Какие существуют особенности перепланировки в РФ

Многие задаются вопросом, какие бывают виды перепланировок, чем они отличаются друг от друга и какой вариант стоит предпочесть в каждом конкретном случае? Для этого обратимся к действующему законодательству, которое четко определяет понятие и виды переустройства и перепланировки.

В частности, виды работ по перепланировке упоминаются в Жилищном кодексе РФ, который является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в нашей стране.

Так, в статье 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения» каждому из этих понятий дается свое определение. Читайте об этом здесь.

Мы же можем выделить несколько видов переустройства и перепланировки жилого помещения, используя в качестве критерия сложность процесса их согласования.

Виды перепланировок, не требующие согласования. Собственно, это и не перепланировки вовсе, поскольку они не отражаются в плане БТИ.

Впрочем, сюда относятся некоторые виды работ, которые раньше требовали согласования, например, установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий. Различные виды косметического ремонта (укладка плитки на стену в ванной или на кухне, обновление напольного покрытия в комнате, покраска стен, поклейка обоев, монтаж натяжных потолков), а также устройство раздвижных дверей в существующих проемах, замена радиаторов отопления на аналогичные, установка посудомоечной машины и перестановка холодильника, тоже не требуют согласований. 

Перепланировки, требующие разработки и согласования индивидуального проекта. Это самый сложный и дорогой вид перепланировки. Ко всему прочему, он еще и самый распространенный.

По индивидуальному проекту согласуются следующие виды разрешенных перепланировок:

  • перенос и изменение границ уборных и ванных комнат;
  • устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах;
  • заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • изменение конструкции полов;
  • устройство несущих стен;
  • организация вспомогательных помещений (встроенных шкафов, гардеробных, кладовок), а также их демонтаж;
  • установка бытовых электроплит взамен газовых;
  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш и т.д.

Перепланировки, проводимые по проекту, в свою очередь, делятся на два вида:

Простые: демонтаж встроенной мебели, перенос сантехнических приборов (унитаз, ванна, раковина), перемещение кухонной мойки и плиты, устройство и заделка проемов в ненесущих стенах, возведение декоративных конструкций из легких стройматериалов в помещениях квартиры, устройство арочных проемов вместо стандартных, демонтаж/строительство ненесущих перегородок, обшивка стояков отопления.

Сложные: расширение туалета и ванной комнаты на смежное помещение, перенос санузла и кухни, устройство/расширение проема в несущей стене или межэтажном перекрытии, устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты, объединение комнаты и кухни с лоджией или балконом с устройством стеклянной перегородки.     

В Москве такие виды перепланировок согласуются по индивидуальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности проведения работ.

Поэтому если вы затеваете столь масштабные изменения, вам придется обратиться в специализированное проектное бюро, имеющее допуск СРО на разработку проектов перепланировок жилых помещений, или к автору проекта дома вашей серии. 

Индивидуальный проект перепланировки квартиры:

Чтобы узнать, можно ли вообще делать такой вид перепланировки в вашем доме, придется заказать техническое заключение о возможности ее проведения, поскольку она может повлиять на конструктивную прочность здания и тем самым создать угрозу для жильцов. Итогом такой перепланировки будет план БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Для согласования такого вида перепланировки, скорее всего, понадобится расширенный пакет документов, куда могут, кроме основных документов (проект перепланировки и техническое заключение), входить и дополнительные, такие как разрешения Мосгаза, Москомнаследия, Москомархитектуры и др.

Согласовать такую перепланировку без привлечения специалистов в данной сфере деятельности будет затруднительно.

Перепланировки по типовому проекту. Этот вид перепланировок – «детище» АО МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Они изданы в виде сборника, куда входит около 130 вариантов перепланировок для массовых серий блочных и панельных домов, спроектированных МНИИТЭПом.

Примеры типовых перепланировок по каталогу А
(перепланировки без затрагивания несущих конструкций в II-49):

Найти этот каталог можно на интернет-ресурсе Мосжилинспекции. Если вы живете в доме, серия которого попала в каталог, а ваша планировка совпадает с одной из приведенных в каталоге до мельчайших подробностей, вы можете согласовать такой проект, просто дав ссылку на каталог.

Но нужно учесть, что и конечный результат типовой перепланировки должен совпасть с указанным в каталоге вариантом на все 100%, иначе вам откажут в согласовании. Главный недостаток типовых проектов в том, что они в основном отличаются простотой и незатейливостью, и предлагают весьма незначительные изменения существующей планировки. Если вы хотите простора и оригинальности, вам лучше обратиться в проектное бюро для разработки индивидуального проекта перепланировки.

Примеры типовых перепланировок по каталогу В
(с изменениями в несущих конструкциях в квартирах домов серии II-49):

Следует учитывать, что независимо от вида перепланировки жилого помещения, обязательно ее оформление и регистрация в Мосжилинспекции и БТИ. Самовольное выполнение даже простой перепланировки грозит вам административным штрафом и предписанием вернуть помещениям прежнее состояние или узаконить работы задним числом

Сложные виды перепланировок квартир, затрагивающие несущие стены дома, согласовать после их выполнения, скорее всего, не удастся. К тому же, если выполненная вами перепланировка помещений привела к аварийной ситуации, если вы испортили ремонт в квартире ваших соседей или если создается угроза безопасности проживания, то и устранять все последствия ваших работ придется полностью за собственный счет.

Чтобы избежать любых неприятных последствий, выполнение даже простых видов перепланировки квартиры должно проходить в установленном порядке. Если же у вас нет времени и возможности самостоятельно проводить подготовку к работам, то можно обратиться в посреднические организации, которые предлагают услуги по согласованию разного вида перепланировок.

Особенно это актуально в отношении сложных видов перепланировки квартиры с разработкой индивидуального проекта. В этом случае, несмотря на увеличение стоимости согласования, оформление работ с помощью посредников позволяет, как правило, в более короткие сроки получить все необходимые разрешения.

Желание сделать свое жилье более комфортным для проживания присутствует у каждого человека. Мало россиян, которые хотя бы один раз не задумывались о проведении перепланировки в своей квартире. Некоторые даже воплотили свои планы в жизнь. Однако, насколько законными являются подобные действия без получения специального разрешения и какими законодательными нормами она регулируется, известно не каждому.

Основной документ, который регламентирует проведение переустройства жилого помещения – это

Жилищный кодекс

, в котором данной теме посвящена 4 глава. Среди других нормативных документов: ГК РФ, постановление правительства России, КоАП и т.д.

По закону не каждое переустройство требует получения разрешения, например, допускается проведение косметического ремонта без предварительного согласования.

Однако, если в ходе ремонтных работ предполагается изменений границ комнат и вспомогательных помещений, перенос отопительных систем и инженерного оборудования и т.д., без получения разрешения не обойтись.

Связано это с тем, что в противном случае владелец квартиры может столкнуться со штрафными санкциями. В серьезных случаях, когда сделанная перепланировка угрожает здоровью и жизни других людей, это может закончиться даже выселением из квартиры.

Определение понятий

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, при этом могут выполняться такие работы: сносятся перегородки между комнатами, убираются дверные проемы, стеклятся балконы и т.д. Достаточно распространенными являются проекты, в рамках которых изменяется площадь определенных помещений за счет использования общедомовых площадей.

В ходе перепланировки изменяется конфигурация комнат, которая была указана в плане БТИ, а это означает, что переустройством будут считаться любые ремонтно-строительные работы, затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы.

Чтобы собственником была произведена перепланировка, одного его желания недостаточно. Человек должен обратиться в территориальное отделение жилищной службы для получения специального разрешения. Жилищный кодекс определяет, что при самовольном проведении перепланировки владелец должен быть готов к тому, что его вынудят вернуть конфигурацию в первоначальное состояние.

Нормативная база

Статья 25 Жилищного кодекса гласит, что проводиться перепланировка должна на основании специальной процедуры, в рамках которой создается и согласовывается проект, проводятся технические работы, составляется акт приемки и в результате комиссия выдает заключение. Предполагается, что переустройство недвижимости возможно после обращения в местные органы власти и жилищную инспекцию.

Перепланировка в РФ предполагает внесение изменений технического характера в параметры жилища. Количество мероприятий, которые должен реализовать собственник, зависит от сложности проекта. Новая конфигурация не может угрожать целостности общедомового имущества, а также безопасности и здоровью соседей.

Изменения могут касаться всей квартиры целиком или только отдельных ее помещений. Статья 26 ЖК России определяет перечень мероприятий, которые должны быть согласованы с профильными ведомствами. Работы начинают планировать с разработки проекта, а завершается процесс подписанием акта комиссии про допустимость запланированной перепланировки.

Перепланировка в нормах Жилищного кодекса РФ

Вопросы перепланировки помещений, принадлежащих к жилому фонду, рассматриваются в главе 4 Жилищного кодекса России:

Образец заявления на перепланировку помещения:

Какие работы разрешены и запрещены

В Жилищном кодексе определены положения, устанавливающие причины, которые могут стать основанием для блокирования перепланировки контролирующими органами.

Перепланировка невозможна в таких случаях:

  • если запланирован снос несущих конструкций;
  • планируется уменьшение комнат больше чем на четверть с целью увеличения кухни и ванной комнаты;
  • если собственник квартиры хочет перенести санузел в своем жилье и расположить его над жилым помещением квартиры, которая расположена ниже;
  • если планируется перенос вентиляционной шахты или отопительной системы;
  • владелец хочет объединить кухню с газовым оборудованием и жилую комнату;
  • если будет уменьшена жилая комната для увеличения лоджии;
  • если на лоджии хотят установить теплые полы, которые будут отапливаться за счет центрального отопления.

Среди доступных для перепланировки операций можно назвать такие:

  • желание отделить от коридора комнаты, чтобы увеличить площадь санузла;
  • за счет установки новых труб планируется перенос кранов;
  • установка нового дверного проема для объединения комнаты и кухни.

Свидетельство о государственной регистрации права

Статья 26 ЖК об основаниях для проведения работ

Для переустройства жилых помещений нужны основания, которые определены статьей 26 ЖК РФ.

Предполагается, что перепланировка в РФ может быть проведена после предоставления определенного пакета документов:

  • заявление по установленной форме;
  • документы правоустанавливающего характера на жилье, в котором планируется переустройство;
  • разработанный проект перепланировки;
  • техпаспорт помещения;
  • письменное согласие от всех членов семьи собственника жилого помещения, которые проживают в нем на законных основаниях;
  • если дом, в котором находится квартира, является памятником архитектуры, нужно предоставить заключение соответствующего органа про допустимость переустройства.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Структура, которая осуществляет согласование, не имеет права требовать от особы предоставления иных документов, кроме тех, которые отображены в Жилищном кодексе. Заявитель после подачи бумаг получает расписку, в которой указывается полный перечень предоставленных им документов.

Решение о возможности проведения перепланировки принимается по результатам рассмотрения поданного заявления и прочих документов. Период согласования не может составлять более 45 дней с момента обращения. Если бумаги были поданы через многофункциональный центр, отсчет времени начинается с того момента, как документы были переданы в структуру, которая ответственна за согласование.

Основанием для проведения перепланировки и подтверждением ее законности является документ, выданный органом, осуществляющим согласование.

Правильно сделанная

перепланировка санузла

 — залог быстрого оформления изменений в БТИ.

В этой статье вы узнаете, кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения.

Какие изменение не нужно согласовывать

Согласно нормам, которые установлены законодательными документами, в согласовании не нуждаются следующие изменения:

  • Косметический ремонт жилого помещения, в том числе тогда, когда меняется наружная столярка, например, оконные рамы, если не происходит изменение размера или формы оконного проема.
  • Обустройство встроенной мебели или наоборот ее разборка. Это обозначает, что можно монтировать или демонтировать шкафы, антресоли, которые не образуют автономных помещений и площадь которых подлежит учету.
  • Замена инженерного оборудования без его перестановки в том случае, если новое по параметрам и техпоказателям соответствует старому.

Образец технического паспорта помещения:

Оформление и согласование

Порядок, по которому проводится переустройство жилого помещения, выглядит следующим образом:

  1. Разрабатывается проект с отображением подробных изменений.
  2. Собирается пакет документов, который подается в жилищную инспекцию по адресу нахождения объекта недвижимого имущества. В ходе подготовки заявления нужно указать, какие именно работы по перепланировке планируется провести.
  3. Согласно положений Жилищного кодекса собственник имеет право обращаться с заявлением о переустройстве без правоустанавливающей и технической документации. Ее жилищная инспекция может запросить в территориальном органе Росреестра и БТИ, используя межведомственные информационные каналы.

Если перепланировка проводится по эскизу, это предполагает, что в техпаспорт помещения будут внесены незначительные перемены.

Например, владелец имеет право:

  • частично или целиком убрать несущие перегородки;
  • обустроить дверные проемы;
  • убрать проход, заложив его кирпичной кладкой.

В этом случае эскиз нужен, чтобы обустроить новые перегородки, не увеличивая нагрузку, заменить или установить вспомогательное инженерное оборудование. Чертеж может быть помещен непосредственно в плане БТИ. Перегородки, которые планируется снести, помечают красным цветом, а те, которые будут возведены взамен, помечаются зеленым.

Если же разрабатывается проект, предполагается, что собственник планирует делать более серьезные изменения, например, объединить несколько соседних квартир, обустроить внутренние лестницы или дополнительные проемы.

Проект позволяет выполнить такие мероприятия по переустройству:

  • обустройство туалета, ванной комнаты или кухни;
  • замена оборудования сантехнического и инженерного назначения;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • перенос отопительных приборов.

Составить проект может автор дома, то есть архитектор, или специалист проектной организации, которая имеет лицензию на осуществление подобного рода деятельности.

Последствия незаконного переустройства жилых и нежилых помещений согласно КОАП

В качестве незаконной перепланировки квартиры могут быть признаны мероприятия технического характера, которые были проведены владельцем без получения на то разрешения контрольно-надзорных структур. Такие переустройства жилища выявляют не сразу, зачастую может пройти не один десяток лет, пока они будут обнаружены. В результате информация про изменение конфигурации вносится в техдокументацию объекта недвижимости.

Перепланировка, которая не была согласована, то есть незаконное переустройство, может представлять опасность для жильцов дома. Если снесены несущие перегородки, это может привести к обрушению строения, пожарам и иного рода происшествиям.

Наличие несоответствий реального состояния квартиры техдокументации негативно для продавца влияет на стоимость приобретаемого жилища и вообще делает куплю-продажу непростой процедурой.

Ответственность за проведение незаконной перепланировки определяется статьей 7.21 КоАП РФ. Собственнику жилья грозит штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей. Контролирующая структура, кроме того, обязует владельца устранить сделанные изменения и восстановить прежнее техническое состояние квартиры.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Все работы проводятся за счет хозяина. Серьезные случаи, например, нанесение вреда здоровью окружающих, приводит к судебным разбирательствам, которые могут закончиться даже выселением жильцов.

В процессе улучшения жилищных условий в квартире или доме люди часто делают перепланировку помещения.

Но не все понимают грань, где заканчивается косметический ремонт и начинаются работы, которые требуют разрешения, согласования или изменения технической документации жилья.

Тем не менее, знание этих нюансов избавит от неприятностей по окончанию ремонта.

Они могут быть связаны не только с невозможностью совершать юридические сделки с этой недвижимостью, но и стать основанием для судебных разбирательств.

Что это такое

Перепланировкой считают изменение конфигурации жилых помещений или отдельных их частей (комнат).

Она может проявляться в виде:

  • переноса дверных проемов или межкомнатных перегородок;
  • увеличения или уменьшения площади комнат и их количества;
  • создания дополнительных подсобных помещений и тамбуров не только в пределах квартиры, но и на лестничных клетках, и в подъезде.

Отличие от переустройства

Есть и смежное понятие с перепланировкой – переустройство.

Оно обозначает все работы, связанные с инженерными коммуникациями:

  • заменой, демонтажем или установкой нового газового, водонагревательного, отопительного, сантехнического оборудования;
  • изменением конфигурации системы водоснабжения или водоотведения;
  • любыми изменениями в системе вентиляции.

Переустройство, в отличие от перепланировки, всегда должно быть выполнено по предварительному разрешению от компетентных органов.

Есть и еще один термин, с которым также связано изменение конфигурации жилого помещения, но уже его внешнего облика.

Такие работы называют реконструкцией зданий, они имеют свои особенности в узаконивании.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт и перепланировка»

Чем регулируется

Весь процесс перепланировки закреплен законодательно.

Основным документом, регулирующим эти вопросы, выступает Жилищный кодекс РФ.

Глава 4 полностью рассматривает все вопросы, касающиеся этого вида работ.

Другими документами, на которые опираются при проведении перепланировки, являются:

  • Правила технической эксплуатации жилищного фонда (разделы 4, 5);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (в редакции №840-ПП) п.2 Приложения 1;
  • требования СанПиН;
  • требования СНиП.

Виды перепланировок

Ст. 25 ЖК РФ перечисляет виды переустройства и перепланировки жилого помещения.

Выделены они в зависимости от того, требуется ли разрешение на эти виды работ или их согласование.

Требующие разрешения

Серьезные изменения в конфигурации жилого помещения требуют обязательного разрешения от компетентных органов.

Получить его можно только по предварительно разработанному и согласованному индивидуальному проекту перепланировки.

Это самый дорогостоящий вид изменений в жилье, но если все будет оформлено по закону, то в дальнейшем никаких проблем с этой недвижимостью не возникнет, если придется ее продать, оформить в наследство и т.д.

К перепланировке, требующей разрешения, относят:

  • перенос санитарных комнат в частном доме или расширение их площади за счет нежилых помещений в квартирах;
  • создание новых дверных проемов в несущих стенах, перегородках между квартирами (при их объединении), перекрытиях (объединение квартир по вертикали);
  • внесение изменений в конструкцию полов;
  • необходимость установки перегородок, которые увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такие работы нередко требуют и предварительного технического заключения о состоянии здания.

Возможно, планируемая перепланировка повлияет на его эксплуатационные характеристики.

Но процесс сложен только количеством необходимых разрешений. Такая перепланировка вполне возможна.

Оформление по эскизу

Если изменения в жилье не такие масштабные, то можно согласовать их по эскизу.

Это рисунок поверх плана жилья, на котором линиями разных цветов обозначают, что будет удалено, а что построено.

Согласование по эскизу возможно, если не требуется проводить сложные технические расчеты при перепланировке, затрагивать несущие конструкции, но изменения в конфигурации помещения все же произойдут.

По эскизу согласуются:

  • демонтаж ненесущих стен и выполнение в них проемов;
  • закладка дверных проемов (даже в несущих стенах, если только этот проем не был ранее выполнен самовольно);
  • возведение новых перегородок легкого типа, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
  • перестановка сантехники в пределах отведенного для нее помещения;
  • перенос радиаторов отопления без укладки дополнительных коммуникаций (в холодные помещения — лоджии и балконы- переносить батареи запрещено).

Такую перепланировку можно подготовить и согласовать самостоятельно.

Она требует минимум документов и времени на их оформление.

Согласовать по эскизу можно уже по факту выполненных работ, но вы должны быть полностью уверены, что они не содержат запрещенные действия и будут одобрены соответствующим органом.

Согласование по проекту

Создание типовых проектов перепланировки облегчило процесс согласования некоторых изменений.

Они были разработаны ГУП МНИИТЭП и уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Касаются эти проекты определенных типовых построек, в которых чаще всего выполняется перепланировка подобным образом.

То есть, по сути, если вы решили выбрать типовой проект перепланировки, то только указываете на него ссылку и ставите в известность Жилинспекцию. Но конечный результат должен совпадать с проектом, иначе специалист не сможет подписать акт о приемке работ.

Единственный минус таких проектов – в их незатейливости.

Но если подобных изменений вам достаточно, то это существенно облегчит процесс перепланировки.

Не требующие согласования

Некоторые изменения не требуют согласования. Каждый год их список расширяется.

В настоящее время уже можно не согласовывать:

  • установку кондиционеров;
  • остекление балконов и лоджий;
  • демонтаж стенных шкафов;
  • замена оконных конструкций на любые их разновидности без изменений параметров самого проема;
  • замена батарей отопления на аналогичные;
  • установка душевой кабины в ванной комнате;
  • устройство раздвижных дверей в существующих дверных проемах;
  • установка посудомоечных машин.

Такие изменения не отражаются в техническом плане помещения.

Поэтому и согласовывать их не надо. А вот если встроенный шкаф был отражен в документации, а вы его демонтировали, то вам потребуется согласование по упрощенной схеме.

Разные виды перепланировок требуют соответствующих документов.

Предварительно можно проконсультироваться в Жилинспекции или проектном бюро, потребуется ли согласование ваших планов относительно переустройства жилья и каким образом оно должно происходить.

Куда обратиться

Чтобы получить разрешение на перепланировку или согласовать ее, нужно обращаться в Жилинспекцию или Отдел капитального строительства при администрации вашего населенного пункта.

Эти органы могут дать и предварительную консультацию по всем вопросам, связанным с планируемой перепланировкой.

Также получить ее можно:

  • у юристов, занимающихся вопросами жилищного права;
  • у сотрудников проектных организаций.

По роду своей деятельности они обязаны знать законодательство и дадут вам дельный совет.

Также придется иметь дело с БТИ. Бюро выдает вам техническую документацию на жилое помещение, с которой вы обращаетесь далее (в проектную организацию или Жилинспекцию).

Если для выполнения перепланировки потребуется проект, заказать его нужно в проектной организации.

Проверьте, чтобы она имела непросроченный допуск СРО. Это очень важно для дальнейшего согласования выполненного ею проекта.

Алгоритм действий при согласовании

Алгоритм согласования может отличаться в зависимости от вида перепланировки, но, в целом, он состоит из следующих действий:

  • необходимо определить точно, какие работы вы будете выполнять и требуют ли они согласования;
  • обратиться в БТИ за технической документацией на жилое помещение;
  • заказать проект перепланировки или выполнить ее эскиз (рисунок можно сделать самостоятельно);
  • обратиться в Жилинспекцию с заявлением;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • выполнить работы в соответствии с проектом (эскизом).
  • пригласить специалиста Жилинспекции для подписания акта о завершении работ;
  • обратиться в БТИ для составления новой технической документации;
  • с новым техпаспортом зарегистрировать изменения в Росреестре (заявление подается через МФЦ).

Иногда при выполнении сложных работ подписывается еще промежуточный акт о скрытых работах (например, когда меняют конструкцию пола).

В готовой перепланировке соответствие проекту уже не будет видно, поэтому подписывают этот документ своевременно.

Какие нужны документы

При подаче заявления в Жилинспекцию к нему требуется приложить пакет документов:

  • документ о праве собственности на объект перепланировки;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в этом помещении;
  • согласие на перепланировку от всех совершеннолетних, зарегистрированных на этой жилплощади;
  • проект (эскиз) перепланировки;
  • технический паспорт из БТИ.

Что такое типовой проект

Типовые проекты были разработаны ГУП МНИИТЭП.

Такая необходимость возникла на основании частого обращения жителей типовых многоэтажных построек для перепланировки их квартир.  

Здания эти строились в 50-80х годах прошлого века с целью обеспечить жильем советские семьи. Тогда во главу угла ставилось не удобство проживания, а количество семей, обеспеченных жильем. Неудивительно, что в начале нашего века проектные организации и Мосжилинспекция были завалены заявлениями на перепланировку. 

ГУП МНИИТЭП разработала проекты, исходя из наиболее частых видов перепланировок.

Они отличаются простотой, но делают проживание в квартире удобнее. Все проекты уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Поэтому если типовой проект вам подходит, то эту часть работы можно считать полностью выполненной.

В заявлении в Жилинспекцию вы указываете только номер проекта из каталога (их там около 130) и получаете разрешение.

Что нельзя узаконить

Но есть и такие изменения, которые нельзя узаконить.

Соответственно, проект по ним не может быть составлен, и разрешение получить не удастся.

К таким действиям относят:

  • перепланировка, которая ухудшает условия проживания всех жильцов или ущемляет интересы отдельных;
  • изменения, нарушающие устойчивость несущих конструкций;
  • приводящие к ухудшению внешнего вида фасада;
  • изменения конфигурации инженерных сетей, нарушающие их функционирование.

Эти действия опасны для устойчивости всего здания, сокращают срок его эксплуатации, представляют риск для жизни и здоровья людей, проживающих здесь.

Ответственность за самовольные действия

Ст. 29 ЖК РФ предусматривается ответственность за самовольные действия при перепланировке помещений.

Она административного характера.

При обнаружении незаконной перепланировки собственник квартиры облагается штрафом.

Но если перепланировка приведет к обрушению здания, в результате чего пострадают другие люди, то предусмотрен и другой вид ответственности, но уже не Жилищным кодексом.

Стоимость оформления

Стоимость оформления перепланировки зависит не только от площади помещения. На нее влияет необходимость выполнения проекта, привлечение к оформлению фирм-посредников, техническая сложность планируемых работ.

Цены (в рублях) на разные виды работ по перепланировке приведены в таблице:

Услуга Цена
Предварительная консультация 1 000-2 000 (в Жилинспекции бесплатно)
Выполнение проекта от 15 000
Техническое заключение 10 000-15 000
Паспорт БТИ 2 000-5 000 (с пошлиной)
Разрешение Жилинспекции бесплатно
Услуги фирм-посредников 3 000-5 000 за каждую услугу

Перепланировка может быть и простой, и технически сложной.

Каждая разновидность имеет свои особенности согласования, с которыми желательно ознакомиться заранее.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Иногда в ходе ремонта, дизайнерские идеи и буйная фантазия приводят к тому, что ни о чем не подозревающие владельцы квартир преступают закон.

Пытаясь улучшить имеющиеся условия, увеличить полезную площадь или объединить несколько помещений в одно, происходит нарушение норм Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Важно четко понимать, что именно является обыкновенным ремонтом, а что перепланировкой, требующей обязательного согласования и получения разрешения.

Понятие

Перепланировка – это изменение общей конфигурации жилого объекта недвижимости, отдельных помещений квартиры или дома или их составляющих.

Перепланировка жилого помещения может заключаться в следующих строительных мероприятиях:

  • перенос или ликвидация дверных проемов, а также создание новых в других местах;
  • разборка межкомнатных перегородок, создание новых;
  • объединение или разъединение отдельных помещений квартиры или дома с целью изменения их назначения или использования;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров и т.д.

Также перепланировкой можно считать:

  • замену напольного покрытия;
  • уплотнение стен;
  • остекление балкона;
  • установка профессиональных систем вентиляции;
  • демонтаж встроенных шкафов, кладовок;
  • перенос мойки и электроплиты на кухне
  • замена сантехнического оборудования и т.д.

Подобные работы де-юре считаются перепланировкой, но не требуют обязательного согласования с местными органами самоуправления.

Какой бы вид работ не подразумевало под собой понятие «перепланировка», они ни в коем случае не должны:

  • нарушать нормальные условия проживания для соседей и жильцов всего многоквартирного дома;
  • нести негативные последствия для несущих конструкций здания или ухудшать их прочность;
  • отрицательно влиять на внешний вид здания (фасад);
  • вносить изменения в стабильность работы имеющихся инженерных сетей общего дома.

Чем регулируется

Основным законодательным актом, регулирующим все действия граждан, связанные с перепланировкой жилых и нежилых помещений, является Жилищный Кодекс Российской Федерации. Отдельная глава этого свода юридических правил посвящена вопросу перепланировки (ЖК РФ ст. 25-29).

Также строительно-ремонтные работы, подходящие под определение перепланировки помещения, должны производиться с учетом положений, прописанных в Правилах технической эксплуатации жилищного фонда (раздел 4-5).

Не менее важны и требования СниПов при осуществлении изменений конфигурации помещений.

Отличие перепланировки и переустройства

Согласно Жилищному Кодексу РФ существует четкое разделение и разграничение понятий переустройства и перепланировки помещений.

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ЖК РФ ст. 25).
  2. Перепланировка – изменение конфигурации помещения.

Если изменения, происходящие внутри квартиры, не меняют ее существенных параметров (площадь, размеры, количество комнат и т.д.), их можно отнести к категории переустройства.

Самыми популярными мероприятиями в этой области являются:

  • замена простой ванны на джакузи:
  • замены бытовых газовых плит на электрические;
  • изменение места расположения отопительных приборов и т.д.

Понятие и виды переустройства и перепланировки представлены в Жилищном Кодексе РФ. Важно помнить, что и перепланировка и переоборудование, проводимые в квартирах не должны нести неудобства и дополнительные проблемы другим собственникам жилья и жильцам.

Видео: типы работ

Виды

Чаще всего сталкиваются с перепланировкой владельцы квартир, расположенных в панельных и блочных домах, постороженных в середине 20 века. Уровень комфортности такого жилья довольно низок, поэтому ремонтные работы, направленные на улучшение условий проживания не редкость в таких домах. С точки зрения необходимости согласования существует несколько видов перепланировок. Рассмотрим каждый из них.

Требующая согласования

Серьезные изменения в общем облике жилого помещения требуют обязательной разработки проектной документации и согласования будущей перепланировки в уполномоченных государственных инстанциях.

Такой вид перепланировки является самым дорогостоящим, но и, тем не менее, и самым распространенным. Это связано с тем, что при покупке двухкомнатных или однокомнатных квартир, частных домов и прочего жилья, новые владельцы желают сразу же решить проблему перепланировки.

То есть приобретенная недвижимость до вселения должна приобрести такой внешний и внутренний вид, который полностью будет соответствовать пожеланиям и предпочтениям нового владельца.

К такому виду перепланировки относятся:

  • изменение места расположения санитарных комнат;
  • перенос и удаление межкомнатных перегородок;
  • создание дополнительных проемов в несущих стенах и т.д.

Для того чтобы определиться можно ли вообще проводить те или иные работы, необходимо получить консультацию в местной администрации.

Узаконена по эскизу

Данный вид перепланировки предполагает несущественное изменение конфигурации помещения, которое не требует получения специального проекта, но подлежит обязательному внесению в документы БТИ (технический план, экспликацию, поэтажный план и т.д.).

Узаконивание такой перепланировки происходит следующим образом:

  • осуществляется вызов специалиста БТИ на место проведения строительно-ремонтных работ;
  • создается эскиз с указанием внесенных изменений;
  • далее необходимо собрать пакет документов и вместе с заявлением предоставить их в БТИ;
  • после проведения проверки вам выдадут технический паспорт с уже внесенными изменениями.

Виды перепланировки квартиры не требующие согласования

Перепланировки, на которые не нужно разрешение не будут никак отражены в технических документах БТИ.

Такие разрешенные виды работ включают:

  • переоборудование стенных шкафов;
  • любые виды остекления балконов и лоджий (сплошное, частичное, панорамное);
  • замена оконных конструкций без изменения размера и места расположения проема;
  • изменение места дислокации сантехнического оборудования в пределах санитарной комнаты;
  • установка кондиционера;
  • замена отопительных радиаторов.

Которая может быть согласована по проекту

Создание базы типовых проектов перепланировок существенно облегчило процесс узаконивания конфигурационных работ, проводимых в ходе ремонтов и реконструкций жилых помещений. В каждом крупном населенном пункте существует своя наработанная база.

Например, в Москве найти перечень типовых проектов на сайте Мосжилинспекции. В этом списке имеются 127 вариантов различных перепланировок.

Как это работает? Если вы решили сделать ремонт и ваши планы целиком и полностью совпадают с готовым проектом из списка, согласование будет бесплатным, а в качестве основания перепланировки будет выступать ссылка на страницу интернет-каталога с проектами.

Нарушение норм

Одним из самых тяжких нарушений норм российского законодательства в сфере строительства и проведения ремонтных работ, являются перепланировки, которые нельзя узаконить.

Они представляют собой такие изменений, вносимые в конфигурацию помещения, которые опасны для прочности и устойчивости всего здания, а также несут опасность для жизни и здоровья человека.

Документы

Согласование будущей перепланировки заключается в своевременном сборе и предоставление пакета документов (ЖК РФ ст. 26).

Обязательными для предъявления и дальнейшего рассмотрения являются:

  • заявление от собственника жилья, написанное в письменном виде по утвержденной форме;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретный объект недвижимости;
  • проектная документация (при необходимости);
  • документы из БТИ на недвижимость (технический паспорт).

На основании вышеперечисленных документов, уполномоченные сотрудники местной администрации обязаны в течение 45 дней принять решение о разрешение перепланировки, или же отказать с указанием причины (ЖК РФ ст. 26, п. 4).

О том, как правильно сообщить государственным органам о перепланировке в своем жилье, написано в статье:

уведомление о перепланировке.

Детальное проведение перепланировки по упрощенной схеме, описано тут.

О том, как штраф присуждается за незаконную перепланировку квартиры, сказано здесь.

Что такое список типовых проектов

Список типовых проектов перепланировок представляет собой перечень наиболее распространенных видов, осуществляемых в течение нескольких десятков лет.

Если вы находите в этом списке приемлемый для себя вариант перепланировки, то данный проект и техническое заключение вы получаете бесплатно.

Проще говоря, наличие подобных списков в крупных мегаполисах существенно облегчает процесс получения разрешения на перепланировку. Вы сразу получаете готовый пакет сопроводительных документов, а также существенно экономите денежные средства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: