Как происходит перепланировка балкона

  • Присоединение к общей площади
  • Что является переделкой?
  • Что запрещено?
  • Что разрешено?
  • Процедура согласования
  • Застекление
  • Перепланировка квартиры: что можно и чего делать нельзя — узнайте об этом из нашей статьи. Читайте также о том, как сделать перепланировку в квартире, купленной по ипотеке.

    Присоединение к общей площади

    Можно ли присоединить лоджию к кухне или комнате?

    Она осуществляется с требованиями статей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ, а изменение лоджии — с 508-м Постановлением Правительства Москвы.

    Балкон может рассматриваться как в контексте общего проекта, так и отдельного элемента.

    Присоединить балкон к жилой комнате можно (с оговорками). К кухне -с существенными ограничениями.

    Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать такие ремонтные работы балкона, кухни или санузла.

    Что является переделкой?

    Что относится к изменениям лоджии: что можно делать, а что нельзя?

    Перепланировкой считается демонтаж или изменение всего, что касается ее технического плана.

    Застекление относится сюда же — да, это точно то же самое, наряду с ликвидацией стен или подоконных блоков, а также установкой новых дверей.

    Если встал вопрос о «перекройке» балкона, за это дело ни в коем случае не следует браться самому или обращаться к дизайнеру-любителю — в этом вопросе достаточно много нюансов.

    Многие предпочитают просто сделать изменения и молчать, но, во-первых, этим многого не добьешься: такое изменение однозначно заметят — например, при переносе радиатора отопления обязательно надо будет вызывать инженера из БТИ, да и соседи обычно довольно быстро становятся в курсе.

    Незаконные работы грозят судебными разбирательствами, штрафом, предписанием вернуть жилье в прежний вид, а в особо тяжелых случаях жилплощадь может быть изъята и выставлена на торги. Стоит ли впустую тратить усилия?

    Но даже если случится чудо и никто ничего не узнает, с квартирой уже невозможно будет совершать действия юридического характера — например, продавать, обменивать или закладывать.

    Поэтому обязательно обращайтесь в лицензированную проектную организацию и закажите проект работ. Его потом вместе с остальными документами придется предоставить в Жилищную инспекцию.

    О том, как решаются вопросы покупки или продажи квартиры с перепланировкой, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, что грозит за незаконные ремонтные работы жилого помещения.

    Что запрещено?

    На что однозначно не дадут «добро» при согласовании?

    Это:

    • вынос в это помещение батареи (можно только перенести на соседнюю стену);
    • демонтаж перемычки над проемом (несущая конструкция);
    • демонтаж порожка при устранении подоконного блока;
    • полное объединение балкона с кухней;
    • урезание боковых простенков балкона (СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений;
    • создание дополнительной лоджии (если квартира расположена не на первом этаже);
    • выдвижение балкона за уровень фасадной стены.

    Более того, при согласовании обязательно потребуют документ теплотехнического расчета. Без него обычно отказывают даже в том, что законом не запрещено.

    Возможна ли переделка лоджии в кухню, т.е их объединение? Кухня-лоджия «без границ» — такое присоединение невозможно ни при каких обстоятельствах, так же как и переустройство квартиры «кухня на лоджии», уже хотя бы потому, что кухня относится к помещениям теплого назначения, а балкон — холодного.

    Узнайте из наших статей о том, с чего начать оформление перепланировки квартиры, где заказать проект и получить разрешение на переустройство жилого помещения.

    Что разрешено?

    Что разрешат делать:

    • установка раздвижных перегородок (держать их открытыми не запрещается);
    • «французское окно».

    Можно ли сделать присоединение лоджии к комнате со снятием оконного проема? Жилую комнату можно присоединить за счет устранения подоконного блока, но при этом должны сохраняться порожек и простенок.

    Специалисты подсказывают и небольшую хитрость: если устранение оконно-дверной рамы — это все, что планируется, тогда можно это сделать не ставя надзорные органы в известность. В экстренном случае, ее всегда можно поставить назад.

    О том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку в квартире, а также о том, как узаконить самостоятельно, вы можете узнать из наших статей.

    Процедура согласования

    Как узаконить — такое соединение помещений? Собственно, регулирующих органов тут два — БТИ и Жилищная инспекция.

    Прежде всего нужно обратиться в БТИ для вызова инженера. Он произведет осмотр и необходимые замеры, на основании которых будет выдан новый техпаспорт.

    Далее следует обратиться в НИИ, который разрабатывал ваш дом или в лицензированное проектное бюро для получения проекта. Цена будет варьироваться в зависимости от сложности.

    В БТИ скажут, какие еще документы необходимы конкретно в вашем случае. Часто это разрешение от МЧС, СЭС, Комитета по охране и защите исторических памятников. Всегда обязывают предоставить теплорасчет. Для кадастровой выписки обращаются в Росреестр.

    После этого все документы предоставляются в Жилищную инспекцию. Принятие решения обычно занимает стандартные две недели. После этого вам выдадут разрешение или отказ. Который, однако, можно оспорить судебным порядком.

    Образец заявления о перепланировке квартиры есть на нашем сайте.

    Застекление

    Это, согласно ст. 26 ЖК РФ — точно такая же перепланировка.

    Надо ли получать на нее разрешение?

    Вопрос может показаться смехотворным, но на самом деле смешного тут мало, если вспомнить о штрафах за несогласование.

    До сего момента не зарегистрировано случаев (во всяком случае, не оглашено), когда власти требовали убрать произведенное остекление. Однако ситуация может и измениться.

    Во всяком случае, в новых домах, где руководят ТСЖ, остеклить можно только с разрешения проектной организации.

    Нередко спрашивают: надо ли производить оформление таких ремонтных работ, если балкон остеклили предыдущие хозяева жилплощади или же эта процедура была вообще произведена до внесения изменений в Жилищный кодекс?

    Ответ прост, посмотрите план БТИ. Если там остекление не указано — оформлять надо.

    Таким образом, увеличить площадь комнаты или кухни за счет лоджии возможно — но с рядом серьезных ограничений.

    И лучше получить все разрешения заранее, чем потом бояться того, что ваши усилия пойдут прахом и вам выдвинут предписание убрать все изменения, потому как она ухудшает условия живущих по соседству или угрожает пожарной безопасности.

    Согласование ремонтных работ с присоединением лоджии: что можно и нельзя? Смотрите видео на эту тему:

    Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

    Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

    Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
    Давайте разберем этот вопрос.

    Перепланировка балкона, фото:

     

    Перепланировка балкона, общие требования

    Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

    Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

    В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

    Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

    Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
    Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

    Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания. 

    Порожек на балкон, фото:

    Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга. Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет, который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

    Перепланировка кухни, соединение с балконом

    Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

    Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

    Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

    • запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
    • согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

    О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать Здесь

    Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

    В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

    Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

    • Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
    • Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
    • Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

    *нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

    Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия. В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

    Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть Здесь

    Согласование перепланировки балкона

    Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

    Перепланировка балкона, примеры и фото планов

    Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

     

    Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

    Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

    Перепланировка квартиры дома серии II-49 c устройством проема

    Устройство проема в несущей стене в трехкомнатной квартире серии II-49/Д

    Перепланировка в двухкомнатной квартире с демонтажем подоконного блока и остеклением лоджии

    Перепланировка лоджии и примыкающего к ней помещения — жилой комнаты или кухни, часто видится интересным решением, позволяющим увеличить эксплуатируемое пространство без чрезмерных затрат.

    Техническая сторона задачи воспринимается несложной, архитектурно-планировочные проблемы выглядят несущественными, так как расширение обитаемой площади считается безусловным достоинством, а юридические сложности игнорируются на волне привычного правового нигилизма. Тем не менее, в реальности всё оказывается сложнее.

    Изменение теплового режима здания

    Главная проблема, о которой стоит задуматься при перепланировке, — каким образом будет отапливаться помещение

    Увеличение отапливаемой площади на несколько квадратных метров воспринимается пустяком, о котором даже не стоит задумываться. Реплицируя его на десятки квартир, входящих в дом, получается объём, где поддержание комфортной температуры потребует ощутимых затрат.

    Даже в том случае, если инициатор перепланировки готов оплачивать свою долю расходов, это может оказаться фиктивным решением проблемы. Существуют технические ограничения на потребляемую тепловую мощность всего здания, связанные с пропускной способностью инфраструктуры и возможностями генерации.

    Получите все необходимые согласования до начала перепланировки

    Эти обстоятельством объясняется нежелание контролирующих и разрешающих инстанций на легализацию такого типа перепланировки. Несмотря на отсутствие прямого запрета в законодательстве, увеличение отапливаемой площади вызывает клубок технологических и юридических проблем.

    Практика применения закона в данном вопросе пока неоднозначна, во многом связанна с легализацией самостоятельно произведённых изменений в планировке помещений и снисходительного отношения к случившемуся факту. Сейчас прослеживается развитие запретительных тенденций.

    Учитывая эти обстоятельства, необходимо до начала разработки дизайна или технического проекта выяснить возможность положительного решения при переустройстве помещений с включением пространства лоджии в площадь другой комнаты.

    Вероятность, что будет разрешена перепланировка балкона по такому же принципу, ещё меньше.

    Архитектурные и конструктивные особенности здания

    С завершением эпохи массового самостроя стало меняться отношение контролирующих органов к изменению фасадов здания, являющимся неизбежным вследствие утепления или изолирования балконов и лоджий.

    При формальном подходе могут быть запрещены любые визуальные решения, отличающиеся от заложенных в первоначальный проект, в том числе и остекление.

    Если здание отнесено к разряду памятников архитектуры, согласовать изменения будет сложно

    Ситуация упрощается тем, что за длительный период эксплуатации многих зданий, переживших времена ослабления и даже отсутствия законодательного регулирования, многочисленные технические решения, связанные с повышением комфортности, уменьшением теплопотерь через изоляцию внешних элементов квартиры от окружающей среды, стали распространённой и обыденной практикой.

    Это останавливает ужесточение требований к архитектурному облику зданий массовой застройки и позволяет согласовывать в Архитектурном Надзоре усовершенствования, не выходящие за рамки привычного и здравого смысла.

    Часто демонтаж балконной перемычки приводит к проблемам при продаже жилья

    Но времена меняются, а с ними меняется и отношение. Поэтому приступая к разработке перепланировки балкона или лоджии, нужно предварительно согласовать предполагаемые решения с теми инстанциями, которые в дальнейшем будут утверждать проект.

    Некоторые конструктивные особенности здания могут налагать дополнительные ограничения на полёт фантазии. Внешняя стеновая панель, отделяющая комнату от лоджии или балкона, несмотря на наличие в ней проёмов для дверей и окон, является не только досадным препятствием, мешающим воспользоваться дополнительной площадью за ней, но и силовым элементом конструкции здания. Поэтому демонтаж перемычки над окном или порожка в балконной двери может привести к очень большим проблемам.

    Схема опирания панели лоджии позволяет реализовывать нетрадиционные решения при грамотной проработке технической части, но перепланировка балкона, приводящая к нарушению узла крепления его плиты в вашей квартире или расположенной выше, абсолютно не допустимы.

    Перечень документов, которые могут потребоваться для начала работ, следует уточнить в органах местного самоуправления. Обычно необходимы:

    • заявление от собственника помещения на перепланировку;
    • копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
    • копии документов, подтверждающих личность заявителя;
    • техпаспорт от Бюро технической инвентаризации в оригинале;
    • проект перепланировки в согласованном количестве экземпляров.

    Несмотря на единую законодательную базу, документов состав может варьироваться в зависимости от сложившейся бюрократической практики и особенностей ремонта.

    Дизайн помещения

    Остаток балконной перемычки усложняет зонирование, так как зрительно разделяет пространство на две части

    Планируя переустройство комнаты, следует учесть некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на восприятие результата. Увеличение глубины помещения при сохранении его ширины, изменяет пропорции, приближая конфигурацию к “пеналу”, что ухудшает возможности размещения мебели, увеличивает площадь прохода.

    Остатки прежних конструкций в виде перемычки над окном или порожка на стыке лоджии и панелей перекрытия, осложняют зонирование, визуально разделяя пространство. При удачном дизайне, негативных эффектов можно избежать, хотя это потребует дополнительных затрат времени и денег. О том, как самому снести мешающую балконную стену, смотрите в этом видео:

    Перенос батареи центрального отопления с подоконного пространства на внутреннюю стену помещения приведёт к потере значительной площади, лишит возможности устанавливать на ней корпусную мебель, ухудшит тепловой режим комнаты. При этом будет потеряна та среда, которая в существующем до перепланировки варианте активно используется жильцами.

    Таким образом, добавление пространства лоджии к комнате требует повышенного внимания владельца к деталям проекта, взвешенной оценке баланса положительных и отрицательных сторон ситуации, квалифицированного и вдумчивого дизайна.

    В противном случае добавление нескольких квадратных метров может обернуться утратой общего комфорта и напрасно потраченными деньгами.

    Похожие статьи:

    Не все люди довольны площадью своей квартиры. Поэтому они ищут доступные варианты ее расширения. Одним из вариантов является присоединение к комнатам нежилых помещений.

    Часто в ходе ремонта балкон объединяется с

    комнатой

    или кухней. В этом случае последние становятся просторнее. Но стоит помнить, что такое расширение может быть признано незаконным.

    Согласование перепланировки балкона требуется практически во всех случаях. Они прописаны в законодательных актах. Для проведения процедуры потребуется собрать необходимые документы и посетить компетентные органы.

    Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры

    Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.

    Собственник должен внести изменения в два паспорта. Один из них кадастровый. Вторым является технический паспорт, выдаваемый БТИ. Также замене подлежат правоустанавливающие документы. Ведь в них указывается площадь квартиры, которая в данном случае не будет совпадать с реальной.

    Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.

    Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.

    Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:

    • Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
    • Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
    • Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.

    В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

    Статья 222. Самовольная постройка

    Как происходит перепланировка балкона

    Чтобы реконструкция балкона была названа законной, важно провести ее только после согласования с контролирующими органами. В противном случае собственник может быть привлечен к ответственности.

    При

    продаже квартиры

    стоимость ее может быть снижена, если изменения на отражены в документации. Кроме того Жилищная инспекция может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения за собственные средства. Поэтому в том случае, если меняется лоджия или балкон, лучше заранее посетить компетентные органы.

    Для проведения процедуры нужно иметь в наличии два документа. Одним из них является проект. Он разрабатывается специализированной организацией, которая имеет лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО. Также потребуется подготовить техническое заключение.

    Эти требования важно соблюдать, так как при присоединении балкона к кухне могут быть затронуть несущие конструкции и нарушиться тепловой контур здания.

    В ходе перепланировки проводится демонтаж блока, расположенного под окном. Он относится к фасаду здания. Если стена считается несущей, то трогать надоконную перегородку запрещено. При этом будет невозможно расширить ширину данного проема. Владельцу потребуется усилить проем с помощью металлических конструкций.

    Важно обратить внимание и на порожек. Его запрещено срезать, ведь он помогает удерживать балконную плиту, если дом кирпичный или панельный. Также он необходим стыка балконных плит и перекрытия, предохранения квартиры от промерзания.

    Что является переустройством

    После сдачи здания в эксплуатацию в БТИ выдается технический паспорт. Если остекление дома произведено одинаково, то в документе делается соответствующая пометка.

    При приобретении квартиры каждый собственник также получает технический паспорт. Он будет оформлен после того, как подпишут акт о приемке здания. Если владелец пожелает что-либо изменить в квартире, то ему потребуется получить разрешение на такие действия.

    Для переустройства придется посетить БТИ. Специалисты замеряют помещение и фиксируют изменения, произведенные в нем. Все они вносятся в новый технический паспорт жилого объекта.

    После того, как получен данный документ, процедура считается узаконенной. Если ремонт произведен самовольно, то инспектор пометит в паспорте то, что разрешение не было выдано. Тогда собственник не только заплатит штраф, но и столкнется с проблемами при продаже квартиры. Ведь не каждый покупатель согласится приобрести незаконно переделанное жилье.

    Остекление балкона не считается перепланировкой. Но по закону оно приравнивается к ней.

    Поэтому к процедуре применяются:

    • санитарные;
    • гигиенические;
    • пожарные требования.

    Остекление меняет внешний облик здания. При этом повышается нагрузка на перекрывающие плиты. Кроме того, при некачественно проведенных работах стекло может выпасть.

    Иногда на остекление накладывается запрет. Например, запрещено проводить подобные работы вместе внутренней обшивкой. В этом случае нарушаются нормы пожарной безопасности.

    Перепланировка балкона после утепления также запрещена. Размещать радиаторы, которые присоединены к общедомовым коммуникациям, не разрешат контролирующие органы.

    Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

    При остекленении или утеплении лоджии

    Статья 26 Жилищного кодексе РФ разрешает присоединение балкона к жилой комнате. При этом обязательно должна быть произведена замена перегородки под окном на раздвижные двери.

    Вспомогательные площади в данном случае становятся меньше. Поэтому основная жилая расширяется. Важно не трогать вентиляционные и другие инженерные коммуникации при перепланировке.

    При остеклении балкона разрабатывать специальный проект не требуется. Покрытие устанавливается даже при отсутствии разрешения, выданного техническими или жилищными инспекциями.

    Если проект перепланировки комплексный, стоит помнить два основных правила. Важно сохранять технические параметры лоджии и балкона. Также не стоит повышать нагрузку на несущие стены.

    При объединении с кухней или комнатой

    Одним из популярных вариантов перепланировки является соединение лоджии с жилой комнатой. При типовой планировке в комнате получается некое продление за счет балконного пространства.

    По проекту многоэтажного дома снести внешнюю стену и объединить внутреннее и наружное пространство невозможно. Для того, чтобы провести переустройство, необходимо обратиться к архитекторам, инженерам и экспертам.

    Объединении лоджии и жилой комнаты возможно несколькими способами:

    • при сносе перегородки между ними;
    • в случае устранения части простенка;
    • при удалении небольшого куска стены в подоконном пространстве рядом с балконной дверью;
    • за счет фигурной вырезки в стене в виде арки произвольной формы.

    Также Жилищная инспекция может потребовать установку стеклянной перегородки. Поэтому приходится устанавливать стеклянные французские двери со сдвижным механизмом.

    Порядок оформления и согласования

    Собственники квартир, которые собираются предварительно узаконить перепланировку, выясняют все подробности процедуры. Их волнует список документов, которые подаются в организации, цена услуги.

    Сначала необходимо составить схему помещений и разработать архитектурный проект. В нем должны отражаться все изменения, которые планируется внести.

    Этот план нужно предоставить в:

    • БТИ;
    • Жилинспекцию;
    • Управление архитектуры;
    • СЭС;
    • Роспотребнадзор;
    • МЧС.

    Разрешение выдается муниципалитетом. В него подаются все документы, которые были ранее согласованы в вышеуказанных инстанциях.

    Среди требуемых бумаг выделяют:

    • технический паспорт квартиры, выданный БТИ;
    • разработанный проект перепланировки;
    • техническое заключение, согласие МЧС, разрешение СЭС и Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки;
    • согласие, прописанное всеми собственниками жилого помещения, о проведении перепланировки;
    • согласие, выданное архитектурной организацией или проектировщиками дома;
    • правоустанавливающие документы.

    Самым важным документом из них является проект. На его основании определяется возможность или невозможность проведения ремонтных работ.

    Необходимые документы

    Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуются определенные документы.

    Среди них выделяют:

    • проект, который заверяется подписью специалиста Бюро технической инвентаризации;
    • техническое заключение, выданное специалистами, отражающее уровень безопасности при проживании в данном помещении;
    • правоустанавливающую документацию на квартиру;
    • справку о том, что проект соответствует нормам пожарной безопасности.

    Также оформляется согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. Иногда компетентные органы требуют предоставление справки, что жилье не находится в ветхом и аварийном состоянии.

    Образец согласия соседей на перепланировку

    Какие изменение нельзя узаконить

    В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.

    К ним относят ситуации, связанные с:

    • устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
    • переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
    • объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
    • демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
    • перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.

    Ответственность и штрафы

    Если перепланировка будет совершена незаконно, то собственник может столкнуться с различными трудностями.

    К таковым относят:

    • потерю права продать, обменять и передать жилое помещение по наследству;
    • невозможность получение кредита в банке с использование в качестве залога данного жилого помещения;
    • штраф, размер которого может достигать 350 тысяч рублей;
    • запрет на пересечение границы государства.

    Все изменения, производимые в ходе ремонта, согласуются с государственными органами, которые осуществляют контроль. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

    Незаконная перепланировка является административным правонарушением. Штраф будет назначен в том случае, если техник БТИ передаст собственнику план, на котором будут красные линии. На документе проставляется пометка о незаконной перепланировке. Узаконивание возможно после оплаты штрафа.

    Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ

    Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.

    Сначала человеку можно посетить органы местного самоуправления. Важно изложить основания в заявлении. Тогда администрация передаст обращение в органы надзора и судебные инстанции. Это предусматривается, если жилье имеет муниципальную направленность.

    В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней. Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.

    Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.

    Вопросами незаконной перепланировки занимается и прокуратура. В ходе проверки можно будет осмотреть помещение. Если после предписания квартира не будет восстановлена, то дело передается в суд. При отсутствии результата и в данном случае возможно привлечение к уголовной ответственности. Чтобы избежать проблемных моментов с контролирующими организациями и соседями, важно предварительно проводить согласование перепланировки.

    Перепланировка комнаты

     не всегда требует согласования, ведь там достаточно добавить гипсокартонную стену и это не будет считаться реконструкцией.

    Узнайте о том, как объединить кухню с гостиной.

    О том, как сделать в ванной ремонт с перепланировкой, читайте тут.

    Приветствую!

    Некоторые обладатели квартир стремятся увеличить жилое пространство, объединив балкон с комнатой или иным способом осуществив его перепланировку.В данном материале я расскажу о том, какие виды перепланировки должны быть обязательно узаконены и что к ним относится.

    Законодательные акты допускающие возможность объединения балкона и жилых помещений

    Возможность осуществления перепланировки балкона регламентируется статьями 25 и 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с их содержанием, балкон может быть включён в общий проект перепланировки или рассматриваться как отдельный элемент. Балкон может быть соединён с кухней при соблюдении определённых условий. Объединение балкона с жилой комнатой возможно в случаях, допускаемых действующим законодательством.
    Лоджию также можно объединить с жилым помещением
    . Порядок проведения такого вида перепланировки регламентирован статьёй 26 Жилищного Кодекса РФ.
    Также, проведение перепланировки балкона регламентируется требованиями СНиПОВ и действующих санитарных норм
    . Требования пожарной безопасности так же диктуют свои условия при проведении перепланировки балкона. При его изменениях не должны быть затронуты несущие конструкции.
    Действующие нормативно-правовые акты не допускают проведения следующих работ при перепланировке балкона или лоджии:

    • перенос систем отопления на стены балкона;
    • демонтаж подоконной стены, если она является частью фасада многоэтажки;
    • объединение балкона и помещения без установки дополнительных дверей, способствующих уменьшению нагрузки на систему отопления;
    • удаление балконного порога, в тех случаях, когда он является частью конструкции, удерживающей бетонное основание;
    • если после проведённой перепланировки ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 метра, то узаконить её не получится.

    Таким образом, перечень работ, которые требуют предварительного согласования с Жилищной инспекцией обширен.

    Лучше получить разрешение на проведение перепланировки балкона до начала ремонтных работ, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов.

    Что считается перепланировкой балкона

    Понятие перепланировки балкона содержится в статье 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

    Согласно её содержанию, перепланировка — это любое изменение конструкций помещения, в результате которой меняется его визуальное восприятие.

    К перепланировке балкона или лоджии относятся следующие работы, которые требуют специального согласования:

    • перенос или демонтаж стен;
    • изменение толщины стен;
    • изменение размеров и формы дверей и окон;
    • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций;
    • демонтаж встроенной мебели;
    • остекление, если оно не предусматривалось проектом квартиры ранее.

    На проведение данных работ потребуется обязательное получение разрешения от Жилищной инспекции.
    Проведение следующих видов работ не нуждается в обязательном согласовании с контролирующими организациями:

    • замена напольного покрытия без залива стяжки;
    • изменение местоположения розеток;
    • иные работы, не затрагивающие систему инженерных коммуникаций.

    Даже если человек уверен, что разработанный им проект перепланировки не требует обязательного узаконивания, ему лучше обратиться в Жилищную инспекцию и получить от её сотрудника предварительную консультацию о допустимости проведения тех или иных видов работ.

    Объёмы перепланировки

    Степень сложности документального оформления проведённой перепланировки балкона зависит от её объёмов. Сейчас я расскажу о нескольких видах планировки, применяемых чаще всего.

    Остекление балкона

    Казалось бы, на первый взгляд простая задача — остекление балкона может обернуться для владельца серьёзными неприятностями, если её вовремя не узаконить.

    Остекление балкона, наряду с другими работами по его изменению считается перепланировкой и подлежит документальному оформлению.

    Поскольку остекление балкона усиливает нагрузку на несущие конструкции, то перед началом работ необходимо получить разрешение на их проведение.

    Если остекление балконов было запланировано застройщиком при составлении архитектурного проекта здания, то на его проведение не требуется получения обязательного разрешения. Если работы по остеклению балкона не были запланированы при создании типового проекта здания, то, без получения соответствующего разрешения, осуществить их не получится.

    Существуют некоторые ограничения при остеклении балкона:

    • нельзя превышать допустимую нагрузку на балконную плиту;
    • ограждение балкона не должно выходить за границы, установленные БТИ;
    • нельзя изменять конструкцию и цветовую схему переплёта.

    В некоторых ситуациях остекление балкона или лоджии невозможно. Самовольное осуществление таких действий может обернуться для собственника жилья предписанием об устранении изменений за свой счёт.

    Чаще всего, сложности с остеклением балконов возникают в зданиях, представляющих культурную ценность.

    Объединение балкона и комнаты

    Увеличение жилого пространства, путём объединения помещений, считается перепланировкой. Перед проведением таких работ необходимо заручиться поддержкой Жилищной инспекции.
    Основополагающим фактором, который необходимо учесть перед проведением перепланировки, является проведение теплотехнических расчётов
    . Чаще всего, не допускается полный демонтаж перегородок, отделяющих жилую комнату от балкона или лоджии. При любом объединении балкона и жилого помещения должны быть поставлены двери или раздвижные перегородки, разделяющие эти помещения.
    Материал, используемый для утепления балкона, должен отвечать установленным стандартам безопасности
    . Допускается монтаж тёплого пола на балконе.
    Следует знать, что увеличить площадь квартиры, путём наружной пристройки балкона к квартирам, расположенным на первых этажах зданий, скорее всего не получится. В большинстве случаев, Жилищная инспекция не даст разрешения на изменения фасада многоквартирного здания.

    Банальное утепление лоджии также нуждается в предварительном согласовании.

    Чаще всего, после утепления, подвергается изменениям конфигурация пола и в новое помещение переносится мебель. Все эти факторы приводят к увеличению нагрузки на несущие конструкции.

    Демонтаж подоконной стены

    Осуществить такую процедуру без обязательного согласования с Жилищной инспекцией не получится. Если подоконная стена является несущей, то сотрудники контролирующих организаций не дадут разрешения на её демонтаж или другие изменения.
    Если подоконная стена не является несущей, то потребуется дополнительное усиление созданного проёма металлическими конструкциями
    . Также, нельзя демонтировать порожек. Данная конструкция помогает удерживать балконные плиты, не даёт квартире промерзать и закрывает стык перекрытия помещения и балкона.Если подоконная стена является несущей, то нельзя демонтировать над оконную перемычку. Обязательно нужно усилить появившийся проём металлоконструкциями.

    Оформление перепланировки балкона

    Оформление перепланировки балкона мало чем отличается от остальных изменений в жилых помещениях. Заниматься её оформлением может только собственник квартиры. Также, на проведение перепланировки потребуется письменное согласие остальных владельцев квартиры и членов их семей. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то необходимо письменное согласие органов попечительства и опеки на проведение перепланировки.
    Алгоритм документального оформления перепланировки балкона не отличается от фиксации изменений в других жилых помещениях.
    Для начала, собственнику квартиры необходимо изготовить проект или эскиз будущей перепланировки.
    Если изменения не затрагивают несущих конструкций, собственник квартиры может составить эскиз самостоятельно, воспользовавшись поэтажным планом
    . Конструкции, которые будут демонтированы, отмечаются на поэтажном плане чернилами красного цвета. Возведённые элементы должны быть выделены зелёным цветом.
    Гораздо сложнее, если перепланировка балкона затронет несущие конструкции
    . В этом случае, собственнику квартиры придётся обратиться в проектное бюро для разработки плана будущей перепланировки. Его сотрудники разработают проект будущей перепланировки с соблюдением всех установленных норм и Государственных стандартов, а также согласуют его в необходимых инстанциях. Заказывать проект следует в организациях, имеющих допуск СРО. Также, необходимо проверить наличие у такого бюро лицензии, дающей право осуществлять данный вид деятельности. Данный проект необходимо будет предоставить в Жилищную инспекцию вместе с остальными документами.
    Сейчас я расскажу, при каких ситуациях невозможно согласование перепланировки с Жилищной инспекцией:

    • если в квартире не проживает хотя бы один дееспособный жилец;
    • перепланировка повлечёт за собой изменение эксплуатационных характеристик здания;
    • проведённые работы приведут к утрате зданием архитектурной или культурной ценности;
    • перепланировка осуществлена с грубым нарушением действующего законодательства.

    Если какая-либо из этих ситуаций имеет место быть, то собственнику такой квартиры не следует начинать проведение ремонтных работ, поскольку он не сможет оформить надлежащим образом сделанные изменения.

    Визит в БТИ

    Если у собственника квартиры имеется её технический паспорт, то всё равно ему необходимо обратиться в БТИ для оповещения о проведении ремонтных работ. После этого, сотрудник БТИ должен прибыть в указанную квартиру, чтобы убедиться в отсутствии изменений и сделать необходимые замеры для внесения изменений в техпаспорт квартиры.
    Если планируемые работы не навредят многоэтажке, то сотрудник БТИ даст разрешение на осуществление ремонтных работ.
    После этого, собственник квартиры может заказывать проект перепланировки квартиры
    . Для этого стоит обратиться в проектный институт, который разрабатывал план многоэтажного здания. Если такая организация была реорганизована, то обращаться нужно в любое проектное бюро.

    Данная организация создаст и теплотехнический расчёт, без предоставления которого невозможно будет получить разрешение на перепланировку балкона.

    После окончания ремонтных работ необходимо ещё раз пригласить сотрудника БТИ для составления акта выполненных работ. Сотрудник БТИ ещё раз произведёт необходимые замеры и внесет их в технический паспорт квартиры. После этого, её собственнику останется только получить новый технический паспорт.

    Подача документов

    После изготовления проекта, собственнику квартиры необходимо посетить жилищную инспекцию. В ней необходимо написать заявление на получение разрешения для осуществления перепланировки.

    К заявлению потребуется приложить список обязательных документов:

    • удостоверение личности собственника;
    • техпаспорт квартиры;
    • проект будущей перепланировки;
    • разрешение на проведение перепланировки от обязательных инстанций — пожарной инспекции, СЭС, МЧС, общества охраны культурных объектов;
    • теплотехнический расчёт;
    • документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

    В некоторых ситуациях от собственника квартиры могут потребовать предоставления заключения строительно-технической экспертизы.
    Если одновременно с перепланировкой балкона будет производиться его остекление, то к заявлению необходимо прикрепить разрешение от архитектурно планировочного управления.
    После сбора все необходимых документов, их необходимо подать в Жилищную инспекцию. Принятие заявления осуществляется под роспись.

    Сроки рассмотрения, результат и стоимость

    После принятия заявления, собственнику придётся подождать срок, необходимый для рассмотрения заявления. По действующему законодательству он составляет 45 дней.

    Стоимость оформления варьируется от 20000 до 45000 рублей. Она зависит от сложности запланированных работ и стоимости проекта.

    После истечения указанного временного промежутка, Жилищная инспекция вынесет своё решение относительно перепланировки балкона. Результатом может стать как выдача разрешения на проведение ремонтных работ, так и отказ в этом. Отказ всегда выносится с указанием его причины. О принятом жилищной инспекцией решении собственник уведомляется в течение трёх рабочих дней.

    Советы тем, кто планирует перепланировку балкона

    Перепланировка балкона или лоджии имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать.
    Нельзя убирать перемычку и не важно, из какого материала она изготовлена.
    Разбирать полностью подоконную стену можно только в кирпичных или монолитных зданиях.
    Радиатор необходимо перенести на ближайшую стену от возникшего проёма. Нельзя переносить радиатор на балкон.

    Обязательно необходимо установить между объединёнными помещениями дверь или раздвижную перегородку.

    Это делается для того, чтобы уменьшить теплопотери.
    Если Жилищная инспекция не утвердила проект перепланировки, то собственник квартиры может обратиться в суд за получением разрешения на её проведение в установленном порядке.
    В заключение скажу, что процесс оформления сделанных изменений в квартире потребует запаса сил и нервов. Лучше согласовать проведение подобных манипуляций с обязательными инстанциями заранее, чтобы потом уберечься от различных проблем, связанных с последующей эксплуатацией жилья.

    О тонкостях присоединения балкона к комнате или кухне в видео:

    Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: