Особенности регистрации в ипотечной квартире

Граждане, проживающие на территории РФ, обязаны выполнять требования закона в отношении регистрации по месту проживания. Жилое помещение может принадлежать гражданину на правах собственности или быть чужим (частным, государственным), в любом случае у него есть только 2 варианта прописки – это временная или постоянная.

Жилье, которое приобретается в кредит, становится собственностью заемщика после оформления правоустанавливающих документов. В то же время оно является залоговым по данному ипотечному договору, обременение будет снято с момента, как заемщик рассчитается с банком полностью. Правомерным для граждан является вопрос, можно ли сделать прописку в ипотечной квартире или

доме

.

Кредитные учреждения часто пользуются тем, что данный вопрос не до конца доработан законодателем. Ипотека считается долгосрочным жилищным займом, нередко для семьи это единственное решение, чтобы приобрести недвижимость.

По условиям ипотечного кредитования срок договора может составлять 5−10 и больше лет, поэтому не только проживание в данном помещении, но и прописка является вполне естественной процедурой.

Гражданину также требуется выполнить положения регистрационного учета, прописаться самому и поставить на учет членов своей семьи. Это даст возможность беспрепятственно получать различную государственную и медицинскую помощь, пользоваться социальными благами, устраиваться на работу, поступать детям в общеобразовательные учреждения.

Банки нередко ограничивают заемщиков в решении данного вопроса, хотя согласно гражданскому законодательству в 2020 году, как и прежде, залогодатель может распоряжаться предметом залога без ограничений, когда ему потребуется реализовать право прописки. Во избежание конфликтной ситуации между финансовым учреждением и залогодателем последнему рекомендуется изучить требования в отношении ипотечной недвижимости прежде, чем брать кредит.

После оформления договора залога может оказаться, что зарегистрироваться банк позволит только после специального уведомления о прописывающихся лицах, а возможно, даст отказ. Если же обязательства по ипотеке будут нарушены, банк может затребовать снятия с учета прописанных граждан, в том числе и детей.

При пренебрежении со стороны заемщика требованиями банка, последний может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в конечном итоге стороны придут к судебному разбирательству. Банк даже может потребовать досрочного возврата долга в полном объеме.

На федеральном уровне регистрация в ипотечной квартире является исполнением требований законодателя, но с другой стороны условия конкретного кредитора могут идти вразрез с нормативными актами. У заемщика есть возможность проанализировать условия договора до заключения сделки и при необходимости выбрать другое кредитное учреждение либо отстаивать свою правоту в суде. Последнее мероприятие является довольно хлопотным делом.

Бланк адресного листка убытия (форма 7)

Главные требования

Теоретически в ипотечное жильё может прописаться без проблем любой гражданин, но на практике чаще всего дело обстоит иначе. Банк заранее предполагает, что в случае невозврата долга или наступления просрочки, когда потребуется выставлять жилое помещение на продажу, прописанные лица должны выбыть добровольно.

В случае принудительной выписки через суд снять их с учета иногда невозможно. Это может привести к проблемам с реализацией предмета залога.

Правовые детали

Положение о регистрационном учете, правах и обязанностях граждан, отображено в нормативных актах РФ:

Жилищный кодекс Указано, кто и как может становиться на учет, и в каких помещениях.
Закон № 5242-1 Говорится, что граждане России и иностранцы имеют право выбирать на ее территории место, где проживать или временно находиться столько, сколько будет нужно.
Постановление Правительства № 713 Сказано, как проходит прописка, каких правил необходимо придерживаться регистрирующемуся лицу.
КоАП Законодатель предупреждает, что нарушающих регистрационный режим ожидают штрафные санкции.
Уголовный кодекс Отображено наказание для собственников помещений вплоть до уголовного за фиктивную прописку граждан в жилых помещениях.

Например, в ГК, в ст. 346, ч. 1 и ФЗ об ипотечном кредитовании (№ 102, ст. 29) в отношении залогового имущества утверждается, что залогодатель имеет право использовать его на свое усмотрение, если это не противоречит нормам законодательства и назначению имущества. Прямые запреты на прописку в ипотечном жилье в нормативных актах отсутствуют, что позволяет кредитным учреждениям нередко трактовать закон «по-своему».

К примеру, Постановление Правительства № 859-ПП для Москвы утверждает, что прописаться и вселиться в помещение, находящееся в залоге можно, но залогодержатель (банк) должен дать свое согласие. Данное положение полностью противоречит Административному регламенту, опубликованному ФМС.

Среди документов, которые нужны для прописки, подобный документ не значится, поэтому заявитель имеет право обжаловать требования сотрудника госоргана, занимающегося пропиской и выпиской граждан, в судебном порядке.

В то же время, если кредитор внесет данное положение в ипотечный договор, оно будет иметь силу для заемщика в конкретном случае. Тогда прописка заемщика станет возможной с момента оформления документов на собственность, а членов его семьи или третьих лиц после разрешения банка.

Обязательные документы

Для регистрации в жилом помещении собственник-заемщик собирает следующие документы для подачи в регистрирующий орган:

  • Гражданский паспорт.
  • Листок убытия, если он оформил выписку с прежнего адреса. Для временной регистрации он не потребуется.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Свидетельство о рождении ребенка, не достигшего 14 лет. Для ребенка старше 14 лет потребуется его паспорт и собственноручно оформленное заявление на прописку к отцу или матери, в зависимости оттого, кто из них является собственником помещения.
  • Разрешение банка на прописку супруга и других членов семьи, кроме несовершеннолетних детей, если данное условие указано в ипотечном договоре.
  • Свидетельство о браке для супруга и согласие собственника-заемщика, чтобы к нему прописаться. На каждого прописывающегося собственник дает отдельное письменное разрешение.
  • Другие по требованию регистрирующего органа.

Собственник оформляет от своего имени заявление на прописку. Все остальные члены семьи также оформляют заявления от своего имени, кроме несовершеннолетних детей. За них это делают их законные представители, в данном случае заемщик.

Каждый прописывающийся присутствует при подаче своих документов лично, но для семьи можно оформить доверенность на имя собственника. Он будет представлять интересы всех родственников, которых он прописывает в своем жилом помещении. Собственник всегда присутствует при подаче документов с каждым регистрирующимся в его помещении.

Регистрация от Сбербанка в ипотечной квартире проводится без специального разрешения не только для заемщика, но и всех членов его семьи, в том числе и посторонних лиц. Кредитное учреждение занимает лидирующую позицию в России по выдаче ипотеки, поэтому его требования наиболее щадящие для клиентов.

В случае невыполнения условий ипотечного договора, все жильцы снимаются с регистрационного учета, в том числе и дети. Данное условие прописывается в кредитном соглашении.

Сегодня ФМС разрешает прописаться постоянно без предварительного снятия с учета по прежнему месту жительства. Для этого на месте во время прописки потребуется написать регистрирующемуся гражданину 2 заявления – на постановку на учет и на выбытие. В этом случае процедура займет немного больше времени.

Второй по популярности банк в России – финансовая компания ВТБ 24, являясь залогодержателем, регулирует прописку в ипотечном жилье условиями договора. При регистрации в жилом помещении третьих лиц заемщик уведомляет об этом банк в течение 10 дней с момента постановки на учет, − так указано в ипотечном договоре. Но специальное разрешение от банка не требуется.

Как правильно подписаться

Главной государственной структурой, которая контролирует вопросы выбытия и прибытия граждан по месту проживания, является Федеральная миграционная служба, но обращаться можно и в:

  • многофункциональные центры;
  • паспортные столы;
  • ЖЭКи.

Подать документы можно и через

портал Госуслуг

. Для этого пользователь сервиса регистрируется, получает доступ к Личному кабинету, удаленно отправляет заявление в электронной форме и копии необходимых документов. После проверки бумаг заёмщик получает уведомление, куда и когда явиться для окончания процедуры.

Оригиналы документов при этом необходимо иметь с собой. Штамп в паспорте о постоянной регистрации будет проставлен при посещении отделения регистрирующего органа, в другом случае выдано временное свидетельство.

Когда гражданин обращается лично в другие государственные структуры, которые являются посредническими между ним и ФМС, он фактически должен прийти трижды:

  • первый раз для получения информации о необходимых документах и для записи на прием;
  • во второй для подачи бумаг на постановку на учет;
  • в третий за паспортом или свидетельством.

На практике может оказаться, что помимо основных документов сотрудник регистрирующего органа потребует ипотечный договор, где должно быть указано, кому банк разрешает прописываться, поэтому документ лучше иметь при себе.

Если все-таки по условиям договора есть ограничения на прописку в ипотечной квартире или доме, то первоначально требуется отправиться в банк и получить согласие на регистрацию того или иного гражданина, а только потом при его наличии подавать документы в ФМС.

Кто является собственником

Согласно ГК, ст. 209, ч. 1 получение собственности связано с переходом прав на нее. В кредитном договоре банк прописывает права заемщика на залоговое имущество, а также запрет на совершение сделок по отчуждению.

Статья 209. Содержание права собственности

Обремененное (залоговое) имущество собственник не может только продавать, дарить, передавать по наследству. Владельцем имущества является заемщик на основании договора купли-продажи, в данном документе речь о кредиторе не идет.

Залогодержателем банк становится только после оформления договора залога. Договор на приобретение недвижимости за счет заемных средств для покупателя влечет возникновение прав собственности так же, как если бы он совершал покупку за личные средства.

Банк может ограничить действия собственника только в некоторых случаях, предусмотренных договором залога. В то же время наложить ограничения на залоговое имущество банк имеет право только на основании законодательства. Фактически банки не могут накладывать ограничения на прописку третьим лицам в жилом помещении собственника, но на самом деле многие из них так и поступают.

Смена условий от банков

Если заемщик подпишет договор ипотеки со всеми условиями, указанными кредитором, даже неправомерными, он будет обязан их выполнить. Обычно банки выдают ипотеку с условием, что заемщик пропишется, и будет проживать в приобретенном жилом помещении, чего нельзя сказать о других лицах, которых он пожелает также зарегистрировать.

В том случае, если банк категорически отказывает в прописке членам семьи заемщика, последнему придется, если того потребуют обстоятельства, погасить долг в кратчайшие сроки и снять обременение с жилого помещения.

Для супруга заемщика есть другой вариант, чтобы обойти строгие правила. Он может стать созаемщиком по ипотеке изначально, тогда ограничения для прописки на него распространяться не будут, встать на учет в залоговом имуществе удастся без согласия банка.

Регистрация в ипотечной квартире третьих лиц

При прописке третьих лиц в ипотечной недвижимости необходимо учитывать различные нюансы, о которых лучше заранее осведомиться.

Кто фактически имеет право на прописку:

  • заемщик;
  • его несовершеннолетние дети и взрослые;
  • супруг;
  • родители.

Остальных членов семьи можно прописать теоретически. Беспрепятственно по закону должны прописываться близкие родственники, хотя и на это нередко надо получать разрешение банка. Если говорить о других членах семьи, называемых дальними, а тем более посторонних, то без разрешения банка не обойтись.

Пойти навстречу банк может в ситуации, когда гражданин продает свою квартиру и за недостатком средств для приобретения нового жилья, берет ипотеку. Фактически при продаже жилого помещения все прописанные в нем были выписаны, перепрописаться им некуда. Но такая договоренность с банком должна быть достигнута заранее, до подписания кредитного договора.

Если же заемщик решил прописаться, а затем сдать официально помещение в аренду, зарегистрировать в нем даже временно посторонних или дальних родственников, то без разрешения кредитного учреждения это сделать не получится. На случай взыскания залогового имущества в судебном порядке банку придется дожидаться, пока срок договора аренды не истечет.

При желании прописать в залоговой квартире третьих лиц без разрешения банка, если данное условие не установлено ипотечным договором, а заемщик будет руководствоваться законодательными нормами, ему может отказать регистрирующий орган. Хотя такие его действия не отвечают требованиям законодателя, он все же может потребовать письменного согласия банка, руководствуясь принципом, что в ипотечном договоре не идет речь о прописке в помещении посторонних.

На практике некоторые банки вносят в залоговое соглашение положение о том, что регистрация в ипотечной квартире третьих лиц разрешается, но с условием их немедленной выписки на тот случай, если на имущество будет наложено взыскание. Но заемщик должен понимать, что выписать всех из квартиры может и не получиться.

Среди его родственников могут оказаться нетрудоспособные, иждивенцы, несовершеннолетние. Эти категории граждан находятся под защитой государства, без разрешения органа опеки их нельзя выписывать просто так, не прописав в иное жилое помещение, которое в данном случае отсутствует.

Такое положение приведет к росту процентов по кредиту и невозможности быстро реализовать предмет залога. В конечном итоге, когда все вопросы с выпиской граждан будут решены, а помещение продано с публичных торгов, пройдет немало времени, т. е. заемщик и его близкие родственники останутся не только без жилья, но и с задолженностью перед банком.

В ситуации, когда ипотека оформляется на 2−3 граждан, которые приобретают помещение по долям, прописать посторонних каждый из совладельцев сможет только с письменного разрешения других сособственников.

Дополнительные меры для ребёнка

По российскому законодательству несовершеннолетние дети прописываются со своими родителями, при этом не требуется согласие:

  • собственника (владельца приватизированного жилья или муниципалитета);
  • совладельцев или прописанных в муниципальном жилье;
  • банка.

Единственное разрешение, которое потребуют в ФМС, − это письменное согласие матери, заверенное нотариусом, если ребенок прописывается на жилплощади отца. Отец должен будет дать свое согласие, если несовершеннолетний прописывается без него только с матерью. Причем не играет роли, каков тип жилого помещения.

Вполне может сложиться такая ситуация, что заемщик пропишет в ипотечной квартире свою взрослую дочь, автоматически с ней зарегистрируется ее несовершеннолетний ребёнок. В другом случае молодая семья оформляет ипотеку на 10 лет, супруги прописываются в жилом помещении, а за это время у них рождается ребенок.

По закону ребенок может быть выписан из жилого помещения только в другое с равнозначными условиями, и с разрешения попечительского совета. Например, в коммуналку орган опеки не позволит выписать несовершеннолетнего.

Будучи осведомленным в тонкостях по прописке и выписке детей банк может включить в условия ипотеки, чтобы собственник самостоятельно выписал ребенка в случае, если на жилье будет наложено взыскание. Но существуют и другие обстоятельства.

Новорожденного регистрируют по месту жительства родителей впервые несмотря ни на что. Ребенку старшего возраста, который выписывается из жилого помещения, например, он был прописан с родителями в квартире дедушки, с целью прописаться в ипотечном, могут отказать в органе опеки и попечительства. Основание для отказа – жилплощадь ипотечного помещения намного меньше.

Сроки и прочие нюансы

Стоимость прописки будет зависеть только от документов, которые придется подготовить (оригиналы и ксерокопии), сама процедура является бесплатной, т. к. называется государственной услугой. При подаче документов в одно из отделений ФМС штамп о прописке или справку о временной регистрации можно получить уже через 3 дня.

Если собственник помещения обратится в другую государственную структуру, то это у него займет около недели. Максимально прописка оформляется в течение 10 дней.

Временная регистрация для детского сада

является необходимым условием, так как потребуется прохождение медицинского осмотра.

Образец заявления временной регистрации по месту пребывания вы можете найти здесь.

Является ли временная регистрация местом жительства — мы расскажем далее.

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Ипотечное кредитование востребовано практически всеми слоями населения. Ведь именно оно позволяет стать владельцем жилья сейчас, а платить за него потом. Несмотря на большую популярность ипотеки, у рядовых граждан возникает множество вопросов, касающихся ее оформления и возможных последствий. Один из них — можно ли прописаться в ипотечной квартире?

До сих пор весьма распространено мнение, что прописаться в залоговой недвижимости можно только после полного погашения ссуды. Однако в действительности выдвигание столь жестких ограничений по отношению к ипотечной квартире является нарушением прав заемщика. О том, как зарегистрироваться в залоговой собственности и какие для этого понадобятся документы, и пойдет речь далее.

Правовая составляющая регистрационного вопроса в ипотечном кредитовании

Заблуждения относительно покупки жилья в кредит нередко связаны с мнением, что действительным владельцем ипотечной квартиры до момента погашения займа является банк. На самом же деле собственником, который вправе распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью, приобретенной пусть даже в кредит, является сам заемщик. Кредитная организация выступает только держателем залогового имущества. Эти нормы предусмотрены Гражданским кодексом и Законом «Об ипотеке».

Прямых запретов на прописку в ипотечной квартире в законодательстве не существует. Однако этот вопрос довольно слабо освещен нормативными актами федерального уровня. Это и позволяет банкам и некоторым сотрудникам паспортной службы выставлять повышенные требования к регистрации в ипотечном жилье. Например, в постановлении Правительства Москвы №859-ПП говорится, что для прописки и вселения в жилплощадь, находящуюся в залоге, помимо стандартного пакета документов, требуется согласие залогодержателя.

Однако это постановление противоречит Административному регламенту ФМС. В указанном регламенте приводится исчерпывающий перечень необходимых для регистрации документов. Среди них согласие от залогодержателя не значится.

Таким образом, любые дополнительные требования, предъявляемые сотрудниками паспортного стола, следует считать незаконными и подлежащими обжалованию в суде. В то же время требование о необходимости получения согласия кредитора на прописку граждан, внесенное в ипотечный договор, который подписывается заемщиком, подлежит обязательному исполнению.

Особенности прописки в ипотечной квартире

Гражданское законодательство предусматривает свободное распоряжение приобретенной в кредит недвижимостью в части реализации права на регистрацию в месте проживания. Это означает, что в вопросе регистрации самого заемщика никаких сложностей в принципе быть не может. Но поскольку банки всегда перестраховываются от рисков, связанных с невозвратом долга, они выставляют определенные требования, касающиеся процедуры регистрации третьих лиц в залоговом имуществе.

К примеру, в типовом ипотечном договоре Сбербанка содержится запрет на любое обременение залогового имущества правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора.

Ограничения на прописку в ипотечной квартире

Каждое отдельное кредитное учреждение разрабатывает и принимает свои положения, касающиеся регистрационных вопросов. Но чаще всего одним из условий ипотечного договора является получение согласия от банка на прописку в залоговой собственности родственников и третьих лиц. Как правило, разрешение на регистрацию детей, мужа/жены или родителей (то есть ближайших родственников) добывается очень просто. Единственное, многие кредиторы дополнительно вносят в договор пункт, обязывающий заемщика в случае неисполнения его кредитных обязательств и наложения на квартиру взыскания выписать из нее несовершеннолетних детей.

Еще одно распространенное среди кредиторов условие — ограничение на прописку в квартире по ипотеке лиц в зависимости от степени родства. Этот вопрос не так однозначен, как в случае с близкими родственниками. Банк может долго решать вопрос о регистрации третьих лиц и в конечном итоге ответить отказом. В этом случае он руководствуется желанием минимизировать свои риски в случае прекращения исполнения кредитных обязательств. Однако правомерность этих требований является довольно спорным вопросом.

Несоблюдение указанных в ипотечном договоре ограничений может послужить для банка поводом к прекращению кредитных отношений и возложению на заемщика обязанности досрочного погасить ипотеку. Поэтому прежде чем идти на конфликт с кредитором, лучше всего постараться разрешить все вопросы на месте, избегая судебных разбирательств.

Предотвращение конфликтов

Лучший способ избежать конфликтных ситуаций с кредитной организацией — тщательно ознакомиться с регистрационными положениями, предлагаемыми ею. Если какой-то из пунктов вас категорически не устраивает, можно попробовать найти иного кредитора с более лояльным подходом к вопросу прописки.

После подписания всех документов заемщику остается только соблюдать свои обязательства. И если среди них значится необходимость согласования вопроса регистрации с кредитором, то гораздо лучше уведомить его и надеяться на положительное решение, чем начинать сложные и затратные судебные тяжбы.

Если не удается убедить банк в том, что прописка третьих лиц никаким образом не отразиться на качестве исполнения ипотечных обязательств, есть еще один вариант — погасить оставшуюся сумму долга и снять обременение с квартиры. Также кредитные учреждения вполне благосклонно относятся к желанию заемщика включить прописываемого гражданина в созаемщики по ипотеке. Однако эта возможность предусмотрена только в отношении супругов.

Когда можно прописаться в ипотечной квартире?

Учитывая все вышеизложенное:

  • Сам заемщик может начинать процедуру регистрации сразу же после оформления документов на ипотеку и право собственности.
  • Прописка родственников и сторонних лиц возможна только после получения согласия от кредитора.

Как прописаться в залоговой квартире: порядок действий и необходимые документы

Вне зависимости от того, в каком банке оформлена ипотека, регистрация третьих лиц в залоговой собственности в 2020 году происходит в следующей очередности:

  1. Заемщик обращается с заявлением, составленным письменно в свободном стиле, о желании прописать конкретного человека (с указанием его данных и степени родства с заявителем) в ипотечной квартире. В наиболее прогрессивных банках есть возможность оформить такую заявку в онлайн-режиме на сайте учреждения.
  2. Банк рассматривает обращение, как правило, не дольше одной недели.
  3. При вынесении положительного вердикта заемщик обращается в паспортный стол.

Документы

При подаче документов в паспортный стол для регистрации лиц в ипотечной собственности личное присутствие владельца квартиры, а также несовершеннолетних детей старше 14 лет обязательно.

Стандартный пакет документов для прописки включает:

  • заявление по форме №6;
  • паспорта всех совершеннолетних и детей от 14 лет;
  • военный билет — для военнообязанных;
  • листок об убытии с предыдущего места жительства;
  • свидетельство о заключении брака (для регистрации семьи);
  • свидетельство о рождении детей (для несовершеннолетних);
  • копия свидетельства о праве собственности на квартиру.

Дополнительно необходимо представить:

  1. Копию страницы ипотечного договора, содержащую положение о возможности проживания и прописки третьих лиц в залоговом жилье.
  2. Письменное разрешение от банка.

Оформление регистрации в квартире не должно длиться дольше трех рабочих дней.

Итого

Отвечая на вопрос, можно ли прописаться, если квартира в ипотеке, можно дать однозначный утвердительный ответ. Любого рода мотивирование на отказ зарегистрировать в залоговой собственности самого заемщика можно рассматривать как нарушение его прав и законодательства РФ.

Что касается ближайших членов семьи, то обычно банк без особых колебаний дает согласие и на их прописку. Однако нередко кредиторы выставляют дополнительное требование в отношении несовершеннолетних детей — необходимо согласие на их выписку в случае нарушения условий ипотеки заемщиком.

Проблемы могут возникнуть при желании прописать в собственность сторонних лиц или дальних родственников. В этом случае лучше не конфликтовать с банком, вступая в судебные разбирательства (скорее всего, суд окажется на его стороне), а попытаться договориться мирным путем. Если сделать это не получается, остается единственный вариант — погасить ипотеку и избавиться ото всех ограничений по распоряжению квартирой.

  • Кто является собственником?
  • Как прописаться?
  • Список необходимых документов
  • Могут ли банки выдвигать условия по ограничению прописки в ипотечную квартиру?
  • По бумагам заемщик является владельцем жилья, но с другой – на право собственности имеется обременение.

    Кто является собственником?

    Согласно части первой статьи 209 ГК РФ, владельцу принадлежат права владения, использования и распоряжения ипотечной квартирой.

    В кредитном договоре прописывают, что заемщик вправе владеть и пользоваться жильем, но не вправе распоряжаться им: отчуждать, продавать, дарить.

    Владельцем ипотечного жилья является заемщик. Кредитная организация является залогодержателем квартиры, а не ее владельцем. О кредиторе в договоре купли-продажи не говорится. Кредитная организация упоминается только в ипотечном договоре, по которому недвижимость передается в залог.

    Договор купли с привлечением кредитных средств влечет возникновение у покупателя таких же прав, как и при оплате недвижимости собственными деньгами. Обременение не превращает банк в собственника квартиры. Собственник может использовать жилье, заложенное по кредитному договору, по своему усмотрению.

    Это прописано в ГК РФ статье 346 часть 1 и в ФЗ «Об ипотеке» статье 29.

    Банк ограничивает собственника жилья только в некоторых действиях.

    Это касается возможности регистрации в квартире родственников.

    Эти ограничения должны быть согласованы с законодательством РФ.

    Как прописаться?

    Прописаться в ипотечной квартире может каждый заемщик. Это право гарантируется законом и подтверждается кредитным договором. Вместе с заемщиком это право имеют его близкие родственники.

    Для регистрации ближайших родственников (дети, супруг или супруга) законодательных запретов не существует. Прописка в собственном жилье входит в права владения и пользования.

    Правила прописки в ипотечной квартире прописываются кредитором в виде отдельного пункта в договоре.

    Регистрация в ипотечной квартире третьих лиц может быть произведена после получения одобрения от кредитной организации. Сначала вы извещаете о своем намерении банк, а затем получаете документ об отсутствии возражений. Потом обращаетесь в паспортный стол.

    Процедура занимает не больше недели. Некоторые банки позволяют зарегистрировать эту заявку через свой сайт, экономя ваше время. В отделение банка, просто пишете заявление в свободной форме. В этом заявлении указываете информацию о человеке, которого собираетесь зарегистрировать.

    Ждете решения.

    Если стороны кредитного договора не договаривались об ограничениях, то собственник может зарегистрироваться сам и зарегистрировать своих родственников.

    На практике сотрудники паспортного стола требуют:

    • пункт в кредитном договоре, где написано, что в кредитном жилье эти люди имеют право проживать и быть зарегистрированы;
    • письменное согласие кредитора, в котором написано, что в ипотечной квартире эти люди имеют право проживать и быть зарегистрированы.

    Список необходимых документов

    Чтобы получить постоянную регистрацию в квартире нужно обратиться в паспортный стол. Нужно иметь на руках:

    • паспорт гражданина РФ;
    • военный билет для военнообязанных;
    • листок убытия с предыдущего места прописки, если у вас в паспорте нет прописки;
    • свидетельство о браке, если прописывается семья;
    • свидетельство о рождении на несовершеннолетнего ребенка;
    • дети старше 14 лет должны присутствовать лично и иметь с собой паспорт;
    • ксерокопия свидетельства о праве собственности на квартиру.

    В паспортном столе нужно будет заполнить форму заявления № 6. Его вместе с копией свидетельства о праве собственности и паспортом нужно предоставить паспортисту. Регистрация должна быть произведена в течение трех рабочих дней.

    Если гражданин России прибыл к месту жительства без снятия с регистрации на прежнем месте жительства и намерен сделать это при прописке по новому месту регистрации, то ему необходимо заполнить отрывной талон – заявление о снятии с регистрации.

    Если человек снялся с регистрации учета по месту жительства до прибытия к новому, то для оформления постоянной регистрации он так же имеет право представить ранее полученный по прежнему месту регистрации адресный листок убытия (Форма № 7).

    Заявление о прописке по месту жительства по форме №6 – один из документов, который является основанием для вселения и проживания.

    Если заявитель не является собственником квартиры, то таким документом может быть заявление собственника.

    Личное присутствие владельца данного жилого помещения обязательно.

    Могут ли банки выдвигать условия по ограничению прописки в ипотечную квартиру?

    Возникновение спорных ситуаций по поводу регистрации родственников и третьих лиц в ипотечном жилье связано с отсутствием прямого урегулирования данного вопроса законодательством.

    Чтобы избежать проблем с кредитной организацией, длительных судебных разбирательств, покупателю следует изучить договор ипотеки на стадии его заключения. Желательно уточнить все эти условия при выборе банка.

    Если ипотечный договор заключен, то собственнику желательно соблюдать условия подписанного соглашения.

    Некоторые банки в договоре ограничивают или запрещают прописку в ипотечной квартире некоторых категорий граждан.

    Условия ипотечного договора кредитные организации разрабатывают самостоятельно. Каждое кредитное учреждение разрабатывает свои правила по регистрации в ипотечной квартире.

    Кредитная организация обычно выдает ипотеку с условием проживания в этом жилье, поэтому регистрация собственника в ней не проблема.

    В случае регистрации детей, банк может настаивать на том, чтобы собственник дал письменное обязательство выписать их при невыполнения обязанностей по выплате долга и наложения на ипотечное жилье взыскания.

    Таким образом банки перестраховываются: все прописанные будут выписаны, если долговое обязательство не выполнится и жилье придется продавать.

    Если в семье рождается ребенок за время действия кредитного договора, то и он получает право прописки в квартире.

    Некоторые кредиторы выдвигают условие, по которому в квартире смогут зарегистрироваться только близкие родственники, то-есть накладывают ограничение по регистрации в зависимости от родства с владельцем.

    Муж, жена, дети, родители регистрируются обычно без препятствий. Насчет прописки других людей придется спрашивать разрешения у банка. Дальше все зависит от политики банка-кредитора.

    В некоторых случаях в договоре прописывается пункт обязательного согласования с кредитором любого кандидата на прописку. Часто кредиторы указывают в договоре об ипотеке требование на получение согласия на регистрацию в ипотечной квартире даже граждан, имеющих на это законные права.

    Иногда в регистрирующих органах требуют наличие сведений, прописанных в кредитном договоре, о людях, имеющих право на регистрацию.

    Неисполнение ограничительных условий договора может повлечь расторжение кредитного договора кредитной организацией в одностороннем порядке, после чего заемщик будет обязан досрочно вернуть полный объем долга.

    Правомерность этих требований кредитного учреждения является спорным вопросом, так как противоречит федеральному законодательству. Используя такие условия, банк хочет минимизировать риски от невыполнения заемщиком долгового обязательства.

    При предъявлении кредитором претензий к собственнику по поводу регистрации в ипотечной квартире третьих лиц, он может обжаловать условия договора, ущемляющего его право на прописку в квартире жильцов, в суде.

    У банков нет законного права настаивать на согласовании с ними кандидатуры человека, которого вы хотите зарегистрировать. В своей квартире вы можете регистрировать кого хотите и на любой срок.

    Все попытки запрета незаконны, но гораздо проще проинформировать банк о факте регистрации в ипотечную квартиру и соблюсти эту формальность, чем разбираться с претензиями банка в суде.

    Прописывая супруга или супругу, кредитная организация делает его или ее созаемщиком по кредиту и уменьшают свои риски.

    При разводе супругов, кредитные организации игнорируют это и требуют выполнения условий по кредитным обязательствам от обоих супругов.

    В жилье, находящемся в ипотечном залоге, вы можете прописать кого угодно. Процедура немного отлична от прописки в обычной квартире. Кредитная организация не может запрещать прописку. Несмотря на вольную трактовку законов, наилучшим выходом будет соблюдение условий договора с кредитором, а не траты на судебные тяжбы.

    Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

    • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
    • Стоимость квартиры;
    • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
    • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

    Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

    Выбор банка и ипотечной программы

    Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

    • Сумма ипотечного кредита;
    • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
    • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
    • Валюта кредита;
    • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
    • Сроки выплаты;
    • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
    • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

    Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

    Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

    • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
    • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
    • Положительная кредитная история;
    • Отсутствие судимости;
    • Отсутствие иных параллельных займов;
    • Дееспособность;
    • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
    • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
    • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

    Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

    Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

    Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

    Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

    Выбор недвижимости

    При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

    Квартира на вторичном рынке должна:

    • Быть отдельной квартирой;
    • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
    • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
    • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

    Жилой дом или коттедж должен:

    • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
    • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
    • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
    • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
    • Пройти соответствующий кадастровый учет.

    Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

    Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

    Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

    • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
    • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
    • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
    • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
    • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
    • Прочие требования.

    Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

    Оценка недвижимости

    Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

    Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

    Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

    Список документов и подача заявки в банк

    В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

    • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
    • По клиенту, ксерокопии следующих документов:

      • Ксерокопия паспорта;
      • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
      • Заверенная копия трудовой книжки;
      • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
      • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
      • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
      • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
      • Свидетельства о рождении детей;
      • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
      • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
    • По недвижимому имуществу:
      • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
      • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
      • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

    Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

    Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

    Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

    • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
    • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

    В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

    Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

    Заключение кредитного договора

    Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

    Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

    Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

    Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

    Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

    Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

    Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
    К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

    При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

    Регистрация сделки с продавцом и передача денег

    Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

    • Наличным расчетом (на руки);
    • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
    • Через банковскую ячейку.

    Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

    • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
    • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
    • производится регистрация сделки и ипотеки
    • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
    • производится окончательный расчет с продавцом

    Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

    Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

    Страхование и передача в ипотеку

    Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

    Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

    Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

    Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

    Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

    Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

    • Изменения графика платежей;
    • Пролонгации кредита;
    • Изменения % ставки.

    Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

    Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

    Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

    Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
    Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

    В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

    Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
    То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

    Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

    • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
    • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: