Какие бывают назначения земельных участков

Земельные участки, которые находятся в собственности государства, а также пользовании или владении граждан, разделены по своему целевому предназначению на отдельные виды. Эти категории предусмотрены российским законодательством и насчитывают семь основных разновидностей. Каждый из них обязательно должны быть поставлены на государственный кадастровый учёт в учреждении Росреестра.

Земля, которая числится на балансе государства, не может быть продана, куплена или арендована. Однако, ссылаясь на законодательные действующие нормы, участок может быть передан муниципалитету или его вид может быть изменен по целевому назначению. Кроме того, территории имеют свойство ликвидироваться и образовываться в новые, посредством объединения нескольких в одну или раздела одной на несколько отдельных.

В целом на территории России категории, они же виды земельного фонда, выглядят следующим образом:

  • Земля сельскохозяйственного значения;
  • Лесной и водный фонд;
  • Промышленные территории;
  • Участки населённого значения и для индивидуального жилищного строительства;
  • Участки особо охраняемого значения;
  • Земли в резерве;
  • Объекты общей долевой собственности.

Правовые нормы

После того, как была проведена земельная реформа, на законодательном уровне была введена государственная, муниципальная и частная форма собственности, а также ряд других, влияющих на отношения земельного характера и улучшение их содержания. По закону владельцами участков вправе стать физические и юридические лица. Каждый вид прав собственности имеет свою специфику.

Отношения земельного характера регулирует Гражданский кодекс и прочие законодательные акты. Ссылаясь на них, становится возможным заключение сделок с землёй. При этом землю бессрочного пользования вправе передавать гражданам лишь муниципальные органы и государственные учреждения. В некоторых случаях такое право имеют учреждения исторического и культурного наследия.

Независимо от формы собственности земельного участка, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации с присвоением кадастрового индивидуального номера. Все сведения о каждом недвижимом объекте и его владельце должны быть в единой реестровой базе.

Более того, недвижимость можно использоваться только по целевому назначению. Если назначение земельного участка не соответствует проводимой на нём деятельности, владельцу придётся заплатить немалый штраф или вовсе лишится своей собственности.

Сельскохозяйственные земли

Узнать о категории земельных участков довольно легко, поскольку виды недвижимых объектов обязательно указываются в правоустанавливающих документах на них. Например, в кадастровом паспорте имеется отдельная графа, точно так же, как и в свидетельстве прав собственности. Так, недвижимость, которая отнесена к категории населённого пункта, должна быть расположена в его пределах. Все участки, находящиеся за пределами населённого пункта, являются сельскохозяйственными.

Возможный предел территорий определяется также в соответствии с тем, к какому виду относится тот или иной объекту недвижимости. Так, на участке сельскохозяйственного назначения не разрешено капитальное строительство. Из этого следует, что использовать такие объекты допустимо лишь в хозяйственных целях.

Назначение сельскохозяйственной земли:

  • Индивидуальное хозяйство;
  • Подсобное производство;
  • Сельское производство (сенокос, пашня, сад, пастбище, прочее);
  • Дачное, садовническое или огородническое объединение;
  • Опытно-научные станции;
  • Особо ценные виды земель.

Помимо того, что вся земля поделена на виды, к каждой территории применимо понятие делимой или неделимой.  При этом на участке могут располагаться земельные угодья, дороги внутреннего хозяйственного значения, а также водные объекты.

Предел пользования

Что касается сельскохозяйственной категории, если земли оформляются в собственность или по договору аренды, то собственнические документы или текст договора должен содержать в себе строку или графу с указанием разрешенного пользования. Это применимо для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства.

Участки одной и той же категории могут иметь разное назначение. Они могут быть предназначены для производства, коммерческой деятельности и прочих задач.

Касательно пределов пользования, они полностью зависят от генеральных планов по развитию населённых пунктов, которые должны быть для каждого из них в соответствии с требованиями градостроительного кодекса. Впрочем, проблематично это в основном для крупных населённых пунктов, с которыми сложно согласовать собственные интересы.

Несмотря на то, что сами по себе градостроительные планы являются весьма внушительными по объёму документами, они необходимы для зонирования населённых пунктов. Без таких документов жилые здания будут располагаться вперемешку с заводами и фабриками, что категорически недопустимо.

Следующие категории

Что же касается водного фонда, к нему отнесены все виды рек, болот, прочих водоёмов и ледников. По сути это природные объекты, возникшие без участия человека. Также это могут быть гидротехнические сооружения. К лесному фонду принадлежат леса и лесные хозяйства.

Территории промышленного назначения располагаются за чертой населённых пунктов. На них ведется строительство объектов промышленного значения, находятся объекты связи, энергетические учреждения, оборонные комплексы, транспортные и прочие аналогичные структуры. Они могут быть во владении государства, муниципалитета, коммунального предприятия или в частной собственности.

Виды охраняемых участков включают в себя ботанический сад, заповедник и заказник, национальный и природный парк, а также прочую территорию, приравненную к достоянию государства. Этим категориям присвоен разряд исторической и культурной ценности. Их нельзя использовать не по назначению и невозможно перевести в другую категорию.

Земли из резерва или запаса используются обычно в особенных целях. Их можно продавать, сдавать в аренду или переводить в другие категории по необходимости. Правила и условия пользования ними полностью регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации.

Объекты поселений

Виды земельных объектов, которые включены в раздел участков предназначенных для поселений, предусматриваются для застройки и развития населённых пунктов. Это не то же самое, что и индивидуальное жилищное строительство. Территория любого населённого пункта разделена по зонам и имеет согласованные границы с местными органами самоуправления. Недвижимые объекты этой категории состоят их инженерной, общественной, жилой и прочей инфраструктуры. При этом каждая зона по закону может использоваться только по своему назначению без перевода в другую категорию.

Участки общего использования представлены в виде площадей, улиц, водоёмов, дорог и парков. Приватизировать их невозможно. Границы между зонами чёткие и нарушать их нельзя.

Также в чертах населённых пунктов имеются виды земель, которые отдаются населению под индивидуальное жилищное строительство. При этом не обязательно участок будет находиться в самом городе или посёлке. Территория может быть несколько удалена, но всё же в чертах поселения. Главным критерием для такой категории выступает наличие инфраструктуры, экологическая обстановка, проведение и исправность инженерных коммуникаций (водоснабжение, электричество, прочее).

Садоводство и огородничество

Земельные участки, выдаваемые населению под личное хозяйство, можно использовать для ведения садовой и огороднической деятельности, сенокоса, выпаса скота или фермерства. Отдельно выделяют участки того сельскохозяйственного значения под огородничество и садоводство, в соответствии с федеральными законами. Ссылаясь на эти нормативные акты можно выделить основные виды юридических лиц для реализации своих прав:

  • Дачное, садовое или огородническое некоммерческое товарищество;
  • Потребительский коллектив;
  • Некоммерческое объединение.

Некоммерческие объединения существуют за счёт членских взносов, поэтому недвижимость считается общей собственностью. Во владении одного юридического лица оно может находиться только тогда, когда полностью им финансируется, и на собрании такое решение было принято большинством.

Все члены некоммерческих товариществ и объединений имеют право на пользование общим имуществом в равной степени, поскольку регулярно вносят паевые платежи и заключили с объединением договор.

Важно отметить, что, ссылаясь на федеральное законодательство, государственная власть обязуется содействовать садовым и огородническим некоммерческим товариществам в их развитии под видом поддержания инфраструктуры, помощи в прокладывании дорог и систем коммуникаций.

Земля страны представляет собой недвижимое имущество, владельцем которого выступает государство. Оно может распоряжаться ею по своему усмотрению. Вся территория разделена на участки. У них есть свои границы, установленные в соответствии с законодательством страны. Нормы предусматривают регистрацию таких наделов в кадастровой палате.

Земля: виды земельных участков

Наделы, которые находятся в государственной собственности, нельзя арендовать, продать, купить. Действующим законодательством допускается изменение разрешенного вида земельного участкам. При объединении либо разделении наделов, формируются новые границы территории. Они именуются искусственно созданными. Прежние наделы при этом прекращают свое существование непосредственно после регистрации новых в государственном реестре и получении соответствующих документов.

Классификатор видов использования земельных участков

Вся территория страны разделена на определенные категории по целевому и экономическому признаку. В частности, существуют следующие виды использования земельных участков:

  1. Сельскохозяйственного назначения.
  2. Водный и лесной фонд.
  3. Промышленного назначения.
  4. Земли населенных пунктов, предназначенных для строительства.
  5. Особо охраняемые территории.
  6. Земли запаса.
  7. Территории, входящие в общую долевую собственность, кондоминиум.

Каждый разрешенный вид земельных участков обладает как специальным, так и общим целевым назначением. Разные группы могут быть тесно связаны друг с другом. Они взаимно переплетаются и дополняются, согласно зонированию. Наделы могут быть неделимыми либо делимыми. К последним относят те, которые после зонирования могут образовать несколько участков. Неделимые наделы не могут быть разделены.

Важный момент

Наделы любой формы собственности должны проходить госрегистрацию. После этой процедуры территориям присваиваются уникальные кадастровые номера. Собственник может распоряжаться наделом исключительно в соответствии с целевым назначением. Установление и изменение вида земельного участка осуществляется только по решению органа власти.

Территория сельхозназначения

К ней относят виды земельных участков, предоставляемых для осуществления с/х деятельности. Как правило, они располагаются за пределами населенных пунктов. В данную категорию входят наделы:

  1. Выделенные для ведения индивидуального хозяйства.
  2. Территории подсобных производств.
  3. Участки, выделенные для пашен, пастбищ, сенокосов, садов и так далее.
  4. Наделы огороднических, садоводческих, дачных обществ.
  5. Территории опытных научных станций.
  6. Особо ценные наделы.

К территории сельхозназначения относят также внутрихозяйственные дороги, угодья, здания, посадки и пр.

Водный и лесной фонд

Большая часть этих земель находится под природными объектами. В частности, территории водного фонда — это:

  1. Болота.
  2. Ледники.
  3. Водоемы.
  4. Реки.

К ним также относят участки, на которых расположены гидротехнические сооружения. К лесному фонду относят лес и лесное хозяйство.

Территория промышленного назначения

В нее включены виды земельных участков, предназначенные для:

  1. Строительства объектов промышленного назначения.
  2. Транспортной сети.
  3. Объектов связи.
  4. Оборонных комплексов.
  5. Энергетических учреждений.

Эти территории могут быть в государственной, коммунальной либо частной собственности.

Поселения

Виды земельных участков, включенные в данную группу, предназначены для развития и застройки городов и сел. Территории поселений разделены на зоны. Их границы утверждаются или изменяются органами местной власти. Населенные пункты включают в себя земли инженерных, общественных, жилых и прочих инфраструктур. Надел может относиться только к одной зоне. Территории общего использования, которые отводятся для площадей, улиц, дорог, водоемов, скверов и пр., не могут быть приватизированы. При этом они могут относиться к различным зонам. Границы городов и прочих населенных пунктов отделяют их от прочих участков.

Особо охраняемые территории

К ним относят виды земельных участков, представляющих историческую и культурную ценность. ФЗ не допускается эксплуатация этих территорий, кроме как по целевому назначению. К данной категории относят:

  • Заповедники и заказники.
  • Ботанические сады.
  • Природные и национальные парки.
  • Прочие объекты, представляющие достояние страны.

Территории садоводческих, огороднических и дачных объединений

Эти категории относятся к землям поселений. Регулирование отношений с такими наделами осуществляется ФЗ №66. Его нормами устанавливается три категории юридических лиц, которые могут быть созданы гражданами для реализации прав:

  1. Некоммерческие объединения.
  2. Потребительские кооперативы.
  3. Садово-огороднические и дачные товарищества некоммерческого типа.

В последнем случае имущество, которое формируется за счет взносов всех членов, является их общей собственностью. Участники потребительского кооператива объединяют паи. Таким образом, они создают общее имущество. Собственником самого кооператива является юрлицо. Имущество, которое сформировано взносами членов некоммерческого объединения, также принадлежит юридическому лицу. Граждане, которые ведут дачное и садово-огородническое хозяйство, могут пользоваться инфраструктурой и материальными ценностями кооператива. При этом может устанавливаться определенная плата, оформленная письменно.

Специфика законодательства

ФЗ № 66 регламентирует порядок предоставления, зонирования земель, предназначенных для дачного и садово-огороднического использования. Нормами также устанавливаются правила формирования некоммерческих объединений. В Законе отражены принципы регулирования и управления, установлены обязанности и права участников, специфика приватизации наделов. ФЗ не допускает изменения целевого назначения и вида использования указанных земель при осуществлении сделок с ними.

Особенности владения и распоряжения территориями

Все виды прав на земельные участки могут рассматриваться с двух позиций. Они могут выступать в качестве юридических фактов. В соответствии с ними возникают права обладания участком. Они также рассматриваются как комплекс возможностей, касающихся распоряжения, владения и эксплуатации территорий. Данные позиции тесно связаны. Основание правообладания устанавливает рамки правомочий, а они, в свою очередь, зависят от оснований, по которым гражданам принадлежит тот или иной надел.

Основные категории

Существуют следующие виды прав на земельные участки:

  1. Собственность.
  2. Владение.
  3. Распоряжение.
  4. Пользование.

Собственность возникает при наличии следующих условий:

  1. Земельной правоспособности физлица.
  2. Соблюдения правил получения надела.

Гражданин должен обладать правами, позволяющими ему быть собственником и в соответствии с этим нести обязанности и реализовывать юридические возможности самостоятельно. Соблюдение правил, по которым приобретается надел, предусматривает выполнение условий купли-продажи, соответствие договора типовому образцу и прочее.

Владение

Данное право предполагает возможность собственника не допускать посторонних на свою территорию либо ограничить круг лиц, имеющих доступ. В некоторых случаях владение распространяется на территории, находящейся за границами надела, принадлежащего собственнику. К примеру, право сервитута. Владение имеет ряд государственных ограничений. Например, гражданин не может запретить вход госинспекторов, осуществляющих контрольные мероприятия.

Распоряжение

Данное право ограничивается законодательными рамками в степени, которая возникла вследствие необходимости не допустить реализацию частных интересов во вред общественным. Примером может служить сделка с территорией, находящейся в общей собственности. При продаже своей доли гражданин не должен нарушать право преимущественного приобретения других владельцев.

Предупреждение коллизий

Для сохранения общественных и частных интересов в процессе распоряжения земельными участками предусмотрен определенный порядок регулирования процедуры оформления прав на надел. Так, специальной регистрации подлежат:

  • Все совершаемые сделки.
  • Права собственности на землю и на сооружения, расположенные на ней и пр.

Учитывая особенности рассматриваемых объектов, законодательство устанавливает относительную и реальную собственность граждан. В последнем случае право существует на участки, определенные на местности в натуре. В этих случаях нет необходимости проводить уточнение границ, юридических возможностей. Относительное право предусмотрено для земельных участков, находящихся в собственности товариществ и хозяйственных обществ, двух и более граждан одновременно. В этих случаях в качестве объектов выступают доли надела, не выделенные в натуре. Для обращения их в реальную собственность требуется уточнение границ и выполнение иных технических и юридических процедур.

С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка. Ниже я расскажу об этом подробнее.

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе.

Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

1. Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации. Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

2. Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и несельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Несельскохозяйственные угодья

Несельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот несельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

3. Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

4. Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе ВРИ Комментарии
1.0-1.18 Сельское хозяйство Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
2.0-2.7.1 Жилая застройка На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
3.0-3.10.2 Общественное использование объектов капитального строительства На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
4.0-4.10 Предпринимательство Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
5.0-5.5 Отдых Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
6.0-6.11 Производственная деятельность На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
7.0-7.5 Транспорт На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
8.0-8.4 Обеспечение обороны и безопасности Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
9.0-9.3 Деятельность по особой охране и изучению природы Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
10.0-10.4 Использование лесов Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
11.0-11.3 Водные объекты На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
12.0-12.3 Земли общего пользования На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
13.1 Огородничество На ЗУ разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур, а также строительство жилых дачных домов и вспомогательных построек.
13.2 Садоводство
13.3 Ведение дачного хозяйства

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора. Скачать и изучить классификатор видов разрешенного использования земель можно здесь.

Что будет, если использововать землю не по назначению

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

  1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
  2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
  3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

  1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
  2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
  3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

  • Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
  • Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
  • Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
  • Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
  • При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер.  Летом 2016 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

Выводы

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

  1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
  2. С целью ведения мелкого сельскохозяйственного производства для личных нужд (ЛПХ);
  3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
  4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

О том, как изменить вид разрешенного использования земельного учатка, я рассказываю здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: