А цена была сильно ниже, чем на квартиры – примерно на 2,5 млн рублей. И мы получали просторные апартаменты 81 кв. м в хорошем районе.

У нас стандартный типовой проект жилого здания, и все нормы соблюдены, никаких проблем в плане условий для жизни за эти годы не было. Подача воды, электроэнергии, отопление, звукоизоляция, – все как в обычных квартирах.

Многие проблемы у нас решились в первые годы благодаря активности жителей. Знаю, что инициативная группа от дома договорилась с муниципалитетом, и всех детей спокойно взяли в садики и школы без регистрации. Поначалу счета за коммуналку были завышенными, и мы долго вели переговоры с управляющей компанией. Сейчас всё в порядке. За апартамент 81 кв. м я плачу около 9500 рублей, включая коммунальные расходы, электричество и воду.

Самая главная проблема – это налоги, которые рассчитываются как для коммерческого помещения. В прошлом году я заплатила около 70 тыс. рублей (ставка 1,2% от кадастровой стоимости), в этом году 80 тыс. рублей (1,3%), а в следующем году будет уже 150 тыс. рублей (1,4%). У нас выросла кадастровая стоимость, а льготной ставки 0,5% мы никак не можем добиться. Для её получения наш дом должны внести в реестр апартаментов Москвы, но Департамент экономического развития нам отказал. Этот процесс чётко не прописан и не отработан, поэтому поводов для отказов масса.

В следующем году налог на имущество будет уже 150 тыс. рублей. Мы никак не предвидели такого подвоха

Еленажительница ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124»

Мы будем подавать в суд, потому что это очень важный вопрос для большинства жителей. У нас есть пенсионеры, инвалиды, молодые пары, для которых это существенные суммы. Мы никак не предвидели такого подвоха, кто же знал в 2008 году, что у нас изменится налоговое законодательство.

Что посоветую: обязательно читайте все документы и погружайтесь во все юридические тонкости. Смотрите на разрешённый вид использования земли, разрешение на ввод в эксплуатацию. В общем перед покупкой проделайте очень кропотливую работу, которая поможет вам не попасться на рекламу застройщика.

«Идеально для молодых, для мам – не посоветую» 
Дарья, ЖК Tribeca apartments (Басманный район)

– Изначально, когда решили покупать недвижимость, об апартаментах особо не думали. Нужна была небольшая квартира для сына. И главное – это должно было быть уже сданное жильё, недалеко от метро и по адекватной цене. Риелтор нам предложила комплекс Tribeca. Хотя Бауманскую мы не рассматривали, поехали смотреть… и влюбились. 

Современный красивый дом с панорамными окнами, исторический район, рядом стоит храм. Больше не думали ни секунды, купили апартаменты 53 кв. м за 14,7 млн рублей. Сравнить по стоимости с аналогичными квартирами в этом районе мне сложно, поскольку больше и не искали, но вот по серой ветке метро все предложения были дороже.

Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда он явно для молодёжи

ДарьяЖК Tribeca apartments 

Молодому человеку отлично подходят апартаменты. Сыну очень нравится комплекс, особенно местоположение – рядом с центром, от метро 5 минут пешком, в итоге до любой точки Москвы можно добраться за 30 минут. Знаю, что есть те, кто недоволен. Например, мамы с детьми постоянно жалуются на музыку, даже в разрешённое время. Слышимость, к сожалению, прекрасная. Хотя мы сразу сделали звукоизоляцию, но им доносится через вентиляцию, по крайней мере по их уверению. Сын выучил часы, когда можно шуметь по законодательству, а когда нельзя. Хотя вообще-то они живут в нежилых помещениях, на которые эти нормы не распространяются. Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда по целевой аудитории он явно для молодёжи.

Из замеченных минусов: подача электроэнергии и воды. Как мы поняли, мощность меньше, чем в квартирах. Если включено много техники, то люстра начинает мерцать. И напор воды не такой сильный, как мы привыкли.

Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов. Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить. На самом деле выходит не так много. За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв. м в центре города обходится в 8000 рублей ежемесячно. Мы считаем, это нормальная цена. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв. м в Новопеределкино наша родственница платит 7500 рублей, живёт там тоже одна.

Что посоветую: знать, что вы покупаете, и понимать, какие у вас цели. Если нужна регистрация и инфраструктура, не посоветую. Не нужна – смотрите на объект. Нравится и есть ощущение, что в нем хочется жить – берите. Это ж не крепостное право, всегда можно продать и купить другое жильё.

«При нынешних ценах я бы выбрала квартиру, а не апартаменты»

Ольга, ЖК Loft Garden (район Сокольники)

– Мне нужно было жильё в центре города, чтобы не ездить далеко и не стоять в вечных пробках, это был главный критерий. По цене были приемлемы только апартаменты. Я выбирала между ЖК «Парк Мира» на проспекте Мира и ЖК Loft Garden на 2-й Рыбинской рядом с «Сокольниками». Стоимость и там, и там была 12 млн рублей за 55-57 кв.м (на момент лета 2014 года). Но первый объект мне не понравился, качество строительства плохое, и материал – монолит. А Loft Garden – это переделка здания 1950-х годов постройки, где раньше располагалось конструкторское бюро им. М. Миля. Соответственно, это кирпич, большие окна, свой двор с каштанами.

Для меня это квартира. Я не сижу каждый день и не думаю о том, что живу в апартаментах, поскольку не чувствую никакой разницы. Например, слышимость в пределах нормы (у нас кирпичные стены), с парковкой проблем нет, у нас у дома охраняемый паркинг. Регистрация мне не нужна была изначально. Коммунальные расходы такие же, как в квартире.

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика.

ОльгаЖК Loft Garden 

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика (RED Development). Нет горячей воды и постоянного отопления, нет освещения во дворе и прочее. Для решения всех этих проблем своими силами собираем деньги, для жильцов это большие дополнительные затраты. Но тут дело не в том, что у нас апартаменты. Такая ситуация могла сложиться и с квартирами.

Что посоветую: каждому нужно своё. Мне кажется, что сейчас стоимость на квартиры снизилась, поэтому при нынешних ценах я бы выбрала жилое помещение, а не апартаменты.

Одной из ключевых особенностей апартаментов является то, что они существенно дешевле по сравнению со стандартным жильем, но при этом по закону не включены в категорию жилой недвижимости.

В связи с этим нюансом само проживание на территории такого помещения несколько дороже по сравнению со стандартными квартирами, так как в данном случае граждане должны оплачивать коммунальные услуги по несколько более высоким

тарифам

.

По этой причине многим будет полезно узнать о том, как рассчитывается стоимость коммунальных платежей в апартаментах и какие особенности проживания в таких помещениях предусмотрены действующим законодательством.

Что стоит знать в первую очередь

В преимущественном большинстве случаев стоимость апартаментов приблизительно на 20% дешевле по сравнению с квартирами, но в России такие помещения отличаются определенной спецификой и целым рядом особенностей, которые нужно принимать во внимание каждому потенциальному покупателю.

На сегодняшний день на территории России апартаменты в принципе нельзя назвать полноценным синонимом квартиры, так как в соответствии с действующим законодательством они не могут считаться жилым помещением, и в процессе проведения строительных или проектировочных работ к ним не могут применяться достаточно жесткие санитарные или какие-либо другие нормы. При этом на практике они оборудуются именно для проживания, и на сегодняшний день пользуются достаточно широким распространением.

Первое жилье такого типа начало появляться приблизительно в начале 2000-х годов, и произошло это на территории делового центра «Москва-Сити». Наступление финансового кризиса стало только дополнительным стимулом для распространения такой недвижимости, так как собственники коммерческих помещений постоянно несли огромные убытки, в связи с чем начали распродавать свое имущество в виде апартаментов. В конечном итоге на сегодняшний день такой формат уже занял более 30% рынка столичных новостроек.

Ключевым преимуществом таких помещений является их низкая цена, но при этом многие не учитывают тот факт, что в связи с их «нежилым» статусом такие помещения отличаются достаточно большим количеством особенностей, с которыми лучше всего разобраться еще до проведения сделки купли-продажи.

Доступные варианты в Москве

В соответствии с проведенными исследованиями стоимость эксплуатации ожидаемо лучше в элитном сегменте, где приблизительная ставка составляет 177 рублей за каждый квадратный метр в месяце. В бизнес-классе данный показатель составляет около 72 рублей, в то время как помещения категории «комфорт» обходятся своим собственникам по 70 рублей за каждый метр.

Стоимость услуг управляющих компаний, обслуживающих комплексы апартаментов на территории Москвы, является примерно следующей:

Наименование Категория Стоимость услуг управляющих компаний (в рублях)
Маршал Бизнес-класс 50
Petrovsky Apart House Бизнес-класс 53
Водный Комфортабельные 55
Фили Град Комфортабельные 55
Парк мира Бизнес-класс 67
Флотилия Бизнес-класс 70
Loft Post Бизнес-класс 71
Loft Garden Бизнес-класс 71
The Loft Бизнес-класс 71
Tivoli Бизнес-класс 93
Manhattan House Бизнес-класс 100
Резиденция Знаменка Элитные 120
Сады Пекина Элитные 120
У Патриарших Элитные 150
ОКО Элитные 220
Федерация Элитные 318

Во сколько обойдутся коммунальные платежи в апартаментах

Не стоит забывать о том, что стоимость обслуживания апартаментов несколько выше по сравнению с тем, какую сумму приходится оплачивать владельцам простых квартир, в связи с чем проживание на территории апартаментов и становится более дорогостоящим.

Таким образом, сумма налогов будет выглядеть примерно следующим образом:

Количество комнат Минимальная площадь здания (в квадратных метрах) Стоимость налогов, которые нужно платить за квартиру (в рублях) Стоимость налогов, которые нужно платить за апартаменты (в рублях)
1-комн. 6 316 200 4 471 200 7 213 19 191
2-комн. 8 989 650 6 490 000 11 026 27 137
3-комн. 11 110 110 9 820 580 14 043 46 454

Главные плюсы и минусы

Ключевым и наиболее значимым преимуществом апартаментов является то, что их стоимость на порядок меньше по сравнению с квартирами, но при этом условия в них в преимущественном большинстве случаев аналогичные. В то же время владельцам такой недвижимости приходится учитывать достаточно большое количество минусов, которыми характеризуется такая недвижимость.

Также плюсом можно назвать то, что законодательно в апартаментах не запрещается проводить перепланировку, и главное только то, что в результате проведенных работ не должна страдать общая конструкция всего здания.

В первую очередь, стоит отметить тот факт, что коммунальные услуги оплачиваются в соответствии с так называемая коммерческой ставкой, так как в соответствии с действующим законодательством апартаменты относятся к категории нежилой недвижимости. Таким образом, апартаменты с точки зрения закона представляют собой своеобразный офис, переоборудованный под гостиницу.

Именно по этой причине никто не обращает внимание на то, что на территории апартаментов люди проживают круглогодично, и относят такие помещения к категории нежилых, в связи с чем требуют с собственников оплаты по полноценной коммерческой ставке, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на коммунальные услуги примерно на 20% выше по сравнению с квартирами.

Также не стоит забывать о том, что, так как апартаменты не могут представлять собой полноценное жилое помещение, государственные служащие не имеют права регистрировать на их территории граждан на постоянной основе. Конечно, можно всегда оформить временную регистрацию, но такая возможность предусматривается только в том случае, если еще до проведения строительных работ застройщик указал, что указанная недвижимость представляет собой гостиницу или специализированный апарт-отель.

Отдельного внимания заслуживает то, что, если апартаменты возведены не в пределах города, то в таком случае собственники жилых помещений на территории таких комплексов в конечном итоге могут столкнуться с необходимостью выделения дополнительных затрат на подключение коммуникаций.

Нередко встречаются такие ситуации, когда строительные организации стараются всячески сэкономить и приобретают землю под проведение строительных работ на территории тех районов, в которые просто не были проведены различные инженерные сети. Таким образом, там может быть достаточно красивая природа, но при этом владельцам придется доплачивать за самостоятельное проведение всех необходимых коммуникаций.

Также не стоит забывать об инфраструктуре, так как на сегодняшний день власти не придают должного значения тому, что рядом с комплексами апартаментов нужно строить всевозможные детские сады, школы или же какие-либо социальные учреждения.

Помимо этого, действующее законодательство никоим образом не обязывает компании, которые строят комплексы апартаментов, за собственные деньги обустраивать указанный микрорайон какой-либо социальной инфраструктурой.

При оплате коммунальных услуг нужно помнить о том, что владельцам апартаментов действующее законодательство не предоставляет возможности воспользоваться какими-либо

субсидиями

или льготами.

Таким образом, ветеранам войны, многодетным семьям, инвалидам или другим гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством имеют право претендовать на получение льгот, в конечном итоге должны будут оплачивать коммунальные услуги по полноценной ставке, а учитывая то, что представители власти обещают повышать налоговую ставку на нежилую недвижимость, для определенных категорий собственников проживание на территории апартаментов может стать слишком дорогостоящим.

В Жилищном кодексе говорится о том, что многоквартирный дом представляет собой общую собственность всех жильцов, в связи с чем владельцы квартиры могут полностью самостоятельно подобрать для себя управляющую компанию, но апартаменты в этих нормах не упомянуты.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить постоянную или временную регистрацию в апартаментах? Оформление постоянной регистрации действующим законодательством не предусматривается, в то время как временная оформляется без каких-либо проблем.
Можно ли проводить перепланировку? Да, можно менять перепланировку на свое усмотрение, если эта операция не будет вредить общей конструкции здания.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов? Так как апартаменты относятся к нежилой недвижимости, получение налогового вычета не предусмотрено при их приобретении.

Пени за просрочку коммунальных платежей

могут быть списаны, если подать соответствующее заявление. Но обязательно должна быть веская причина образования долга.

Как оплатить коммуналку онлайн — читайте здесь.

Смотрите в публикации образец отмены судебного приказа по коммунальным платежам.

— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше или такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче или проживании собственника?

2mmedia/Fotolia

Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: