Детали правового регулирования аренды земельных участков

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков

Заключение договора аренды земельного участка представляет собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необходимостью соблюдения требований различных отраслей законодательства – земельного, гражданского, градостроительного и др. Например, для заключения договора аренды в соответствии с законодательством необходимо правильно сформировать земельный участок, поставить его на государственный кадастровый учет, надлежащим образом предоставить его в аренду, а в случае, если срок аренды год и более, зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формально булыпая часть перечисленных процедур происходит без участия арендатора, поскольку оно не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Однако арендатор более всех заинтересован в конечном результате – предоставлении земельного участка на условиях, обеспечивающих его экономические и иные охраняемые законом интересы. Как показывает практика, арендатору необходимо контролировать результаты каждого этапа работ, сверяя их с требованиями действующего законодательства. Необходимость контроля обусловлена тем, что нарушение требований законодательства при заключении договора может повлечь за собой признание сделки (договора аренды земельного участка) недействительной (ничтожной или оспоримой) и применение правила реституции – возврата сторонами всего полученного по сделке. Вместе с тем для осуществления надлежащего контроля арендатору необходимо разбираться в вопросе, какие правовые нормы (какой отрасли права) применяются на каждом этапе, и четко представлять себе последствия их неприменения и/или изменения по соглашению сторон. В связи с изложенным представляется необходимым охарактеризовать применяемые при аренде земельных участков отрасли права и их конкретные нормы.

Отношения по аренде земельных участков регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Приоритет применения специальных норм права перед общими в земельных отношениях полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. О преимущественном применении норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства указывается в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при аренде земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности сдачи земельных участков в аренду.

В арендных отношениях последовательное преимущественное применение норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства особенно важно, поскольку земельное законодательство относится к публичной отрасли права, поэтому его нормы носят обязательный характер и не могут изменяться соглашением сторон. Любая попытка договором изменить правило земельного законодательства влечет за собой недействительность (ничтожность) соглашения. В качестве примера следует сослаться на практику ВАС РФ. Так, в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее: «В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка».

Правило преимущественного применения норм иных публичных отраслей законодательства и специальных отраслевых законов перед нормами гражданского законодательства является универсальным и подлежит обязательному применению при заключении договоров аренды земельных участков. Его особое значение проявляется при заключении договоров аренды определенной категории земель. Например, договор аренды земельного участка категории «земли населенных пунктов» должен основываться на требованиях специальных норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющих правила разрешенного использования земельных участков в соответствующих зонах; договор аренды земельного участка в особой экономической зоне заключается на условиях, определяемых Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Одна из проблем, с которой могут столкнуться арендаторы, – несоответствие норм, принимаемых субъектами Российской Федерации, в области земельных отношений нормам федерального законодательства, в частности нормам ЗК РФ.

Согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации; по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (чч. 1, 2 ст. 76 Конституции РФ). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Иными словами, в случае противоречия закона или нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, регулирующего земельные или иные природоресурсные отношения, федеральному законодательству (например, ЗК РФ или ГК РФ) указанные правовые акты не подлежат применению, а правоотношения сторон регулируются нормами федерального законодательства (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Проблема заключается в том, что регулирующий земельные отношения закон или нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, противоречащий федеральному законодательству, не теряет автоматически своей юридической силы, что осложняет защиту нарушенных прав в судебном порядке и требует проведения процедуры признания его недействительным в Верховном Суде Российской Федерации или проверки конституционности Конституционным Судом Российской Федерации (далее – КС РФ). Вместе с тем судебная практика по данному вопросу сформирована. Примером является постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской». Признавая положения ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы противоречащими Конституции РФ, КС РФ в п. 6 постановления указал, что наличие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта Российской Федерации установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из ст. 15 (ч. 2) и 76 (чч. 1, 2 и 5) Конституции РФ. Принятые вопреки данному запрету, т. е. с нарушением компетенции, акты субъектов Российской Федерации применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона.

Из изложенного следует, что при вступлении в арендные отношения стороны договора особенно строго должны следить за соблюдением требований земельного законодательства – правил формирования земельного участка, способа его предоставления, соответствия условий договора требованиям императивных норм ЗКРФ.

Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. Оно является отраслью частного права. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. К ним применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Из изложенного следует, что договорная форма арендных отношений распространяет на отношения сторон действие норм гражданского законодательства, что, бесспорно, обеспечивает защиту сторон, но и возлагает на стороны особую ответственность за надлежащее формирование условий договора. Важно особо отметить, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в частности изменять правовыми актами условия заключенных договоров аренды земельных участков.

Связующим звеном между отношениями собственности и отношениями по использованию земель выступают договорные отношения. Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще всего земельно-правовую направленность и определяются нормами земельного законодательства[1].

Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.

Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. № 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. № 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. № 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. № 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.

В 2019 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.

Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.

Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.

Уточнения по закону

Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.

Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.

Статья 606. Договор аренды

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.

Статья 607. Объекты аренды

Что касается Земельного Кодекса Российской Федерации, то там вопросы об аренде регламентируются главой №4, которая полностью посвящается различным форматам использования территорий.

Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2006 года. В противном случае возможность аренды исключалась.

Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2003 года.

Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.

Сдача федеральных или муниципальных территорий в аренду производится по результатам публичных торгов, но может осуществляться и без них. Порядок аукциона определяется Правилами, принятыми в Постановлении Правительства РФ №808 от 11 ноября 2002 года.

Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.

Образец договора аренды земли:

Центральные пункты контроля

Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.

В статье 22 Земельного Кодекса РФ прописывается факт того, что в случае получения участка земли в качестве дара несовершеннолетними лицами, их родители или официальные представители могут передать такие территории в аренду только после достижения ими совершеннолетия.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 53. Органы юридического лица

Та же статья регламентирует возможность повторного заключения договора арендатором после истечения первоначального срока аренды. Что касается порядка осуществления приватизационной процедуры, то он регулируется статьей Земельного Кодекса РФ. Размер выплат по аренде в каждом конкретном случае определяется соответствующим соглашением.

Статься 614 Гражданского Кодекса РФ определяет порядок, условия и временные рамки для внесения выплат по аренде.

Статья 614. Арендная плата

Данные выплаты могут быть установлены в формате:

  • платежей в твердой сумме, вносимым в единовременном или периодическом формате;
  • установленной доли, полученной по итогам эксплуатации арендного имущества, продукции или прочих доходов;
  • предоставления определенного набора услуг стороной, выступающей в качестве непосредственного арендатора;
  • передачи арендатором в пользу стороны, предоставляющей землю, любой вещи, указанной в договоре.

Опора на правовое регулирование аренды земельных участков

Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:

  • сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
  • использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
  • определение фактических сроков действия таких соглашений;
  • величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.

В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость

постановки участков на территориальный кадастровый учет

.

Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.

Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:

  • фактический метраж земельного участка;
  • кадастровая стоимость территории;
  • место, где располагается собственность.

При оформлении в собственность того участка, который принадлежит частнику, потребуется письменное согласие действующего владельца.

Обзор главных особенностей

В соответствии с нормами статьи 607 действующего Гражданского Кодекса РФ законодательством могут устанавливаться определенные нюансы сдачи земельных участков в аренду частным лицам.

На основе анализа ряда нормативов земельного законодательства можно прийти к выводу, что они не могут рассматриваться отдельно от Гражданского Кодекса. Однако в некоторых исключительных ситуациях Земельным Кодексом может применяться иное регулирование.

Статья 607. Объекты аренды

В качестве непосредственных арендодателей могут выступать как физические, так и юридические лица, которые на основании статьи 269 Гражданского Кодекса являются пользователями участков земли, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти. Арендаторами могут быть, помимо граждан РФ, также подданные иностранных государств и лица, не имеющие гражданства.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Что касается объектов арендных соглашений, то в качестве них не могут ни при каких обстоятельствах выступать те земельные участки, которые были ранее

изъяты из официального оборота

. Это не может быть присуще только тем ситуациям, которые полностью регламентируются статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Защита в суде

При анализе актуальной судебной практики, присущей рассмотрению спорных ситуаций, связанных с арендной платой, можно сделать несколько выводов. Например, в каждом конкретном случае обязанность по оплате земельного налогового сбора возлагается на непосредственного арендодателя, если прочие нормы не предусматриваются соответствующим арендным соглашением.

Суд может с учетом определенных обстоятельств изменить определенную договором арендную плату. Это осуществляется из-за ее признания несоответствующей условиям соглашения, а также принципам справедливости.

Кроме того, размер арендных выплат может быть изменен и в досудебном порядке, по взаимному решению сторон в те сроки, которые предусматриваются заключенным договором. Сделать это можно не более одного раза за 12 месяцев.

Плата по

налоговому сбору

за земельный участок не может ни при каких обстоятельствах заменить арендные выплаты. В состав соответствующей суммы средств могут включаться не только компоненты, присущие арендной плате, но и прочие составляющие. Например, в подавляющем большинстве случаев такой добавочной переменной является выплата за использование инфраструктуры.

В любом случае, все составляющие арендных выплат должны быть представлены на обозрение заинтересованным сторонам заблаговременно. Не могут входить в рамки соответствующих трат расходы по содержанию объекта в сохранности.

Право на взыскание арендной платы может быть доказано в судебном порядке только при условии предоставления на обозрение компетентного судьи соглашения об аренде земли.

В случае отсутствия документа действующий собственник земли может основаниях, которые устанавливает Закон, потребовать взыскание суммы с пользователя участка, равной арендной плате за период необоснованного использования.

Важно помнить о том, что обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли.

В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде. Об этом кратко указывается в КОАП РФ.

Срок аренды земельного участка

прописывается в каждом договоре отдельно.

Узнайте далее, как рассчитать стоимость аренды земельного участка.

Какие документы нужны для продажи участка в СНТ — мы расскажем далее.

Правовое
регулирование аренды осуществляется
Земельным кодексом РФ (особенности
сдачи в аренду) и гражданским
законодательством (общие положения).
Аренду можно рассматривать как вид
права на земельный участок и как договор,
который является консенсуальным,
возмездным, двусторонне обязывающим.
Его сторонами являются арендодатель и
арендатор, которыми могут быть юридические
и физические лица, в том числе и иностранные
и лица без гражданства, а также
государственные органы власти Российской
Федерации и ее субъектов, муниципальные
образования. Сдача имущества в аренду
принадлежит его собственнику, и
арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные — законом или собственником
сдавать имущество в аренду.

Предмет
договора аренды — имущество, подлежащее
передачи арендатору в качестве объекта
аренды. Действующее законодательство
(п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения
предмета договора аренды, им является
земля (земельный участок, который описан
и в установленном порядке установлены
его границы). Учитывая изложенное,
понятие аренды земельного участка можно
сформулировать так: предоставление
арендодателем, вынесенные на местности
в обозначенных размерах и границах
территории определенные категории
земель, имеющей кадастровый номер и
адресные ориентиры, на основании
надлежаще оформленного волеизъявления
собственника или лица, его представляющего,
для возмездного и срочного владения и
пользования в соответствии с целевым
назначением, градостроительной,
санитарной и иной документации.

Договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, независимо
от срока, должен быть заключен в письменной
форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу
договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации
(если иное не установлено законом).
Земельный кодекс РФ в ст
. 26 установил,
что не подлежат государственной
регистрации (кроме случаев, установленных
федеральными законами) договоры аренды
и субаренды земельного участка,
заключенные на срок до одного года.
Договор аренды может быть заключен на
определенный срок или без указания
конкретного срока, то есть на неопределенный
срок. В последним случае каждая из сторон
вправе отказаться от договора, предупредив
об этом другую сторону за три месяца,
но для того предупреждения законом или
договором может быть установлен и другой
срок (ст
. 610 ГК РФ).

По
правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором,
арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечению срока
договора имеет — при прочих равных
условиях — преимущественное перед
другими лицами право заключить договор
аренды на новый срок
. Преимущественное
право аренды земельного участка имеют
собственники зданий строений и сооружений,
расположенных на чужом земельном участке
(п
. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся
в государственной или муниципальной
собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того,
арендатор не имеет право заключить
договор аренды на новый срок, если имеют
место обстоятельства, перечисленные в
ст. 46 ЗК РФ.

Законом
могут быть установлены максимальные
(предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды земли или для аренды
отдельных видов земельных участков.

Основная
обязанность арендодателя земельного
участка, предоставить арендатору участок
в состоянии, соответствующим условиям
договора и целевого назначения земли,
в установленный договором срок. Если
этого сделано не было (например, арендатор
не может начать использование участка
предназначенного для выращивания
сельскохозяйственной продукции, потому
что он занят принадлежащими арендодателю
сараями, которые предполагалось снести,
или завален стройматериалами), то
арендатор вправе потребовать передачу
участка в надлежащем состоянии и
возмещение убытков, причиненных задержкой
исполнения, либо расторжение договора
и возмещение убытков, причиненных его
неисполнением (ст
. 611 ГК РФ).

Встречаются
ситуации, когда в аренду сдан земельный
участок, который имеет недостатки,
полностью или частично препятствующие
пользованию им. Например, на нем превышены
санитарные и экологические нормы, шум,
вибрация, выбросы промышленных
предприятий; участок заболочен, почва
истощена и т.д. Возникшие в таких случаях
вопросы решаются в соответствии со ст.
612 ГК РФ.

В
соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли,
переданные в аренду, взимается арендная
плата. Ее размер, является существенным
условием договора аренды
. Общие начала
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, установлены Правительством
РФ.

Земельный
кодекс РФ закрепляет возможность оборота
прав на землю применительно к праву
аренды, однако в отличие от установленного
Гражданским кодексом РФ, для этого не
требуется согласие собственника
земельного участка. Арендатор земельного
участка, вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права в залог и внести их в
качестве вклада в уставной капитал
хозяйственного товарищества или
общества, либо паевого взноса в
производственный кооператив, в пределах
срока договора аренды земельного участка
без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления.
Однако права собственника также защищены,
так как при заключении договора аренды
земельного участка можно предусмотреть
необходимость такого согласия
. В
указанных случаях ответственным по
договору аренду земельного участка
перед арендодателем становиться новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется
. Реализация на практике
последней нормы потребует, скорее всего,
внесение изменений в Федеральный закон
«О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Аналогичный
порядок предусмотрен и для передачи
земельного участка в субаренду.

Более
широкий объем прав предоставлен в
соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного
кодекса РФ, арендатор при аренде
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на срок не более чем 5
лет.

Арендатор
земельного участка получает право в
пределах срока договора аренды земельного
участка передавать свои права и
обязанности третьему лицу без согласия
собственника земельного участка при
условии его уведомления, но изменить
условия договора аренды и ограничивать
установленные договором права арендатора
не допускается.

В
случае, если государственное и
муниципальное образование — собственник
земельного участка, выразит желание
его продать, арендатор данного земельного
участка имеет преимущественное право
покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случае продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая
во внимание, что большая часть земельного
фонда продолжает оставаться в
государственной собственности, указанная
норма призвана создать определенную
стабильность в отношении аренды земельных
участков для потенциальных долгосрочных
инвесторов.

Таким
образом, договору аренды принадлежит
одно из ведущих мест в системе создаваемых
при осуществлении экономической и
правовой реформы новых гражданских
правовых институтов. Аренда позволяет
решить ряд задач по рациональному и
экономически целесообразному использованию
земель
. Расширенное правовое регулирование
аренды земельным законодательством,
что привело к возникновению противоречий
с гражданским законодательством, при
этом были значительно расширены права
арендаторов, что в дальнейшем может
привести к еще большему распространению
аренды, как одного из основных видов
прав на землю.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: