Какова стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

Как рассчитать стоимость платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка?

Процедура изменения вида разрешенного использования в большинстве случаев бесплатна. Однако, в некоторых случаях, за это взымается плата.

Плата взымается в случае, если испрашиваемый вид разрешенного использования предполагает жилищное строительство.

Есть такие муниципальные образование, где плата не взымается вовсе (см. приложение №1)

Для того, чтобы понять сколько придётся заплатить за услугу, достаточно разобраться в формуле, по которой ведется расчет.

Плата за изменение вида разрешенного использования считается по следующей формуле:

Ставка для расчета * ((Кад. ст. нового ВРИ — Кад. ст. сущ-го ВРИ) + (разница, полученная из первых скобочек) = сумма к оплате!

Где взять данные для формулы?

Кад. стоимость нового ВРИ в – рассчитывается по методике кадастровой палаты.

Кад. стоимость старого ВРИ — в кадастровом паспорте на земельный участок (строка №13)

Ставка для расчета — берется из приложения №2 Постановления Правительства Московской области от 30.12.14 № 1165/52.

(Важно! Если при изменении вида разрешенного использования Старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10 %  от Новой кадастровой стоимости участка.)

ПЕРЕЧЕНЬ

МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, В ГРАНИЦАХ

КОТОРЫХ ПЛАТА ЗА ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ВЗИМАЕТСЯ

Скачать

ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК. НОВОЕ ВРЕМЯ

Введение платы за изменение вида разрешенного использования участка в одночасье привело к банкротству многих девелоперских проектов, находящихся на “бумажной” стадии. Что ждет земельный рынок в будущем?

В соответствии с принятыми 23 декабря 2013 года изменениями в Закон 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений” , изменился не только механизм расчета платы за смену вида разрешенного использования, но и роли участников процесса.

Если до 2014 года процедура смены ВРИ являлась технической (!), то сегодня может достигать 20% всех затрат по проекту. Это колоссальные цифры!

Фактически, в финансовый план каждого девелопера, чья земля не соответствует планируемому использованию, была включена новая статья расходов – плата за смену вида разрешенного использования участка. В наибольшей степени пострадали владельцы земель, которые были расположены около крупных населенных пунктов или даже включены в их границы.

Методология расчетов

Формула расчета платы за смену вида разрешенного использования участка:

П=С *(КС2-КС1)

П – размер платы за изменение ВРИ

КС 1 – имеющаяся кадастровая стоимость

КС2 – новая кадастровая стоимость

С – ставка (зависит от плотности застройки)

В качестве примера приведем несколько земельных участков наших коллег, которые включились в игру.

1. Перевод из ИЖС в ЖС (Москва, г. Троицк)

П=С *(КС2-КС1) = 70% * (2 279 217 727 – 1 242 305 858) = 725 838 309 руб.

  • Площадь участка: 172 065 кв.м.
  • КС 1 – текущая кадастровая стоимость (1 242 305 858 руб.)
  • КС2 – новая кадастровая стоимость (расчетная): средний УПКС для ЖС рассматриваемого кадастрового квартала (13 246 руб./ 1 кв.м.) * площадь (172 065 кв.м.) = 2 279 217 727
  • С – ставка (зависит от плотности застройки)

    – 70%.  Для аналогичного участка, расположенного в центре другого города не на территории Новой Москвы, плотность застройки составила 50%. 

  • 2. Перевод из сельскохозяйственного использования в дачное строительство (Московская область)

    П= 10% * КС2 = 10% * 35 64* 41 000 = 14 612 400 руб.

  • Площадь участка: 41 000 кв.м.
  • КС 1 (СХ): 10,8 руб. / 1 кв.м. (для сравнения)
  • КС2 (Дачка): 3 564 руб./ 1 кв.м.
  • 3. Перевод из дачного использования под МЖС (Московская область)

    П= 20% * КС2 = 20% * 8 188,37 * 41 000 = 67 144 634 руб.

  • Площадь участка: 41 000 кв.м.
  • КС 1 (Дачка): 3 564 руб./ 1 кв.м. (для сравнения)
  • КС2 (МЖС): 8 188,37 руб./ 1 кв.м.
  • Рыночный аспект

    Принятые 23 декабря 2013 года изменения в Закон 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений” в части расчета цены смены ВРИ прошли “незаметно” для рынка. Редко где Вы встретите жаркие дискуссии о несправедливости нововведений и о фатальном “закручивании гаек”. Поиск путей решения возникших проблем проходит в строжайшей тишине в зоне полной конфиденциальности. Но есть и уже проявившиеся изменения, косвенно подтверждающие активизацию деятельности, характерную для отделов юридического сопровождения и стратегического развития компаний-девелоперов.

    Крупных игроков рынка жилищного строительства Московской области данные поправки не застали врасплох, задолго до принятия закона они занялись скупкой площадок “про запас”, – комментирует ситуациюАлександр Илюшин, Руководитель Департамента управления земельными активами Vesco Group.

    Пострадали владельцы непрофильных активов, не успевшие перевести земельные участки в соответствующую категорию. После вступления в силу поправок их активы значительно потеряли в цене, так как возросли издержки на изменение ВРИ.

    Пример из жизни: участок в сельхозке, находящийся на окраине крупного города Московской области, в 2013 году продавался за 5000$ за сотку (прогнозируемая цена переведенного участка в ЖС 10000$). Сегодня официальный платеж за изменение ВРИ составляет порядка 12000$ за сотку. Плата за изменение вида разрешенного использования больше рыночной цены самого переведенного земельного участка!

    Вступившие в силу поправки повлекут за собой увеличение стоимости готовых площадок, уже появилась тенденция к покупке участков под ЖС в инвестиционных целях, с перспективой последующей перепродажи через несколько лет.

    К нам регулярно обращаются частные инвесторы, не занимающиеся девелоперским бизнесом, с запросами 3-5 га под ЖС недалеко от Москвы, – говорит Александр Илюшин.

    Очевидно, что в проигрыше останутся владельцы земли с самой низкой кадастровой стоимостью. Все те землевладельцы, кто последние несколько лет так отчаянно боролся за включение  своего актива в границы прилегающего города/населенного пункта, считая этот этап реперной точкой на своем девелоперском пути, будут вынуждены оплачивать закрепленные в генплане “договоренности” по многократно возросшим тарифам.

    Рынок земли стремительно меняется. И это навсегда!

    Получить бесплатные консультации по вопросу изменения ВРИ можно по телефону +7 (495) 215-53-37.

    Алексей.

    В них должно быть предусмотрено строительство таких объектов.

    • В некоторых случаях процедура требует проведения публичных слушаний или подачи заявления в Департамент городского имущества, с просьбой внести изменения в градостроительный регламент.
    • Смена назначения земли возможна, если участок находится на территории особо охраняемых природных зон. Однако для этого придется пройти множество согласований и собрать целый пакет документации.
    • На территории Новой Москвы изменить ВРИ будет несколько проще, нежели в самой столице, и сложнее, чем в ближайшем Подмосковье. Разница в перечне подаваемых в муниципалитет бумаг.

    Как изменить назначение земельного участка? Прежде всего, необходимо написать заявление на имя главы районной администрации. На его рассмотрение дается не более тридцати дней.

    Изменение целевого назначения земли

    ИЖС. Хочу у вас узнать от какой стоимости производиться оплата гос.
    пошлины за смену назначения и разрешённого использования земельного участка, от кадастровой стоимости с/х назначения или уже после смены назначения в ИЖС? И какой % надо платить от кадастровой стоимости? Спасибо вам! перевод земель сельскохозяйственного назначения Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:

    • Заявление на имя главы сельского поселения по изменению назначения земельного участка
    • Возможно ли изменение назначения земельного участка?

    Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 9 Ответы юристов (2)

    • Все услуги юристов в Москве Раздел земельного участка Москва от 50000 руб.

    Плата за изменение разрешенного использования участков в г. москве

    Однако в московском регионе подобные документы отсутствуют, поэтому нужно руководствоваться градостроительными регламентами.

    • ВРИ обязательно должен соответствовать функциональному назначению объекта, размещенного на земельном участке или планируемого к постройке.
    • При выборе вида использования не забывайте о возможностях будущего развития.
      Стоит заранее учесть те сферы деятельности, которые могут применяться на данной земле.
    • Берутся во внимание и объекты исторического или культурного наследия, а также природоохранные и водоохранные зоны, имеющиеся на территории.
      Они, как и различные линии электропередач либо газопроводы, могут вызвать сложности при изменении назначения.
    • Перед возведением любых построек, ознакомьтесь с генеральным планом и градостроительным регламентом.

    Изменение назначения земельного участка

    Инфо

    Формула для самостоятельного расчета суммы Зачастую процедура изменения формата разрешенного использования территориальных наделов проводится на безвозмездной основе.

    Внимание

    Однако, иногда может взиматься и определенная плата.

    Например, это особенно актуально в ситуациях, когда новый вид использования предполагает дальнейшее возведение объектов жилищного строительства.

    Стоит отметить, что в некоторых муниципальных образованиях плата не взимается вовсе.

    Для понимания того, сколько стоит услуга, нужна обязательно ознакомиться со следующей формулой, по которой может без особых проблем проводиться расчет: Расчетная ставка х ((кадастровая стоимость нового ВРИ – стоимость существующего Ври) + (разница, полученная из предыдущего расчета) = сумма, предъявляемая к оплате.

    Какова стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

    Важно

    Юридическая поддержка в Москве иМосковской области +7 (495) 162-56-69

    [email protected]

    Изменение целевого назначения земли НАШИ УСЛУГИ: По целевому назначению все земельные участки на территории Российской Федерации делятся на семь групп.

    Физические и юридические могут владеть участками, относящимися к двум категориями: земли для сельскохозяйственной деятельности и относящиеся к населенным пунктам. Категория и вид разрешенного использования земельного участка устанавливается генеральным планом, принятым на основании правил застройки и использования земли, а также градостроительным планом. Чтобы изменить назначение земли, есть две возможности:

    • Оформить перевод в другую категорию.

    Изменение целевого назначения земли

    Подробное описание включает в себя:

    • документы, подтверждающие, что предполагаемое использование земли не пойдет вразрез с законодательством;
    • планировку предполагаемых построек (если постройки предполагаются);
    • результаты экспертиз, подтверждающие, что предполагаемая деятельность не причинит вреда экологии;
    • данные, являющиеся подтверждением согласованности с водным законодательством и законом о недрах;
    • все необходимые бумаги, подтверждающие разрешение перевода из соответствующих органов;
    • законодательно подтвержденное разрешение проведения на земельном участке транспортных сообщений;
    • иные документы;

    Пункт «повод для перевода» — главный пункт в ходатайстве.

    Для земель разных групп предусмотрено определенное обоснование.

    В частности, детальное описание перевода содержит гл.

    Изменение категории земельного участка — стоимость и сроки процедуры

    Во избежание возникновения подобных ситуаций, землю нужно использовать соразмерно ее принадлежности к определенной группе.
    Но принадлежность земли к определенной группе – не приговор. Землю можно перевести из одной группы в другую. Из вышесказанного видно, что закон РФ все земли распределяет по конкретным категориям и закрепляет за каждым конкретный вид использования.

    Стоимость услуг по изменению категории земельного участка составляет от 200 000 рублей в зависимости от места расположения и площади земельного участка, а стоимость услуги по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и земли промышленности составляет от 300 000 рублей.
    Законом нашей страны все земельные участки разделены на семь групп:

    • населенные пункты (деревня, город и т.

    Изменения назначения земельного участка

    Причины для отказа:

    • изменить принадлежность земли к группе невозможно в силу ограничения или запрета законодательством;
    • в ходе рассмотрения просьбы владельца было зафиксировано несоответствие желаемой категории и документации;
    • проверка на соответствие стандартам экологии, проведенная государственными органами, дала отрицательный ответ;

    Если соискателю не будет отказано, в государственный кадастр недвижимости нужно будет внести все необходимые коррективы.

    Данная процедура платная, все расходы по ней собственник земли берет на себя.

    Сроки На этапе подачи ходатайства государственная комиссия вправе отказать собственнику земли в его рассмотрении.

    Стоимость изменения целевого назначения земельного участка

    Любой участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, имеет определенное назначение, в соответствии с которым он может использоваться на законных основаниях.

    Однако, в некоторых случаях может быть проведено так называемое изменение вида разрешенного использования.

    Данная процедура осуществляется за определенную плату только в тех случаях, когда при изменении происходит увеличение кадастровой стоимости территориального надела.

    Решение о проведении рассматриваемого мероприятия принимается территориальным Департаментом городского имущества на основании предоставленной заявителем документации.

    Все изменения вносятся в единый кадастровый реестр.

    Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка может варьироваться в зависимости от ситуации.

    Стоимость изменения разрешенного использования земельного участка

    • перевод регламентирован документально;
    • необходимо усиление защиты энергетического комплекса, сельхозугодий и всей РФ;
    • продолжать использовать участок по прямому назначению не представляется возможным (при наличии сопутствующего свидетельства);
    • лесничество в участке больше не нуждается;

    Землю, относящуюся к группе водного фонда, переводят в другую группу, если:

    • на участке будут создавать особо охраняемую территорию;
    • изменилось месторасположение водного объекта или он был ликвидирован;
    • на участке построены магистратские или государственные объекты;

    Перевод индустриальных земель, земель энергетических систем и транспортного комплекса, а также участков особой принадлежности регламентируется ст. 9 вышеупомянутого ФЗ.

    Любой участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, имеет определенное назначение, в соответствии с которым он может использоваться на законных основаниях. Однако, в некоторых случаях может быть проведено так называемое изменение вида разрешенного использования.

    Данная процедура осуществляется за определенную плату только в тех случаях, когда при изменении происходит увеличение кадастровой стоимости территориального надела.

    Решение о проведении рассматриваемого мероприятия принимается территориальным Департаментом городского имущества на основании предоставленной заявителем документации. Все изменения вносятся в единый кадастровый реестр.

    Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка может варьироваться в зависимости от ситуации.

    Для понимания особенностей ценообразования необходимо ознакомиться с назначением процедуры, с перечнем лиц, которые могут обращаться за услугой, с порядком проведения мероприятия, с необходимым перечнем документов, а также с нюансами самостоятельного расчета суммы.

    Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

    Что это такое и зачем нужно

    Действующее земельное законодательство определяет несколько категорий земельных участков, в том числе находящихся в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственных нужд. В рамках одной земельной категории могут находится несколько территориальных наделов с разными формами разрешенного использования.

    Изначальное целевое назначение участка может быть на законных основаниях изменено по требованию собственника.

    Исключением являются случаи, когда земля входит в категорию охраняемых государством природных объектов. Стоит отметить, что наиболее дешевой и простой процедурой является не изменение конкретной категории земли, а только его целевого назначения.

    Вид разрешенного использования может быть изменен с помощью присвоения нового формата использования, который, в свою очередь, относится к той же земельной категории. Такое мероприятие требуется при необходимости использования территориального надела в рамках иного назначения, отличающегося от прежнего.

    Например, изменения актуальны в следующих ситуациях:

    • когда требуется строительство поселка коттеджного типа для формирования садового товарищества на землях, отведенных для реализации сельскохозяйственных нужд – в этом случае требуется изменение формата земли под дачное строительство, что является более выгодным с экономической точки зрения;
    • когда необходимо возведение частного дома в пределах населенного пункта и на землях, отведенных под нужды сельского или подсобного хозяйства – заинтересованному лицу нужно в обязательном порядке изменить формат земли на индивидуальное строительство;
    • когда необходимо разделить один территориальный надел на несколько других, которые предназначаются для отдельных нужд.

    В любом случае, для начала строительных мероприятий на территориях, не предназначенных для этого, нужно в обязательном порядке изменить формат разрешенного использования земли. В противном случае на собственника могут быть наложены определенные штрафные санкции, вплоть до изъятия земли в пользу муниципального или государственного фонда.

    Образец паспорта гражданина РФ

    Кто и куда может обратится за данной услугой

    На получение возможности изменения разрешенного пользования территориальных наделов могут рассчитывать как физические, так и юридические лица, а также их официальные представители, осуществляющие свою деятельность на основании стандартной нотариальной доверенности.

    Стоит отметить, что компетентные органы принимают заявления только от самих граждан без возможности предоставления государственной услуги уполномоченным представителям. Отсутствие данной возможности для физических лиц в полной мере регламентируется на законодательном уровне.

    Что касается организаций, выступающих в качестве юридических лиц, то для них предусматривается определенный формат принятия запросов на оказание рассматриваемой услуги. Такие компании должны быть в обязательном порядке зарегистрированы на территории Российской Федерации. Сама регистрационная процедура проводится исключительно в электронном формате через официальный портал государственных услуг.

    Как происходит процедура

    Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка имеет следующий установленный алгоритм действий:

    Составление специализированного заявления на имя руководителя исполнительного комитета Заказчик может воспользоваться услугами квалифицированных юристов и составить заявление с учетом территориальных особенностей.
    Разработка проектной документации, связанной с изменениями в правилах земельного пользования и застройки территориального надела Новые правила использования земли и застройки разрабатываются опытными инженерами с учетом последних изменений.
    Прохождение мероприятий на уровне местных администраций Происходит сопровождение официальной процедуры согласования и слушаний, проводимых в публичном формате.
    Передача нового кадастрового паспорта в руки заявителю Помимо данного документа заказчику процедуры передаются и прочие правоустанавливающие акты.

    Только после проведения вышеуказанных процедур собственность сможет быть переоформлена с учетом внесения изменений в единый государственный кадастровый реестр.

    Скачать образец заявления на смену вида разрешенного использования участка земли

    Необходимые документы

    Действующий градостроительный кодекс предусматривает обязательную подготовку следующей документации для успешного проведения рассматриваемого мероприятия:

    • кадастровый паспорт на конкретный территориальный надел;
    • сведения о соседних пользователях участков земли;
    • официальная схема предельных границ участка;
    • учредительная документация – если в качестве заявителя выступает юридическое лицо;
    • заключение местных органов власти о возможности изменения разрешенного вида использования конкретной территории;
    • любое удостоверение личности заявителя – обычно предоставляется гражданский паспорт РФ.

    Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

    Цена может напрямую зависеть от множества параметров. Например, на стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка влияют характеристики территориального надела и внутренний регламент каждого конкретного муниципального образования.

    Помимо прочего, представители компетентных органов могут установить определенную государственную пошлину за разницу в стоимости между предыдущей и получаемой землей. В подавляющем большинстве случаев весь комплект мероприятий обходится заказчику совершенно бесплатно.

    Однако стоит помнить о том, что исключительные ситуации предусматривают выплаты в пределах 150 000 рублей. Это становится актуально в случае обращения к услугам специализированных компаний, благодаря участию которых значительно уменьшаются сроки проведения мероприятия.

    Формула для самостоятельного расчета суммы

    Зачастую процедура изменения формата разрешенного использования территориальных наделов проводится на безвозмездной основе. Однако, иногда может взиматься и определенная плата.

    Например, это особенно актуально в ситуациях, когда новый вид использования предполагает дальнейшее возведение объектов жилищного строительства.

    Стоит отметить, что в некоторых муниципальных образованиях плата не взимается вовсе.

    Для понимания того, сколько стоит услуга, нужна обязательно ознакомиться со следующей формулой, по которой может без особых проблем проводиться расчет:

    Расчетная ставка х ((кадастровая стоимость нового ВРИ – стоимость существующего Ври) + (разница, полученная из предыдущего расчета) = сумма, предъявляемая к оплате.

    Данные для представленной формулы:

    Кадастровая стоимость нового вида использования Определяется представителями территориальной кадастровой палаты.
    Стоимость действующего вида использования Указана в строке №13 актуального кадастрового паспорта.
    Расчётная ставка Заинтересованные лица могут найти данную информацию в приложении №2 Постановления №1165/52 от 30 декабря 2014 года, которое разработало Правительство Московской области.

    Важно помнить о том, что в тех случаях, когда при изменении формата разрешенного пользования старая кадастровая стоимость превышает новую, размер выплат за проведение рассматриваемой процедуры устанавливается в размере 10% от новой установленной стоимости по кадастру.

    Можно ли не платить

    Процедура изменения разрешенного использования конкретных территориальных наделов проводится без оплаты в следующих ситуациях:

    • если установленный формат использования изменяется в момент включения участков земли в территорию конкретного муниципального образования на тот вид, который был ранее определен в соответствии с нормами местного градостроительного плана;
    • если изменение вида проводится одновременно со снятием запрета на строительство и возведение любых объектов, входящих в недвижимость;
    • если применяемая кадастровая стоимость выше той, которая устанавливается для нового вида участка;
    • если новый формат разрешенного использования предполагает реконструкцию объектов социального или культурного значения для конкретного муниципального образования – это могут быть любые образовательные или оздоровительные центры, а также объекты, относящиеся к транспортной инфраструктуре и технополисы.

    Проведение торгов на земельные участки

     является одним из способов выкупить землю у муниципалитета.

    Пошаговая инструкция оформления земельного участка в собственность содержится далее.

    Читайте тут, как оформить в собственность бесхозный земельный участок.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: