Порядок создания плана перепланировки квартиры

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

В случае принятия решения об изменении внутреннего пространства однокомнатной или двухкомнатной квартиры нужно позаботится о формировании комфортных условий проживания. Если задуманные изменения предусматривают существенную переработку изначального плана, то это может считаться перепланировкой, что, в свою очередь, предполагает составление и согласование определенного пакета документов в контролирующих инстанциях.

План перепланировки квартиры для БТИ является основным документом. Это обуславливается тем, что каждое строительное мероприятие должно быть в обязательном порядке согласовано с инспекциями по строго обозначенному алгоритму.

Для понимания особенностей формирования плана необходимо ознакомиться с существующей нормативной базой, со случаями согласования, с порядком обращения в БТИ, со структурой и образцом технического проекта, а также с актуальной стоимостью разработки и сроками выполнения.

Нормативная база

В жилищно-коммунальной сфере сформирована устойчивая законодательная база, которая может определить характер всех без исключения отношений в области планировки, строительства объектов жилого имущества и его последующего обслуживания.

Среди ключевых нормативных актов необходимо выделить следующие:

  • Жилищный Кодекс РФ;
  • Постановления правительства г. Москва №883 и №508;
  • ГОСТы 21.501-93 и 21.101-97.

В каких случаях необходимо согласование

Согласование строительных мероприятий с контролирующими инспекциями необходимо в следующих случаях:

  • При возведении на первом этаже здания блоков, террас и лоджий – при этом не осуществляется совмещение данных неотапливаемой жилой площади с отапливаемой.
  • При изменении конфигурационных особенностей внешних элементов или материала, из которого они были выполнены – например, в случае смены деревянных конструкций на пластиковые.
  • При установке на внешнюю часть строения любых элементов, которые нарушают первоначальный облик дома – спутниковые антенны или тарелки, кондиционеры и так далее.
  • При установке новых балконов.
  • При изменении в тамбурах или при их полном удалении.
  • При формировании дополнительных дверных проемов или спусков в подвал.
  • В случаях, если собственник помещения собирается создать или изменить существующую конфигурацию дверей и окон во внешних элементах, например, в стенах – в любом случае важно, чтобы конструктивные особенности стен были сохранены.
  • При модификации или смене полового покрытия – в данном случае подразумеваются операции, которые влияют на нагрузку несущих элементов.
  • При увеличении нагрузки на несущие конструкции в силу установки дополнительной перегородки – в данном случае важно учитывать факт того, что легкие элементы, выполненные из пенных блоков, не являются причиной увеличения показателей нагрузки.
  • При объединении двух квартир в вертикальной плоскости – другими словами, если одно помещение находится над другим на разных этажах – в этом случае нужно пробить отверстие в несущей конструкции.
  • При частичном сносе несущей конструкции или установке нового дверного проема – полная ликвидация несущей стены становится невозможной в силу того. что такое мероприятие с большой долей вероятности повлияет на устойчивость всего строения.
  • При интеграции или замене оборудования в ванной комнате, которое влияет на значительное увеличение показателей электропотребления и на расход воды – это может быть особая раковина или, например, биде.
  • При установке дополнительных энергетических коммуникаций.
  • При замене газовых плит и обогревателей на электрические аналоги – дополнительно нужно привлечь уполномоченных сотрудников территориальной газовой службы для демонтажа соответствующих элементов с последующей выдачей специальной справки.
  • При переносе ванной комнаты, туалета или кухни в другие помещения. Которые ранее предназначались только для жилых нужд – в данном случае учитывается перенос любого оборудования сантехники или его выход за границы отведенной комнаты (в этом случае нужно согласовать все без исключения проектные нюансы. Иначе мероприятие будет считаться незаконным.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Стоимость перепланировки

зависит от типа и объема предполагаемых работ.

Образец искового заявления о перепланировке жилого помещения вы можете увидеть здесь.

План перепланировки квартиры для БТИ

План перепланировки для БТИ содержит в себе указания на все изменения, которые собственник помещения или дома планирует совершить. Рассматриваемый документ должен обязательно отражать все актуальные изменения. Главная необходимость в составлении плана заключается в получении специального разрешения на перепланировку от уполномоченных представителей территориальной жилищной инспекции.

Такие документы могут быть сформированы только опытными экспертами. Которые прошли специальное обучение и имеют на руках сертифицированные свидетельства СРО, подтверждающие наличие особых навыков. Стоит отметить, что заинтересованные в перепланировке лица не могут самостоятельно разработать технический план переустройства.

Это обуславливается тем, что эффективное планирование может быть осуществлено только теми людьми. Которые имеют высшее инженерное или строительное образование.

Высококвалифицированные специалисты осуществляют свою деятельность в следующих учреждениях:

  • в профильных строительных компаниях;
  • в конструкторских бюро;
  • в архитектурных организациях.

Важно помнить, что перед началом исполнения мероприятий важно их узаконить. В противном случае на исполнителя может быть наложен штраф и предъявлено требование к возвращению квартиры в изначальное состояние.

Структура и образец технического проекта

Проект переустройства жилых помещений необходим в тех случаях, когда в квартире предполагается изменение конфигурации несущих конструкций, расположения вентиляционных и снабжающих систем, а также канализации. Во всех остальных случаях допускается формирование классического эскиза перепланировки помещения.

Проектированием и разработкой специальных технических регламентов занимаются компетентные учреждения, имеющие специальный допуск СРО, институты, являющиеся авторами объектов определенной серии, а также Государственная унитарная организация МосжилНИИпроект, которая занимается разработкой несерийных строений. Образец проекта можно запросить в любом отделении БТИ.

После окончания всех работ пакет документации необходимо обязательно согласовать в территориальных жилищных инспекциях, которые являются последней инстанцией перед началом соответствующих работ. Вся процедура обуславливается соображениями безопасности проживающих в строении граждан.

Разработка проектных документов на территории Российской Федерации производится на основании норм ГОСТ 21.101-97 и 21.501-93. Что касается города Москва, то специализированные учреждения берут во внимание также Постановление Правительства Москвы №508, а точнее приложение №3.

В состав проекта переустройства обычно входят два документа. Первый содержит в себе все выводы о техническом состоянии несущих элементов, а также о возможностях их переустройства. Что касается второго документа, то он содержит в себе проект перепланировки, разработанный на основе поэтажного плана из БТИ.

Стоит отметить, что вся документация должна включать в себя три основных части:

  • текстовую;
  • графическую;
  • дополнительную.

На примере двухкомнатного жилья

План перепланировки двухкомнатной квартиры представляет собой определенный пакет документации, который, в свою очередь, состоит из следующих основных бумаг:

  • пояснительная записка;
  • план по ситуации;
  • поэтажный план до осуществления переустройства и после него;
  • описание основных конструктивных элементов;
  • описание усилительных конструкций – предоставляется по требованию;
  • схема пола.

Стоит отметить, что кроме этого к основному комплекту могут быть приложены следующие схемы:

  • электрических коммуникаций;
  • канализации;
  • отопительных систем;
  • вентиляционных систем;
  • гидроизоляции;
  • усиления несущих элементов.

Дополнительные разделы документа на перепланировку двухкомнатной жилой площади включают себя:

  • проектную справку снабжения электричеством каждой из комнат;
  • фотомонтаж;
  • расчет тепловых и технических конструкций;
  • монтаж ненесущих элементов;
  • схема удаления подоконной конструкции.

В некоторых случаях в состав рассматриваемого проекта включаются дополнительные схемы кровли и фасада строения. Это необходимо исключительно в тех случаях, когда предусматривается разработка выхода на крышу или при прочих необычных изменениях.

В каждой конкретной ситуации пакет документации должен включать в себя полный массив данных для минимизации рисков, связанных с возможными задержками на этапе согласования работ. Стоит отметить, что процедура проектирования и оформления чертежей является достаточно трудоемкой работой, предусматривающей наличие у исполнителя уникального набора знаний.

Именно поэтому рекомендуется доверить составление плана специализированной организации с большим опытом работы. Высококвалифицированные специалисты смогут без особых проблем и временных затрат составить корректный план изменений, к которому у представителей контролирующих инстанций не будет претензий.

Сроки и стоимость выполнения

Срок изготовления качественной проектной документации напрямую зависит от сложности предстоящих мероприятий по переустройству. В подавляющем большинстве случаев соответствующие временные рамки устанавливаются в пределах от трех рабочих дней до недели. Что касается стоимости, то она также зависит от сложности работ и устанавливается в пределах 20 000 рублей.

Оформление перепланировки дома

начинается со сбора необходимых документов, о которых вы можете прочесть на нашем сайте.

Как начинается перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме — читайте в этой статье.

О порядке согласования перепланировки читайте здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: