Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка

Практически каждый год собственники земельных участков сталкиваются с проблемой повышения кадастровой стоимости конкретных территорий. В основном это происходит по факту наличия оснований у местных администраций, которые могут по собственному усмотрению проводить дополнительные процедуры межевания или изменение действительной площади земель.

Каждый конкретный пользователь территориальных наделов может на вполне законных основаниях обратиться к представителям межведомственной комиссии с заявлением, содержащим в себе прошение о пересмотре кадастровой стоимости в общем установленном порядке.

Для понимания особенностей того, почему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка, требуется в первую очередь ознакомиться с определением понятий, с влиянием показателей, с факторами увеличения, с последними законодательными изменениями, а также с возможными способами уменьшения цены.

Определение понятий

В 2019 году кадастровой стоимостью считается установленная органами государственной власти цена, в полной мере отражающая полезность конкретных территориальных наделов при постоянном использовании. Другими словами, данный показатель является публичным аналогом рыночной цены, на основании которой происходит определение налоговой ставки по кадастру, выкупной стоимости и прочих выплат.

Стоит отметить, что каждое земельное владение сразу после регистрации в едином государственном реестре получает индивидуальный кадастровый номер, на основании которого может быть проведена оценочная процедура.

Рассматриваемая стоимость выступает в качестве основополагающего критерия, определяющего экономическую эффективность использования наделов, а также все затраты, совершаемые для их стабильного содержания.

На что влияет показатель

В получении сведений о действующей кадастровой стоимости могут быть заинтересованы следующие категории лиц:

  • собственники участков;
  • арендаторы;
  • пользователи муниципальных наделов.

Стоит отметить, что от этого показателя прямо зависит размер налогового сбора на землю.

Помимо прочего, сведения о данной стоимости применяются для решения следующих задач:

  • установление минимального значения в рамках налогового сбора;
  • определение наименьшей стоимости выкупа из государственного или муниципального фонда;
  • расчет фактических выплат по аренде;
  • формирование наименьшего налога на организационную недвижимость;
  • реализация прочих целей – например, это актуально в тех ситуациях, когда непосредственный собственник имеет четкую заинтересованность в повышении кадастровой стоимости объекта, особенно для судебных разбирательств по факту определения прав на земельные участки.

Стоит отметить, что некоторые категории граждан могут рассчитывать на определенные льготы, которые значительно снижают стоимость по кадастру.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка

Кто устанавливает

Кадастровая стоимость земли в каждом конкретном случае определяется территориальными органами власти, отвечающими за кадастр. На федеральном уровне этим занимается соответствующая палата. Соответствующие организации осуществляют свою профессиональную деятельность в самостоятельном порядке, без учета уведомления тех лиц, которые имеют законное право на использование земли. Используется способ массированной оценки.

Стоимость по кадастру с некоторой периодичностью изменяется в каждом федеративном субъекте – зачастую это происходит раз в пять лет. Такое мероприятие официально именуется кадастровой оценкой. Выполнение соответствующих работ полностью финансируется средствами региональных уровней бюджета.

Под оценку попадает следующее имущество:

  • территориальные наделы;
  • строения;
  • квартиры;
  • частные дома и так далее.

Результатом кадастровой оценки является разработка специального постановления, в которое в обязательном порядке включается информация о:

  • категориальной принадлежности земли;
  • удельных единицах стоимости на отдельный квадратные метр – такие параметры устанавливаются с учетом территориальной принадлежности участков;
  • средних значениях стоимости по кадастру в рамках отдельного муниципального образования;
  • о дате применения нового формата кадастровой оценки.

Стоит отметить, что до момента последующего официального изменения стоимости ее актуальное значение является действующим на законных основаниях, в результате чего оно может применяться для совершения самых разнообразных расчетов.

Почему увеличился размер кадастровой стоимости земельного участка

Обычно рынок остро реагирует на показатели спроса изменение цен в сторону увеличения. Например, одним из факторов может являться повышение количества объявлений о строительстве новых домов. Рыночная стоимость напрямую влияет на кадастровые показатели, в зависимости от которых, в свою очередь, происходит формирование сумм по налоговым сборам.

Кадастровой стоимостью является средняя цена, которая может быть предложена покупателем за конкретный территориальный надел. Повторная оценка показателей проводится один раз в 5 лет.

Конкретные федеративные субъекты самостоятельно принимают компетентное решение о проведении оценочной процедуры оценки кадастра, после чего представители территориального отделения Росреестра занимаются заполнением списков зарегистрированных земель.

После этого государственный реестр привлекает к процессу сторонние оценочные учреждения, имеющие соответствующий допуск. Сотрудники таких организаций определяют удельные показатели рассматриваемой стоимости.

Именно получаемые параметры и являются средними показателями стоимости за каждый квадратный метр. Кроме того, на итоговую сумму прямо влияет вид разрешенного использования территории, например, индивидуальное строительство.

По факту, операция по определению новой кадастровой стоимости проводится не муниципальными органами власти, а представительствами федерального контролирующего учреждения.

Каждое заинтересованное лицо моет без особых проблем ознакомиться с актуальной стоимостью собственного участка земли. Это можно сделать в режиме онлайн путем перехода на официальный сайт Росреестра и ввода там же кадастрового номера земли.

Изменения в законодательстве

Многих граждан РФ интересует актуальный вопрос о том, почему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка. Данная проблема в полной мере находит свое отражение в действующем земельном законодательстве. Суммы арендной оплаты и налоговых сборов, собираемых по факту пользования землей, зависят от кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, заметно выросла в последние годы.

Изменением данных показателей могут заниматься сами собственники территориальных наделов, а также муниципальные администрации. Плановая кадастровая оценочная процедура проводится представителями органов власти раз в пять лет. Например, если предыдущая оценка была проведена в 2013 году, то следующее изменение кадастровой стоимости будет проведено уже в 2019 году.

Стоит помнить о том, что что на местном уровне рассматриваемая оценка может проводится и несколько чаще.

Среди ключевых оснований для инициирования процедуры стоит выделить следующие:

  • изменение фактического метража земельного объекта по результатам объединения или разделения;
  • межевание;
  • изменение вида разрешенного пользования;
  • введение ранее незавершенного объекта в официальную эксплуатацию;
  • изменение инфраструктуры на конкретной местности – это может быть прокладывание новых транспортных развязок, открытие муниципальных учреждений и прочее.

Рыночные показатели стоимости земель изменяются на постоянной основе. Это прямо указывает на факт того, что любые связанные операции могут выступать в качестве объективного основания для инициации органами муниципальной власти повторной оценки. По результатам таких мероприятий в следующую налоговую квитанцию будет включена увеличившаяся сумма налогового сбора.

Что касается владельцев земель, то они могут проводить самостоятельную переоценку неограниченное количество раз. После изменения любых земельных параметров, поправки должны быть в обязательном порядке внесены в единый государственный реестр кадастрового обеспечения.

Возможно ли уменьшить

Изменение или уменьшение кадастровой стоимости может быть проведено на вполне законных основаниях. Самым эффективным способом является обращение с исковым заявлением в компетентные судебные инстанции с просьбой об оспаривании последних оценочных итогов и об установлении новой кадастровой стоимости участка земли. На территории Российской Федерации подобные иски удовлетворяются с завидным постоянством.

Стоит отметить факт того, что существуют и прочие способы уменьшения рассматриваемых показателей. Однако, в подавляющем большинстве случаев они являются прикладными, что позволяет только дополнить основной метод защиты прав граждан, в качестве которого выступает обращение в суд.

Скачать образец иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Например, на основании нормативов, четко прописанных в Федеральном Законе №135 от 29 июля 1998 года, который регламентирует оценочную деятельность в рамках кадастра на территории Российской Федерации, величина суммы кадастровой стоимости может быть обжалована при обращении в специальные межведомственные комиссии, основным направлением деятельности которых является как раз рассмотрение подобных споров.

Важно помнить о том, что аналогичные комиссии действуют далеко не во всех федеративных субъектах.

листая интернет, нашёл интересную статейку. думаю, многим она будет интересна:
«Рассматривая кадастровую карту, я случайно обнаружил, что стоимость моего участка сельхозназначения, площадью чуть более одного гектара, ранее составлявшая 5 603 рубля, теперь составляет 2 374 648, 25 рублей (более двух миллионов рублей)
. Осведомившись о судьбе соседских участков, я обнаружил, что они также были подвергнуты переоценке. Сначала показалось, что это какая-то ошибка, однако звонок в кадастровую палату поставил всё на свои места: действительно, переоценка была произведена 1 декабря 2015 года. Если не устраивает стоимость – обращайтесь с заявлением в кадастровую комиссию, в Краснодар

Кадастровая стоимость участков увеличилась в 423 раза

Казалось бы – нужно радоваться, ведь принадлежащее мне имущество вроде бы выросло в цене аж в 423 раза, однако дело в том, что данный участок я не рассматриваю как предмет для торга. С другой стороны, как собственник участка, я обязан платить ежегодный налог в размере 0,3% от его кадастровой стоимости. Если раньше это была сумма 16,80 рублей, то теперь она выросла до 7 123,94 рублей. Семь тысяч в год за участок, находящийся фактически посреди леса, в 3,5 км от населённого пункта, без дороги, электричества, водоснабжения, не перебор ли это?

Пересмотр кадастровой стоимости

Существует установленный порядок пересмотра кадастровой стоимости участка СХН. Для физических лиц есть выбор – обращаться в специальную комиссию или в суд. Я не являюсь юристом, но, проведя краткое знакомство с порядком пересмотра, понял ситуацию следующим образом: можно либо доказывать, что при установлении кадастровой стоимости произошла ошибка, либо устанавливать для своего участка кадастровую стоимость в размере рыночной. Если я что-то неправильно понял – поправьте меня, пожалуйста, в комментариях. Начну с последнего, с рыночной стоимости. Для того, чтобы её установить, не достаточно будет предоставить договор купли-продажи, по которому я её приобрёл. Потребуется оплата независимой оценки, проводимой сертифицированными экспертами. Я уточнил стоимость их услуг – от 20 тысяч рублей. В дальнейшем, судя по всему, стоимость участка могут снова пересматривать каждые три года. Не исключено, что данные экспертизы потребуются мне снова и снова.

Значит нужно искать ошибки в том, каким образом была определена кадастровая стоимость. Для начала выясним, кто и как проводил оценку.

Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки

К счастью, для того, чтобы узнать подробности не потребовалось обивать пороги кабинетов. Сайт Росреестра внёс некоторую ясность. Я смог найти довольно сложную математическую формулу, которая позволяла, в зависимости от параметров участка, оценить коэффициент УПКСЗ. Умножив данный коэффициент на количество квадратных метров, я должен был бы получить стоимость своего участка. Подключив аналитические способности, популярный табличный процессор и помощь друзей (в т.ч. с высшим математическим образованием) я получил коэффициент, более чем в 4 раза ниже того, который фактически применялся для оценки моего участка. Значения “переменных” для моего участка отражено на страничке в Росреестре. К слову сказать, эти данные во многом не соответствуют действительности. Например, указано, что к данной местности отправляется 2 рейса в день. О каких рейсах идёт речь, если дороги нет, а до ближайшего населённого пункта больше 3 км? Но дальше в формуле стали выявляться некоторые необычные закономерности. Например, по логике данной формулы, по мере удаления от дорог стоимость участка должна … расти!

Мы было обрадовались — ошибка значит, что-то неправильно посчитали. Для того, чтобы получить уточнения, обратились к отчёту оценщика. Выяснилось, что переоценка проводилось по заказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края. Организация, выигравшая тендер — ООО «Земельные ресурсы», получила за выполнение работы по переоценке 423739 участков ни много, ни мало 19 590 433 рублей. В отчёте море макулатуры: различных таблиц, схем и текстов. Среди прочего, мне удалось выудить знакомую цифру — 230,7. Именно во столько рублей оценивает компания один квадратный метр моей земли. Значит, не ошибка? Как же удалось получить такую цифру. Сайт Росреестра услужливо предлагает перечень сделок, ценовая информация о которых легла в основу оценки. Эти данные были получены от различных риелторских компаний. Всего было проанализировано 87 сделок. Самый поверхностный анализ говорит о том, что лишь одна (!) из этих сделок оценивалась более, чем в 1 миллион рублей. Я собрал данные о всех сделках и посчитал несколько статистических цифр. Средняя цена сделки — 251598 руб. Средний размер участка — 4 сотки. Иначе говоря, для анализа брались небольшие участки садоводческих товариществ, расположенные в местах с базовой инфраструктурой. А полученные коэффициенты применялись к несопоставимым по площади участкам — сенокосам, пастбищам, полям для засева, фермам

Мы были озадачены полученными результатами и сразу напрашивался вопрос: если на наши участки теперь будет приходить такой варварский налог, то что же будет с крупными “ленд-лордами”: представителями властных структур и аффилированными с ними лицами, которые скупили огромные территории СХ земель для дальнейшей перепродажи? Первое же письмо из налоговой должно их разорить. Однако при детальном изучении выяснилось, что далеко не все участки попали под переоценку. Например менее, чем в полутора километрах от моего двухмиллионного гектара, находится 28-гектарная “полянка”, скромно оцененная в 154 тысячи рублей. Видимо, некоторые собственники имели определённые инструменты, позволяющие избежать переоценки. А поймать кого-либо за руку по этому вопросу будет весьма сложно, ведь ответ очевиден: не успели ещё их “пересчитать”. Вполне возможно позже будет заказана другая оценка, с менее внушительным перечнем участков и более скромными коэффициентами.

Я отдаю себе отчёт в том, что большинство читателей не имеют представления о том, каковы цены на участки земли в Краснодарском крае. В действительности, можно довольно легко определить если не справедливую цену конкретного участка, то правильный порядок цен на участки сельхозназначения. Дело в том, что по существующему закону любой человек или компания, желающие продать участок земли СХН, обязан сначала предложить этот участок администрации края, причём по той же цене, по которой впоследствии состоится сделка с покупателем. Администрация публикует листы с отказами от права преимущественного приобретения в интернете. Я взял за основу извещение №2 от 21.01.2016 и выбрал 151 идущую подряд сделку. Произведя несложные подсчёты я получил среднюю цену на квадратный метр — 4,29 рубля. Средняя площадь участка среди рассматриваемых сделок — 9,2 гектара. Максимальная — 117 гектар. Средняя стоимость участка — 391 352,5 рубля, а максимальная — 2 342 000 рубля. Может быть, чтобы найти оптимальные коэффициенты, помогающие подсчитать кадастровую стоимость участка, не нужно тратить 20 миллионов бюджетных денег?

Последствия: локальные и глобальные

Десятки тысяч владельцев сельскохозяйственных земельных наделов в ближайший год получат пренеприятнейшее известие из налоговой. На тот момент спорить с уже начисленной суммой будет поздно. Кто-то разбирается в юриспруденции и имеет доступ к сети, кто-то, в основном земледельцы, аграрии, окажутся безоружны перед этим ударом. Подобного рода провокации, призванные “накачать” бюджет, стремительно сведут на нет всю многолетнюю и дорогостоящую работу по возрождению сельского хозяйства, по импортозамещению, по развитию удалённых сельских территорий.»
взято xn--80ap5bb.xn--p1ai

Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2017 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.
Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:

  1. установить меньший размер земельного налога;
  2. определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
  3. собственность у органов местной власти;
  4. снизить размер платы при аренде земли;
  5. уменьшить имущественный налог на юрлиц;
  6. для других целей.

Массовая переоценка

Массовая оценка, проведенная в 2014 году, привела к тому, что в некоторых случаях кадастровая стоимость территорий в 5–10 раз превысила рыночную. Это привело к многочисленным судебным процессам. Они продолжаются и сейчас.
По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше
. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
В 2019 году, согласно поправкам в законы, при налогообложении за основу принимают кадастровую стоимость, определенную на начало 2014 г
. по итогам массовой оценки, или ее величину, уменьшенную по решению суда.

Налогообложение

Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2019 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом. В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.

Решение об очередной кадастровой оценке принимают органы власти каждого региона или муниципалитеты. Они вправе переоценивать землю не чаще раза через каждые три года, и не реже раза через каждые 5 лет.

Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.

Кадастровая цена и ее оспаривание

Как изменится в 2019 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике.
Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01. 2017. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.

Очередная волна повсеместной переоценки территорий будет в 2020 г. Два года (с начала 2019 до начала 2020) являются переходными.

Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»). Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра. Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд. Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией.
Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать
. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:

  • Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
  • Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
  • Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
  • Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2019 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2019 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

  • если цену участка определяли в 2013 году, в 2019 требуется это делать снова.
  • неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
  • изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

  1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
  2. проведения межевания;
  3. изменения цели землепользования;
  4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
  5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
  6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.
Владельцы земельных наделов на 2019 г
. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

  • когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
  • если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
  • появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

  1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
  2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
  3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

© 2019, Expert. Все права защищены.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: