Что именно гласит закон о дачных участках

https://www.znak.com/2017-08-02/v_rossii_prinyat_novyy_zakon_dlya_dachnikov_i_sadovodov_chto_v_nem_vazhnogo

Яромир Романов/Znak.com

В России принят новый федеральный закон, по которому с 1 января 2019 года начнут жить примерно 60 млн дачников и садоводов. По сути «дачная конституция», как уже назвали принятый акт, касается каждого второго жителя страны. Znak.com рассказывает своим читателям о принципиальных новшествах, одним из которых стало исключение из законодательства самого понятия «дачное хозяйство».

Дачников в России больше не будет?

По закону, дачники в России теперь — это садоводы и огородники. Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать аж в девяти организационных формах (в том числе и как дачные товарищества и кооперативы). Теперь законодатель предусмотрел только две: либо садоводческое товарищество, либо огородническое товарищество. Дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим. Но, конечно, никто не запретит вам называть себя дачниками. Особенно в ситуации, когда у вас вообще не садовый или огородный участок, а просто домик в деревне, куда вы приезжаете отдохнуть и никакими садово-огородными делами не занимаетесь. Новый закон регламентирует жизнь только на территориях садоводств и огородничеств, а не в населенных пунктах.

Почему в законе не назвали всех просто дачниками?

Вы правы: с одной стороны, закон в целом направлен на упрощение. Все-таки девять организационных форм — это явный перебор. Но нельзя не учитывать все реалии, а они в данном случае в том, что у земельных участков, которыми владеют и пользуются российские дачники, могут быть разные виды разрешенного использования. Исходя из этого, законодатель разделил земельные участки на садовые и огородные. 

И вот здесь важно: на садовых участках можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных могут быть размещены только некапитальные хозпостройки. Разница существенная, и на это стоит обращать особое внимание, если у вас в планах приобретение дачного участка.

Serguei Fomine/Russian Look

Можно чуть подробнее об этой разнице?

Законодательство относит к некапитальным постройкам сооружения, которые не имеют «связи с землей», то есть, проще говоря, фундамента. Предполагается, что их можно в два счета разобрать совсем или куда-нибудь перенести. Кроме того, такие сооружения не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Вы, конечно, можете построить на огородном участке нечто грандиозное, на основательном фундаменте и выдавать ваш дворец за скромный сарайчик для хранения инвентаря и урожая. Но зарегистрировать право собственности на него у вас просто не получится, пока не поменяется вид разрешенного использования вашего участка, а это по-прежнему весьма непростая процедура. Хотя бы потому, что к планировке и застройке территории садоводства предъявляются довольно серьезные требования, прописанные в СНиП 30-02-97 от 2011 года, а к организации территории огородничества таких требований нет.

Землевладельцам, не зарегистрировавшим свои дома, грозит двойной налог на землю

Председатель Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова считает, что даже следует ожидать появления некоего подзаконного акта, который уточнит параметры некапитальных построек на землях огородничеств. До советских ограничений вроде высоты потолка не больше двух метров дело, конечно, вряд ли дойдет, но закрыть возможности для злоупотреблений государство все-таки попробует. Но если сейчас у вас на руках уже есть документ о праве собственности на объект недвижимости, который возник на огородном земельном участке (например, баня или гараж), можно не волноваться. Что построено, то построено — государство это признало, и здесь законодатель пошел на так называемую «огородную амнистию».

Наиль Фаттахов/Znak.com

А что можно строить на садовых участках?

С садовыми участками, коих, к слову, в общей массе подавляющее большинство, все значительно проще. Закон дает право размещать на них капитальный жилой дом, садовый дом для сезонного использования, гаражи и хозяйственные постройки. К последним относятся бани, сараи, навесы, теплицы, беседки и прочее добро. На все это можно оформить право собственности, имея, впрочем, в виду, что у собственника появляется обязанность платить налоги. К тому же с начала 2017 года законодательно усложнилась так называемая «дачная амнистия» — упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках. Теперь для регистрации объекта нужен технический план, а его стоимость начинается от 10 тыс. рублей. Плюс госпошлина — 400 рублей. Правда, закон разрешает не регистрировать сооружения площадью до 50 кв. метров.

Станет ли проще прописаться на даче? 

Обещают, что да. Теоретически оформить регистрацию на шести сотках можно и сейчас, но это не так-то просто. Требуется решение суда о том, что ваш жилой дом признается пригодным для постоянного проживания. Предполагается, что с началом действия нового закона обращение в суд станет скорее исключением, чем правилом. На этом настояли подмосковные садоводы: по словам председателя Союза дачников Подмосковья Никиты Чаплина, правительство должно разработать специальный подзаконный акт, призванный упростить процедуру перевода садового дома в жилой и обратно. То есть, если вы решили жить на даче постоянно и иметь там регистрацию, сразу стройте капитальный дом или занимайтесь реконструкцией уже существующего. 

Кстати, садоводческое товарищество в конце концов может стать товариществом собственников недвижимости — то есть начать развиваться и управляться как коттеджный поселок. Но для этого нужно соблюсти три условия. Первое — оно должно размещаться в черте населенного пункта, второе — все дома на его территории должны быть признаны жилыми, и третье — вид разрешенного использования земельных участков у всех собственников должен быть сменен на «индивидуальное жилищное строительство».

Яромир Романов/Znak.com

Правда ли, что продажа урожая с грядки станет незаконным предпринимательством? 

Нет. Продажа излишков с собственного сада или огорода ни новым, ни действующим законом (66-ФЗ) вообще никак не регулируется, обращает внимание Никита Чаплин. Более того, в законопроект при его разработке сознательно не были включены нормы, которые регулируются другими законами: Земельным, Налоговым, Гражданским кодексами, законом о регистрации недвижимости. Так что бабушкам, для которых продажа пучков зелени на рынке или сельхозярмарке служит каким-никаким финансовым подспорьем, оформлять для этого ИП точно не потребуется.

Что еще важного в законе? 

Закон постановил, что в пределах одного садоводства или огородничества может быть только одно товарищество. Раньше их могло быть несколько, и законодатель особо озаботился ситуацией, когда объединения занимаются борьбой за привлечение собственников земельных участков и при этом почти не обращают внимание на состояние общей инфраструктуры, спихивая ответственность на соседа.  По смыслу нового закона товарищество может быть образовано только на предоставленном этому юридическому лицу земельном участке. Поэтому при возникновении споров легитимным будет признано ранее созданное товарищество, имеющее земельный участок. При отсутствии проекта планировки и застройки территории второе товарищество может быть ликвидировано по решению суда, если не признает, что ему надо самоликвидироваться.

Челябинский облсуд утвердил решение о сносе садовых домиков, за которые вступился Путин

Еще закон позволит упорядочить отношения с так называемыми индивидуалами — собственниками участков, которые вышли из всех товариществ и не несут те обязательства, которые есть у их соседей — участников объединений. Не платя никакие взносы, они продолжают, например, пользоваться общей инфраструктурой. Теперь с вольницей покончено: ты по-прежнему можешь быть индивидуалом, но платить взносы наряду с остальными тебе все же придется. Взамен дается право участвовать в общих собраниях и голосовать по всем финансово-хозяйственным вопросам товарищества. Но в выборах председателя и членов правления, ревизионной комиссии индивидуалы участвовать по-прежнему не смогут. В общем, большой вопрос, в чем теперь выгода такого особого статуса.

Наталья Ханина/Znak.com

Кстати, о взносах. Их строго поделили на два вида: членские и целевые. Из членских будут оплачиваться текущие расходы, связанные с деятельностью товарищества, а целевые будут собираться на улучшение и развитие инфраструктуры. Важно, что с 1 января 2019 года взносы перестанут собирать наличными: дачники начнут получать такие же квитанции, какими оплачивают городские квартиры, и взносы будут зачисляться на банковский счет, а не храниться в сейфе у председателя. Сделано это для борьбы со злоупотреблениями.

Читайте также

В 2019 году вступает в силу новый закон о СНТ, и в 2019 году садоводам нужно готовиться как к плюсам, так и к минусам нового законодательства, которое будет регулировать деятельность их товарищества. Мнения относительного нового закона расходятся, и в то время, пока одни говорят о том, что благодаря новому закону в деятельности СНТ будет наведен полный порядок, другие хватаются за голову и предрекают опустение товариществ, когда люди просто бросят свои участки. Пока закон не вступил в силу, не вполне понятно, чего от него ожидать. Закон о СНТ — к чему начинать готовиться с 2019 года, как изменится жизнь садоводов в будущем, 2019 году.

Кратко о новом законе о СНТ — как изменится жизнь садоводов в 2019 году

Новый закон о СНТ действительно во многом становится революционным, он устраняет многие нестыковки и нелогичности, которые прежде присутствовали в законодательстве, которым регулируется деятельность садовых и прочих товариществ. Вот основные его моменты:

  1. С 2019 года в России останутся только две формы организации таких объединений: садоводческие и огороднические товарищества. Больше никаких партнерств и кооперативов. Дачные участки становятся садовыми.
  2. В садоводческих товариществах на участке можно строить дачу и другое капитальное строение, на огородническом — нельзя. Речь именно о строительстве новых таких сооружений. Прежние будут узаконены, построить новое — нельзя, пока не изменится статус товарищества.
  3. В садоводческом товариществе будет легко оформить регистрацию (“прописку”) — не сложнее, чем в принадлежащей вам квартире.
  4. Садоводов-индивидуалов, которые вышли из товарищества, хотя и продолжают пользоваться его инфраструктурой, обяжут оплачивать все положенные взносы.
  5. Взносы, которые будут платить садоводы, могут быть только членскими и целевыми. Все цели, на которые могут собираться дополнительные взносы, описываются законом. Больше не может быть никаких вступительных взносов, а также взносов на непонятные цели.
  6. Взносы будут совершаться только через банк на счет товарищества как юридического лица. Никакой оплаты взносов в правлении по четвергам с 17:00 до 19:00 и никакой наличности, дальнейшая судьба которой не вполне понятна. Все прозрачно и официально.
  7. Членами товарищества могут быть только физлица, которые имеют участок в этом СНТ.
  8. В правлении товарищества должна быть минимум три человека, максимум — 5% членов. Полномочия правления будут длиться не два года, как раньше, а пять лет.
  9. Оплата земельного налога за общую землю (дороги и т.д.) будет делиться пропорционально доле участника в товариществе.

Что в законе о СНТ тревожит наблюдателей

Новый закон о СНТ, к которому с 2019 года начинают активную подготовку все товарищества, кооперативы и прочие существующие последний год формы организации садоводов, вызывает тревогу некоторых наблюдателей.

Несмотря на то, что закон наводит определенный порядок, вызывают вопросы следующие моменты:

  • В законе не очень понятно прописаны многие нюансы относительно построек на участке — что можно строить, что нельзя, как будет происходить налогообложение этой недвижимости.
  • В правление может входить человек, который вообще не является членом товарищества. Теоретически все члены правления вообще могут оказаться людьми со стороны. Впрочем, для этого и существуют выборы правления, чтобы участники товарищества относились к ним ответственно и смотрели, кого выбирают.
  • Садоводам запрещают продавать свою продукцию на улице. То есть, с 2019 года бабушка, которая подрабатывает, продавая на улице выращенный лук, должна регистрироваться как ИП и предлагать свою продукцию торговым сетям, сдавать затем отчетность, платить налоги и т.д. Понятно, что это абсолютный абсурд.
  • Норма, которая затрагивает садоводов-индивидуалов, которые обязаны оплачивать взносы, на практике не всегда восстанавливает справедливость. В некоторых случаях люди получают участок в наследство, не хотят его продавать, но и использовать не планируют. Прежде они могли поставить правление в известность и снизить до минимума оплачиваемые взносы. Теперь они должны платить за воду, вывоз мусора и прочие общие блага, которыми по факту не пользуются, наравне со всеми.

Таким образом, как именно проявит себя новый закон о СНТ, станет понятно после его вступления в силу. Очевидно, что в некоторых случаях за недовольством новыми нормами могут стоять и интересы тех, кого устраивает текущее положение вещей и кто пользуется возможностями, которые дают действующие пока законы. Многие председателям удобно принимать взносы наличными, часть из которых прилипает к их рукам. Многим членам кооперативов удобно не платить взносы наравне со всеми. Новое законодательство в целом более справедливо и наводит определенный порядок. Хотя, конечно же, оно полно нюансов, предсказать эффект от которых не всегда возможно.

Действующее законодательство постоянно подвергается различным корректировкам, за которыми многие граждане в принципе не следят.

На самом деле некоторые корректировки, вносимые в те или иные нормативные акты, могут быть довольно существенными, а их игнорирование может привести к серьезным проблемам.

В частности, недавно Путин подписал закон о дачных участках, который внес множество изменений, имеющих важность для владельцев такого имущество.

Причины появления

Наиболее серьезными проблемами, которые вызывали самые большие нарекания, являются следующие:

  • огромное распространение всевозможных организационных форм садоводческих и дачных объединений;
  • достаточно широкое распространение ситуаций, когда члены дачных и садоводческих товариществ должны были оплачивать достаточно крупные суммы для сохранения членства или в каких-либо других целях;
  • всевозможные административные гонения, которым подвергались граждане, строящие жилую недвижимость на территории дачных или садовых участков и, соответственно, не имеющие возможности зарегистрировать их в качестве жилья;
  • достаточно высокая стоимость бурения и обустройства водяных скважин;
  • отсутствие реальной помощи со стороны муниципальных органов.

Новые виды объединений граждан

В соответствии с новым законодательством были полностью ликвидированы появившиеся искусственно различия между садоводческими и дачными товариществами, которые были сформированы ранее, и вместо них появилось два вида загородных объединений, которые могут иметь юридический статус – садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.

Новые земельные участка точно так же, как и раньше, формируются из земель, расположенных на территории населенных пунктов или же из участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности. Каждый такой участок может включаться только в какую-то определенную территорию, находящуюся в распоряжении определенного огородничества или садоводческого участка.

Ведение деятельности на территории таких товариществ может осуществляться как с участием в них, так и без непосредственного участия. При этом стоит отметить тот факт, что в соответствии с действующим законодательством в товариществе в обязательном порядке должно быть не менее семи членов, и если это требование не соблюдается, то в таком случае на основании судебного решения его могут ликвидировать.

Исковое заявление в данном случае подается органом государственной власти определенного субъекта, органами местного самоуправления, действующими на территории указанного товарищества, а также собственниками участков, находящихся там.

В процессе ликвидации такой организации все общее имущество предоставляется всем собственникам участков в соответствии с принадлежащей им площадью. При этом стоит отметить тот факт, что в процессе проведения данной операции не принимается во внимание, был ли ранее человек участником данного товарищества.

Смена СНТ на ТСЖ

В процессе проведения общего собрания членов садоводческого товарищества собственники садовых участков имеют право поменять имеющийся вид объединения на новое товарищество.

Организационно-правовая форма в данном случае не подвергается никаким корректировкам, но при этом ТСЖ должно полностью соответствовать действующим нормам жилищного законодательства, которым регулируется формирование товарищества собственников жилой недвижимости и, в частности, территория садоводства должна находиться в каком-либо населенном пункте, и на ней должны быть построены жилые здания.

Смена СНТ или ОНТ на любой другой вид

Садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества могут в принципе сменить свой вид деятельности, и для этого также требуется проведение общего собрания. В частности, может осуществляться производство, переработка и последующий сбыт продукции, полученной в результате растениеводства, а также какая-либо другая деятельность, не имеющая никакой связи с ведением садоводства и огородничества.

Переоформлять ли документы на узаконенные постройки

Для переходного периода, который будет длиться на протяжении ближайших пяти лет, действующим законодательством были определены следующие положения:

  • нет никакой необходимости в том, чтобы проводить реорганизацию дачных кооперативов, сформированных до 2019 года;
  • требования нового законодательства будут затрагивать всех садоводческих и огороднических товариществ, созданных позднее 1 января 2019 года;
  • недвижимость, размещенная на территории садовых участков и зарегистрированная до 2019 года, имеющая назначение жилого строения, признается полноценной жилой постройкой;
  • нежилые здания, расположенные на территории садовых участков, признаются садовой недвижимостью;
  • приведение учредительной документации товариществ, сформированных до вступления в действие нового законодательства, осуществляется только после его вступления в силу, и в частности, нужно будет внести корректировки в учредительные бумаги.

Изменение наименований в данном случае не требуется, а в случае проведения данной процедуры не нужно будет менять информацию в правоустанавливающей и другой документации, включающей в себя предыдущие наименования.

Правила размещения построек

Новое строительство какой-либо капитальной недвижимости для постоянного проживания в соответствии с новым законодательством предусматривается только в том случае, если указанный земельный участок входит в соответствующую территориальную зону, для который был утвержден специализированный градостроительный регламент, устанавливающий допустимые параметры строительства.

Несмотря на то, что постройка жилых зданий на территории садовых земельных участков предусматривается и на сегодняшний день, прописка в них является крайне проблематичной, и получить положительный результат в преимущественном большинстве случаев можно только после того, как соответствующее решение будет вынесено судебными органами, признающими указанную постройку капитальной и соответствующей условиям, необходимым для постоянного проживания.

В соответствии с новым законодательством не только полностью легализуется возведение такой недвижимости, но еще и упрощается процедура официального оформления регистрации граждан на ее территории, даже если, к примеру, строительство осуществляется на небольшом участке, имеющем площадь до шести соток.

Также стоит отметить, что по новому закону легче переводить садовую недвижимость в жилую или проводить данную операцию в обратном порядке.

Огороднические участки предусматривается использовать для выращивания всевозможных овощей или фруктов, но при этом по необходимости на них могут возводиться также различные хозяйственные постройки.

Прописка

Признание садового дома капитальной недвижимостью, пригодной для постоянного проживания, в конечном итоге может привести к тому, что указанное здание будет приравнено к индивидуальной жилой недвижимости, что в конечном итоге может присвоить ей статус второго жилья.

Учитывая это, помимо того, что придется оплачивать в казну государства дополнительный налог на указанное имущество, те люди, которые построили такое здание, в конечном итоге могут быть выселены из квартиры, если на данный момент проживают на ее территории в соответствии с договором социального найма. Точно так же их могут полностью исключить из очереди на получение государственной жилой недвижимости.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что сама процедура, в соответствии с которой должно осуществляться переведение садовой недвижимости в жилой фонд, на данный момент еще не определена полностью со всеми нюансами, и при этом пока еще неизвестно, когда соответствующие уточнения будут внесены законодательными органами.

Положения о долях

В процессе проведения каких-либо сделок, связанных с огородными или садовыми участками и предусматривающими передачу прав собственности на указанные объекты другим лицам, доля в праве общей собственности на имущество предоставляется новому собственнику.

Такие собственники не имеют право на то, чтобы заниматься отчуждением определенной доли отдельно от общего права собственности на собственный участок, а также выполнять какие-либо операции, предусматривающие передачу доли в отдельности от общего права собственности.

При этом договор является абсолютно ничтожным в том случае, если предусматривает передачу права собственности на земельный участок без передачи какой-либо доли в праве общей собственности на различное имущество, а также передачу права собственности на долю общего имущества без передачи права на земельный участок.

Новый закон об амнистии и приватизации дачных участков

Дачной амнистией принято называть Федеральный закон №93, опубликованный в сентябре 2006 года, в соответствии с которым предусматривается возможность регистрации частной собственности на различную недвижимость в упрощенном режиме.

В первую очередь, данная норма распространяется на земельные участки, находящиеся на территории определенного города или поселка, выделенные под частное строительство жилья, гаражей, подсобных зданий и всей недвижимости, которая расположена на их территории.

Помимо этого, под данный закон подпадают дачные участки, построенные на территории специализированных садоводческих товариществ, дачных кооперативов и других аналогичных формирований, предназначенные для ведения садоводческой или огороднической деятельности, а также вся недвижимость, постройка которой не предусматривает необходимость предварительного получения соответствующего разрешения.

Не стоит забывать о том, что далеко не любые объекты недвижимости могут быть оформлены в частную собственность, и в частности, если имущество находится на территории какого-либо национального парка или заповедника, оформить его в частную собственность будет крайне проблематично. Помимо этого, не предусматривается возможность регистрации всевозможных объектов, включенных в перечень культурного наследия.

В реальности трудности с оформлением участков даже по этому закону все равно присутствуют, но в большинстве случаев процедура действительно стала на порядок проще. В частности, ранее для регистрации земельного участка необходимо было собирать огромнейшее количество бумаг, в то время как сейчас вполне достаточно получить два документа.

Однако часто случается так, что граждане в принципе не имеют никакой документации, подтверждающей их право собственности на данный участок, в связи с чем приходится обращаться за ними в органы местного самоуправления или же те компании, которые предоставляли указанный участок в использование, чтобы собирать множество бумаг.

Помимо этого, в Росреестре часто отсутствует информация об участке, в связи с чем отсутствует возможность получения соответствующего кадастрового плана. По этой причине приходится самостоятельно проводить межевание и регистрировать собственный участок в кадастровой палате, что может затянуться на довольно длительный промежуток времени.

О тишине

Теперь предусматривается возможность наложения штрафных санкций на граждан, нарушающих решим тишины на территории города и других участков. Таким образом, если люди шумят в промежуток времени от 22:00 до 6:00 (от 23:00 до 9:00 в выходные), то в таком случае они оплачивают штраф от 100 до 500 рублей.

В то же время, если подобное нарушение повторяется, сумма штрафа увеличивается от 1000 до 5 000 рублей. Для юридических лиц сумма штрафа увеличивается до диапазона от 1 000 до 30 000 рублей в зависимости от обстоятельств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: