Особенности перепланировки офисов

Оформление перепланировки нежилых помещений во многих ситуациях оказывается на порядок сложнее по сравнению с проведением ремонтных работ в жилых зданиях.

В частности, это обуславливается тем, что проведение такой перепланировки предусматривает необходимость в получении большего количества согласований, в связи с чем на каждом из этапов могут появиться те или иные сложности.

Однако ремонт офиса является неотъемлемой частью успешного ведения бизнеса, так как улучшение функционального назначения помещения всегда положительно сказывается на работе, но для этого нужно знать, как узаконить перепланировку офиса и с какими сложностями можно встретиться в процессе ее проведения.

Нормативная база

Единого документа, которым бы осуществлялось регулирование порядка перепланировки офисных помещений, на сегодняшний день не существует.

На всей территории России действует Жилищный кодекс, в котором данный вопрос рассматривается главой 4, в то время как процедура переведения жилых помещений в нежилой фонд, а также корректировка целевого назначения различных объектов прописаны в статьях 22-24.

В Москве же ключевой нормативный акт, которым регулируется процедура перепланировки нежилых помещений, является Постановление Правительства Москвы №508, которое было опубликовано 25 октября 2011 года.

Особенности ремонта рабочих помещений

Перепланировка рабочих помещений осуществляется по целому ряду причин, но в преимущественном большинстве случаев собственники таких объектов заказывают проектировку перестройки в следующих ситуациях:

  • возникла необходимость в оформлении нового офисного помещения;
  • появилось желание создать в офисе уникальный стиль;
  • потребовалась реорганизация приобретенной недвижимости;
  • требуется оптимизация эксплуатационных помещений офисного помещения с применением различных современных средств и технологий;
  • будет проводиться модернизация уже используемых в помещении инженерных коммуникаций и систем.

Все это является далеко не полным перечнем причин, по которым многие владельцы нежилых помещений заказывают проведение перепланировки, но проще всего можно объяснить рост популярности данной проектной услуги возможностью улучшения эксплуатационных, функциональных и визуальных характеристик коммерческих предприятий, а также повышением условий труда для людей, выполняющих свои обязанности в указанном помещении.

Собственник объекта должен изначально определиться с ключевыми задачами проводимой перепланировки, и на основании этого подготовить соответствующее техническое задание, указывая в нем все необходимые требования, идеи и пожелания, имеющие непосредственное отношение к новым инженерным, конструктивным и внешним характеристикам внутренних помещений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Как узаконить перепланировку офиса

Как и в случае с проведением перепланировки жилой недвижимости, ремонтные работы в офисном помещении предусматривают необходимость сбора полного пакета документов, перечень которых будет непосредственно зависеть от списка, который предложен жилым фондом, и включает в себя, помимо непосредственно самого проекта проводимых работ, также множество других бумаг, включая техническое заключение на перепланировку, правоустанавливающие бумаги на офисное помещение, а также технический паспорт БТИ.

В преимущественном большинстве случаев решение надзорных органов оформляется на протяжении 30 дней, и если проект перепланировки офиса разрабатывается профессиональными специалистами, можно в принципе не сомневаться в том, что в конечном итоге человек обязательно получит разрешение на проведение перепланировки офисного помещения.

Если же перепланировка офисного помещения в здании уже была выполнена, то в таком случае специалисты могут помочь с узакониванием перепланировки офиса. Также шансы человека на то, что он получит удовлетворительное решение, удвоятся в том случае, если он примет к сведению всевозможные запреты и ограничения, которыми отличается перепланировка нежилых конструкций и офисов.

В частности, это касается:

  • допустимой нагрузки на различные несущие конструкции и возможность их полного сноса;
  • сокращения или сноса вентиляционных каналов;
  • внесения корректировок в какие-либо инженерные коммуникации, которые являются особо важными для здания в целом;
  • ухудшение различных эксплуатационных характеристик здания.

Если проектная документация будет содержать любую из перечисленных ошибок, скорее всего, это в конечном итоге приведет к получению отказа в согласовании и дальнейшем проведении каких-либо ремонтно-строительных работ.

Помимо этого, не стоит забывать о том, что если человек, инициирующий проведение ремонтных работ, не является владельцем офисного помещения, нужно будет получить также дополнительно согласие на их реализацию от самого собственника.

Разработка проекта

Процедура согласования и перепланировки офисного помещения в любом случае должна начинаться с разработки проектной документации. В частности, она должна включать в себя обоснование того, как будут проводиться планируемые работы, связанные с монтажом или сносом новых перегородок, обустройством проемов в несущих конструкциях, а также заменой или перемещением тех или иных инженерных коммуникаций. При необходимости проект также подкрепляется техническим заключением, указывающим состояние несущих конструкций в помещении.

Какие нужны документы

Перечень документов, которые требуются для проведения перепланировки офисного помещения, выглядит следующим образом:

  • техническое заключение, подтверждающее возможность проведения перепланировки;
  • проект работ по перепланировке помещения;
  • заключение Роспотребнадзора, подтверждающее соответствие проекта перепланировки санитарным и экологическим нормам;
  • план помещения, показывающий его состояние еще до проведения перепланировки.

Помимо этого, может потребоваться также ряд других документов в зависимости от особенностей каждой конкретной ситуации. К примеру, если собственник собирается обустроить отдельный вход в помещение, то в таком случае ему нужно будет получить соответствующее разрешение на проведение данной процедуры от представителей ГУП ГлавАПУ, потому что такой ремонт предусматривает внесение корректировок в архитектурный облик здания.

При оформлении переустройства, связанного с монтажом или сносом различного инженерного оборудования, нужно будет предварительно получить соответствующее разрешение от различных коммунальных органов.

Если проведение перепланировки предусматривается в жилом доме, а к помещению будет подключаться часть общедомового имущества, нужно будет проводить полноценное собрание жильцов дома, по результатам которого должен быть составлен протокол с указанием в нем более 73% подписей жильцов всего здания.

Если же осуществляется присоединение какой-либо муниципальной площади, то в таком случае соответствующее разрешение уже потребуется от департамента имущества.

При переводе жилой квартиры в нежилой фонд ее нужно в обязательном порядке отключить от централизованной системы газоснабжения.

Порядок согласования и получения разрешения

Процедура оформления согласования и разрешения на проведение ремонтных работ будет непосредственно зависеть от того, в каком именно здании предусматривается внесение соответствующих корректировок:

  • Если человек собирается проводить перепланировку в офисном помещении, и при этом ремонт не будет затрагивать внешний вид фасада здания, его нужно будет утверждать с сотрудниками БТИ.
  • Если есть необходимость в обустройстве отдельного выхода, то в таком случае нужно будет согласовать эскиз фасада и схему проекта в Москомархитектуре и ГлавАПУ.
  • Перепланировка нежилых помещений, расположенных на территории жилого здания, под собственный офис, а также вся связанная с этим проектная документация должны быть утверждены в Роспотребнадзоре.
  • Во всех остальных, более сложных ситуациях согласование документов должно также осуществляться с МосжилНИИпроект, Москомнаследием, МНИИТЭП, Мосэнерго, а также целым рядом других коммунальных организаций.

Вне зависимости от обстоятельств ключевым этапом проведения данной процедуры является рассмотрение проекта в Мосжилинспекции, которая должна предоставить разрешение на проведение ремонтных работ в указанном нежилом помещении.

Могут ли отказать

В процессе проведения всех предусмотренных ремонтно-строительных работ нужно в обязательном порядке реализовывать их в полном соответствии с изначально указанными проектными решениями, так как, принимая решение о возможности перепланировки, члены комиссии будут отталкиваться именно от предоставленной им проектной документации.

В процессе проведения ремонта может также потребоваться оформление актов освидетельствования различных скрытых работ, и в частности, это является необходимым в том случае, если проводится усиление проема в несущей стене или же системе гидроизоляции уборной.

Заполнение подобных актов осуществляется уполномоченным представителем строительной компании, имеющим соответствующий допуск саморегулируемой организации, а помимо этого, их подписывает также сотрудник проектной компании, после чего они уже могут предоставляться государственным органам при приемке перепланировки.

После окончания ремонтных работ нужно в обязательном порядке отправить соответствующее уведомление в Мосжилинспекцию, чтобы данная организация назначила время для проведения приемки. В приемке будут принимать участие различные представители строительных и проектных компаний, их явка должна быть заранее оговорена и обеспечена собственником самостоятельно.

Если в процессе приемки не будут обнаружены какие-либо отклонения от проекта, то в таком случае собственник получит акт о завершенной перепланировке, на основании которого в дальнейшем сможет отправиться в государственные органы для оформления кадастрового и технического паспортов.

Основная часть наших клиентов обращается к нам по поводу перепланировки квартир. Поэтому львиная часть наших статей посвящена темам, связанным именно с этим. Однако некоторые наши читатели задают вопросы относительно перепланировки офисного помещения. Для того чтобы предохранить наших телефонных консультантов от переутомления и ответов на одни и те же вопросы мы решили написать отдельную статью, посвященную перепланировке офисного помещения.

Перепланировка и переустройство офисного помещения

Начать стоит с разделения понятий «перепланировка» и «переустройство», так как многие наши клиенты путают эти определения. Под перепланировкой понимают изменение габаритов помещений и их функционального назначения, тогда как переоборудование – мероприятия, направленные на монтаж дополнительного инженерного оборудования. Тем не менее согласовывать свои действия требуется как в первом, так и во втором случае. Отметим только, что если вы планируете декоративную отделку помещений, замену инженерного оборудования на аналогичное или монтаждемонтаж встроенной мебели, то согласование не требуется.

Пример проекта перепланировки офиса, фото:

Перепланировка офиса в жилом доме и отдельно стоящем нежилом здании

В зависимости от того, где расположен ваш офис потребуется следовать определенному регламенту согласования перепланировки. Если офис расположен в отдельно стоящем нежилом здании, то, скорее всего вам не понадобится устраивать отдельный вход в помещение и уж точно не потребуется переводить квартиру в нежилой фонд. Перевод квартиры в нежилой фонд перед перепланировкой – занятие не самое приятное и связано с затратами большого количества времени. На эту тему на нашем сайте уже есть отдельная статья, с которой вы можете при желании ознакомиться перейдя по ссылке.

При любой перепланировке (за исключением наиболее простых) перед началом работ необходимо получить разрешение Мосжилинспекции. Для того чтобы получить разрешение на перепланировку необходимо заказать проект перепланировки офиса и техническое заключение и подать их на рассмотрение вместе с другими документами, о которых мы поговорим ниже.

Техническое заключение на перепланировку

После того как вы подадите разрешение придется подождать 45 дней решения по вашему вопросу. К слову, решение может вас не обрадовать – если комплект документов не полон или проектная документация выполнена ненадлежащим образом, то последует отказ с указанием причин этого отказа. Если же разрешение получено, то следует выполнить все работы в течение года с момента получения разрешения. В некоторых случаях срок действия может составлять и шесть месяцев, но такое происходит достаточно редко. Если вы не успеваете в эти сроки закончить ремонт, то не стоит отчаиваться, разрешение можно и продлить на месяц, неограниченное количество раз.

Отказ в согласовании перепланировки

Не лишним будет сказать, что при ремонтно-строительных работах необходимо четко следовать проектным решениям, ведь именно от проекта перепланировки будут отталкиваться члены комиссии при приемке. В процессе работ может потребоваться заполнение актов освидетельствования скрытых работ, например, усиления проема в несущей стене или гидроизоляции уборной. Заполнять эти акты должен представитель строительной компании, для чего у него должен иметься допуск СРО. Также акты на скрытые работы должен подписать сотрудник проектной организации, после чего они потребуются при приемке перепланировки.

После того как ремонтные работы будут завершены, необходимо сообщить об этом в Мосжилинспекцию – эта организация назначит время для проведения приемки. В приемке будут также участвовать представители проектной и строительной организации, их явку собственник должен оговорить заранее и обеспечить самостоятельно. Если при приемке не обнаружат отклонений от проекта, то вам выпишут акт о завершенной перепланировке, на основании которой можно оформить новые технический и кадастровый паспорта помещения.

Документы для перепланировки офисного помещения

  • Техническое заключение о допустимости перепланировки
  • Проект перепланировки
  • Заключение Роспотребнадзора относительно соответствия проекта перепланировки экологическим и санитарным нормам
  • План помещения до перепланировки (форма 1а)

Кроме того, могут потребоваться и другие документы, в зависимости от каждого конкретного случая. Например, если вы планируете устройство отдельного входа в помещение, то потребуется разрешение от ГУП ГлавАПУ, так как будет изменяться архитектурный облик здания. При переустройствах, связанных с установкой или демонтажем инженерного оборудования потребуются разрешения соответствующих коммунальных служб (Мосгаз, Мосэенерго, Мосводоканал и др.).

Примеры документов для согласования перепланировки офиса

В случае, если перепланировка офиса происходит в жилом доме, а к помещению планируется присоединить часть общедомового имущества, то потребуется провести собрание жильцов дома с заполнением протокола собрания и сбором 73% подписей жильцов всего дома. Если же присоединяется муниципальная площадь, то потребуется получить на это разрешение от департамента имущества.

ВажноЕсли квартира переводится в нежилой фонд, то она обязательно должна быть отрезана от системы газоснабжения.

Наиболее популярные перепланировки офиса

В принципе, строительные мероприятия, которые производятся при перепланировках квартир и нежилых помещений похожи. Конечно при перепланировке офиса речь редко заходит об устройстве кухни-гостиной или объединении балкона и комнаты, но зато все перепланировки, которые касаются стен или перегородок в этом случае достаточно востребованы.

Часто при аренде или покупке офиса, новый собственник имеет свое представление о том, как спланировать рабочее пространство и именно потому демонтаж и возведение новых перегородок особенно актуальны при перепланировке офиса.

Проект перепланировки офиса

Если при перепланировке квартиры второй санузел устраивается достаточно редко, то при перепланировке офиса это встречается куда как чаще, ведь помещение рассчитано на присутствие большего количества человек.

Проемы в несущих стенах устраиваются по тем же причинам, что и в квартирах: часть коридора ведущего в помещение присоединяется к другому помещению, а проход устраивается при помощи проема.

Если вы задумали перепланировку офиса и нуждаетесь в услугах компании, которая разработает всю необходимую документацию, то всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией. Кроме того, мы беремся за ведение процесса согласования, вплоть до получения нового техпаспорта нежилого помещения, а также проводим физические работы по устройству и расширению проемов в несущих стенах. Пишите нам на электронную или звоните для консультаций.

Проект перепланировки офиса

 

Перестройка может потребоваться не только собственникам квартир и частных домов, но также владельцам бизнеса, которые хотят, чтобы офисы их компаний были удобными для персонала, привлекательными, представительными и современными. Визуальные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений могут существенно увеличить прибыль предприятия.

Проект перепланировки офиса необходимо заказывать у профессионалов, причем не только потому, что этого требуют современные законы, но и просто для того, чтобы гарантировать качественное, правильное выполнение всех работ. Каждому собственнику должно быть известно, что перестройка — это чрезвычайно сложный и ответственный ремонт, который должен пройти без ошибок.

Как и зачем перестраивают офисы?

Перепланировка офисов выполняется по разным причинам. Чаще всего собственники заказывают проектирование перестройки в следующих случаях, когда:

  • нужно оформить новый офис;
  • нужно создать в офисе индивидуальный стиль;
  • требуется реорганизация купленной недвижимости;
  • нужно оптимизировать эксплуатационные характеристики офисов, с использованием самых современных технологий и средств;
  • требуется модернизировать установленные в помещениях инженерные системы и коммуникации.

Это далеко не полный список причин, почему собственники заказывают перепланировку. Но проще всего рост популярности этой проектной услуги объясняется возможностью улучшить функциональные, эксплуатационные и визуальные характеристики коммерческого предприятия, повысить условия труда для себя и служащих.

Владельцу объекта следует сразу определить все задачи перепланировки и подготовить техническое задание на проектирование, указав в нем все свои требования, желания и идеи, касающиеся новых конструктивных, инженерных и внешних характеристик внутренних помещений.

Этапы перепланировки офисных помещений

Создание проекта перепланировки офиса или любого другого объекта — это далеко не единственный, хоть и чрезвычайно важный этап перестройки. Весь процесс реорганизации пространства офисных помещений включает в себя множество стадий.

Подготовив техническое задание на перепланировку, собственнику необходимо также взять в БТИ планы объекта и получить решения от пожарников и СЭС о возможности перепланировки офиса. С этими документами владелец обращается к проектировщикам, которые выедут на объект для изучения исходной информации и самого сооружения.

Мастера, опираясь на имеющуюся информацию, подготовят эскизные планы демонтажа и установки новых перегородок, зонирования внутреннего пространства, модернизации коммуникаций и других необходимых работ. Эскиз сначала согласовывают с заказчиком, а далее дополняют его планами и чертежами, спецификациями, описаниями и всеми остальными документами, которые потребуются для согласования.

Когда проект будет полностью готов, его передают в ответственные государственные службы, сотрудники которых будут определять, можно ли реализовать перепланировку и не причинит ли она вреда пользователям офисного здания. Если согласование получено, можно приступить к переносу технических и конструктивных решений с бумаги в реальность.

После перестройки объект необходимо грамотно и привлекательно оформить, используя подходящий стиль, цвета, облицовочные материалы, мебель, технику и даже декоративные элементы. Все эти детали влияют на привлекательность и удобство эксплуатации офиса, потому собственникам рекомендуется заказывать перепланировку у опытных специалистов, которые разбираются не только в архитектуре, но и дизайне, не только знают, как объединить кухню с комнатой, но и могут выбрать подходящую краску для офиса.

Очень желательно заказывать разработку проектов на перепланировку и дизайнерскую отделку одновременно и у одного проектного предприятия. В этом случае можно оптимизировать выполняемый ремонт, сократить время реализации проектов и согласования выполненных работ с ответственными службами. Собственнику следует знать, что сотрудники БТИ, которые в конце концов должны будут внести новые параметры офиса в технический паспорт, работают только в полностью оформленных помещениях.

Чтобы определить стоимость проекта перепланировки офисов, следует воспользоваться калькулятором.


Вид работ
Ед.изм.
Кол-во
Цена
Итого
1 Согласование перепланировки нежилого помещения без затрагивания несущих конструкций до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 90000
2 Согласование перепланировки нежилого помещения с устройством проемов в несущих стенах до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 110000
3 Согласование изменения вида фасада: устройство отдельного входа, козырька и т.д.(пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 160000
4 Согласование перепланировки нежилого помещения свыше 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 100000
5 Оформление Акта приемки после перепланировки до 200 кв.м., от шт. 25000
6 Внесение изменений в поэтажный план ТБТИ до 200 кв.м., от шт. 17500
7 Составление Технического плана кадастровым инженером, от шт. 15000
8 Замена свидетельства о регистрации права собственности после перепланировки, от шт. 45000
9 Проект лестницы, от шт. 37000
10 Проект устройства проема в перекрытии, от шт. 30000
11 Проект изменения фасада: устройство входа и т.д., от шт. 35000
12 Техническое заключение на нежилое помещение до 200 кв.м., от шт. 25000
13 Техническое заключение на нежилое помещение то 200 до 500 кв.м. кв.м. 115
14 Техническое заключение на нежилое помещение то 500 до 1000 кв.м. кв.м. 95
15 Проект перепланировки нежилого помещения до 200 кв.м., от шт. 25000
16 Проект перепланировки нежилого помещения от 200 до 1000 кв.м. кв.м. 90

Дата публикации:
24.08.2016

Конечно, большинство обращений в нашу компанию связано с перепланировками жилых помещений, следовательно, и статьи у нас в большинстве своем рассказывают об процессе согласования и переустройстве квартир.

Однако среди вопросов собственников встречаются такие, которые подразумевают перепланировку нежилого помещения, а в нашем случае, перепланировку офиса.

Перепланировка офиса в жилом и нежилом доме

Процесс согласования перепланировки офиса меняется в зависимости от конкретного случая. Офисное помещение может занимать помимо специально оборудованного нежилого дома, еще и жилые здания. Чаще всего они занимают помещения не выше второго этажа.

Для того, чтобы сделать квартиру офисным помещением, ее необходимо перевести в нежилой фонд, что является темой отдельной статьи и достаточно сложным процессом с точки зрения оформления. Кроме того, при перепланировке квартиры в нежилое помещение часто актуальна потребность образования отдельного входа в помещение.

Напоминание: при переводе в нежилой фонд квартира обязательно должна быть отключена от общедомовой сети газоснабжения.

Что касается нежилых зданий, то в данном случае все намного проще. При перепланировке офиса в нежилом доме весь пакет документов, включая проектную документацию, копию свидетельства о праве собсвенности и изначальный технический паспорт необходимо подавать непосредственно в БТИ.

Существуют, конечно, отдельные ситуации, при которых согласование и создание проекта перепланировки не обязательно. Допустим, ситуация, когда перепланировка – это замена сантехнического оборудования на аналогичное без изменения положения. В такого рода случаях перепланировку офиса согласовать не нужно.

Оформление перепланировки офиса в жилом доме

При оформлении перепланировки офиса в жилом доме необходимо разрешение жилищной инспекции. В свою очередь, для того, чтобы его получить, собственник должен предоставить проект перепланировки офиса, а также техническое заключение.

Разрешение будет приниматься в течении 1,5 месяца и вполне возможен отказ. В случае согласия на перепланировку офиса, вы должны провести все работы в срок не позднее года (считать от даты получения распоряжения на перепланировку). Иногда срок может быть меньше – 6 месяцев.

Но если получается так, что вы не укладываетесь в озвученный срок, у вас есть возможность официально продлить срок действия разрешения. Для этого вы должны обратиться опять же в Мосжилинспекцию.

Примечание: продлевать разрешение можно несколько раз.

В ходе переустройства офисного помещения могут проводиться работы, вроде устройства проема в несущей стене. При реализации такой перепланировки создается усиление металлическими конструкциями, которые после перепланировки прячут под слой отделки.

Так вот, для освидетельствования проведения этих мероприятий оформляются акты скрытых работ. Эти акты предоставляются при сдаче перепланировки офиса инспектору жилищной инспекции.

Примечание: Не забывайте, что у подрядной и проектных организаций, в которые вы обратитесь, должен быть допуск СРО.

И последнее, что следует сказать по поводу согласования перепланировки офиса: после проверки помещения собственнику выдадут акт о завершенной перепланировке.

Примечание: помимо упомянутых бумаг нужны: заключение Роспротребнадзора и план площади до процесса перепланировки (а именно форма 1а). Для устройства отдельного входа нужно добро от ГУП ГлавАПУ. Также возможна необходимость обращения в Мосводоканал, Мосэнерго, Мосгаз.

Распространенные мероприятия по переустройству и перепланировке офиса

Такие популярные мероприятия в жилых помещениях, как устройство кухни-ниши, студии, и проч., редко встречаются при перепланировке офиса. Однако создание нескольких санузлов, проемов в несущих, демонтаж-монтаж ненесущих, даже очень актуальны.

Что касается консультаций по поводу перепланировкам – вы всегда можете обратиться к нам. Специалисты нашей компании всегда вам подскажут по поводу согласования, мероприятий, организаций, занимающихся контролем перепланировок. Звоните и пишите. Наши данные вы найдете в «Контактах».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: