Особенности продления договора аренды земельного участка

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

  • кто может продлить аренду земли,
  • при каких условиях продлевается аренда,
  • как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

Обратите внимание!

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

  • в собственность бесплатно                       —   9 оснований;
  • обственность за плату                               — 10 оснований;
  • в аренду                                                      — 16 оснований;
  • в безвозмездное пользование                  — 14 оснований;
  • в постоянное (бессрочное) пользование —   4 основания.

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Получите бесплатно!

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Что вам дает интеллект-карта:

  • видение всех оснований получения земли без аукциона;
  • кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
  • вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Быстро получить разрешение на строительство поможет пошаговая инструкция.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

Продление аренды земельного участка в 2019 году

   13 голосов
Средняя оценка: 5 из 5

Продлить договор аренды земельного участка можно несколькими вариантами, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества. Законодатель, при пролонгации соглашения, наделяет добросовестного арендатора преимущественным правом, которое дает основания на применение упрощенного порядка возобновления арендных отношений.

Случаи, когда необходима пролонгация договора аренды на землю

Законодательство допускает арендные отношения, предметом которых выступают участки земли, с арендодателем в виде уполномоченных государственных органов (чаще всего органы МСУ) или частными лицами (коммерческими организациями или гражданами).

Продление аренды необходимо в следующих случаях:

  1. Окончание срока действия, указанного в документе;
  2. Наступление событий, с которыми было связано окончание аренды;
  3. Смена собственника объекта.

Законодательные нюансы:

  • Договор, опосредующий аренду участка подлежит регистрации в государственном реестре, если период его действия превышает 1 год;
  • За действующим арендатором закреплено право преимущественной аренды;
  • Муниципальные земли сдаются в аренду на основании торгов, поэтому, арендатору, не уведомившему орган заранее, необходимо подать заявление на участие в мероприятии;
  • Договор аренды участка, не имеющий условий о сроке действия считается бессрочным;
  • О намерении продлить арендные отношения с муниципалитетом, арендатор должен оформить заявление и предоставить его за 3 месяца до окончания срока.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

  1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
  2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
  3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

  1. Посредством оформления дополнительного соглашения
  • Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
  • Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
  • Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
  • Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
  • Наиболее экономичный способ решения вопроса;
  1. Путем составления текстуально нового образца
  • Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
  • Обязательная регистрация;
  • В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
  • Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;
  1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения
  • Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
  • Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
  • Не требуется повторной регистрации;
  • Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства

Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:

  • На выделенном участке земли должно вестись строительство;
  • Постройка является собственностью арендатора;
  • Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.

Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:

  1. На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
  2. Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
  3. В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

  1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:
  • Оригинал и копия договора аренды;
  • Паспорт арендатора;
  • Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
  • Доверенность (если интересы отстаивает представитель);
  1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
  2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
  3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
  4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Отказ от продления и способы разрешения ситуации

Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:

  • Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
  • В отношении участка действует запрет на приватизацию;
  • Земельный участок был изъят из гражданского оборота.

Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.

Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.

При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:

  1. Указать основания отказа в пролонгации;
  2. Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
  3. Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;

Заключение

Чтобы без проволочек продлить соглашение на предмет аренды земельного участка, необходимо заранее уведомить о своих намерениях арендодателя. Если стороны договора никак не отреагировали на факт окончания срока действия соглашения, то аренда земли продолжается на прежних условиях и на срок, равный предыдущему периоду.

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к

договору аренды

, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору

субаренду

или

договор переуступки права аренды

третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

  • по согласованию;
  • при участии в торгах;
  • через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

  1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
  2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
  3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора. Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

  • о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и регистрации;
  • о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

  • арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
  • Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по

кадастровой стоимости

, это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию. В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

  1. строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
  2. Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
  3. Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

Любой документ, определяющий договорённости, обязательно будет содержать конкретные сроки, в пределах которых, эти договорённости будут правомочными.

Однако земельная правоустанавливающая система очень специфична, что предполагает специализированный алгоритм действий в отношении заключаемых договоров, в том числе – и в условиях продления сроков пользования участком.

Содержание:

  • Способы продления
  • Условия
  • Порядок
  • Отказ
  • Судебная практика
  • Итоги
  • Комментарий эксперта-юриста
  • Способы продления

    Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

    • перезаключение на новый срок;
    • путём дополнительного соглашения;
    • автоматическая пролонгация.

    В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

    Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

    Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

    Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

    Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

    Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется.

    Условия

    Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

    Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:

    • оплаты и внесения платежей;
    • пользования и распоряжения;
    • разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
    • условия расторжения договора аренды земельного участка;
    • предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.

    К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

    Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

    В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

    При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

    При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

    В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

    Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если

    основной договор нотариально удостоверен

    – то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть

    нотариально удостоверенными

    .

    Порядок

    Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

    При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

    Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

    Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

    Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон

    по доверенности

    от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его.

    Эти документы могут использоваться лишь пакетом

    , иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

    Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных

прав владения землями

федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает

необходимость принимать участие в торгах на общих условиях

.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Отказ

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.

Судебная практика

Рассмотрим случай из судебной практики.

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.

Итоги

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Комментарий эксперта-юриста

Комментирует материал

Москаль Александр Дмитриевич

:

  • Имеет внушительный опыт работы в должности главного инспектора отдела финансового мониторинга управления безопасности Северо-Кавказского банка ОАО «Сбербанк России»;
  • Направление: противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма. Элемент противодействия: анализ экономической и иной деятельности хозяйствующих субъектов и физических лиц;

Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Прочитав статью, возникло желание поделиться своими мыслями в отношении некоторых обстоятельств, на мой взгляд, некорректно изложенных.

В статье содержится утверждение об обязательности регистрации договора по аренде земельного участка. Всё не так однозначно. Из такого утверждения напрашивается вывод, что все договоры аренды земли должны проходит подобную процедуру.

В действительности, чтобы сделка признавалась заключённой, её государственная регистрация требуется только в случае, когда соглашением сторон оговорён срок аренды равный одному году либо превышающий его.

При заключении сделки аренды на меньший срок или когда срок аренды не указан, она считается заключённой в момент подписания договора сторонами. Для таких сделок государственная регистрация не требуется.

Дополнительное соглашение – это самостоятельная сделка, имеющая определённую цель. Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.

Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года или не определён), то изменяющая её условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать. Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона.

Дополнительное соглашение нуждается в государственной регистрации лишь в случае, когда такая регистрация проводилась в отношении сделки, которую оно продлевает на тех же условиях.

 Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья. Если договор предусматривал фиксированный срок аренды, который завершился, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор продлевается.

Однако не на тот срок, который был предусмотрен договором, а на срок неопределённый, независимо от того, на какой заключался основной договор. Стоит напомнить, что такой договор освобождён от государственной регистрации и продолжается до заявления о его прекращении.

Не могу согласиться с тем, что продлённые подобным образом договорные отношения встретят затруднение при их прекращении без веских причин. Наоборот, трудностей для его расторжения нет. Договор аренды, в котором срок не определён, расторгается в одностороннем порядке любой из сторон по первому заявлению с соблюдением сроков уведомления об этом.

Поскольку земельный участок признаётся объектом недвижимости, то обязательства по такому договору прекращаются по истечении 3-х месяцев после уведомления об этом.

Вывод

Подписывая договор, вы самостоятельно выбираете срок арендных отношений, от которых зависит порядок действий и момент заключения сделки. Фиксированный срок равный году и больше – договор признаётся заключённым с момента государственной регистрации.

Любой срок меньше года – с момента подписания договора (государственная регистрация не требуется). Срок в договоре не определён – также с момента подписания, без регистрации.

Договор с неопределённым сроком имеет ряд достоинств: 1) не нужна регистрация, 2) стороны свободны в одностороннем расторжении договора, даже если это не предусмотрено его положениями.

Обоснование: Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 609; п. 2 ст. 610; п. 1 ст. 452; п. 2 ст. 621); Земельный кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 22; п. 2 ст. 25; п. 2 ст. 26).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: