От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка

Объекты недвижимости оцениваются не только по рыночной стоимости, но и по государственной. Для земельного участка она необходима, чтобы определить стоимость в зависимости от целевого назначения использования.

Государственная оценка имеет второе название –

кадастровая

. Она необходима для формирования единой базы используемых земель, на основании которой формируется

налоговое обложение

.

Кроме того, кадастровая стоимость дает представление о распределении земли, количестве приватизированных участков, возможности предоставления участков под строительство.

Кадастровая стоимость играет большую роль и для самих владельцев участка. Она помогает им определить примерную стоимость своего надела. Этот показатель важен при сделках купли-продажи.

Нормативы и основания, по которым определяется кадастровая стоимость, устанавливаются земельным кодексом. Делается такая оценка раз в пять лет, а ее результаты хранятся в Росреестре. Каждый желающий может узнать ее.

Кто контролирует показатели

Оценка земельного надела производится по решению органов государственной власти, муниципалитета или в случаях, которые прописаны в законах.

Установить стоимость по кадастру имеют право:

  • оценщики, имеющие соответствующие лицензии;
  • государственные служащие, в чьи должностные обязанности входит установление коэффициентов и показателей;
  • органы государственной власти, занимающиеся земельными вопросами.

Для выбора конкретного исполнителя по оказанию услуг оценочных работ проводится конкурс. На участие в нем могут подавать заявки только организации, у которых есть право заключать такие договора.

Деятельность оценщиков регулируется федеральным законодательством. Они должны оказывать услуги в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, их деятельность регулируется актами и положениями уполномоченных органов.

Важные параметры

Определение стоимости земельного участка определяется по определенному алгоритму. Кадастровая оценка производится только для зарегистрированных объектов.

Сделки с недвижимым имуществом, при которых объект не поставлен на кадастровый учет и не получивший оценку, будут признаны недействительными.

Основные положения процедуры

Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.

Регулярная переоценка стоимости связана с тем, что в течение пяти лет могут произойти изменения. Например, участок в этот период был изменен, а, следовательно, изменилась и его стоимость. Существенно влияет на кадастровую стоимость наличие инфраструктуры недалеко от участка.

Если проведение оценки необходимо в связи с развитием инфраструктуры, ее можно провести через три года. Но ранее трех лет оценочные работы проводить нельзя.

Доступная методика и порядок оценки

Существует три метода определения кадастровой стоимости:

Затратный Это определение себестоимости объекта.
Сравнительный Он проводится на основании сравнения стоимости аналогичного участка.
Доходный Основывается на уже имеющейся информации о получаемых с участка доходах.

На основе всех факторов, влияющих на оценку земли, выводится удельный показатель кадастровой стоимости на квадратный метр земли. Если участок принадлежит к нескольким категориям, при расчете упор будет делаться на ту категории, при которой стоимость получится максимальной.

После того как будет получен удельный показатель, его умножают на площадь. Полученная цифра означает кадастровую стоимость объекта. Чаще всего при определении кадастровой стоимости используется сравнительный метод.

Важным моментом является то, что если на участок определена рыночная стоимость, то кадастровая не должна быть выше нее.

Формула и документация

Способ расчета кадастровой стоимости объекта очень сложен. Произвести его могут только инженеры-оценщики.

Чтобы получить средний показатель величин по региону, сопоставляют два показателя: среднюю стоимость земельных наделов и площадь земель региона.

Последующие расчеты выполняются с помощью коэффициентов и формул.

Расчет кадастровой стоимости производят по специальной формуле:

Р = S*(pn * pc)* К

Формула расшифровывается следующим образом:

S Площадь земельного надела.
Pn Функция, основанная на особенностях инфраструктуры поселения.
Pc Показатель параметров сделки.
К Переходный коэффициент.

Чтобы применить формулу, можно взять необходимые данные на сайте Росреестра. Вся информация находится в свободном доступе, ее можно узнать по адресу или номеру объекта.

Прежде чем подсчитать стоимость по кадастру отдельного участка, необходимо собрать все сведения, содержащиеся в

межевом деле

и кадастровом паспорте.

Кроме того, необходимо получить градостроительную выписку с указанием инфраструктуры и выписку с указанием зон застройки в межевом проекте.

От чего зависит кадастровая стоимость и доля земельного участка

При расчете кадастровой стоимости принимаются во внимание множество факторов, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка. Прежде всего стоимость будет зависеть от месторасположения участка. Находится он в городском центре или в близлежащих поселках.

Например, так варьируется стоимость участков по направлениям в Московской области:

Район расположения Расстояние от московской кольцевой в км Наименование шоссе Населенный пункт Стоимость одной сотки в тысячах рублей
Восток менее 15 Егорьевское Марусин сад 286
менее 50 Носовихинское Прилесье 99
менее 90 Носовихинское Парк Назарьино 45
Юг менее 15 шоссе Каширское Ирининское Лайф 360
менее 50 Каширское Ульянкины горки 225
менее 90 Каширское Лапинские дачи 21
более 90 Каширское Эко-Дачи 21
Запад менее 15 Минское Лесной ручей 4 1500
Киевское Лесная Слобода 813
менее 50 Рублево-Успенское Звенигородский Лес 410
менее 90 Минское Ruza Resort 58
более 90 Минское Прибрежный 20

Кадастровая стоимость зависит не только от направления местоположения.

К остальным факторам относится:

  • категория земель и вид их использования;
  • площадь надела;
  • средняя стоимость недвижимости в регионе;
  • наличие инфраструктуры.

Все эти факторы учитывает кадастровый инженер, которого назначает Росреестр.

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2019 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

  1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
  2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
  3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
  4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
  5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
  6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Случаи изменения или повышения цен

Стоимость по кадастру можно изменить в следующих ситуациях: если у участка меняются основные характеристики, например, размер, границы, площадь, разрешение на использование земли, а также если в документах будут обнаружены ошибки, которые стали причиной повышения стоимости по кадастру.

Если изменения касаются варианта смены характеристик, в Росреестр необходимо подать заявление с необходимым пакетом документов. К ним относится межевой план, право собственности на участок, документ, являющийся подтверждением решения земельного спора.

Ошибки в документах можно оспорить через суд. Необходимо добиваться снижения кадастровой стоимости, так как от нее зависит налог на недвижимое имущество. При завышенном размере выше становится арендная плата. Уменьшение размера принесет существенную экономию владельцу участка.

Чаще всего встречаются следующие случаи завышения:

  • Происходит завышение удельного показателя. Это может произойти при наличии ошибки в документации. Для исправления ошибки можно обратиться с службу кадастрового учета.
  • Если кадастровая стоимость намного превышает рыночную, необходимо обращаться к независимым экспертам для установления рыночной стоимости. На основе полученных сведений можно обратиться в суд и добиваться снижения стоимости по кадастру.

Если кадастровая стоимость определялась после 22 июля 2010 года, то добиться снижения можно, не обращаясь в суд. Для этого необходимо подать заявление в специализированную комиссию.

Обратиться нужно не позднее полугода после внесения стоимости в реестр. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца.

Оспаривание и прочие проблемы

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышенная, он может ее оспорить. В 2019 году в судебной практике существуют обращения как о завышенной, так и о заниженной стоимости по кадастру.

Для того чтобы стоимость была изменена, необходимо предоставить веские основания. Заявитель должен предоставить факты внесения неверных сведений в документы, изменение характеристик, из чего состоит кадастровая стоимость земельного участка.

Заявитель может обратиться в суд, если в течение пяти лет произошло значительное ухудшение состояния участка. В качестве доказательства необходимо будет предоставить результаты независимой экспертизы.

Пользователям земельных участков нужно помнить, что кадастровая стоимость объекта меняется каждые пять лет. В связи с этим необходимо регулярно проверять данные по кадастру.

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Кадастровая стоимость земельного участка — важный показатель, который используется во многих операциях с землей. Попробуем разобраться, от чего зависит эта стоимость и где ее можно узнать. 

Что такое кадастровая стоимость?

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка в России?

Как узнать кадастровую стоимость?

Как узнать стоимость участка, не состоящего на учете

Что такое кадастровая стоимость?

Принадлежность участка, его качество, виды деятельности, которыми на нем можно заниматься, — это важнейшая информация при совершении сделок с ним. Споры вокруг земли и отсутствие записей и в прошлом нередко приводили к трагедиям и междоусобицам, и сейчас являются поводом для долгих судебных тяжб. Соответственно, все данные о земле должны храниться надежным образом.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

В России эти сведения содержатся в кадастре, который ведется уполномоченными государственными органами. Каждому земельному участку (или даже отдельной его части, если участок физически разделен на несколько частей) присваивается код — кадастровый номер. Он уникален. По закону эта комбинация цифр не может больше повторяться нигде на территории России.

Однако земля, согласно Конституции РФ, является еще и имуществом, и, как любое другое имущество, подлежит обложению налогами. Вдобавок, несмотря на разрешение иметь земельные участки в частной собственности, до сих пор очень большие площади находятся в руках государства — либо Федерации напрямую, либо ее субъектов, тоже представляющих собой государственную власть. Желающим пользоваться такими землями участки сдаются в аренду (См. Как взять землю в аренду у государства?).

И вот для того, чтобы не путаться с ценой, по которой начисляется налог и арендуется земля, было введено такое понятие, как кадастровая стоимость — усредненный эквивалент той цены, которую теоретически дали бы за этот участок на открытом рынке земли.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка в России?

Кадастровая и рыночная стоимости теоретически должны быть равны, однако на практике этого не происходит, т. к. оценка по кадастру производится массово, без учетов особенностей конкретного участка.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится в каждом субъекте РФ отдельно на основании решения местной власти. Период может быть установлен практически любой, но в любом случае не должен превышать 5 лет. Местный орган власти, принявший решение об оценке, выступает в качестве заказчика и организует публичные торги в виде конкурса среди организаций, имеющих лицензию на занятие оценочной деятельностью.

После того как в порядке, установленном законодательством, конкурс проведен, оценщик-победитель заключает государственный контракт и проводит массовую оценку участков. При этом стоимость определяется с учетом следующих факторов:

  • категории земли;
  • усредненной цены на рынке земли на земли аналогичной категории и качества;
  • элементов благоустройства (для земли в населенных пунктах);
  • расположения.

При этом методы, используемые оценщиками, зависят от конкретной ситуации.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость земельного участка всегда указывают в паспорте на этот участок. Если участок уже поставлен на учет и паспорт на него заведен, то достаточно взглянуть в этот документ. Однако необходимо помнить: если паспорт старше 5 лет, цена в нем наверняка будет устаревшая, и этом случае придется заказывать новый документ в Росреестре.

Имея доступ в Интернет, можно попробовать узнать стоимость интересующего вас участка онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Там можно использовать один из 2 способов получения информации:

  1. Если вы знаете номер участка, достаточно просто ввести его в окошко поиска — и на экран будет выдана вся имеющаяся по нему информация.
  2. Если же вы номера не знаете, но хотя бы приблизительно представляете себе, где участок расположен, и умеете читать карту и работать с ней, то можно попробовать, постепенно изменяя масштаб, найти интересующий участок. После этого достаточно навести на него курсор и кликнуть — по щелчку во всплывающем окне появятся сведения из кадастра.

Недостатком этого способа является то, что пополнение базы данных, относящихся к публичной карте, продолжается до сих пор. Это означает, что для некоторых округов (и даже целых субъектов) данные показаны лишь приблизительно — на уровне максимум кадастрового квартала, без малейших указаний на стоимость отдельного участка. Да и сами сведения постоянно меняются — причем изменения в реальности не всегда совпадают с данными, отражаемыми на сайте.

Актуальную информацию можно получить и по запросу, направленному в местное отделение Росреестра. Однако для этого потребуется знать кадастровый номер участка. Если такие данные у вас есть, можно заказать выписку. Ее можно получить следующими способами:

  • лично обратившись в Росреестр (не самый лучший вариант из-за длинных очередей, однако при этом можно переговорить со специалистом и уточнить у него все сомнительные вопросы);
  • отправив запрос по почте (быстро, эффективно, но если допустите ошибку в заполнении бланка заявления, вам откажут в предоставлении сведений);
  • с помощью портала «Госуслуги».

Как узнать стоимость участка, не состоящего на учете

В том случае, если принадлежащий вам участок до сих пор не был поставлен на кадастровый учет, стоимость ему, естественно, не могла быть назначена. В этом случае для того, чтобы определить размер платежей по земельному налогу (они зависят от кадастровой стоимости), собственнику придется сначала поставить участок на учет.

Порядок действий включает следующие этапы:

  1. Сбор всех необходимых документов (включая правоустанавливающие и геодезические).
  2. Передача документов в орган Росреестра и уплата госпошлины.
  3. Получение нового паспорта на участок. В нем среди прочих данных будет указана и кадастровая стоимость.

В том же случае, если участок не только не был поставлен на учет, но даже еще и фактически не выделен на местности, предварительно придется заказать межевание и геодезические работы — ими занимаются компании, имеющие соответствующее разрешение на этот вид деятельности. По результатам работ участок окажется привязан к сети имеющихся координат и ориентиров, что даст возможность зарегистрировать его и оценить.

Каждый владелец участка должен знать его кадастровую стоимость. На порядок расчёта данной величины влияют различные факторы.

В отдельных ситуациях она может быть уменьшена или увеличена. Добиться этого реально как мирным путём, так и через суд.

Что влияет на кадастровую стоимость земли?

С недавних пор земельный налог рассчитывается исходя из размеров кадастровой, а не инвентаризационной стоимости конкретного участка.

Кроме этого, данная величина важна при определении арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости, для отчуждения земли и по многим другим причинам.

Под стоимостью участка по кадастру понимается особая расчётная величина, определённая квалифицированными инженерами в ходе соответствующей проверки и осуществления кадастровых работ, зафиксированная в единой базе данных ЕГРН.

Чтобы узнать её размер, владелец территории должен обратиться в Росреестр и заказать проведение государственной оценки.

Ниже перечислено, от чего зависит кадастровая стоимость земли:

  • территориального расположения объекта;
  • категории земли и вида её разрешённого использования;
  • площади надела;
  • среднего уровня цен на недвижимость в конкретном районе;
  • развитости инфраструктуры.

К примеру, стоимость земли в сельской местности зависит от удалённости объекта от столицы области, наличия либо отсутствия на территории инженерных сетей и коммуникаций (газа, отопления, водопровода и т. д.), численности населённого пункта и многих других факторов.

Все эти сведения учитывает кадастровый инженер, назначенный Росреестром для проведения соответствующей оценки земли с целью выявления её стоимости.

Не меньшее значение может иметь подход к расчёту данной величины. На практике кадастровая стоимость приравнивается к рыночной, если она была известна в момент фиксации данной информации Росреестром.

Можно ли как-то снизить кадастровую стоимость земли?

Закон допускает возможность снижения или увеличения стоимости определённой территории по кадастру, однако для этого у владельца объекта должны иметься весомые аргументы.

Основания, благодаря которым гражданин способен изменить стоимость участка:

  • использование в момент оценки объекта некорректных или неверных сведений;
  • изменение категории или вида использования участка (к примеру, с земли сельхозназначения в землю поселений);
  • возможность приравнивания данной величины к рыночной стоимости (если она была определена на момент осуществления оценки);
  • объединение смежных участков или разделение одной земли на несколько.

Изменение кадастровой стоимости земли необходимо, если у её хозяина имеются основания полагать, что при первичной оценке инженер случайно завысил цену.

Кроме этого, смена категории или вида использования земель подразумевает наличие новой информации, влияющей на расчёт данной величины.

Для уменьшения стоимости территории по кадастру заинтересованное лицо должно обратиться в Росреестр или непосредственно в суд. Специалисты рекомендуют первый вариант разрешения спора.

Кто вправе обращаться в уполномоченные инстанции?

Подать соответствующее заявление в отделение Росреестра или иск в суд способен:

  • сам хозяин;
  • арендатор;
  • их законный представитель.

Для обращения в уполномоченную инстанцию владельцу потребуется предоставить собственный паспорт и правоустанавливающие бумаги на участок.

Если с этой целью в Росреестр или суд документы направляются законным представителем, лицу нужно будет иметь при себе удостоверение личности и доверенность, заверенную в нотариальной конторе.

Арендатор также может обратиться в государственные инстанции для изменения стоимости территории, однако для этого у него на руках должно быть разрешение хозяина объекта, оформленное в письменном виде, и договор аренды.

Изменение величины через Росреестр

В данном случае заинтересованное лицо подготавливает определённый комплект документации и обращается в ТО Росреестра по месту нахождения земли.

Рассмотрением подобных вопросов занимается специально созданная комиссия. Пересмотреть стоимость участка можно в течение 5 лет с момента проведения последней оценки.

В отделение предъявляются:

  • заявление (бланк может быть выдан сотрудником);
  • выписка из ЕГРН, включающая в себя сведения о кадастровой стоимости объекта;
  • копии бумаг, способных обосновать причину обращения в госорган (например, удостоверяющие факт обнаружения ошибки в документах, используемых при оценке земли, или подтверждающие изменение категории территории);
  • ксерокопии правоустанавливающих документов.

Если гражданин желает изменить кадастровую стоимость участка в соответствии с его рыночной ценой, для пересмотра результатов оценки комиссии необходим отчёт об определении рыночной стоимости объекта.

Заявитель вправе принять участие в рассмотрении уполномоченной комиссией оставленного запроса. Сроки для принятия заключения по делу составляют не дольше месяца.

В случае вынесения положительного решения комиссия самостоятельно уведомляет Росреестр о необходимости изменения сведений в базе данных ЕГРН в течение 5 дней.

Изменение величины через судебную инстанцию

Если комиссия отказала заявителю в рассмотрении заявки или приняла отрицательное заключение по делу, гражданин вправе обратиться в суд с административным иском.

Закон не запрещает заинтересованному лицу сразу подать исковое заявление непосредственно в судебную инстанцию (в этом случае текст документа будет несколько отличаться).

Типовой иск содержит следующую информацию:

  • название суда, уполномоченного заниматься рассмотрением подобных споров;
  • паспортные данные заявителя;
  • наименование и адрес ответчика (то есть ТО Росреестра или специально созданной комиссии);
  • суть обращения (например, нарушение прав предоставлением отказа в переоценке);
  • аргументирование позиции истца;
  • перечень документов, приобщаемых к иску (если гражданин обращался в комиссию, необходимо дополнить иск принятым ею решением по делу);
  • дату и место оформления обращения.

Подача иска в суд сопровождается необходимостью уплаты пошлины, величина которой, согласно 7 пункту 1 части 333.19 статьи НК РФ, составляет всего 300 рублей.

Если причиной обращения в госорган является оспаривание заключения комиссии, рассмотрение данного вопроса занимает не дольше месяца. В других случаях судебное разбирательство может длиться около 60 дней.

При удовлетворении требований истца изменения в Росреестр вносятся автоматически в сроки, указанные в судебном постановлении.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: