Главные критерии перепланировки однокомнатной квартиры

Приобретая в собственность квартиру любым из законных способов, граждане не всегда остаются довольны её планировкой. Закон не запрещает переделывать квартиру на свой вкус, но стоит придерживаться некоторых важных правил.

Что это

Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

К таким действиям можно отнести:

  • изменение конфигурации помещения;

    Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.

  • задел новых проёмов для дверей и окон;
  • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.

Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

Чем регулируется

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их типы и виды, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.

Кроме того, любая сделанная перепланировка квартиры должна соответствовать новым правилам перепланировки — различным СНиПам и СанПинам, а также Сводам Правил (СП). Для перепланировки нежилых помещений действуют те же правила, но с учётом некоторых нюансов.

Виды перепланировок

На сегодняшний день можно выделить 4 вида перепланировки жилья и помещений.

Критерий выбора – процесс согласования.

Можно выделить:

1. работы, которые требуют разработки индивидуального проекта и согласования. Это самый длительный, сложный и дорогой вид перепланировки.

К таким можно отнести:

  • перенос ванных комнат;
  • изменение конструкции полов;
  • установка тяжёлых межкомнатных перекрытий;
  • другие работы.

2. работы, которые можно согласовать и узаконить по упрощённой схеме.

Это:

  • демонтаж межкомнатных перегородок, которые не являются несущими стенами;
  • перемещение сантехнического оборудования в пределах помещения;
  • проделывание в ненесущих межкомнатных перегородках дополнительных проёмов;
  • другие работы.

3. работы, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами.

Это:

  • установка кондиционеров;
  • остекление лоджий и балконов;
  • их внутренняя отделка;
  • прочее.

4. работы, проведённые по типовому проекту. Такие проекты разработаны ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Это порядка 130 типовых проектов.

Видео: нормы и запреты

Основные нормы

Не стоит забывать, что перепланировка делается с учётом определённых правил и норм.

Это:

  • большинство работ нужно согласовывать;
  • проведение ремонта нужно доверять строительным компаниям, имеющим действующий СРО – допуск, так как они должны представить собственнику акт выполненных и скрытых работ;

    Пример акта выполненных работ можно посмотреть тут. Акт скрытых работ представлен здесь.

  • нужно разработать проект будущих работ. Доверить этот процесс также нужно только профессионалам, имеющим действующий допуск СРО. Тогда согласование ремонт пройдёт легко;
  • есть перечень работ, которые нельзя проводить. Узаконить такой ремонт не получится даже «задним числом», так как суд примет решение не в пользу собственника. А ему это грозит штрафом!

Перенос ванной и туалета

Нельзя переносить ванную комнату и туалет в жилых помещениях во время перепланировки.

Во время переноса они неизбежно окажутся над жилыми помещениями или кухней квартиры, которая находится на нижнем этаже.

Исключение составляют ванные комнаты и туалеты, расположенные:

  • на вторых этажах двухуровневых квартиры;
  • на первых этажах многоквартирных домов;
  • на вторых этажах жилых домов, если на первом этаже располагается нежилое помещение. Например, парковка.

То есть, если нужно расширить зону ванной комнаты или туалета в апартаментах, то делать это можно за счёт вспомогательных помещений и мест общего пользования в квартире. Например, за счёт кладовки или коридора.

Перенос кухни

Кухню также нельзя переносить так, чтобы она оказалась под жилым помещением квартиры, расположенной на нижнем этаже.

К запрету на перенос кухни применяются такие же правила, как и к переносу ванной комнаты и туалета. Исключения из правила остаются прежними.

Минимальная площадь жилых комнат

Нельзя бездумно менять площадь жилых комнат, переставляя, разрушая и воздвигая новые перегородки между ними.

Ограничения по минимальной площади жилых помещений указаны в п. 5. 7 СП 54. 1330. 2011 и зависят они от количества комнат в квартире.

Итак:

  • в однокомнатных квартирах – не менее 14 кв. м. Допускается формирование кухни – ниши не менее 5 кв. м;
  • в «двушках» и более – не менее 16 кв. м. При этом спальня и кухня должны быть не менее 8 кв. м. Спальня на двоих должна быть не менее 10 кв. м.

Организация входа в туалет из кухни или комнаты

Некоторыми правилами и санитарными нормами запрещается делать вход в туалетную комнату из кухни или жилой комнаты.

Но есть и исключение – санузел совмещённый, вход в него расположен в спальне, и в квартире имеется ещё один, раздельный, санузел. При этом попасть в него можно только из коридора.

Но, если в ванной комнате не стоит унитаз, то вход в неё может быть организован из любого помещения в квартире.

Исключением является люди – колясочники.

Для их удобства можно делать вход в санузел из жилой комнаты или кухни. Но медицинские документы должны быть в порядке.

Установка дровяного камина

Это можно делать только в тех квартирах, которые расположены на последних этажах или же на любом уровне, если квартира многоуровневая. Об этом говорится в п. 8. 7 СП 54. 1330.2011.

Но наличие дымохода в такой квартире обязательно.

Его прокладывают через чердак многоквартирного дома, который является общей собственностью всех собственников помещений.

Поэтому для того, чтобы проложить дымоход через общий чердак, нужно собрать общее собрание всех собственников и получить согласие 73% от всех собственников.

Когда будет производиться установка дымохода, необходимо соблюдать правила пожарной безопасности.

Прочее

Есть и другие обязательные правила перепланировки, которые необходимо соблюдать.

Это:

  • в кухне и в жилых комнатах должны быть окна;
  • вытяжка не может быть соединена с вентиляцией и дымоходом;
  • уровень пола в ванной и туалетной комнате должен быть немного ниже, чем в коридоре и жилых комнатах;
  • если происходит расширение ванной или туалетной комнаты за счёт нежилого помещения, то прокладка гидроизоляции является обязательной.

Что разрешено

Существует перечень работ, которые можно проводить, не получая разрешения от уполномоченных органов.

Это:

  • установка кондиционеров;
  • перестановка любых сантехнических приборов, но в пределах помещения;
  • можно переносить двери и арки в межкомнатных перегородках;
  • остекление лоджий и балконов, а также их внутренняя отделка;
  • проведение других работ, которые не могут повлиять на целостность несущих стен, а также не увеличивающие нагрузку на эти стены.

Порядок согласования

Некоторые действия по перепланировке квартиры необходимо согласовывать с уполномоченными органами. Лучше это сделать до того, как вызвать бригаду строителей и начать работы. Но можно согласовать ремонт и «пост фактум».
У каждого способа есть свои плюсы и минусы, а также нюансы.

До перепланировки

Для того чтобы согласовать будущие работы до того, как они будут сделаны, необходимо подготовить проект будущих изменений.

Правила оформления будущей перепланировки следующие:

  • нужно обратиться в проектную организацию для составления проекта;

    Это необходимо для того чтобы специалист смог определить, какие работы можно проводить, а какие нет. Обращаться нужно в то проектное бюро или к частному проектировщику, которые имеют действующий допуск СРО.

  • после того как проект будет готов, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации. Если это крупный город, то обращаться стоит в жилинспекцию. В этой организации нужно получить разрешение на будущую перепланировку. Если есть проект будущих работ, то разрешение будет получено со 100%-ной вероятность;

    Типичный вид разрешения можно посмотреть тут.

  • далее следует нанять бригаду строителей и начать ремонтные работы;
  • после их окончания нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он внёс соответствующие изменения в техническую документацию помещения;
  • наряду с этим необходимо заказать новый кадастровый паспорт;
  • потом следует получить новое свидетельство о собственности, особенно если в ходе перепланировки изменилась общая площадь помещения.

На этом согласование будущих работ завершено.

О том, какие последствия могут последовать за незаконной перепланировкой, написано в статье:

штраф за незаконную перепланировку.

О том, что такое амнистия перепланировки и как ее получить, написано тут.

Хотите узнать, какие еще последствия незаконной перепланировки? Читайте об этом здесь.

После проведения ремонта

Можно согласовать сделанную перепланировку «задним числом». Порядок действий примерно такой же, но проект можно не составлять.

Основанием для внесения изменений в техническую документацию будет старых техпаспорт, в котором красными линиями будут сделаны пометки изменений.

Этот же документ будет основанием для принятия архитекторами решения для заявителя. Если перепланировка была довольно сложная, и были проведены работы, которые обязательны к согласования, то дело будет рассмотрено в суде.

Пример иска представлен тут.

Суд не всегда выносит решение в пользу владельца квартиры, сделавшего самовольную несогласованную перепланировку.

Если суд вынесет решение против, то можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Нарушение правил перепланировки жилого помещения

Если суд вынесет решение против владельца квартиры, то можно оспорить такое решение в вышестоящем судке. Но, как правило, решение остаётся в силе.

Владелец квартиры, сделавший самовольный неузаконенный ремонт, нарушил правила переустройства и перепланировки жилых помещений, и подлежит административной ответственности по ст. 7. 21 КоАП РФ.

  1. Согласно п. 2 ст. 17. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
  2. Но, как показывает практика по подобным административным делам, суд может также наложить на истца штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
  3. Кроме того, владелец помещения должен будет вернуть его в первоначальное состояние, согласно техническому плану, за свой счёт.

Кто не мечтает о просторном жилье? Сегодня любая студия или 1 комнатная может быть преобразована в двушку, невзирая на то, что площадь таких квартир довольно мала. Профессиональный подход и грамотные решения дают возможность создавать комнаты с четким функциональным предназначением, используя стены и перегородки.

Наличие современных материалов становится залогом быстрого и успешного осуществления запланированных преобразований. Кроме того, их приобретение не сильно ударит по кошельку.

Собственник должен помнить лишь о том, все действия ремонтно-строительного характера должны пройти согласовательные процедуры и не создавать опасности для общества.

Общие правила

Сложившаяся практика выполнения работ, влекущих планировку, свидетельствует о наличии некоторых правил, соблюдение которых позволяет осуществить требуемые изменения вполне законно. Большая однушка без проблем может стать небольшой двухкомнатной квартирой, что даст возможность разрешить вопрос расселения семьи.

Собственник должен иметь четкое представление о том, какие работы должны быть проведены и какие цели достигнуты. Это означает, что демонтаж перегородок и стен необходимо начинать лишь при наличии проекта.

К подготовке такого документа следует отнестись ответственно. Он не только должен удовлетворять желания собственника, но и соответствовать ряду законодательных актов, обеспечивая безопасность проживания всех жителей многоквартирных домов. Подготовленная по заказу собственника схема подлежит согласованию на уровне компетентной комиссии, функционирующей на базе органов самоуправления.

Двушка может быть выполнена однокомнатной квартиры, при условии:

  • Сбора собственником максимального объема сведений, указывающих на техническое состояние здания. На основании такой документации можно установить, не повлечет ли перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную нарушения целостности строения или иных квартир.
  • Установления соответствия будущей перепланировки тем нормам, которые определены в СНИПах. Наличие противоречий станет поводом для непринятия проекта, т.е. согласование не будет дано.
  • Получения специального разрешения, позволяющего изменить пространство квартиры или отдельных ее элементов. Отсутствие данного документа повлечет наложение штрафов на собственников, а также возникновение обязанности по приведению жилья в установленный технической документацией вид.
  • Установления реальных временных рамок проведения ремонта, с учетом возможных форс-мажорных обстоятельств.
  • Привлечения к выполнению ремонтно-строительных работ только тех специалистов, которые имеют соответствующую разрешительную документацию и право на их выполнение.

В тех случаях, когда владельцы не могут подготовить требуемые документы самостоятельно и не знают, как сделать то или иное действие, связанное с согласованием перепланировки, лучше обратиться за помощью к специализированным архитектурным бюро, строительным компаниям, имеющим допуски к выполнению работ определенных видов.

Пример перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Проблемы при согласовании

Простая малогабаритная хрущевка может стать достойным жильем для семьи с ребенком. Еще на стадии планирования будущих нововведений, собственник должен задуматься о согласовании всех возможных изменений в своей квартире.

При этом необходимо учесть, что:

  • Создание студий из однокомнатных квартир запрещено на законодательном уровне. Правовые нормы устанавливают необходимость наличия в квартире хотя бы одной отдельной жилой комнаты, имеющей изоляцию и естественное освещение. В 2019 году размер такой комнаты продолжает оставаться на уровне 9-ти кв. м.
  • Соединение кухонной комнаты и гостиной выражается в создании общей комнаты, получившей название кухня гостиная. При этом назвать такую комнату жилой невозможно. Проведение работ по объединению указанных комнат может быть выполнено только в тех квартирах, которые состоят минимум из 2-х комнат.
  • Строительные и санитарные нормы не позволяют содержать туалет и ванну в пределах границ остального пространства. Таким образом, вход в указанные комнаты, должен иметь раздвижную перегородку.
  • На территории некоторых округов стоит запрет в отношении объединения газифицированных кухонь и жилых комнат.
  • Кухни хрущевок не могут быть перенесены в иные жилые комнаты, за исключением не газифицированных квартир первых этажей.

В интернете существуют примеры перепланировки проекта однокомнатной квартиры. При необходимости, они могут быть взяты за основу.

Как происходит перепланировка однокомнатной квартиры

Однокомнатную в КОПЭ можно преобразовать в 2-х комнатную, с обязательным соблюдением условия о создании пропуска света. Так, при наличии в комнате одного окна, устанавливаемая перегородка должна быть светопропускающей, а при наличии двух окон, установка перегородки должна быть выполнена между ними.

Вариантом перепланировки угловой однушки, имеющей статус «полуторки», является:

  • демонтаж внутренних перегородок, с использованием более низких конструкций;
  • установка между кухней и комнатой барной стойки;
  • увеличение жилой зоны за счет утепления лоджии и демонтажа выхода на нее.

Панельный дом отличается высокой сложностью перепланировок, по той причине, что в большинстве случаев, возникает необходимость проведения строительных работ с несущими стенами. Возможность выполнения таких изменений должна подтверждаться разрешительными документами.

Чаще всего в панельных домах площадь проживания увеличивают за счет лоджии, создавая в ней рабочее пространство, комнату для отдыха или кабинет.

Выделение спальни в однокомнатной квартире

Средние цены

Изучив широкий спектр предложений, представленных со стороны различных компаний, чья деятельность направлена на осуществление перепланировок, их согласование и получение соответствующей разрешительной документации можно составить таблицу, содержащую ориентировочные цены на проведение различных видов работ.

Вид работы Стоимость перепланировки, руб. Стоимость объединения нескольких квартир, руб.
Предоставление технического заключения более 6000 более 6000
Составление проекта более 9000 более 20000
Получение разрешения более 22000 более 61000
Получение акта о завершенной перепланировке более 15000 более 15000
Проведение работы с БТИ по внесению выполненных изменений в техническую документацию более 7000 более 9000

Вместе с тем, собственник может иметь намерения по выводу квартиры из разряда жилого жилья и предоставлению ему статуса нежилого, что позволяет обустроить отдельных выход. Весь спектр работ, связанных с получением необходимых документов, будет оценен исполнителем не менее чем в 900 тыс. руб.

Со стороны проектных компаний предлагаются услуги создания дизайнерских проектов. Общая стоимость данного вида работ будет зависеть от площади помещения. Средняя цена находится на уровне 750 руб./кв.м.

Особую популярность сегодня получила перепланировка студий, в результате чего создается полноценная спальня и кухонная зона. Выполнение таких работ популярно в студиях с площадью 33, 45 и 50 кв.м.

В настоящее время в Москве квартирой-студией уже никого не удивить и если не получается купить квартиру-студию от застройщика,то собственники решаются на перепланировку своей однокомнатной квартиры. На бумаге все выглядит элементарно – сломать все стены, и получится квартира-студия! Однако осуществить идею студии возможно далеко не в любой квартире, и только при соблюдении ряда обязательных условий. 

Перепланировка квартиры в квартиру-студию, фото:

В КАКИХ ДОМАХ НЕ ПОЛУЧИТСЯ УСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ-СТУДИИ

В панельных и блочных домах подобный вариант перепланировки практически нереален из-за того, что большая часть стен  в домах этого типа является несущими, а в тех домах, где перегородки между комнатами не несут нагрузки, кухня, как правило, газифицирована. В домах же кирпичных или монолитных домах осуществить демонтаж перегородок проще. 

ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ В КВАРТИРУ-СТУДИЮ

В том случае, если полностью демонтировать стены получается, существует еще ряд ограничений, которые нужно знать, чтобы не допустить ошибок. 

  • Во-первых, сносить можно только ненесущие перегородки. Демонтаж несущих стен не допускается жилищным законодательством, поскольку может привести к обрушению перекрытий, которые опираются на них. Более того, и не все перегородки можно сносить. Например, в старых домах не несущие стены могут служить дополнительной опорой для деревянных перекрытий. И слом таких перегородок возможен лишь в редких случаях, с обязательным мощным усилением металлоконструкциями.
  • Во-вторых, после перепланировки квартиры в студию должна остаться изолированная жилая (с естественным освещением) комната площадью не менее 14 квадратных метров. В-третьих, в однокомнатной квартире в газифицированном доме объединять кухню с комнатой не разрешается. То есть, снести разделяющую помещения перегородку можно, но вместо нее придется установить раздвижную. В противном случае будет нарушено требование ППМ 508, и перепланировку студии вам не согласуют.
  • Электрифицированную кухню объединять с комнатой можно, но придется визуально разграничить данные помещения, — разным покрытием полов или декоративными элементами. Расширять кухню за счет комнаты в однушках нельзя – квартира станет нежилым помещением.
  • В-четвёртых, при отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры необходимо разделить их тамбуром либо раздвижной перегородкой, что обязательно по санитарным нормам и правилам.

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ В КВАРТИРУ-СТУДИЮ

Как и любую перепланировку квартиры в студию нужно согласовывать в установленном порядке в Мосжилинспекции. Забавным является тот факт, что эту перепланировку (достаточно сильно меняющую облик квартиры) можно согласовать в уведомительном порядке, ведь ни конструкции полов ни несущие элементы здания не затрагиваются, а стало быть проект перепланировки не требуется. Однако перед началом ремонта все таки стоит проконсультироваться по поводу того, по какому варианту пройдет согласование перепланировки.

В случае если вы планируете более масштабные мероприятия при ремонте и вам потребуется разработка проекта или согласование перепланировки вы всегда можете обратиться в нашу компанию, которая готова оказать вам эти услуги за разумную плату. Звоните или пишите нам вот по этим контактам.

      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: