Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Итоги

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу №  А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.

Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим получить какую-либо территорию в аренду.

В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в 2019 году.

Положение закона

Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия. При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не предоставляется.

Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.

В договоре аренды в обязательном порядке устанавливается точный размер арендной платы. Общие начала, которыми определяется сумма арендной платы при аренде участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, могут устанавливаться действующим Правительством.

При этом арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязанности и права каким-либо третьим лицам, включая передачу право предоставление земельного участка в залог или внесение его в качестве вклада в уставной капитал.

В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.

Если договор аренды оформлен на срок не менее пяти лет, арендатор имеет право на то, чтобы передавать какие-либо обязанности или права, предоставленные ему договором аренды, третьим лицам, не спрашивая об этом согласия собственника имущества.

Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

Вне зависимости от обстоятельств запрещается арендовать участки, которые были по каким-либо причинам изъяты из оборота, за исключением тех ситуаций, которые устанавливаются нормами федерального законодательстве.

Образец договора аренды земли:

Основные темы споров

Наиболее распространенными темами конфликтных ситуаций можно назвать следующие:

  • подведомственность различных конфликтных ситуаций;
  • применение норм действующего на сегодняшний день материального права;
  • признание права собственности на территорию определенного гражданина в порядке наследования;
  • передача прав собственности на какую-либо недвижимость, расположенную на территории чужого земельного участка, третьим лицам;
  • признание права собственности на определенную территорию гражданина, если она не была оформлена на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством;
  • факт использования определенной территории и определение приобретательной давности;
  • реализация сервитута для земельного участка.

Часто встречаемые ситуации

На сегодняшний день судебная практика включает в себя огромнейшее количество прецедентов, связанных с взаимоотношениями граждан и распоряжением земельными участками, в связи с чем гражданам стоит подготовиться к наиболее распространенным ситуациям:

Два владельца Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ. В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию.

По факту все условия, необходимые для получения земельного участка во временное использование, прописаны в соответствующем акте о предоставлении, в то время как договор аренды представляет собой просто доказательство проведения данной сделки.

При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее.

Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации:

  • на определенную территорию претендует сразу несколько заинтересованных лиц;
  • каждый претендент получает участок на основании договора аренды;
  • если в суд подается заявление с требованием о признании проведенной сделки нужно правильно понимать, что в данном случае пользоваться землей сможет тот человек, который сможет доказать оформление соответствующего ходатайства;
  • в такой ситуации единственным арендатором в конечном итоге признается тот претендент, который предоставит государственным представителям землеотводные бумаги, заверенные соответствующим образом.

Основываясь на судебной практике по таким вопросам, можно сделать вывод о том, что сам составленный договор аренды не может представлять собой единственный правоустанавливающий документ, которым можно будет подтвердить наличие прав арендатора на определенный участок. Свободное волеизъявление каждой из сторон в обязательном порядке должно свидетельствоваться дополнительной документацией, на которой будут стоять удостоверяющие подписи соответствующих должностных лиц.

Составление договора На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов. В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство.

Сама процедура будет проводиться в несколько шагов:

  • в письменном виде оформляется обращение в государственный орган, в котором указывается назначение данного участка, требуемый размер, а также географическое месторасположение необходимой территории;
  • определяются условия, на которых будет осуществляться выведение земельного участка из оборота, а также указывается, кто и на каких основаниях будет проводить данную процедуру;
  • принятое решение, заверенное представителями уполномоченных государственных органов, предоставляется в другие службы;
  • оформляется договор аренды с последующим предоставлением указанного участка на правах аренды.

Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.

Главная суть рассматриваемого дела заключается в том, что определенному кооперативу, который занимается проведением гражданских строительных работ, суд в конечном итоге отказал в реализации исковых требований, ключевой сутью которых было признание недействительным распоряжение мэра.

Распоряжение же заключалось в том, что принятое прежним главой постановление, связанное с выделением определенной муниципальной территории гаражному кооперативу для застройки, должно было отменяться. Причина заключалась в том, что данная территория находится в близости к жилому дому, в связи с чем предоставление недвижимости противоречило нормам статьи 28 Земельного кодекса.

Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.

В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно. Для сторонников данной позиции суть понятия «переход права использования» заключается в том, что оно предусматривает передачу прав распоряжения и хозяйственного пользования данной территорией, но не автоматический переход вида разрешенного пользования.

В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом:

  • государственные органы имеют право на то, чтобы рассчитывать на получение земельного участка вместе с недвижимостью на правах бессрочного пользования;
  • гражданам предоставляется возможность получения земельного участка вместе с недвижимостью на правах наследуемого пожизненного распоряжения;
  • коммерческие компании и всевозможные юридические лица могут оформлять земельные участки на правах аренды, если собираются использовать их для ведения коммерческой деятельности.
Установление платы
  • Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы. В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не всегда.
  • К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм. В данном случае истец основывался на нормах статьи 654 Гражданского кодекса, а дополнительным мотивом было то, что в законе отсутствует какой-либо пункт, предусматривающий внесение отдельной оплаты при наличии соответствующих прав и обязательств.
  • Суд в конечном итоге принял решение отказать истцу с признанием его позиции неправомерной по той причине, что в соответствии с нормами гражданского законодательства владельцу недвижимости предоставляется право на указание в договоре раздельной оплаты аренды за земельный участок и ту недвижимость, которая на нем находится.
  • На самом же деле вывод является достаточно спорным, так как в действующем законодательстве не указывает каких-либо запретов на оформление договора аренды земельного участка отдельно от договора, на основании которого арендуется недвижимость на данной территории, а с другой стороны, если по имеющейся документации можно в конечном итоге сделать вывод о том, что изначально сторонами оговаривалась раздельная оплата, но отдельного договора оформлено не было, оплата за землю будет взыскиваться правомерно.

Статья 654. Размер арендной платы

Проблемные вопросы по процедуре

В зависимости от особенностей рассматриваемой ситуации можно столкнуться с самыми разными проблемами, в связи с чем лучше всего подготовиться к ним заранее:

Нарушение порядка
  • Нередко судебные иски подаются по той причине, что возникают спорные вопросы, связанные с недостаточной индивидуализацией территории в процессе оформления договора аренды. Чтобы определенный земельный участок в правовом поле признавался индивидуальным, нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, и в первую очередь, это касается оформления четких границ территории, а также постановки участка на государственный учет.
  • В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.
  • На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры.
  • Однако в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта 2010 года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.
Расторжение
  • Отдельная категория споров – это досрочное расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки. В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему вопрос рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора.
  • Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.
Продление
  • В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.
  • Если арендатор хочет продлить установленный изначально срок аренды, то в таком случае ему следует заранее подать в администрацию заявление с указанием данного намерения. Если же арендодатель указывает в причинах отказа какие-то особые условия использования земельного участка, арендатор имеет полное право на то, чтобы перевести право аренды на себя, если на протяжении года с момента отказа в продлении указанный участок будет предоставляться третьим лицам на правах аренды.
  • Помимо этого, арендатор имеет полное право на то, чтобы с помощью суда взыскать компенсацию за ущерб, который был нанесен таким отказом в продлении.

Анализ судебной практики по аренде земельных участков

В зависимости от обстоятельств и особенностей каждой конкретной ситуации судебные органы могут принять решение в пользу любой из сторон, при этом в некоторых случаях изначально даже сложно предсказать заранее, как именно будет решен рассматриваемый вопрос.

В связи с этим в каждом отдельном случае следует внимательно изучать различные обстоятельства, а лучше всего заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, который поможет в решении дела в свою пользу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: