Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно

Для определения стоимости земельного участка в современных рыночных отношениях, разумнее всего опираться на результаты независимой оценки. А как быть при желании передачи земли в аренду?

Право на аренду участка также может быть определено на основании оценки. Для регулирования деятельности оценивающих организаций, в России действует Федеральный закон “Об оценочной деятельности”. Результаты оценки должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.

Когда необходима оценка аренды участка

Для имущественной сделки, в которой объектов является арендованный земельный участок необходимы результаты оценки. Помимо этого, такая документация необходима в следующих случаях:

  1. Приобретение земельного участка в аренду на аукционе;
  2. Покупка недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке;
  3. Получение банковского кредита, по которому земельный участок является залоговым обязательством.

ВАЖНО! Необходимо различать такие понятия, как непосредственно оценка права аренды земли и уступки права аренды.

Оценивая право аренды,мы получаем сумму годовой арендной платы (либо стоимость, по которой может быть продано право на аренду участка), тогда как оценка уступки такого права представляет собой стоимость, единоразово выплаченной арендатору, уступающему свои договорные права согласно уже существующему договору.

Основные этапы оценки

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

Оценка права на арендованную землю может выполняться по желанию собственника или правообладателя земельного участка (арендатора). Если заказчиком подобных работ является юридическое лицо (например, местная администрация), оценка выполняется на основании муниципального контракта, который заключают стороны.

Если же заказчиком является юридическое или физическое лицо, собственник земельного участка, желающий сдать участок в аренду, заключается простой договор на прелдоставление услуг.

Как выбрать исполнителя?

Выполнять работу по оценке права аренды имеют право квалифицированные специалиты, имеющие профессиональное образование в области оценочной деятельности, состоящие в соответствующей Саморегулируемой организации (СРО) оценщиков . Такие данные подтверждаются Выпиской из реестра СРО оценщиков и свидетельством о членстве.

Во избежании случаев мошенничества, следует убедиться имеет ли право оценщик выполнять подобные работы.

Документы

Для того, чтобы заказать оценку на право арены непосредственно понадобятся следующие документы:

Правоудостоверяющие документы участок. Это может быть свидетельство о праве на участок, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на участок либо договор аренды;

Кадастровый паспорт на землю или выписка, которые можно получить в филиалах Росреестра, на их официальном сайте либо в близжайшем многофункциональном центре.

Сроки проведения

Выполнение работы по оценке права аренды, как и любые сроки выполнения услуг, необходимо обговорить заранее и прописать срок исполнения в договоре о выполнении работ. Как правило, оценщик заинтересован в быстроте своей работы, поэтому срок исполнения не превышает 10 рабочих дней.

Стоимость

Стоимость услуг по оценке права аренды земли может иметь огромный разброс по стоимости. Она может зависеть как от региона оказываемых услуг, так и от местоположения земельного участка или востребованности исполнителя. В среднем стоимость такой услуги может варьироваться от полутора до десяти тысяч рублей.

Приобретение недвижимости

– процесс который необходимо контролировать очень серьезно.

Чистота сделки при операциях купли-продажи и все связанные с этим вопросы описаны в статье.

Эскроу – что это? Ответ вы найдете в этой статье.

Итоги

Итогом выполнения услуги оценки права аренды участка будет составленный с учетом всех стандартов документ в виде отчета.

Такой отчет пишется с учетом многих факторов, влияющих на размер права аренды и состоит из пяти глав:

  • Сведения об отчете, где указываются факты об объекте оценки, основания проведения, задание, данные о заказчике, цель оценки, вид стоимости, содержание и объем работ;
  • Сведения об объекте оценки — характеристика, право, подлежащее оценке, обременения, краткая характеристика и обзор рынка;
  • Процесс оценки, включающий в себя методологию и подход к оценке, а также согласование результата;
  • Итоговое заключение о стоимости, отражающее значение возможной продажи права на аренду земли;
  • Приложения, содержащие копии документов, характеризующих земельный участок, а также копии удостоверений и свидетельств исполнителя, ответственного за выполнение оценки аренды земли.

Результаты подобной оценки действуют в течении полугода со дня составления отчета.

Пример составленного отчета стоимости права аренды по

ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Земля может быть арендована у государства на срок не более 49 лет. Договор может также предполагать право выкупа арендованного надела. Существенным условием заключаемого договора является величина арендной платы за использование земли.

Стоимость аренды земли у государства зависит от комплекса факторов. Первоочередное значение имеет регион расположения земли, ее площадь, предназначение, а также другие показатели.

Аренда земель между частными лицами заключается на свободных условиях.

За арендодателем закреплено право самостоятельно определять размер арендной платы, а арендатор может соглашаться на предложенные ему условия, либо искать вариант подешевле. Цена в данном случае определяется по рыночным законам и зависит от соотношения спроса и предложения.

От каких факторов зависит размер стоимости аренды земли?

В 2009 году было принято постановление Правительства, которое регламентирует принципы определения стоимости земель, которые передают в пользование гражданам или юрлицам. В нем прописаны основные факторы, влияющие на цену арендуемых у государства земель. В числе ценообразующих параметров арендной платы выделяют:

  • кадастровую стоимость земли (это основополагающий параметр);
  • рыночную стоимость надела (используется только при отсутствии актуальной кадастровой оценки);
  • результаты проведенных торгов;
  • размер земельного налога;
  • ставка оплаты, которая определяется исходя из сроков аренды.

Сам порядок внесения арендной платы, ее величина, специфика и периодичность платежей прописываются в договоре аренды.

Ежегодно государство разрабатывает базовые ставки арендной платы. При этом весомое значение уделяется категориям земельных участков.

В Земельном кодексе определяется 7 категорий участков в зависимости от их целевого назначения. Это земли поселений, с/х назначения, спецназначения, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, госзапаса. Такое распределение принято для рационального землепользования и сохранения свойств земель.

Так, участок сельхозназначения будет на порядок дешевле земли, арендованной под ИЖС. Земли под огородничество могут быть еще ниже по цене.

Большая часть земель в России находится в региональной или муниципальной собственности. Поэтому местными властями обычно корректируется базовая ставка, зафиксированная на федеральном уровне, с учетом уровня экономического развития и региональной специфики.

Арендная плата определяется с учетом зонального и поправочного коэффициента. Зональный коэффициент учитывает ценность земли, ее особенности и окружающую среду. Он всегда учитывается в процессе определения кадастровой стоимости на арендованный земельный участок.

Поправочный коэффициент определяется целевым назначением земельного участка и способом его использования.

Очевидно, что при определении арендной ставки не может не учитываться площадь участка.

Как формируется цена на аренду земельных участков?

Условия и порядок формирования арендной платы зависит от ее собственника:

  • плата за использование земель федерального ведения устанавливается Правительством;
  • региональных земель — субъектами РФ;
  • муниципальных земель — муниципалитетами.

Цена аренды земельного надела определяется на основании кадастровой стоимости. Без проведения межевания и кадастровой оценки земельного надела он просто не может быть передан в аренду. Кадастровая стоимость в свою очередь максимально приближена к рыночной.

Обычно арендная плата определяется с учетом результатов торгов, проводимых местными властями. Их победителем становится лицо, которое предложит наибольшую годовую ставку аренды.

В процессе проведения торгов начальная ставка устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

На период строительства объекта недвижимости в расчет может браться льготная ставка 0,6% от кадастровой цены (для земель под ЛПХ или ИЖС).

Кадастровая оценка земель проводится по единой методологии, чтобы проведенная экспертиза была сопоставима для всей территории страны.

Первоначально землю оценивают на межрегиональном уровне и определяют среднюю стоимость участка 1 га земли определенного целевого назначения. Затем разрабатывается система показателей, которая влияет на кадастровую стоимость. Например, для сельхозземель выявляется оценочная продуктивность и затраты, стоимость производства валового продукта, доход с ренты и удельный показатель кадастровой цены.

Если кадастровая оценка устарела (ее возраст превышает 3 или 5 лет в зависимости от месторасположения участка), тогда учитывается рыночная стоимость.

Важные особенности расчета цены на аренду земли

Сколько стоит аренда земли для разных целей в разных регионах России?

Сравнить цены на аренду земли весьма проблематично. Арендная плата может существенно варьироваться не только между регионами, но даже по близлежащим участкам. Как уже говорилось, это связано с учетом комплекса факторов при определении цены аренды.

Приведем только несколько примеров стоимости аренды участков земель по регионам, которые позволяют понять порядок цен. Стоимость права аренды земельного участка приведена на основании официальной информации о торгах, проводимых местными властями перед заключением договоров аренды.

Таблица Стоимость аренды 1 га земли в разных регионах

Месторасположение участка   Предназначение земли  Стоимость годовой аренды, руб./га 
Краснодарский край, Отрадненский район  с/х 750
Ростовская область, Азовский район с/х 4700
Краснодарский край, Калининский район с/х 2000
Московская область, Луховицкий район, дер.Матвеевка с/х 20000
Московская область, Орехово-Зуево с/х 16000
Московская область, Сергиево-Посадский район с/х 16500
Московская область, Коломенский район с/х 1600
Московская область, Серпуховский район, Новая деревня с/х 1400
Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, село Баксаненок с/х 2251
Чкаловский район Нижегородской области Земля поселения 1350000
Тульская область, Ясногорский район Земля поселения для ИЖС 1100000
Свердловская область, Слободо-Туринский район, Красный Яр с/х 450
Санкт-Петербург, Пушкин с/х 3400
Архангельская область, Верхнетоемский район, Двинской поселок Ведение ЛПХ 83000
Челябинская область, Сосновский район, деревня Томино Ведение ЛПХ 150
Тверская область, Калининский район, Кривцово Огородничество 135200
Тверская область, город Торжок ИЖС 454000
Биробиджанский р-н, село Раздольное ИЖС 24226
Республика Тыва, Монгун-Тайгинский район, село Тоолайлыг ИЖС 33750
Калужская область, Спас-Деменский район ИЖС 50900
Свердловская область, Шалинский район, Шаля ИЖС 43726
Пензенская область, Пенза ИЖС 1423529
Ханты-Мансийский Автономный округ — Югра АО ИЖС 526315
Кемеровская область, Новокузнецк ИЖС 1785714
Татарстан Республика Огородничество 807500
Красноярский край, Минусинский район, Верхняя Коя  Огородничество 13856

Узнать конкретный размер арендной платы земельного участка можно, обратившись непосредственно в администрацию муниципального образования.

Льготы на аренду земли

Предусмотрены ли льготные ставки по аренде для некоторых категорий граждан? Вопросы аренды земельных участков регулируются нормами регионального и муниципального законодательства. Поэтому именно на местном уровне решаются вопросы, какие социальные слои могут быть наделены правом льготной аренды.

Некоторые категории граждан наделены преференциями на федеральном уровне. Это инвалиды 1 и 2 группы, участники ВОВ, многодетные семьи и ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

При оформлении договора указанным категориям граждан необходимо предъявить доказательства своего права на льготы. Это может быть удостоверение ветерана, медицинское заключение об инвалидности и пр.

Что касается пенсионеров, то для них порядок льготного оформления земель в аренду определяется местным законодательством. Во многих регионах арендные договора с лицами пенсионного возраста заключаются на общих основаниях без каких-либо ценовых преимуществ.

Стоит учитывать, что если лицам на региональном уровне предусмотрено освобождение от земельного налога, то это не означает, что у них также будут льготы по аренде.

Таким образом, в числе основных показателей, влияющих на стоимость земельных угодий можно выделить базовую федеральную ставку, поправочный и зональный коэффициент, площадь земли. При определении минимальной цены властями учитывается кадастровая стоимость участка, а годовая арендная плата устанавливается в размере 0,6-1,5% от нее.

Чтобы была выявлена рыночная стоимость права аренды земельного участка, потребуется проведение процедуры оценки. Самостоятельно выяснить, как рассчитать значение показателя, может быть проблематично.

Специалисты используют целый перечень различных методов оценки. Проводится тщательный анализ рынка и выявление стоимости аналогов. Дополнительно применяются специальные формулы для определения стоимости.

Выполнить процедуру самостоятельно может быть сложно. Для ее осуществления требуется наличие специфических знаний. Потому целесообразно обратиться в специализированную компанию. Оценщики выполнят все действия самостоятельно и предоставят по итогам процедуры отчёт. Он действителен в течение полугода с момента составления.

Перед обращением в оценочную компанию предстоит подготовиться. Физическому и юридическому лицу предстоит собрать пакет документов. Перечень при этом будет различаться. Чтобы заранее знать, как оценивается стоимость права аренды, стоит детально ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Что это такое

Оценка права аренды земли — перечень манипуляций, которые осуществляются для определения настоящей цены прав аренды. Процедура является довольно сложной.

Пытаясь выяснить, как определить стоимость права, человек выяснит, что специалисты оценивают не сами материальные активы, а выгоду, которую удастся получить от пользования землей в течение длительного промежутка времени.

Выполнение манипуляции осуществляют оценщики. Они могут оценить не только сельхозземли, но и участки под ИЖС. Чтобы воспользоваться услугами оценщиков, потребуется подготовить пакет документации. На основании представленной информации проводится процедура оценки.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Зачем нужно проводить оценку

Список целей, для которых выполняется оценка, довольно обширен.

Процедура может выполняться в следующих ситуациях:

  • проводится реализация или приобретение компании, обладающей правом аренды;
  • выполняется купля-продажа прав аренды на земельный участок;
  • принимается решение, касающееся инвестиций;
  • проводится судебное разбирательство;
  • оформляется займ под залог земельного участка в качестве вклада в уставной капитал;
  • предприятию были предоставлены права аренды;
  • выполняется оценка общей стоимости компании, у которой имеется право аренды.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Как и когда определяется

Обычно инициаторами проведения оценки аренды земли выступают хозяин недвижимости или владелец такого права.

Потребность в проведении манипуляций возникает в следующих случаях:

  • земля сдается в аренду;
  • выполняется переуступка права аренды;
  • оформляется займ под залог предприятия, имеющего такое право;
  • участок продается или покупается;
  • выполняется инвестирование средств.

Получив заказ, оценщик составит подробный отчёт. Он имеет юридическую силу. Документ остается актуальным в течение полугода. Цена может быть названа за 1 кв м земельного участка.

Проводя процедуру, оценщики соблюдают ряд базовых принципов.

К ним относятся следующие правила:

  • на стоимость оказывает влияние взаимодействие спроса и предложения;
  • цена права зависит от его выгодности для приобретателя;
  • использование участка будет наиболее эффективным, если он применяется для выполнения целей в соответствии с нормами законодательства и при этом дает максимальную выгоду;
  • если на рынке присутствует несколько одинаковых по полезности участков, предпочтение отдается самому дешевому.

В процессе осуществления процедуры применяются три общих подхода.

К ним относятся:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Если какой-либо из подходов не используется в процессе осуществления процедуры оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать принято решение.

По итогу процедуры составляется отчет, в котором специалист фиксирует полученные результаты. Объем документа обычно составляет 40-50 страниц. Средняя стоимость проведения оценки составляет 5000-7000 руб.

Если потребуется дополнительно выполнить оценку сооружений, находящихся на участке, для этого вносится отдельная плата. Она увеличит общую стоимость процедуры на 1000-2000 руб.

Какие нужны документы

Список необходимых документов напрямую зависит от статуса заявителя.

Если потребность проведения оценки испытывает физическое лицо, список документации будет иметь следующий вид:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на недвижимость;
  • проектная документация;
  • паспорт БТИ;
  • разрешительная документация.

Список документов может быть расширен. Точный перечень зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Организация запросит сведения об отсутствии обременения и выяснит прочие нюансы. Чтобы определить стоимость права, фирме предстоит узнать задолженность, если она имеется.

Если в оценочную компанию обращается юридическое лицо, желающее оценить имеющееся имущество, список бумаг меняется.

Компания должна предоставить:

  • реквизиты юридического лица;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на участок.

Если какие либо документы отсутствуют, оценочная компания не станет осуществлять процедуру. Однако организации, занимающиеся проведением такого рода процедур, готовы оказать помощь в сборе необходимых бумаг. За осуществление действия взимается дополнительная плата.

Образец паспорта гражданина РФ

Формула и методы расчета

Каждому подходу процедуры оценки свойственны определенные методы проведения манипуляции. Без их использования осуществления процедуры невозможно. На практике используется шесть различных методов оценки. Выявить цену помогает формула стоимости права аренды земельного участка. На практике используется сразу несколько схем расчетов.

Выполняя действия, специалист может применить следующие методы:

Сравнение
  • Используется, если в регионе присутствует достаточно развитый рынок недвижимости. При этом рассматриваемый участок не должен быть специфичен. Если используется сравнение продаж, специалист выполняет сбор сведений об аналогичных объектах и изучает данные о них.
  • Далее выявляются критерии, на основании которых будут выявлены различия между изучаемым участком и аналогами.
  • Далее происходит корректировка цены. Основанием для внесения изменений выступают выявленные различия. Затем данные обобщаются, и выявляется итоговая стоимость аренды.
  • Аналоги прямо сравниваются с объектом оценки. Учитываются их доходы, затраты, возможность продления договора, период, который остался до завершения срока аренды, периодичность внесения платы и порядок осуществления действия.
Выделение
  • Используется только для оценки застроенных участков. Чтобы применить метод, необходимо иметь информацию о цене договоров аренды аналогичных объектов на рынке. Если информация отсутствует, специалисты используют данные о стоимости предложений, которые присутствуют на рынке.
  • Постройки и улучшения должны повышать прибыль, получаемую с участка, и не снижать его стоимость. Применяя метод выделения, специалист прибегает к помощи метода сравнения продаж. Сам метод выделения применяется для выявления цены изучаемого земельного участка.
  • Для расчета применяется следующая формула: Единая стоимость объекта — Цена улучшения участка.
  • Если нужно выявить цену аренды улучшений, специалист определит значение показателя по цене проведения работы, по их установке или выполнит процедуру с учетом характеристик самих объектов улучшения. Полученное значение показателя будет умножено на процент износа.
Распределение
  • Применяется с целью оценки участков, на которых присутствует застройка. Метод распределения проще предыдущего. Он не требует выяснения стоимости застройки. Применяя его на практике, специалист предполагает, что присутствует универсальное для региона значение цены единого объекта — стоимости земли и построек на ней.
  • При помощи метода сравнения продаж определяется общая цена единого объекта. Получившийся показатель умножается на предполагаемую долю, которую занимает все еще излучаемая площадка.
  • Размер доли выявляется при помощи поиска похожих объектов, обнаружение в них соотношения земли и улучшений, а затем переноса соотношения на изучаемый объект.
  • Метод не позволяет получить точную информацию. Потому самостоятельно его не используют. Обычно он применяется для проведения оценки информации, которая была выявлена при помощи более точных способов.
Капитализация
  • Чтобы его можно было применить на практике, должна присутствовать возможность получения переговорного заработка с правом аренды в одинаковом размере. Капитализация может применить и в случае увеличения объема дохода. Однако он должен быть стабильным.
  • Когда выполняется расчет, используют следующую формулу: Чистый операционный доход : Коэффициент капитализации.
  • Первый показатель представляет собой валовый доход, из которого предварительно вычли операционные расходы.
  • Коэффициент капитализации вычисляется при помощи ряда способов. Их суть состоит в выражении нормы прибыльности объекта недвижимости. Определяя значение показателя, эксперты должны учесть величину премии за риск.
Остаток
  • Используется, если на участке можно создать доходные улучшения. При помощи метода выявляется стоимость права аренды всего участка. Действие осуществляется через деление ЧОД на КП дохода. Предварительно определяется вычисление первого показателя за определенный период времени.
  • Выявляется и цена эксплуатации улучшений. Затем последний показатель вычитается из стоимости права аренды. Разбираясь, как рассчитать ЧОД, человек выяснит, что для определения показателя применяется та же схема, что и при применении метода капитализации.
Предполагаемого использования Применяется, если с права аренды можно получить доход. Изначально специалисты определяют структуру расходов, а затем выявляют доходы. Далее происходит изменение ставки дисконтирования с учетом рисков вкладов средств в покупку права аренды, а затем выявление цены аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Методы могут применяться в совокупности. Точная стратегия проведения оценки составляется в зависимости от ситуации. По итогу оценщик предоставляет заказчику данные о цене права аренды. Информация документируется и представляется в виде отчета. Если недвижимость будет передана в аренду, потребуется регистрация этого факта.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: