Когда и как облагается НДС аренда земельного участка

НДС – налог на надбавленную стоимость. Согласно ст. 149 гл. 21 НК РФ налогом не облагается реализация услуг, которые оказываются специальными органами, с предусмотренной госпошлиной. Сюда же относятся все сборы и пошлины, взимаемые государственными структурами, муниципальными властями, организациями и физическими лицами, обладающими уполномоченным правом. Закон в полной мере распространяется на использование земель и природных ресурсов.

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Однако, на основании ст. 65 Земельного кодекса становится ясно, что использование земель осуществляется на платной основе. Для этого предусматривается

земельный налог

и арендная плата, если недвижимость находится не в собственности.

Статья 65. Платность использования земли

Порядок определения размера арендной платы, сроков и особых условий регламентируется федеральными законами и муниципальными властями. Таким образом, при заключении договора аренды между арендодателем и арендатором последний освобождается от уплаты НДС, но при этом обязан оплачивать право пользования земельным участком на установленный в договоре срок.

Большинство граждан не видят разницы между налогами, поэтому утверждают, что НДС на землю существует или присутствует даже несколько сборов.

Для этого необходимо подробнее разобраться в законодательстве, определить, что такое налог на надбавочную стоимость и что такое налог на землю, узнать — облагается ли НДС право на аренду земельного участка и каковы особенности уплаты.

Образец договора аренды земли:

Отсылка к закону

Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.

Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в

аренде

или находиться в собственности у частных лиц.

Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.

Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.

Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.

Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и

субаренды государственных земель

. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.

При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.

Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде

С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.

Общие правила

На основании Налогового кодекса все услуги по аренде имущества облагаются НДС.

К ним относятся:

  • недвижимое – любые строения, здания, дома и постройки, обладающие статусом недвижимости и соответствующими документами;
  • движимое имущество – любой вид транспорта (автомобили, лодки, катера, мотоциклы), оборудование для производства, компьютерная техника;
  • земельные участки.

Последний пункт имеет исключение при аренде земли непосредственно у государства – НДС в таком случае отсутствует. Во всех остальных вариантах арендодатель, который платит НДС, выставляет арендатору счет-фактуру, в которой размер налога вынесен отдельной графой.

Объяснения, облагается ли НДС аренда земельного участка

Если с арендой земель у частных лиц все предельно понятно, то при приеме земель во временное пользование у госструктур необходимы некоторые пояснения.

К примеру, частное лицо оформляет субаренду на земельный участок у арендодателя, который в свое время взял недвижимость в пользование у государства. По закону НДС должен оплачивать субарендатор, но на практике может применяться иная схема.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Она заключается в повышении арендной платы на необходимую сумму налога. И по факту НДС выплачивает арендодатель, но только не за свой участок, а за тот который сдается. По факту нарушения тут нет, налоги уплачиваются исправно и в полном объеме. Выгода в том, что субарендатору такая система более удобна, а арендодатель таким способом обеспечивает себе поток клиентов на основе выгодных условий.

Другая ситуация, когда договор заключается напрямую с Росимуществом. В таком случае арендатор освобождается от НДС, но при этом обязан платить налог на землю и арендную плату. Она может быть постоянной или переменной.

Первый вариант предусматривает фиксированную стоимость за использование земли, а сумма отображается в договоре. При этом арендатора не должно касаться количество потраченных ресурсов и прочие моменты – он платит за использование земли и все, что с ней связано.

Переменная аренда плата включает в себя фиксированную стоимость, а в дополнение идет оплата коммунальных услуг, которые подведены к участку: электричество, водоснабжение, водоотведение. Арендатор может согласиться на такие условия или осуществлять плату, которая включает в себя все необходимые затраты.

Договор

необходимо составить соответствующим образом.

Как правило, постоянная плата подразумевает уже все будущие траты на ресурсы, поэтому сумма в несколько раз превышает ту, в которой счет за коммунальные услуги вынесен отдельной строкой и оплачивается по факту. Какой вариант выбрать — каждый решает для себя сам.

Статья 22. Аренда земельных участков

Действуют ли в этом случае льготы

Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.

Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.

Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)

В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.

Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:

  • частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
  • пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
  • счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
  • при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».

Статья 161. Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами

Статья 146. Объект налогообложения

Во всех остальных случаях, включая субаренду, налог уплачивается на общих основаниях. Субарендатор или арендатор перечисляет средства за арендную плату в размере установленного размера и плюс величина налога.

Оговорки насчёт муниципальной и госсобственности

Самый простой и безопасный способ аренды земли без НДС – заключение договора напрямую с государством. В таком случае арендатор освобождается от налога на надбавочную стоимость.

Случаются такие моменты, когда будущий арендатор хочет получить участок в пользование от местных властей. Ситуация может развиваться по-разному. Если земля находится в собственности муниципалитета, то проблем возникнуть не должно.

С другой стороны, органы местной власти могут предоставить участок в аренду, который либо уже находится в аренде, либо не находится в собственности у органов власти. В первом случае подразумевается субаренда, а поэтому НДС платить необходимо. Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить.

Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей. Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС. Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами. И продажа земельного участка собственником (реализовывать имущество имеет право только собственник) облагается НДС.

Добрый день.
ООО на ОСНО.
Наше предприятие участвовало в аукционе по аренде земельного участка
. Аукцион выиграли. Сейчас оплатили арендную плату за первый месяц.
Что нужно сделать в этом случае с НДС? Никаких документов орган местного самоуправления не предоставляет.
Заранее благодарен.

добрый день. на какой срок заключен договор?

из консультанта:

НДС по договору аренды земельного участка, заключенному с государственным органом или органом местного самоуправления на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию

Обязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Договор у нас сроком на 10 лет. Гос регистрацию прошел.

Действует ли льгота по НДС при аренде государственной или муниципальной земли (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?

В соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождаются, в частности, услуги, оказываемые уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Согласно позиции Минфина России арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не облагается налогом на добавленную стоимость. ФНС России поддерживает данную точку зрения. Есть судебные акты, подтверждающие такой подход.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 04.03.2016 N 03-07-07/12728

Ведомство разъяснило, что в случае если арендная плата за пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками относится к платежам в бюджет за право пользования ими, то она не подлежит обложению НДС.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 12.02.2016 N 03-07-11/7487

Письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436

Письмо Минфина России от 01.03.2012 N 03-07-11/57

Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21

Письмо ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/[email protected] «О налогообложении налогом на добавленную стоимость с 1 января 2006 года арендной платы за пользование земельными участками» (вместе с Письмом Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198)

Разъяснено, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, НДС не облагается.

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2007 N КА-А41/3222-07 по делу N А41-К2-16399/06

Суд пришел к выводу, что предприниматель на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ правомерно не перечислял НДС в бюджет с платы за аренду земельного участка у администрации города.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2005 N Ф03-А51/05-2/2560

Суд признал, что арендная плата за пользование землями, находящимися в государственной собственности, освобождена от НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДС {КонсультантПлюс}

Вот это прислали с другой моей темы , где я интересовался про бухучет этой аренды 

https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=404639&find=unread

.

«НДС: проблемы и решения», 2014, N 4

Вопрос: Арендатор, уплачивая органу местного самоуправления арендные платежи за пользование земельным участком, не оформляет счет-фактуру, мотивируя это тем, что данная операция в силу пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС. Может ли арендатор в данной ситуации быть привлечен к ответственности по ст. 120 НК РФ?

Ответ: Может. Статьей 120 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность за грубое нарушение организацией правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Отсутствие счетов-фактур является одним из признаков указанного нарушения.

Обоснование: При предоставлении на территории РФ органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется налоговым агентом, то есть арендатором. Налоговые агенты — арендаторы обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В то же время не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) операции по оказанию услуг органами местного самоуправления при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами) (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Земля на основании п. 1 ст. 1 ЗК РФ признается природным ресурсом.

При совершении операций, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, в том числе освобождаемых от налогообложения согласно ст. 149 НК РФ, налогоплательщик в силу пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ обязан составить счет-фактуру, если иное не предусмотрено п. 4 названной статьи.

Таким образом, несмотря на то, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, НДС не облагается, арендатор при уплате арендного платежа обязан выписать счет-фактуру с пометкой «без НДС».

Согласно ст. 120 НК РФ отсутствие счета-фактуры — грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Размер штрафа в данном случае варьируется от 10 000 руб. (если деяния совершены в течение одного налогового периода) до 30 000 руб. (за деяния, совершенные неоднократно в течение нескольких налоговых периодов).

Н.К.Сенин

Эксперт журнала

«НДС: проблемы и решения»

Подписано в печать

10.04.2014

Здесь мне не понятно, почему я должен выписывать счета-фактуры….я же арендатор….

потому что вы налоговый агент.

  «Учет. Налоги. Право», 2006, N 10  

Вопрос: Нужно ли при аренде земельных участков у государственных и муниципальных органов выписывать счет-фактуру? Ведь сдача в аренду земельных участков НДС не облагается. Начисляется ли НДС на сумму арендной платы, если с согласия арендодателя земельный участок передается в субаренду?

Ответ: При аренде земельных участков у государственных и муниципальных органов власти ваша организация выступает в роли налогового агента по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Ведь вам оказывается услуга. А реализация услуг по ст. 146 НК РФ является объектом обложения НДС. Однако предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, уполномоченными на то органами налогом не облагается. По таким операциям предусмотрена льгота (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Следовательно, вы, арендуя земельный участок, должны выписать счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)» и зарегистрировать ее в книге продаж по факту перечисления арендной платы и в книге покупок по мере оказания услуг по аренде.

В случае предоставления земельного участка с согласия арендодателя в субаренду арендная плата увеличивается на сумму НДС. Ведь налогом не облагается только реализация услуг по аренде, которые предоставляют государственные и муниципальные органы. Следовательно, вы должны выставлять субарендатору счет на оплату и счет-фактуру с начислением НДС. А субарендатор должен перечислить вам арендную плату с учетом налога, который подлежит уплате в бюджет.

Е.Муравьева Начальник отдела косвенных налогов УФНС России по Московской области

Все равно ничего не понял(((( я же не продавец услуги (арендодатель), а покупатель услуги (арендатор). У меня книга покупок тогда получается, а не книга продаж. Почему я должен зарегистрировать в книге продаж сч-ф? В книге покупок понятно — я приобрел услугу….

потому что вы здесь выступаете в роли налогового агента.

мы с вами отчетность по НДФЛ тоже сдаем. и новые формы добавляются. просто это закон. 

в вашем случае НДС не будет, но сдавать декларации по ТКС все равно придется.

То есть. если правильно понял, я выписываю сч-ф на продажу (аренду), регистрирую ее в книге продаж (как будто сам себе продал), НДС ставлю — без НДС, потом регистрирую сч-ф на покупку этой же аренды (опять же без НДС), регистрирую ее в книге покупок. То есть сам себе продал — сам купил. Правильно?

да. обратите внимание на даты

  счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)» и зарегистрировать ее в книге продаж по факту перечисления арендной платы и в книге покупок по мере оказания услуг по аренде. (скорее всего последний день месяца)

Все так странно 

ну ладно, закон, так закон.

Да орган местного самоуправления актов не предоставляет, поэтому, наверно, так и будет с датами как вы написали. Пойду теперь разбираться с бухучетом этой аренды и как в 1 С все это провести.

Спасибо за ответ

чем смогла — помогла. а еще лучше: напишите, пожалуйста, письмо в свою налоговую. и в минфин. вам придет официальный ответ и им будете руководствоваться.

это понятно, времени нет((((( сдавать отчеты нужно.

18 Удмуртская Республика

Дата публикации: 09.04.2014 14:21

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав. В том числе, при взимании платежей в бюджеты за право пользования природными ресурсами.

В соответствии со статьей 9 Конституции РФ, пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ земля относится к природным ресурсам.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Принимая во внимание указанные положения, арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с уполномоченными органами договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, освобождается от налогообложения НДС на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Являясь налоговым агентом, организация – арендатор представляет в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по НДС. Однако, учитывая, что арендная плата за право пользования земельным участком в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождена от налогообложения НДС, налоговые агенты по данной операции заполняют раздел 7 декларации «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения); операции, не признаваемые объектом налогообложения; операции по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации; а также суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев». Раздел 2 декларации по данной операции не заполняется. Декларация заполняется в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н

«Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения»

.

Дополнительно сообщаем, что в случае уплаты арендной платы за право пользования земельным участком до 1 января 2014 года налоговый агент (арендатор) выписывает счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)». Начиная с 1 января 2014 года, составлять счет-фактуру по освобождаемой от НДС операции, в отношении которой налоговый агент налог не исчисляет, необязательно. Соответствующие изменения внесены в пункт 5 статьи 168 и пункт 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ, из которых

Федеральным законом от 28.12.2013 № 420-ФЗ

исключена содержавшаяся до 1 января 2014 года норма о необходимости выставления счетов-фактур по операциям, освобождаемым от НДС.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: