Что нужно знать о праве аренды земельного участка

Компания оформляет аренду на земельный участок. Какие правила принять во внимание.

Какие требования к аренде земельных участков предъявляет земельное право

Для компаний, у которых нет собственных земельных участков, аренда такого имущества – способ получить его на время. Порядок заключения таких договора и общие нормы, регламентирующие данный вид сделок, закреплены в Гражданском кодексе РФ. Особенности аренды участков регламентированы ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Так, положениями данной нормы закреплено право иностранных граждан и лиц без гражданства быть арендаторами земли наравне с гражданами РФ. Таким образом, закон за рядом исключений не предъявляет особых требований к арендаторам.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Что касается арендодателей, то по общему правилу это владельцы земельных участков или их представители, которые вправе оформлять аренду. Вместе с тем ст. 22 ЗК РФ предусматривает возможность аренды земли, если имуществом владеет несовершеннолетний в порядке наследования. Сделку вправе совершить его законный представитель. Время аренды ограничено возрастом собственника: когда он станет совершеннолетним, понадобится новый договор.

Какие условия по ГК РФ нужно включить в документ об аренде земельного участка

Участок в аренду передают после того, как договор об этом оформят письменно. Документ должен:

  • содержать все существенные условия для признания его заключенным,
  • быть зарегистрированным в Росреестре. Регистрация не нужна, только если сделку заключают менее чем на год.

В качестве предмета сделки может фигурировать:

  • земельные участки или их части;
  • земельные доли, которые не изъяли из оборота.

Участок необходимо четко определить. В договоре перечисляют информацию:

  • о площади участка,
  • о его границах,
  • о местоположении,
  • о целевом назначении.

Кадастровый план служит обязательным приложением к соглашению.

По ГК плата за аренду земельного участка входит в существенные условия. Ее величину устанавливают:

  • стороны в договоре;
  • Правительство РФ, если речь идет об аренде государственных и муниципальных земель.

В каких случаях для аренды земельного участка организуют аукцион

Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для заключения договора проводят торги. Аукцион не нужен только в исключительных случаях (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Процедуру и порядок заключения договора регламентирует как ГК РФ, так и ЗК РФ:

  1. Инициатива об аукционе может исходить от органа власти или заинтересованных лиц.
  2. Госорган принимает решение об аукционе.

Аукцион можно провести, если участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет подключение к инженерно-коммуникационным сетям. Иначе перед торгами проводят ряд мероприятий:

  • разрабатывают и утверждают схему расположения участка,
  • проводят межевание,
  • участок ставят на кадастровый учет,
  • регистрируют права,
  • участок подключают к инженерно-коммуникационным сетям.

Работы по формированию участка будет проводить тот, кто выступил инициатором аренды земли.

Об аренде земельного участка проводят открытый аукцион: любая компания может принять участие. Но есть исключение. Торги организуют по особой процедуре, если речь идет:

  • об аренде для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, участниками которого являются только организации;
  • о предоставлении земли для ведения фермерского хозяйства, и при этом в аукционе участвуют граждане и соответствующие хозяйства.

Организаторы аукциона устанавливают:

  • время, место и порядок проведения;
  • сроки подачи заявок на участие;
  • порядок внесения и возврата задатка;
  • величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

Информация о проведении аукциона публикуется на официальном сайте Правительства и в его печатном издании заблаговременно. К извещению о проведении аукциона прилагается проект договор аренды.

Для участия в аукционе заинтересованные лица подают заявку, вносят задаток и предоставляют пакет документов, определенный организатором торгов. Как правило, это документы, удостоверяющие личность для физически лиц, а для организаций – свидетельства ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, устав, приказ на директора и т. п.

Аукцион об аренде участков проводится с учетом нескольких правил:

  1. Торги ведут на повышение. Выигравшим признают лицо, предложившее наибольшую плату за предмет торгов. Задаток, внесенный для участия в аукционе, учитывается при расчете по договору аренды. Если участник проиграл торги, то задаток будет возвращен в порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона.
  2. Если в аукционе принимали участие менее двух участников либо участники отсутствовали вовсе, то торги признают несостоявшимися. Ели о своем намерении получить землю в аренду на предложенных условиях заявило лишь одно лицо, то договор аренды будет заключен с ним, но не ранее чем через 10 дней после опубликования информации о признании торгов несостоявшимися.
  3. По итогам аукциона составляют протокол, который в дальнейшем служит основанием для заключения договора аренды.
  4. Результаты торгов публикуют в тех же средствах информации, что и информацию об аукционе.

Какими правами обладает арендатор земельного участка

Содержание арендных отношений сторон раскрывается через их права и обязанности. В соответствии с Гражданским кодексом арендатор имеет в отношении земельного участка те же права, что и собственник, кроме права распоряжения, что следует из самого понятия договора аренды. Положение ст. 41 ЗК РФ конкретизирует, какими именно правами собственника наделили арендатора. Это право:

  • использовать для собственных нужд общераспространенные полезных ископаемых, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры, которые есть на участке;
  • строить жилые или нежилые здания разного назначения, если вид использования земли это допускает. При строительстве необходимо соблюдать градостроительные, строительные, экологические и иные регламенты, правила и нормативы;
  • проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • использовать плоды, посевы и посадки сельскохозкультур, а также соответствующую продукцию и доходы от ее продажи.

Помимо этого, арендатор может передать свои права и обязанности по аренде земельного участка третьему лицу. Из данного права есть исключение для арендаторов земельных участков, являющихся резидентами особых экономических зон. Если арендатор к ним не относится, он может:

  • передать арендные права в залог;
  • вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив;
  • передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока основного договора. 

Об этом следует предварительно уведомить арендодателя, но его согласиена заключение подобных сделок не требуется. Возможность передачи прав и обязанностей третьим лицам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от срока договора. Это допускают  только в случае заключения договора на срок более пяти лет.

Также у арендатора есть возможность заключить соглашение об аренде на новый срок в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ).

Как зарегистрировать сделку об аренде земли

Договор аренды земельного участка сроком более 1 года подлежит обязательной госрегистрации. Аренду участка регистрируют в органах Росреестра по месту нахождения объекта. Потребуется договор в трех экземплярах. Один экземпляр отдают в ведомство, он останется в материалах регистрационного дела. Два других отдадут участникам сделки с отметкой о регистрации. Помимо договора, подают заявление о регистрации аренды и определенный пакет документов, который, как правило, включает в себя:

  • паспорт для физических лиц и комплект регистрационных и учредительных документов для юридических лиц (ИНН, ОГРН, устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении директора и т.п.);
  • доверенность, если от имени сторон выступают уполномоченные лица;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы либо разрешение на представление участка в аренду;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на строения, находящиеся на территории земельного участка, который передается в аренду.

После подписания договора аренды земельного участка стороны лично или через своих представителей по поводу государственной регистрации. Заявление можно подать непосредственно в органы Росреестра или через МФЦ. Срок регистрации:

  • 7 дней, если заявление подали в органы Россреестра,
  • 9 дней, если через МФЦ.

Если сделка прошла предварительное нотариальное удостоверение, то сроки сокращаются до 3 и 5 дней соответственно.

На каких основаниях аренду участка можно прекратить

Прекращение арендных отношений сторон может происходить как во внесудебном порядке, так и путем обращения суд с требованием о расторжении договора. Прекращения аренды земли без обращения в суд происходит с истечением срока, на который заключался договор либо по соглашению сторон. Во втором случае необходимо подписание соответствующего соглашения.

Если инициатива прекращения договорных отношений исходит от одной из сторон сделки, то говорят о досрочном расторжении договора. Основания для расторжения аренды установлены в ГК РФ и ЗК РФ. По инициативе арендатора соглашение об аренде расторгают, если земельный участок:

  1. Невозможно использовать, так как он не был предоставлен арендатору либо арендодатель создал препятствия в использовании.
  2. Имеет недостатки, не позволяющие его использование в соответствии с целями, которые преследовал арендатор.
  3. Оказался непригодным к использованию в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

По требованию арендодателя суд досрочно прекратит арендные отношения при наличии одного из следующих оснований:

  1. Использование земельного участка не по его целевому назначению либо же такими способами и методами, которые приводят к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде либо порча земель.
  2. Невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
  3. Неиспользовании земельного участка более трех лет в случае предоставления его для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
  4. Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд.
  5. Расторжение договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении участка, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного договором.
  6. Расторжение договора о комплексном развитии территории в виду неисполнения лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
  7. Нарушение порядка и сроков внесения арендной платы.

Указанный перечень оснований не является исчерпывающим. Иные основания закрепляются сторонами в самом договоре. При этом не допускается досрочное прекращение аренды на период проведения посевных работ для земель сельскохозяйственного назначения.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении договора аренды необходимо предварительно направить стороне уведомление о его расторжении с указанием причины расторжения в срок, определенный в самом договоре. Вне зависимости от способа расторжения арендные отношения прекращаются с момента регистрации данного события в органах Росреестра. Земля при этом должна быть возвращена собственнику по акту приема-передачи.

Читайте на тему

  • Ставка публичной аренды отличается от нормативной. Как отстоять цену
  • Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше
  • Застройщик построил жилой дом на арендованной земле. Какова судьба участка под домом после продажи квартир

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Арендное право на земельные участки в рамках рыночных взаимоотношений выступает в качестве товара или ресурса. Оно включает в себя целый комплекс прав и обязательств арендатора, становящихся актуальными после заключения соответствующего соглашения между действующим собственником и заинтересованным лицом.

В соответствии с нормативами статьи 606 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязуется предоставлять стороне, выступающей в качестве арендатора, имущество на временной основе за определенную

плату

.

Статья 606. Договор аренды

Для понимания характерных особенностей того, как происходит оценка права аренды земельного участка, необходимо ознакомиться с нюансами нормативного регулирования, с действующим понятийным аппаратом, с порядком наследования, с процедурными моментами заключения соглашения, а также с возможностью досрочного прекращения.

Важные моменты

Понятие аренды представляет собой передачу любого имущественного объекта на определённое время и за установленную плату в пользу заинтересованного гражданина. Основным документом в данных рамках является договор. Арендные отношения являются одними из самыми распространенных форм использования земельных участком на территории Российской Федерации.

Территориальные наделы предоставляются в пользование на основании норм Земельного и Гражданского Кодексов РФ. Соглашение всегда составляется в письменном формате. О данном требовании гласит статья 609 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Сдача участка в аренду является одной из форм распоряжения земельными наделами. Первоочередным правом на осуществление рассматриваемой операции обладает фактический собственник. Земля может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. На аренду могут также рассчитывать подданные иностранных государств и лица без гражданства, кроме случаев, предусматриваемых законодательством.

Нормативное регулирование

Уступка права аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, производится на срок до 5 лет, если прочие временные рамки не регламентируются основными нормативными документами. Стоит отметить, что ни при каких обстоятельствах не допускается не допускается изменение условий соглашения в одностороннем порядке.

Досрочное расторжение договора производится только на основании прошения арендодателя и решения компетентных судебных инстанций.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Фактический арендатор участка земли кроме тех случаев, когда он выступает в качестве резидента особых экономических зон, может на вполне законных основаниях передать свои обязательства по арендному соглашению в пользу третьих лиц. Это касается возможности передачи территории в залог или вклада в уставной капитал определенного кооператива. Об этом гласит Федеральный Закон №117 от 22 июля 2005 года.

При наследовании участков гражданами, которые еще не достигли совершеннолетия, их официальные представители или родители могут передать землю в аренду третьим лицам до достижения наследником возраста 18 лет.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Образец договора аренды земли:

Что такое право аренды земельного участка и как оно оценивается

В качестве арендаторов земли на территории регионов Российской Федерации могут выступать:

  • любые организации, предприятия или учреждения;
  • граждане Российской Федерации;
  • граждане иностранных государств;
  • лица, не имеющие определенного гражданства.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о правах арендатора на весь период действия соответствующего соглашения.

Статья 22. Аренда земельных участков

Среди них можно выделить следующие:

  • возможность уступки обязательств по аренде в пользу третьих лиц в качестве залогового обеспечения, взноса в уставной капитал организации;
  • передача земельного участка или его определенной части в рамках субаренды;
  • передача в качестве пая, который вносится в кооператив.

Стоит отметить, что вышеуказанные операции могут совершаться арендатором без получения предварительного письменного или устного согласия от непосредственного собственника. Однако, в любом случае владелец должен быть в обязательном порядке уведомлен о данном факте за исключением тех ситуаций, которые предусматриваются действующим гражданским законодательством.

Если арендатор имеет на арендуемой земле любой недвижимый объект в собственности, то он получает преимущественное право на приватизацию участка.

Возможна ли уступка или продажи

В случае уступки прав на аренду в пользу третьих лиц стоит выделить следующие ситуации:

  • передача права на составление арендного соглашения – это может быть осуществлено только до момента фактического заключения договора с арендодателем;
  • передача прав, которая может быть произведена уже по факту заключения соглашения;
  • передача без согласия собственника.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Первая ситуация в подавляющем большинстве случаев возникает тогда, когда победитель публичных торгов желает передать свое право третьему лицу. Практика показывает, что такое мероприятие проводится с учетом использования товарно-денежных отношений. Другими словами, третье лицо приобретает право на использование территории по аренде. Обычно сделка проводится по более высокой стоимости.

Статья 447. Заключение договора на торгах

Важно помнить о том, что соответствующие права не могут быть реализованы, если торги были признаны несостоявшимися в силу того, что в них участвовало менее двух заинтересованных граждан.

Статья 39.17. Предоставление земельного участка без проведения торгов

В таких рамках единственный претендент должен в течение 10 дней с момента окончания аукциона заключить договор по установленной стартовой стоимости. Однако переуступка прав на аренду не сможет быть проведена.

Наследование

В соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, наследование прав на аренду не представляется возможным в следующих основных ситуациях:

  • если заключение соответствующего соглашения было осуществлено на личных качествах умершего претендента;
  • если договор был заключен с представителями местной администрации на безвозмездной основе при использовании льготного права умершего гражданина;
  • если одним из условий досрочного прекращения действия соглашения являлась смерть лица;
  • если наследователь принял земельный участок в аренду у органов власти на праве бессрочного использования.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

В арендном договоре могут прописываться и прочие условия, которые будут означать невозможность получения территориального надела в качестве наследства. Наличие условий определяется нотариусом. Во всех остальных случаях наследование допускается на вполне законных основаниях.

Процедура заключения договора

Содержание статьи 609 Гражданского Кодекса указывает, что арендное соглашение должно в обязательном порядке заключаться на срок более года. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то независимо от установленных сроков документ формируется исключительно в письменном формате.

В каждом конкретном случае рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации в соответствии со статьями 131 и 164 Гражданского Кодекса РФ и Федерального Закона о регистрации официальных прав на объекты недвижимого имущества.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Стоит отметить, что специальный набор требований, предъявляемых к арендным соглашениям, предусматривается только в тех случаях, когда нормативы данного документа предполагают переход прав собственности в пользу арендатора в будущем. Это прямо указывает на необходимость заключения договора в формате, применяемом для соглашений в рамках купли-продажи участков земли.

Зачастую арендный договор заключается на тот срок, который в полной мере регламентируется сторонами сделки. Если конкретные временные рамки по какой бы не было причине не были определены, то соглашение в автоматическом порядке приобретает бессрочный формат. Об этом гласит статья 46 Земельного Кодекса РФ.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Все без исключения арендодатели имеют обязанности по предоставлению непосредственному арендатору территориальных наделов в том состоянии, которое прописано в основном документе. При необходимости земля может быть передана в аренду со всем располагающимся на нем имуществе.

Если территория используется гражданином не по целевому назначению и с нарушением установленных нормативов, то арендодатель может в судебном порядке решить вопрос о досрочном расторжении соглашения и о возмещении всех полученных убытков.

Основания и порядок прекращения

Прекращение арендных прав в рамках получения земельных участков может произойти в определенных ситуациях. Например, сделка прекращается по требованию действующего официального собственника земли, если пользователь использует территорию не по целевому назначению и не учитывает принадлежность участка к конкретной категории.

Также аренда прекращается тогда, когда эксплуатация приводит к деградации почв и снижению их плодородности. Ухудшение указанных характеристик влечет за собой уменьшение стоимости участка земли. Помимо прочего, процедура отмены договора применяется по результатам ухудшения экологической обстановки в регионе.

Правоотношения могут лишиться своей юридической значимости и в тех случаях, когда арендатор отказывается самолично устранять допущенные нарушения земельного законодательства. Это обуславливается допущением загрязнения участка, например, ядовитыми химическими соединениями.

Аренда может быть моментально прекращена, если действующий арендатор не пользовался участком земли более трех лет. В качестве исключений можно выделить только те случаи, когда временные рамки устанавливаются на основании нормативов федерального законодательства.

Также в эти три года не может включаться срок, отведенный на освоение территориального надела для подготовки к целевому использованию.

Если обратиться к Земельному Кодексу РФ, то можно отыскать следующее определение земельной аренды (ст. 606 ЗК РФ) – это форма землевладения и землепользования, при которой собственник за фиксированную плату передает арендатору земельный участок во временную эксплуатацию (согласно ст. 260 ГК РФ). Земельные участки, собственником которых является государство, сдавать в аренду могут только уполномоченные лица.

Как определить в аренде ли земельный участок

Для начала необходимо выяснить, зарегистрирован ли понравившийся земельный участок в Росреестре – учреждении, в котором хранятся все наиболее точные сведения о земельных участках и их собственниках. Зная хотя бы приблизительное расположение участка, можно легко отыскать его на публичной кадастровой карте (pkk5.rosreestr.ru) и выяснить его кадастровый номер, размер, стоимость и статус.

Если у земельного участка уже есть собственник, то есть несколько способов получить сведения:

  • Росреестр – в выписке ЕГРН указаны все необходимые сведения;
  • местная администрация – в этих учреждениях всегда хранится информация об оформленных участках, их собственниках и форме собственности;
  • налоговая служба – собственник обязательно облагается земельным налогом, соответственно в налоговой есть нужная информация;
  • садоводческое товарищество – необходимо заказать выписку из похозяйственной книги.

Если у земельного участка нет собственника, необходимо направиться в местную администрацию и обговорить с ними возможность аренды предполагаемой земли.

Что такое обременение земельного участка арендой

Обременение земельного участка – это ограничение прав собственника пользоваться и распоряжаться собственной землей. Проще говоря, когда собственник, например, сдает землю в аренду или оформляет ипотеку, он тем самым обременяет свою землю и не может ею пользоваться.

  • Обременение может означать следующее:
  • ограничение возможности использования;
  • необходимость предоставлять свою землю в пользование другим лицам и организациям;
  • ограничение в праве владения и свободного распоряжения.

Причины наложения обременения:

  • по закону, устанавливающему ограничение;
  • по договору;
  • по решению суда.

Существует несколько видов обременения участка:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • концессия;
  • долгосрочная аренда;
  • арест;
  • доверительное управление.

Обременение земельного участка арендой – это передача собственником другому человеку возможности распоряжаться его земельным участком на условиях и на время действия договора.

Обременение арендой может быть:

  • краткосрочным – до одного года (такие договорные отношения не требуют регистрации);
  • долгосрочным – более года (требуют обязательной регистрации).

Обременение арендой не мешает собственнику проводить сделки с земельным участком, и может случиться так, что арендатор обнаружить на арендованном участке другого собственника.

Виды аренды

Аренда земли у муниципалитета

Согласно российскому законодательству любой человек имеет право арендовать землю, находящийся в собственности местной администрации и возвести на ней объекты недвижимости. В аренду не предоставляются только земли, отведенные для государственных и городских нужд.

Для оформления земли у муниципалитета необходимо в первую очередь направиться в местную администрацию к землеустроителям, которым нужно будет предъявить:

  • заявление;
  • оригиналы и копии паспорта и ИНН.

В заявлении нужно указать:

  • местоположение желаемого участка (данную информацию с точностью можно выяснить с помощью кадастрового плана территории);
    размеры;
  • цели, для которых вы планируете арендовать землю.

После того, как заявление будет принято, специалисты-землеустроители могут направить заявителя либо на аукцион для проведения публичных торгов, либо на согласование договора аренды.

Аукцион проводит организатор торгов, который устанавливает дату, место и порядок проведения, обычно вся эта информация указывается на страницах местных газет за месяц до начала торгов. Заявителю необходимо предъявить организатору заявление об участии и квитанцию, подтверждающую оплату залога на участие. В случае, если заявитель выиграл торг, оформляется договор аренды и затем регистрируется в Росреестре.

Если же заявление отправилось на согласование, заявителю остается только ждать, когда сотрудники администрации соберут все необходимые подписи у контролирующих органов, конечный акт нужно будет зарегистрировать в Росреестре.

Следует помнить, что нет четких документов, определяющих стоимость аренды в муниципалитетах, поэтому стоит заранее ознакомиться с расценками в данном районе.

Аренда земли у населенных пунктов

Схема для аренды у населенного пункта такая же, как аренда земли в муниципалитете.

Необходимо обратиться с заявлением в органы местного самоуправления, указав цели аренды:

  • сельскохозяйственное назначение (выпас животных, посадка растений);
  • под личное подсобное хозяйство;
  • полевой земельный участок.

Для регистрации договора в Росреестре необходимо предъявить:

  • договор аренды, согласованный с главой населенного пункта;
  • постановление;
  • документы арендатора;
  • оплата пошлины.

Аренда земельного участка у собственника

При оформлении аренды у физического лица, обеими сторонами составляется договор, в котором оговариваются все условия предоставления аренды, сроки и правила.

В ст. 22 ЗК РФ разъясняется вопрос о возможности предоставления аренды собственниками земель.

За аренду взимается плата, размер которой обязательно оговаривается при заключении договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В договоре аренды участков, находящихся в собственности, так же оговаривается порядок, условия и время внесения выплаты (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК у арендатора есть право:

  • передать свои полномочия и права третьему лицу;
  • передать арендованный участок в субаренду.

Эти действия возможно осуществить без согласия собственника, которого нужно при этом обязательно обо всем уведомить, и только на момент действия договора аренды.

Расторгнуть договор аренды можно при следующих условиях:

  • окончился срок аренды;
  • по обоюдному соглашению сторон;
  • по инициативе одной стороны;
  • одна из сторон нарушила условия договора;
  • своими действиями арендатор ухудшает качество участка;
  • земля оказалась непригодной для осуществления планируемых действий.

Если у вас нет собственной квартиры или частного дома, то вы должны знать,

как на практике осуществить прописку на даче

.

Как провести межевание участка и сделать это абсолютно бесплатно? Узнайте об этом здесь.

Собираетесь купить или продать землю? Полезная информация о необходимой при этом документации в нашем материале.

Аренда пая

Земельный пай – это участок земли, который выдается отдельному человеку в общем земельном владении.

Иногда владельцем пая может быть только один человек, в таком случае оформляется договор и за определенную плату пай сдается арендатору на временное пользование.

Если владельцев пая несколько, необходимо получить согласие от всех остальных совладельцев земли и совершить выдел этого участка из общего владения в местной администрации, представив им:

  • паспорт;
  • заявление;
  • согласие совладельцев;
  • кадастровый паспорт на пай.

После выдела земельного участка, владелец договаривается с арендатором об условиях и сроках сдачи земельного пая. Чтобы зарегистрировать договор аренды, арендодатель должен передать договор в двух экземплярах и сертификат на право на пай в органы местного самоуправления. В течение двух дней муниципалитет должен зарегистрировать такой договор или предоставить обоснованный отказ.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: