Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам (задолженность) — в 2020 году

Законный хозяин вправе делать со своей собственностью все, что пожелает — завещать, дарить, закладывать или продавать.

Помехой в этом не станут даже некоторые обременения, например, прописанные жильцы или неоплаченная коммуналка.

Но, если с первыми все довольно просто и их выписывают по первому требованию нового хозяина, то с «висящим» на квартире долгом все сложнее.

В некоторых случаях бывшему и новому хозяевам приходится выяснять отношения в суде.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Законодательство

О неприятном сюрпризе в виде обременения люди часто даже не подозревают. И узнают о нем тогда, когда приходит счет-претензия, например, за капремонт.

Особенно это характерно для покупки недвижимости, что называется «с рук», а возможности проверки на предмет обременения у частного лица весьма ограничены.

И здесь возникает два вопроса:

  1. Законна ли такая продажа «молчком»?
  2. Обязан ли покупатель после регистрации права собственности покрывать долги от предыдущего владельца?

Ничто не может помешать частному собственнику распоряжаться своей недвижимостью, продажа с обременением не запрещена (ст. 209 ГК).

При утрате прав на недвижимость в результате отчуждения утрачиваются и обязанности. Бремя содержания, в том числе финансовое, ложится полностью на плечи нового хозяина жилплощади (ст. 210 ГК).

Если встал вопрос о покупке жилья, нужно внимательным образом проверять объект. Лучше всего не полагаться на себя, а обратиться в риэлторское агентство.

к содержанию ↑

Покупатель знает о долге

Если клиент знал, что в нагрузку к квартире он приобретает и долги прежнего хозяина, то стороны договариваются о решении вопроса.

Вариантов тут может быть несколько:

  • Заключается дополнительное соглашение;
  • Стороны договариваются, как будет выплачиваться компенсация и на что имеет право вторая сторона в случае сокрытия информации;
  • Участники сделки договариваются на меньшую сумму, с учетом существующей задолженности.

Но бывает и другой вариант. Пронырливый хозяин предлагает купить жилплощадь за довольно низкую цену, а клиенту не приходит в голову даже поинтересоваться о причинах такой щедрости, не то, что задуматься о юридической чистоте и квалифицированной помощи специалиста.

Подписывается стандартный договор, без каких-либо специфических условий, выплачиваются деньги, переход права собственности регистрируется в Кадастровой палате.

Если вы хотите узнать, как оформить генеральную доверенность на продажу квартиры, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Продавец скрывает задолженность

Продавец имеет право никому не сообщать, какие у него финансовые отношения с коммунальными службами.

Пока дело не дошло до суда и не поднят вопрос продажи квартиры с торгов, клиент чаще всего и не догадывается об этом. Чаще всего человек думает, что выписки из ЕГРН достаточно, чтобы подтвердить честность продавца.

Запрос в Росреестр прояснит ситуацию на предмет ареста, но долг за квартиру никак в этом документе не отражается.

Хорошо, если это максимум пара тысяч за газ или свет, но если прежний владелец уже долго не платил за коммунальные услуги, суммы бывают куда более впечатляющие.

к содержанию ↑

Кто будет погашать неоплаченные платежи по квартплате?

Если долг есть, а вы с продавцом недвижимости никак этот момент не оговаривали, платить придется вам как новому собственнику, в полном объеме.

С пронырливого продавца взыскать ничего не удастся.

Как показывает судебная практика, судьи исходят из того, что если некто поставил свою подпись под договором купли-продажи, он в полной мере осознает, что покупает и берет на себя за это ответственность.

Только в одном случае разбирательство имеет шанс на успех: если условия погашения долга заранее оговаривались, но прежний хозяин не исполнил своей части обязательств.

к содержанию ↑

Где можно узнать о задолженности по коммунальным услугам?

У клиента есть несколько возможностей застраховать себя, обсуждая возможную покупку недвижимости:

  1. Покупать квадратные метры только при посредничестве риелторских агентств, в их обязанности входит обязательная проверка квартиры на чистоту сделки, у продавцов обязательно требуется подтверждение факта уплаты коммунальных услуг;
  2. Самому запросить справку от управляющей компании на предмет того, что по коммуналке нет долгов;
  3. Составить акт приема-передачи, в котором указаны в числе прочего показания счетчиков;
  4. Попросить включить в договор пункт о долгах прежнего хозяина.

Предлагаем вам образец договора купли продажи квартиры: Скачать.

Сделки с недвижимостью — это не та ситуация, где имеет смысл экономить на посреднике.

к содержанию ↑

Как продать квартиру с долгом?

Такая сделка ничем не отличается от стандартной возмездной передачи. Хозяин, чтобы не прослыть мошенником и не получить неприятностей, сам информирует потенциального покупателя о существующем нюансе и предлагает варианты решения проблемы.

Гражданское законодательство (ст. 391 ГК) прямо говорит, что долг нового владельца может быть переведен только с согласия кредитора.

Став собственником гражданин, получает все обязанности по содержанию и внесению денег за свет, газ, воду и капитальный ремонт (ст. 158 ЖК).

То, что прежний владелец не сможет продать недвижимость, не уплатив все положенные ему счета, неверно. Пока дело не дошло до истребования долга в судебном порядке, никаких препятствий к отчуждению не возникнет.

Коммунальные службы, обозленные неуплатой, ограничивают предоставление услуг, и тогда скрыть факт неуплаты будет уже трудно, да и покупатель на такую недвижимость может найтись не скоро.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно написать объявление о продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Если квартира уже арестована, то сделка в этом случае невозможна.

Так что, если вы собираетесь покупать недвижимость, не пожалейте денег на риелтора и квалифицированную юридическую помощь.

Гонясь за слишком низкой ценой, можно приобрести и ряд неприятных сюрпризов, например, в виде долгов предыдущего жильца.

Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?

В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».

Обязанности по уплате

Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.

Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.

Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.

Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.

Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

Последствия задолженности

К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.

Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.

Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:

 Начисление пени на общую сумму задолженности
 Приостановление подачи коммунальных ресурсов
 Полное отключение жилого помещения от услуги жкх
Судебные тяжбы по взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами
 Выселение из неприватизированного жилья

Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.

Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.

Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.

Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

Правовое регулирование

Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.

Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.

Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.

Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.

Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину

Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:

Размещение в местах общего пользования жильцов списков должников по коммунальным услугам
 Начисление пени на общую сумму задолженности
 Введение ограничений или полное отключение должников от коммунальной услуги

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2020 году

Закон Российской Федерации не запрещает собственникам продавать жилье с имеющимися задолженностями по коммунальным услугам.

Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:

 Необходимо самостоятельно уведомить покупателя об имеющихся долгах
 Предложить варианты решения проблемы
 Можно заключить письменное соглашение о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя
 Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности)

Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.

Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.

Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.

При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.

Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.

Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.

Отражение в договоре

Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Существует подобные решения:

 Задолженность не передается покупателю при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников
 Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость

Заключение сделки

Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Так основными составляющими сделки являются:

  • наличие сторон — покупателя и продавца;
  • объект купли-продажи;
  • наличие договора, составленного в письменной форме.

По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.

Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу, справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспорт покупаемой недвижимости.

Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:

  1. Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
  2. Незаконные перепланировки.
  3. Долги по коммунальным услугам.

Необходимые документы

Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых.

Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:

 Документ удостоверяющий личность продавца и его копию
 Правоустанавливающие документы договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.
 Технический паспорт жилого помещения
 Кадастровый паспорт продаваемой недвижимости
 Выписка из Регистрационной палаты о том, что жилое помещение состоит на учете
 Выписка о состоянии лицевого счета получаемая в управляющей компании или ЖЭКе

В случае если продаваемая недвижимость является долевой, необходимо либо личное присутствие всех собственников на сделке либо их письменное, нотариально заверенное согласие на продажу.

Возможные нюансы

Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:

 Собственник имеет право распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий
 Долг по квартплате числится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно
 Если на квартиру наложен арест на основании судебного производства проводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно
 Покупатель жилой недвижимости не несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи
 Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жилья третьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы
 Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт переходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации

Письменное согласие

Если покупатель готов приобрести недвижимость с неоплаченными коммунальными услугами, необходимо документально заверить принятое решение о дальнейшей судьбе долгов.

Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:

 Общая стоимость покупаемой квартиры и сумма задатка
 Размер долга по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка
 Срок в течение которого задолженность должна быть погашена
 Временной промежуток в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи

Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.

После заключения основного договора предварительный уничтожается.

В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.

Уведомление управляющей компании

При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.

Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.

Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.

Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.

Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:

 Принести в контору управляющей компании и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии
 Отправить почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета

Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.

Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.

Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.

Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене. 

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Межевание садового участка

происходит практически ничем не отличается от межевание участка любого другого вида.

В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.

При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам на законодательном уровне не запрещена. При этом процедура легко осуществляется.

По определению задолженность будет числиться за человеком, а не за объектом недвижимости. Ведь последний не может иметь долговых обязательств. Но с другой стороны, не все граждане хотят приобретать жилье, которое окажется проблемным по вопросам коммунального обслуживания.

Коммунальщики не оставят в покое должника. Несмотря на то, что они не вправе требовать погашения долга от нового хозяина, он будет постоянно получать уведомления о необходимости внести плату за использование ресурсов.

Те граждане, которые хотят продать недвижимость при наличии задолженности, должны помнить о том, что рассчитаться с ней все же придется. Ведь в этом случае появляются серьезные трудности со сбором документов и оформлением договора купли-продажи.

Возможно ли это

Законодательно продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена. Но продавец должен помнить, что скрыть данный факт ему не удастся. Ведь оформить право собственности на недвижимость можно только при получении выписки из лицевого счета. В ней указывается наличие или отсутствие задолженности по коммуналке.

С покупателем необходимо заранее договориться о погашении долга. Несмотря на то, что новый хозяин не несет ответственности за наличие задолженности, проблемы с коммунальными службами ему обеспечены. Счет ему будет направляться не только за потребленные им газ,

воду

и свет, но и за ресурсы, которые использовал прежний собственник.

Выделяют два способа, при применении которых продажа и купля квартиры становятся возможными. При этом важно достигнуть обоюдного согласия между сторонами.

Разрешается составление промежуточного договора о том, что аванс был внесен. В нем отмечаются все условия, на которых совершается сделка. После того, как долг будет погашен, квартира продается по ранее оговоренной цене.

Вторым вариантом является уменьшение суммы сделки на размер долга. В этом случае новый собственник должен погасить задолженность перед управляющей компанией самостоятельно. Но при этом продавец должен рассчитывать только на честность покупателя. Ведь фактически он не несет ответственности за задолженность.

В течение года долг числится за прежним хозяином. После этого периода взыскание будет невозможным, так как истечет

срок исковой давности

дела.

Стоит помнить о некоторых важных моментах при продаже недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам. Жилье может быть арестовано судебными приставами. В этом случае продажа будет невозможной до того момента, пока полная сумма не будет выплачена.

Осложниться ситуация может в том случае, если произойдет отключение ресурсов. Приобретать недвижимость без газа, воды и света вряд ли кто-то захочет.

Узнаем, есть ли неуплата

Покупатель может заранее проверить наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам в том случае, если не доверяет продавцу. Стоит помнить, что даже на первый взгляд честные владельцы могут скрывать проблемные моменты.

Проверить состояние лицевого счета можно в управляющей компании. В этом случае выдается справка о проведенных платежах. На основании документа можно определить окончательную цену недвижимости.

Помимо УК выдать справку может банковская организация, принимающая оплату коммунальных услуг. При составлении запроса нужно указать адрес, по которому определяется наличие долга. После обработки заявления сотрудниками банка выдается ответ.

Самым корректным способом является разговор с самим продавцом. У него можно попросить документы, выданные УК. Не стоит стесняться, ведь такая процедура является обычной в практике продаж.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Проблемы при продаже квартиры с долгами обусловлены тем, что покупатели не охотно вступают в сделку. Ведь помимо жилья они приобретают обязательство погасить задолженность предыдущего хозяина.

При наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ стоит помнить, что проблемы возникают в момент сбора бумаг. Договор купли-продажи будет заключить непросто. Кроме того долг все равно необходимо выплатить одной или другой стороне.

Все условия должны быть отражены в предварительно составленном контракте. В договор обязательно нужно включить пункт о том, что прежний хозяин обязуется погасить долг. В противном случае требовать этого от него покупатель не вправе.

Выполнение условия, согласно документу, может происходить как до заключения договора, так и в момент передачи прав собственности. Разрешается погашение при выплате авансовой части.

Особый пункт договора

В договоре при продаже недвижимости стоит указать, что задолженность по коммунальным платежам не переходит покупателю вместе с квартирой. При отражении данного пункта можно сделать вывод, что предыдущий собственник должен внести средства на оплату в ближайшее время.

В том случае, если покупатель становится виновным в неоплате, важно соблюдать некоторый порядок действий:

  1. В управляющей компании берется документ о том, что имеется задолженность по коммунальным платежам.
  2. В УК нужно сообщить о том, что собственник жилья сменился. Также можно оповестить организацию, которая предоставляет коммунальные услуги. К заявлению прикладывается документ, подтверждающий право собственности, и договор о купле-продаже.
  3. К собственнику предъявляются требования об оплате задолженности.
  4. В случае включения в договор пункта о переуступке долга, регистрация документа может осложниться. Лучше составить письменное обязательство, в котором указывается, что покупатель оплатит задолженность.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ долг за взнос на капитальный ремонт с квартир, расположенных в многоэтажках, переходит от прежнего собственника к новому. Поэтому этот момент важно обговорить заранее.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Уведомление Управляющей компании

При покупке квартиры происходит смена собственника. Также новым становится лицевой счет, который необходим для оплаты коммунальных услуг. В связи с этим необходимо отправить уведомление в управляющую компанию после совершения сделки.

Заявление должно быть составлено письменно. Особой формы не предусматривается, поэтому она может быть свободной. Важно указать имя начальника УК, который должен рассмотреть документ. Если поставщиков услуг несколько, отдельно оповещается каждый из них.

Кто будет выплачивать

Управляющей компании не важно, кто будет производить оплату задолженности. Она должна получить деньги за поставку ресурсов. Поэтому нередко происходит взыскание долга с нового владельца, несмотря на то, что это является противозаконным.

Новый владелец не должен отвечать за долги прошлого хозяина. Он должен производить оплату после получения права собственности на квартиру или передачи жилья в пользование. Поэтому судебные органы остаются на стороне покупателя в данном вопросе.

В случае покупки жилья с переходом долга, он несет ответственность за него. Эта норма отражена в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Для совершения такой процедуры покупатель должен дать письменное согласие. Также проводится оповещение управляющей компании.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

Согласие является переуступкой требований при сделке. При этом форма договора должна быть соответствующей, о чем прописывается в статье 389 Гражданского кодекса РФ.

Статья 389. Форма уступки требования

Документ должен содержать обязательство погасить задолженность после приобретения жилья. Его нужно заверить в нотариальной палате. Собственник также должен подписать бумагу, передав ее в УК.

Дополнительно к согласию прикладываются некоторые документы. Среди них выделяют правоустанавливающее свидетельство, выданное регистрационными органами, а также договор о покупке недвижимости.

Лучшим вариантом считается приложение фотографий приборов учета в момент совершения сделки. Но при этом данный пункт не является обязательным.

Возможные риски

Часто покупатели опасаются проводить такие сделки с продавцами. Но юристы отмечают, что волноваться в данном случае не стоит. Коммунальные услуги новым собственником должны оплачиваться по закону только в том случае, если проведена регистрация объекта недвижимости, и он стал по праву принадлежать другому лицу.

Долги, которые были накоплены прежним хозяином, остаются его обязанностью. Он должен направить усилия на их погашение. При этом требования по уплате управляющая компания может предъявлять только ему.

Покупатель в момент купли-продажи должен обезопасить себя. Ему нужно взять справку о наличии задолженности продавца, чтобы он не смог отказаться от оплаты.

Перейти на покупателя долг может только по его согласию. Документ заверяется официально в нотариальной конторе. При этом отсутствие возражения также выражается кредитором, каковым является управляющая компания.

Все детали переуступки отражаются в договоре, составляемом между продавцом и покупателем. Важно оформить его грамотно, чтоб стороны впоследствии не имели претензий друг к другу. Детали сделки необходимо обговорить заранее, определив и порядок уплаты задолженности по коммунальным услугам.

31899

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

  • Статья 153 ЖК РФ
  • Статья 154 ЖК РФ
  • Статья 158 ЖК РФ
  • Статья 391 ГК РФ
  • Статья 163 УК РФ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 (499) 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: