Квартиры-студии приобретаются по разным причинам. В основном это либо дань моде, либо просто прагматичный подход к покупке жилья. Ведь зачастую такие квартиры обходятся дешевле.
Но со временем некоторые владельцы квартир-студий начинают осознавать, что жильё уже не удовлетворяет их требованиям. Особенно это касается семей, у которых появился первый ребёнок. И, учитывая, что пространство общее, уединиться при всем желании в таком жилье не получится.
Таким образом, возникает необходимость внесения изменений – превратить студию в одно- или многокомнатную квартиру. Сам по себе процесс этот довольно непростой и требует как материальных затрат, так и временных, ведь планировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями.
К тому же необходимо учесть множество нюансов, чтобы видоизмененное жилое помещение было не только комфортным для проживания, но и приятным с точки зрения дизайна.
Общие понятия
Впервые такой тип жилья появился в стране в середине прошлого века. При этом под студии выделялись либо последние этажи сталинских домов, либо строились целые комплексы, в которых все квартиры были данного типа.
Рынок современной недвижимости также предлагает всем желающим обзавестись студией. Как правило, такие квартиры отличаются большой площадью и привлекают молодежь, имеющую ограниченный бюджет.
Такая жилплощадь может стать отличным полем для реализации творческих идей, позволяющих создать уникальное жилое пространство с неповторимым дизайном.
В настоящее время студии полностью отвечают современным нормам и тенденциям удобного и практичного жилья. В большинстве случаев такие жилые объекты отличаются нестандартной геометрией, могут иметь различные по форме и размерам дверные и оконные проемы.
При кажущейся простоте квартира такого типа может стать элитным жильём, если в результате её дизайнерской разработки были внедрены оригинальные идеи, а в процессе отделки использованы роскошные и качественные материалы.
Тем не менее, несмотря на вышеупомянутые преимущества, на определенном этапе может появиться необходимость превращения студии в обыкновенную квартиру с перегородками – например, с целью выделить кухню и/или отдельную комнату. Чтобы реализовать эту возможность законным путем, нужно согласовать
проект
с уполномоченными органами.
Делая перепланировку, необходимо также соблюдать установленные законом требования и нормы.
Главные требования
Причины изменений
Причины, по которым требуется внести изменения в конструкцию студию, могут быть разные:
- увеличение количества жильцов в квартире;
- разделение жилого пространства на функциональные зоны (кухня, спальня и т. д.);
- заведение домашнего питомца (соответственно, необходимость соблюдения санитарных норм);
- использование полезной площади балкона/лоджии, если они имеются;
- реализация уникального дизайна благодаря нестандартной конфигурации жилья;
- адаптация жилья под собственный психотип личности;
- решение вопросов шумоизоляции, системы вентиляции и пр.
К сожалению, не все студии можно эффективно переделать в 1 или многокомнатные квартиры. Сложнее всего поддаются модификации узкие студии небольшой площади, стены которой имеют соотношение 1 к 3, а окно располагается в торцевой части.
Легко выделить одну комнату (а, возможно, даже две и три) из студии, имеющей достаточную площадь квадратной формы с несколькими окнами по периметру.
Варианты перепланировки студии в однокомнатную квартиру наиболее разнообразны при наличии жилплощади с нестандартной планировкой – в этом случае появляется огромный простор для творчества и фантазии. В сети можно найти множество фото и видео относительно вариантов переделки студии.
Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Необходимые бумаги
Без сбора необходимых документов официально выполнить перепланировку не получится. Неофициальная же переделка грозит крупным штрафом и дальнейшими проблемами с реализацией имущества.
В последнем случае, если не удастся узаконить перепланировку перед продажей, то придется вернуть все видоизмененные элементы в то состояние, в котором они были до переделки, а это – никому ненужные дополнительные затраты.
Для получения разрешения понадобятся следующие документы:
- непосредственно проект, который является основным документом при согласовании предстоящих работ (его можно составить самому либо обратившись к специальным компаниям, относящимся к СРО);
- заявление, в котором указывается просьба одобрить перепланировку;
- паспорт заявителя – владельца квартиры;
- кадастровая документация на жильё, включая технический план;
- правоустанавливающий документ на жилплощадь.
Учитывая, что проект должен соответствовать всем нормам, не рекомендуется тратить время и усилия на его самостоятельное составление – лучше обратиться к специалистам.
Проект должен включать в себя:
- титульную часть;
- содержание;
- план жилого помещения;
- схему жилплощади до переделки и после;
- пояснительную часть, где указываются все планируемые видоизменения жилья;
- подпись лица, одобряющего проект, которая свидетельствует о том, что все предстоящие изменения соответствуют нормам;
- печать СРО.
Таким образом, даже если проект был подготовлен самостоятельно, в целях его одобрения всё равно придется обратиться к СРО, которая должна поставить печать.
Процесс согласования
Алгоритм действий при согласовании перепланировки достаточно простой, но требует определенного количества времени.
Последовательность шагов следующая:
- сбор необходимого комплекта бумаг для их представления в госучреждения;
- составление заявления (с образцом можно ознакомиться в интернете);
- подготовка проекта;
- передача проекта в ГУ градостроительства или компанию, обладающую допуском к СРО в целях получения одобрения;
- осуществление ремонтных работ;
- по окончании переделки – получение через МФЦ акта завершения работ;
- получение новых кадастровых документов и плана жилья;
- оформление в государственном реестре нового свидетельства на собственность, принимая во внимание, что жилье уже считается не студией, а однокомнатной квартирой.
В случае если в процессе планируемых работ не затрагиваются несущие конструкции, то эскиз можно составить самостоятельно.
Правила перепланировки студии в однокомнатную квартиру
При модификации студии в 1-комнатную (или многокомнатную) квартиру нужно соблюдать закреплённые законодательством нормы. Большое внимание также нужно уделить безопасности вносимых изменений. Для этого следует использовать качественные материалы и привлекать к работе только квалифицированных мастеров.
Согласно регламенту жилинспекции и требованиям ЖК изменения в конструкцию жилого объекта можно вносить при условии, что они:
- не затрагивают несущие сооружения (т. е. стена не должна быть несущей);
- не ухудшают жилищные условия соседей (к примеру, в случае если переносится кухня либо ванная комната, они не должны быть на уровне жилого отсека соседей сверху и снизу);
- не приводят к повышению потребления энергии и воды;
- не связаны с монтажом приборов и устройств, не предусмотренных действующей системой коммуникаций;
- не изменяют фасад здания.
Риск отказа
В процессе согласования проекта имеется вероятность получить отказ.
Причинами могут быть:
- несоответствие проектных документов действующим нормам;
- неправильное составление проекта (обычно это бывает, когда документ составлен не специалистом-участником СРО);
- отсутствие какого-либо документа из вышеупомянутого списка;
- подача документов не владельцем студии;
- наличие недостоверных данных в документах или их фальсификация.
Какова бы ни была причина отказа, её должны указать в письменном виде при возврате бумаг заявителю. Поэтому даже если получен отказ, всегда имеется возможность повторной подачи документов на согласование. И чтобы не получить отказ еще раз, нужно внимательнее отнестись к предъявляемым к документам требованиям и исправить все допущенные недочеты, указанные в качестве причины отказа.
Если заявитель считает, что отказ был предоставлен неправомерно, то можно в качестве досудебной попытки решения спора обратиться к руководству жилинспекции, аргументировав свою точку зрения. В некоторых ситуациях такая мера является эффективной и можно прийти к определённому соглашению.
В большинстве же случаев владельцу студии нужно просто выполнить ряд требований, перечисленных в отказе. Но если организация действительно нарушает права заявителя, то ничего не остаётся, как подать иск в суд.
Плюсы и минусы
Перепланировка студии имеет не только преимущества, но и недостатки:
Плюсы |
|
Минусы |
|
Учитывая большое количество минусов, связанных с переделкой студии в квартиру с перегородками, до того как принимать такой шаг, рекомендуется несколько раз подумать, чтобы удостовериться, что незначительные по количеству плюсы способны все-таки перевесить все возникающие недостатки перепланировки.
В настоящее время в Москве квартирой-студией уже никого не удивить и если не получается купить квартиру-студию от застройщика,то собственники решаются на перепланировку своей однокомнатной квартиры. На бумаге все выглядит элементарно – сломать все стены, и получится квартира-студия! Однако осуществить идею студии возможно далеко не в любой квартире, и только при соблюдении ряда обязательных условий.
Перепланировка квартиры в квартиру-студию, фото:
В КАКИХ ДОМАХ НЕ ПОЛУЧИТСЯ УСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ-СТУДИИ
В панельных и блочных домах подобный вариант перепланировки практически нереален из-за того, что большая часть стен в домах этого типа является несущими, а в тех домах, где перегородки между комнатами не несут нагрузки, кухня, как правило, газифицирована. В домах же кирпичных или монолитных домах осуществить демонтаж перегородок проще.
ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ В КВАРТИРУ-СТУДИЮ
В том случае, если полностью демонтировать стены получается, существует еще ряд ограничений, которые нужно знать, чтобы не допустить ошибок.
- Во-первых, сносить можно только ненесущие перегородки. Демонтаж несущих стен не допускается жилищным законодательством, поскольку может привести к обрушению перекрытий, которые опираются на них. Более того, и не все перегородки можно сносить. Например, в старых домах не несущие стены могут служить дополнительной опорой для деревянных перекрытий. И слом таких перегородок возможен лишь в редких случаях, с обязательным мощным усилением металлоконструкциями.
- Во-вторых, после перепланировки квартиры в студию должна остаться изолированная жилая (с естественным освещением) комната площадью не менее 14 квадратных метров. В-третьих, в однокомнатной квартире в газифицированном доме объединять кухню с комнатой не разрешается. То есть, снести разделяющую помещения перегородку можно, но вместо нее придется установить раздвижную. В противном случае будет нарушено требование ППМ 508, и перепланировку студии вам не согласуют.
- Электрифицированную кухню объединять с комнатой можно, но придется визуально разграничить данные помещения, — разным покрытием полов или декоративными элементами. Расширять кухню за счет комнаты в однушках нельзя – квартира станет нежилым помещением.
- В-четвёртых, при отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры необходимо разделить их тамбуром либо раздвижной перегородкой, что обязательно по санитарным нормам и правилам.
СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ В КВАРТИРУ-СТУДИЮ
Как и любую перепланировку квартиры в студию нужно согласовывать в установленном порядке в Мосжилинспекции. Забавным является тот факт, что эту перепланировку (достаточно сильно меняющую облик квартиры) можно согласовать в уведомительном порядке, ведь ни конструкции полов ни несущие элементы здания не затрагиваются, а стало быть проект перепланировки не требуется. Однако перед началом ремонта все таки стоит проконсультироваться по поводу того, по какому варианту пройдет согласование перепланировки.
В случае если вы планируете более масштабные мероприятия при ремонте и вам потребуется разработка проекта или согласование перепланировки вы всегда можете обратиться в нашу компанию, которая готова оказать вам эти услуги за разумную плату. Звоните или пишите нам вот по этим контактам.
Законодательная база
- ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года (ч. 2 п. 20, 21, 24);
- СП 54.13330.2011 (п. 5).
Что нельзя делать при перепланировке квартиры-студии
При покупке жилья, все больше людей обращают внимание на квартиры-студии. Данный тип квартиры обходится дешевле однокомнатного помещения. Предприимчивые владельцы приобретают студии с перспективой сделать изолированные комнаты. Но не все желания возможно воплотить в жизнь. Законом предусмотрены жесткие требования для проведения перепланировок. Например, запрещаются следующие действия:
- Нарушать прочность несущих конструкций;
- Объединять газифицированные кухни с жилыми помещениями;
- Демонтировать вентиляционную систему или создавать препятствия для ее функционирования.
Это общие требования к перепланировкам жилых помещений. Перепланировка квартир-студий имеет свои тонкости, связанные с созданием новых комнат.
Согласование и требования к перепланировке
Чтобы узаконить новые помещения, которым будет присвоен статус жилых, придется получить согласование. Оно производится на основе проекта перепланировки. Его можно оформить в частном агентстве или архитектурном бюро, заказать в БТИ, выбрать из типовых или создать самостоятельно. Обязательному согласованию подлежат:
- Перенос ванны и туалетов, даже в пределах уже существующих границ;
- Замена газовой плиты на электрическую и наоборот;
- Изменение местоположения кухни;
- Преобразование и перемещение оконных и дверных проемов;
- Перенос стен;
- Создание новых комнат;
- Объединение балконов и лоджий с комнатами.
Также, существуют требования к жилым помещениям:
- Все комнаты, за исключением прихожей и коридора, должны иметь доступ к естественному освещению;
- Нельзя допускать объединения вентиляционных каналов, уборных и кухонь с другими комнатами;
- Запрещается располагать уборные, душевые, туалетные комнаты и кухни над жилыми помещениями.
Какая проектная документация нужна для перепланировки?
Первое, с чем сталкиваются собственники при планировании перепланировки квартиры — составление проекта. Чтобы самостоятельно составить план, который будет одобрен, необходимо ознакомиться с техническим паспортом. Заказать его можно в БТИ. Стоимость данной услуги варьируется в регионах. Уточнить информацию о цене и сроках можно непосредственно в самом Бюро. Средняя стоимость колеблется в районе 2000 рублей.
Как проектировать перепланировку решать вам. Если вы сомневаетесь в своих силах, можно обратиться за помощью в БТИ, либо заказать в частной организации. Специалисты выполнят проект, соответствующий всем нормам законодательства.
Перепланировка студии в однокомнатную квартиру
- Преобразовать в однокомнатную квартиру можно студию общей площадью от 28 квадратных метров;
- Общая жилая комната не должна быть меньше 14 квадратных метров;
- Допускается проектировка изолированной кухни или кухни-ниши не менее 5 квадратных метров.
Перепланировка студии в двухкомнатную квартиру
- Площадь студии должна составлять не менее 44 квадратных метров;
- Общая жилая комната должна быть не меньше 16 квадратных метров;
- Спальня должна занимать от 8 квадратных метров, но если в помещении прописаны два человека, нижняя планка начинается от 10 квадратных метров;
- Кухня — не меньше 6 квадратных метров;
- Спальня в двухкомнатной квартире не может быть проходной комнатой.
Посмотреть полезное видео
Особенности проектировки кухни в квартире-студии
В любой квартире должна быть изолированная кухня или кухня-ниша. Нельзя воспользоваться вторым вариантом, если установлена газовая плита. Требования к кухне при перепланировке следующие:
- Площадь этого специализированного помещения должна составлять не менее 5 квадратных метров;
- Возможно расположить кухню-нишу в кладовой, на балконе или в коридоре;
- Ниша не должна препятствовать экстренной эвакуации — не должна мешать перемещению из жилой комнаты к выходу на лестничную клетку.
Перегородки из гипсокартона, стеклоблоков и мебели не нуждаются в согласовании, так как они не являются капитальными сооружениями.
Порядок оформления соглашения при перепланировке
После составления проекта перепланировки необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или МФЦ с целью получения согласования. При подаче заявления потребуется следующий пакет документов:
- Паспорт;
- Проект перепланировки;
- Технический паспорт;
- Выписка из ЕГРП о праве собственности;
- Согласие от всех зарегистрированных в квартире жильцов.
После этого в течение 45 дней уполномоченные органы рассматривают заявление и выносят решение. Если не будет причин для отказа, выдается разрешение на перепланировку. По окончанию ремонта специальная приемочная комиссия составляет акт, на основании которого вносятся изменения в технический паспорт квартиры. Затем требуется зарегистрировать право собственности на обновленное жилое помещение в ЕГРП.