Правила перепланировки двухкомнатной квартиры в брежневке

В нашей стране осталось еще очень много хрущевок и брежневок, большая часть населения живет в таких квартирах. Самые предприимчивые граждане уже давно сделали их современнее и комфортнее. Дизайнеры превращают типовые квартиры в жилье для холостяков, жилье для семей с детьми, ставят туда барные стойки и делают open-space.

Большая часть жилья в стране возведена еще в советское время. Самыми массовыми домами можно назвать «хрущевки» — их начали строить во времена, когда государством руководил Никита Хрущев. Хрущевки стали общедоступным комфортным жильем, в них люди, как правило, переселялись из коммуналок. Следующим проектом, пополнившим жилой фонд, стали «брежневки», названные в честь следующего лидера СССР — Леонида Брежнева, однако этот термин объединяет большее количество серий домов.

Первые хрущевки были четырехэтажными и имели металлический каркас, позже дома выросли до пяти этажей и строились из уже готовых блоков, а потом и из кирпичей. Из-за того, что проект был максимально удешевлен, рассчитывать на особый комфорт тут не приходилось, однако по сравнению со сталинскими бараками и коммуналками это был совершенно иной уровень. Массовое строительство зданий по таким проектам прекращено в конце 70-х — начале 80-х годов.

Брежневки строились в конце 60-х годов параллельно с хрущевками, и поначалу мало от них отличались. Уже в 70-х годах этот тип жилья приобрел выраженные собственные черты, а дома по предыдущим проектам уже перестали возводить. Брежневки имели большую этажность, большую площадь квартир, стоились с разделенными санузлами и без проходных комнат. Рабочему классу и менее обеспеченным слоям во время массового строительства «брежневок» полагались квартиры гостиничного типа (20-метровые помещения с нишей для приема пищи вместо кухни) и «цековские дома» («элитка» того времени для руководящих кадров).

Поскольку большая часть населения страны вынуждена проводить большую часть жизни именно в подобном жилье, стоит обратить внимание на то, как можно приспособить его для современных нужд.

Может ли типовое жилье стать лучше?Даже если речь идет не о советском типовом жилье, в большинстве случаев специалисты говорят, что перепланировка необходима. Массовое строительство удовлетворяет потребность населения в жилье, но если вести речь о качестве, появляется ряд проблем, которые необходимо решить. Рассказывает архитектор студии INSCALE Роман Коротков:

— Практически каждый раз при разработке дизайна интерьера квартиры возникает необходимость в переработке существующей планировки от застройщика. Тут даже не идет речь о погоне за чем-то необычным: все обусловлено современными представлениями о комфортном жилье. При проектировании у застройщика не стоит вопрос о создании удобной и функциональной планировки, его задача — «нарезать» как можно больше квартир в соответствии с требованиями СНиП для дальнейшей продажи.

Очень часто даже в новых квартирах, площадью от 80 «квадратов», не предусмотрены места под гардероб, вместительный шкаф, стиральная машина, не говоря уже о сушильных и втором умывальнике в малом санузле. Основной задачей в нашей работе является решение этих  вопросов, которые без перепланировки не решить. Создавая новый дизайн, мы находим место для вместительных шкафов, гардероба и прочей мебели.

Хрущевка

Руководитель компании «Студия 3.14» Тимур Абдрахманов предложил рассмотреть варианты перепланировки стандартных квартир в хрущевке по адресу: ул. Маршала Малиновского, 6, и в брежневке на улице Садово-Триумфальная, 18-20. Заметим, что заранее было получено разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции. На данный момент на обоих объектах ведутся работы.

Дизайнер-архитектор Алёна Горшкова рассказывает о проекте перепланировки малогабаритной трехкомнатной квартиры в хрущевском доме на ул. Маршала Малиновского:

— Это маленькая угловая трехкомнатная квартира в типовом кирпичном доме. Площадь всего 47 кв. м, маленький балкон. Преимуществом квартиры, бесспорно, является отсутствие несущих стен внутри квартиры, а недостатком, с точки зрения перепланировки, — газифицированная кухня, которую нельзя объединять с остальными помещениями.

Была поставлена задача — обязательно сохранить три комнаты, спроектировать кладовку-гардеробную, в общем, выжать максимум возможностей из этих квадратных метров.

Жить в этой квартире собирается молодой человек, планирующий создавать семью.

Без барной стойки никуда


Объединение и выравнивание стены санузла происходит во всех вариантах, так же как и отказ от обеденного стола в пользу барной стойки, это являлось пожеланием заказчика.

Первое, от чего стоит избавляться в таких квартирах — это от коридоров, которые не несут в себе функционала, ведь они основной элемент, который «съедает» драгоценные метры.

Второй момент, на который необходимо обратить внимание, — хорошо спланированные, организованные места хранения, чтобы все было на своем месте, тогда и нехватка площади будет ощущаться гораздо меньше.

Вариант для семьи

В этом варианте я оставляю две большие полноценные спальни, большую и удобную гардеробную, но при этом приходится пожертвовать размером гостиной зоны. Данный вариант планировки подходит для людей с приоритетом на семью, детей.

Кухня практически изолирована от гостиной, отделена дверью-пеналом, которая уезжает в стену. В зоне кухни расположена барная стойка на трех человек.

В данном варианте прихожая получается относительно просторной и вместительной. Но происходит небольшая потеря пространства между дверьми в гардеробную и вторую спальню, оно никак не используется.

Вариант для холостяков


Самый рациональный способ ремонта с точки зрения использования каждого квадратного метра квартиры. Здесь полностью отсутствуют коридоры, гардеробная становится частью прихожей и оттуда же совершается проход во вторую спальню-кабинет. Отсутствие лишних стен позволяет избежать зажатости и забитости помещений. В этом варианте получается обустроить неплохую гостиную, хорошую и большую мастер-спальню. Спальня и кабинет получились маленькие, но вполне достаточные для размещения всего необходимого. Чуть увеличивается размер кухни и появляется хороший большой хозяйственный шкаф. Чтобы не терять при этом дополнительное посадочное место за барной стойкой, было предложено сделать откидную секцию стойки.

Такой вариант планировки, скорее  всего, выберет человек, который не планирует в ближайшее время обзаводиться большой семьей, но при этом не исключает такой вероятности.

Делаем просторную квартиру

Преимуществом данной планировки против предыдущей становятся две относительно большие спальни, но при этом пришлось пожертвовать большими шкафами в прихожей. Так же в этом варианте происходит объединение кухни с гостиной, но при этом остается возможность отгородить эти два помещения каскадной перегородкой, которая при необходимости может прятаться в стену. Это позволяет визуально расширить пространство кухни и гостиной. При этом каскадная перегородка является законным способом отделения газифицированной кухни от остальных  помещений.

Вариант для семьи, вторая версия


Отличается от первого только тем, что уменьшается хозяйственная комната, немного больше места появляется в гостиной, за счет расположения хозяйственного шкафа в кухне появляется возможность сделать каскадную перегородку между кухней и гостиной.

Все эти варианты имеют свои плюсы и минусы, так как, работая с пространством маленьких квартир, нам непременно приходится чем-то жертвовать, и только тот человек, который будет жить в этой квартире, сможет ответить на вопрос, чем именно. Однако обратившись к профессионалам, всегда можно найти наиболее подходящий для себя вариант. Наш заказчик, исходя из своих приоритетов и образа жизни, выбрал второй, но с объединением кухни и гостиной путем установки каскадной перегородки, которая полностью убирается в стену (как в третьем и четвертом вариантах).

БрежневкаКомментарий ведущего дизайнера Анны Штукиной о перепланировке двухкомнатной квартиры в брежневском доме на Садовом кольце:

— Изначально квартира представляла собой типичную «брежневку»  в панельном доме, где главными недостатками числились низкие потолки, узкое пространство коридорной зоны, маленькая кухня и раздельные санузел с ванной, объединенные небольшим «предбанником». Главной задачей, исходя из пожеланий заказчика и рациональности использования пространства, стала организация планировки, которая могла бы решить проблемные зоны и подчеркнуть все достоинства квартиры.

Open-space в брежневке


Решение о перепланировке было принято сразу же, вариант сохранения пространства в исходном виде никаким образом не рассматривался. Основные пожелания сводились к объединению ванной и санузла и созданию обширной зоны хранения в виде гардеробной комнаты. Кроме того, одно из главных преимуществ квартиры, с точки зрения перепланировки, — отсутствие газификации, позволило нам сразу же понять, что кухню и гостиную мы также можем совместить и создать светлый open-space в одной комнате.

Какие варианты конфигурации перегородок мы рассматривали? Прежде всего мы определились с расположением границ спальни и гардеробной, поскольку от их параметров зависели и проходная зона коридора, и размер гостиной комнаты.

Объединение санузла и ванной также не давало вариативности из-за количества элементов, в ней размещаемых. При присоединении мы избавились от съедавшего места нефункционального предбанника и рассчитали, благодаря освободившемуся месту, зону для стиральной машины. Размер спальни был сильно привязан к желаемому наполнению: кровать 180×200, непосредственно гардеробная, ТВ-зона и туалетный столик. Все эти элементы были важны заказчику при проектировании. Кроме того, нас ограничивала конфигурация окон — перегородку между гостиной и спальней необходимо было разместить между ними.

Вариативность планировок строилась как раз на этой самой перегородке, поскольку остальные были спланированы так, чтобы максимально использовать пространство квартиры.

Простое решение — самое лучшее?


В первом варианте мы предложили самое простое решение, и перегородку оставили прямой. Это позволило сделать помещения простыми, понятными и расположить в них все необходимое.

Стоит отдельно заметить, что конфигурация кухни складывалась сама по себе — гарнитур «напрашивался» быть прямым и небольшим, однако особенностью стал интересный элемент в виде ниши для холодильника, который появился после демонтажа всех стен из двух коммуникационных коробов. Размер ниши был изначально неподходящим для такого решения, поэтому до необходимых размеров ее пришлось доводить с помощью гипсокартона.

Функциональность во всем

Во втором варианте планировки перегородку между гостиной и спальней решено было сделать функциональной. Так у нас появилась ниша для туалетного столика, плюс с двух сторон образовались небольшие ниши для хранения. ТВ-зону здесь решено было организовать с помощью декоративного элемента.

Стоимость работТак как процесс ремонта еще не завершен в обоих случаях, точную стоимость еще нельзя назвать. Стоимость дизайн-проекта будет составлять от 100 до 200 тысяч рублей. Стоимость изготовления технического заключения и проекта для согласования в Мосжилинспекции — 20 тысяч рублей. Услуги специалиста по согласованию (посредничество и представительство интересов по доверенности) — 40-60 тысяч рублей. Стоимость услуг строительной фирмы — около 12 000 рублей за квадратный метр.

По оценке Тимура Абдрахманова, общий бюджет на реализации сильно меняется от отделочных материалов, так как ремонт дизайнерский, общие затраты достаточно высокие — от 2 до 4 миллионов рублей, но в целом подобную перепланировку и ремонт можно сделать и за меньшие деньги.

Роман Коротков приводит похожие цифры:

— У клиентов, обращающихся к нам в студию, в среднем бюджет ремонта «под ключ» по дизайн-проекту составляет от 50 000 рублей за метр. В эту стоимость входят: ремонтные работы, отделочные материалы, мебель, оборудование, текстиль. На квартиру площадью в 80 квадратов потратите 4 миллиона рублей. Верхней границы, понятно не существует. Бюджет  определяет сам заказчик, при начале проектирования, а мы уже в этих рамках выполняем подборку отделочных материалов и мебели.

Визуальные материалы являются объектами авторского права ООО «Студия 3.14».

Перепланировка хрущевки (2 комнаты, смежные варианты) на фото выглядит очень привлекательно. Связано данное обстоятельство с тем, что далеко не все современные квартиры имеют удачную планировку, позволяющую оформить помещение в соответствии с пожеланиями и вкусами владельца квартиры. При этом данная процедура является достаточно сложным видом ремонтно-строительных работ, требующим наличия специального разрешения на это.

В настоящее время ст. 25 Жилищного кодекса предусматривает выполнение, как операции перепланировки, так и операции переустройства. Переустройство не связано с изменением конфигурации квартиры. Так, например, в рамках такой процедуры вы можете перенести электропроводку внутри квартиры. Стены и перегородки здесь не деформируются и в технический паспорт никаких изменений не вносится.

Перепланировка хрущевки (2 комнаты, смежные варианты) на фото выглядит очень привлекательно

При проведении операции перепланировки, помещение изменяется существенно, например, демонтируются перегородки и стены (за исключением несущих).

Важно! Обязательно вносятся изменения в техпаспорт жилого помещения.

Естественно, что перепланировка – это более сложная операция, чем переустройство, и регулируется она большим количеством нормативно-технической документации

. Без получения соответствующего разрешения на её проведение выполнять её нельзя.

Естественно, что перепланировка – это более сложная операция, чем переустройство, и регулируется она большим количеством нормативно-технической документации

Если говорить предметно, то в процессе перепланировки могут выполняться следующие операции:

  • демонтаж и перенос перегородок;
  • устройство и перенос проёмов дверей;
  • укрупнение и разукрупнение многоквартирных домов;
  • организация дополнительных помещений для кухонь и санузлов;
  • расширение площади помещений за счёт соседних;
  • ликвидация коридоров и тупиков.

Дизайн хрущёвки 2 комнаты без перепланировки на фото выглядит достаточно серо и уныло. Поэтому многие домовладельцы решаются на её перепланировку

При этом запрещены операции по перепланировке квартир:

  • ведущие к нарушению прочности здания, разрушению его конструкций, порче его внешнего вида;
  • не отвечающие правилам техники пожарной безопасности;
  • ухудшающие условия проживания членов семьи домовладельца или его соседей;
  • приводящие к переводу без специального разрешения жилого помещения в нежилое.

Дизайн хрущёвки 2 комнаты без перепланировки на фото выглядит достаточно серо и уныло. Поэтому многие домовладельцы решаются на её перепланировку. В этом случае необходимо заранее получить разрешение на производство подобных работ в органах государственного жилищного надзора. В противном случае домовладельца, решившего самовольно перепланировать принадлежащее ему помещение, может ожидать крупный штраф.

При проведении операции перепланировки, помещение изменяется существенно, например, демонтируются перегородки и стены (за исключением несущих)

Перепланировка хрущёвки 2 комнаты

В СССР был распространён такой тип жилья как «хрущёвка». Это дома серий 1-510, 1-511, 1-477, 1-515, которые строились из кирпича и блоков, в первую очередь в Москве и Подмосковье. В остальных регионах страны они также строились в большом количестве. Интерьер хрущевки 2 комнаты на фото без перепланировки выглядит весьма уныло, и поэтому такой тип жилья чаще всего подвергается перестройке. В результате появляется возможность значительно увеличить полезную площадь помещения и воплотить в жизнь самые смелые дизайнерские ходы.

В СССР был распространён такой тип жилья как «хрущёвка». Это дома серий 1-510, 1-511, 1-477, 1-515, которые строились из кирпича и блоков, в первую очередь в Москве и Подмосковье

Жильём подобного типа советские города массово застраивались в 60-х годах прошлого века по инициативе тогдашнего руководителя страны Никиты Хрущёва

. Оно было малогабаритным из-за экономии и желания правительства страны как можно быстрее решить жилищную проблему. Так, например, для квартир данного типа были характерны потолки не выше 250 см, отсутствие лифта в домах, совмещённый санузел. Площадь помещений здесь была мизерной, что негативно сказывалось на условиях проживания, поэтому варианты перепланировки хрущевки с фото на 43 квадрата является очень востребованной информацией.

Жильём подобного типа советские города массово застраивались в 60-х годах прошлого века по инициативе тогдашнего руководителя страны Никиты Хрущёва

Обычно перепланировка хрущевки 2 комнаты на фото выглядит как объединение двух смежных комнат, ведь помещения здесь настолько узкие, что поперёк одной из комнат может с трудом стать даже одна кровать. Стоит отметить при этом, что помещения данного типа строились с применением относительно лёгких строительных материалов, поэтому если вы решите ремонт хрущёвки в 2 комнаты выполнить как на фото, перепланировка подобного рода вам не составит никакого труда.

Идея! Например, перегородки можно демонтировать при помощи обычной кувалды.

В результате такие смежные варианты перепланировки позволяют жильцам квартиры полностью удовлетворить свои потребности, несмотря на то обстоятельство, что квартира является малогабаритной. Что касается вариантов перепланировки, то двухкомнатные хрущёвки обычно оформляются как:

  • квартира-офис;
  • студия;
  • совмещённые помещения (обычно совмещаются кухня и гостиная).

Из тех помещений, которые обычно попадают «под сокращение», можно назвать кладовую и санузел, очень часто объединяют кухню и прихожую.

Из тех помещений, которые обычно попадают «под сокращение», можно назвать кладовую и санузел, очень часто объединяют кухню и прихожую. Существуют и такие необычные варианты, когда  кухня объединяется с балконом или лоджией. В результате её общая площадь увеличивается, а у домовладельца и членов его семьи появляется возможность обедать на «природе».

Перепланировка сталинки 2 комнаты

Такое жильё, как сталинки, или серии «сталинских» домов, строились в 30-60-х годах прошлого столетия. В связи с данным обстоятельством они считаются предшественниками хрущёвок и по площади обычно превышают 43 квадрата. При этом в отдельных случаях их строительство продолжалось вплоть до 1961 года.

По внешнему виду такие дома достаточно легко узнать, ведь они имеют коричневый или жёлтый цвет. При этом балконы здесь могут быть красными или облицованными гранитной крошкой. Сталинская архитектура предпочитает массивные балконы, эркеры и арки. В любом случае комнаты здесь обычно больше по площади, чем квартиры хрущевки с площадью 44 метра.

Такое жильё, как сталинки, или серии «сталинских» домов, строились в 30-60-х годах прошлого столетия

Несмотря на то обстоятельство, что очень часто такие здания возводились по индивидуальным проектам, им присущи некоторые общие черты:

  • наличие холодильника, вынесенного на кухне под окно;
  • высокие потолки и широкие окна;
  • наличие раздельных комнат;
  • наличие кладовой и комнаты для прислуги;
  • использование для приготовления пищи газовых баллонов.

Дизайн без перепланировки «сталинской» квартиры обычно плохо вписывается в реалии жизни, поэтому и возникает необходимость выполнения перепланировки здесь

Дизайн без перепланировки «сталинской» квартиры обычно плохо вписывается в реалии жизни, поэтому и возникает необходимость выполнения перепланировки здесь. Обычно ремонт и перепланировки здесь происходят достаточно тяжело, ведь в отличие от хрущёвок, такие помещения имеют толстые стены, которые тяжело демонтировать даже при помощи перфоратора.

Совет! В связи с данным обстоятельством стоит избегать таких радикальных мер, ведь обычно площадь сталинки вполне позволяет не производить совмещения той или иной комнаты со смежной.

Если говорить о тех сериях, где для создания стен и внутренних перегородок использовалось дерево, их демонтаж может быть фактически невозможен, и это обстоятельство нужно будет уточнять отдельно до начала выполнения работ. Если всё-таки решение о сносе стен или перегородок будет вами приятно, стоит иметь в виду, что обычно объединению подлежат вспомогательные помещения, например, кладовая или комната горничной. Они имеют малую площадь и не слишком приятный внешний вид. Дизайн с перепланировкой таких помещений будет выглядеть хорошо только тогда, когда они будут объединены с более обширными помещениями.

Иногда встречается такой проект перепланировки, который предполагает наоборот возведение внутренних стен и перегородок, с тем, чтобы создать несколько изолированных помещений на месте зала

. Дело в том, что для сталинской архитектуры было характерно создание помещений большой площади. Это хорошо для английского стиля дизайна интерьеров или классики, но абсолютно не подходит для таких распространённых на сегодняшний день стилей, как минимализм или хай-тек.

Иногда встречается такой проект перепланировки, который предполагает наоборот возведение внутренних стен и перегородок, с тем, чтобы создать несколько изолированных помещений на месте зала

Перепланировка брежневки 2 комнаты

Если вам понадобилась перепланировка «брежневки» с 2 комнатами, то смежные варианты на фото будут выглядеть предпочтительнее, чем хрущёвки. Дело в том, что дома этих серий начали строиться в СССР при Л.И. Брежневе, который принял решение, возвести для советских граждан более комфортабельное жилье, чем хрущёвки. Пик их строительства пришёлся на 1964 – 1980-е годы и, в отличие от предшествующих, при их строительстве не использовались блоки. Строились они в основном из панелей и кирпича.

Если вам понадобилась перепланировка «брежневки» с 2 комнатами, то смежные варианты на фото будут выглядеть предпочтительнее, чем хрущёвки

Насчитывается примерно 40 вариантов планировок данных квартир, поэтому «брежневки» очень часто подвергаются процедуре перепланировки, так как далеко не все из таких проектов были удачными. «Брежневки» имеют смежные варианты размещения санузла и ванной, водопровод и размещённый между этажами мусоропровод и лифт. Здесь очень часто одна из несущих стен примыкает к квартире соседей, при этом в панельных вариантах квартир очень плохая звукоизоляция.

Насчитывается примерно 40 вариантов планировок данных квартир, поэтому «брежневки» очень часто подвергаются процедуре перепланировки, так как далеко не все из таких проектов были удачными

Интерьер без перепланировки таких квартир весьма похож на современные, поэтому обычно никаких особо сложных работ здесь не производится. Так, например, очень часто устраивается санузел, что требует демонтажа панельной санкабины. В некоторых случаях кухня совмещается с гостиной. Делается это для создания интерьера в стилях классики или английском стиле.

В связи с тем, что стены и внутренние перегородки здесь панельные, их достаточно легко демонтировать. В том случае, когда вам попадется несущая стена, вы столкнётесь с целым рядом трудностей, так как для её демонтажа потребуется специальное разрешение, если он будет в принципе возможен

В связи с тем, что стены и внутренние перегородки здесь панельные, их достаточно легко демонтировать. В том случае, когда вам попадется несущая стена, вы столкнётесь с целым рядом трудностей, так как для её демонтажа потребуется специальное разрешение, если он будет в принципе возможен

. Стоит также отметить, что дизайн «брежневки» без перепланировки в некоторых случаях подразумевает неудобное размещение кухни – между санузлом и наружной стеной. В этом случае часто встаёт вопрос переноса помещения кухни в иную комнату.

Интерьер без перепланировки таких квартир весьма похож на современные, поэтому обычно никаких особо сложных работ здесь не производится

Балконы и лоджии здесь, в отличие от хрущёвок, большие, поэтому очень часто на них обустраивают рабочие кабинеты, выносят туда часть кухни или оформляют комнату отдыха. Распространённой операцией является демонтаж встроенного шкафа за его ненадобностью. Обычно вместо него выполняют гардеробную. Встроенная мебель зачастую демонтируется и потому, что она позволяет значительно расширить, в случае необходимости, помещение гостиной. В результате может так случиться, что двухкомнатная квартира может стать однокомнатной или трёхкомнатная двухкомнатной.

Согласование документов для перепланировки

В любом случае прежде чем начать ремонтно-строительные работы на объекте, необходимо будет получить согласование на это. Дело в том, что подобная деятельность может привести к возникновению аварийной ситуации и даже к обрушению дома. За проведение самовольных работ предусмотрен крупный штраф. Даже в том случае, когда вы купите квартиру с уже выполненной перепланировкой, вам придётся такой штраф выплачивать.

В любом случае прежде чем начать ремонтно-строительные работы на объекте, необходимо будет получить согласование на это

Если говорить непосредственно о процедуре согласования перепланировки, то необходимый пакет документов можно собрать самостоятельно, а можно привлечь для этого дела специалиста из агентства недвижимости или архитектурного бюро. Так, в первую очередь, вам придётся обратиться в местный ЖЭК или управляющую компанию и получить там выписку из домовой книги и лицевого счёта. Далее придётся обращаться в БТИ за изготовлением технического паспорта.

После этого нужно будет заказать проект перепланировки в архитектурном бюро или строительной компании. Такой проект утверждается в местном Управлении архитектуры. Он обязательно согласовывается с пожарной службой, Роспотребнадзором, жилищным надзором и т.д. Потребуется и согласие управляющей компании, а также всех проживающих в квартире членов семьи. При этом если у вас сталинка или хрущёвка, относящаяся к объектам культурного наследия, нужно будет получить согласие ещё и в органе, ответственном за охрану памятников культуры.

В среднем весь процесс согласования занимает около 2 месяцев

В среднем весь процесс согласования занимает около 2 месяцев. В это время работы производить запрещается под угрозой наложения штрафа. Начать выполнять перепланировку можно только в том случае, когда у вас на руках будет полный пакет разрешительной документации. Именно она даст вам возможность оформить дизайн интерьера вашего помещения в соответствии с вашими пожеланиями и вкусом.

Начать выполнять перепланировку можно только в том случае, когда у вас на руках будет полный пакет разрешительной документации

Если у вас нет времени на хождение по инстанциям, можно поручить это сделать агенту. Он соберёт все необходимые документы, и вы получите их уже в готовом виде без посещения тех или иных контролирующих органов. При этом стоит отметить, что вам придётся потратиться на заработную плату такого агента и оформление на него доверенности от вашего имени.

«Брежневки» – типовые дома, появившиеся в нашей стране в середине 1960-х годов во время правления Л. И. Брежнева и сменившие собой «хрущевки». Это очень распространенный тип жилья, не требующий описания: нет ни одного города, где нельзя было бы увидеть постройки этого типа.

Особенности

«Брежневки» активно строились вплоть до конца 1980-х годов, но даже в наше время иногда при строительстве за основу берется данный тип жилья.

В самом начале, как и «хрущевки», «брежневки» имели 5 этажей, но постепенно стали появляться 9-ти, 10-ти этажные и даже 14-ти и 17-ти этажные дома. Строились «брежневки» в основном из панелей, реже встречаются кирпичные и блочные варианты.

Преимущества и недостатки

«Брежневки» представляют собой улучшенный вариант «хрущевки». Квартиры стали больше по площади. Если минимальная площадь «хрущевок» была 31 кв. м, то в «брежневках» она увеличилась до 33 кв. м. Максимальная площадь в 4-х комнатных квартирах могла достигать 76 кв. м.

В многоэтажных постройках в них появились лифты и мусоропроводы, что заметно увеличило комфорт проживания в данных домах. В то же время засорение мусоропроводов могло стать причиной появления неприятного запаха, насекомых и грызунов.

Если говорить о конструкции, то в «брежневках» несущими стали не только внешние стены дома (как было в «хрущевках»), но и стены между квартирами, что, с одной стороны, придало постройке большую устойчивость, а с другой – затруднило возможность перепланировки, так как несущие стены сносить запрещено.

Еще одним достоинством было то, что санузел стал раздельным. Совмещенным он остался только в некоторых однокомнатных квартирах. Несомненно, это стало большим плюсом. Высота потолков в «хрущевках» составляла примерно 2.4 метра, в «брежневках» стала 2.7 метра. Площадь лестничных пролетов тоже стала немного больше.

Если в «хрущевках» одна из комнат была проходной, то в «брежневках» все комнаты стали изолированными и могли выходить на разные стороны. Вместо балконов иногда появились лоджии. Несомненно, это стало большим плюсом.

Однако кухни, если и увеличились по размерам, то не намного. В среднем, как и в «хрущевках», их площадь составляла 6-7 кв. м. Дворы также остались довольно благоустроенными и уютными.

Если говорить о недостатках «брежневки», то можно сказать о том, что в домах этого типа, построенных из тонких панелей, зимой было холодно, а летом жарко. Кроме того, эти панели обладали плохими шумоизоляционными свойствами. Также в «хрущевках» были встроенные шкафы и кладовки, а в «брежневках» они остались только в коридорах.

Количество комнат

Если говорить о количестве комнат, то в «брежневках» встречаются как однокомнатные, так и двухкомнатные, трехкомнатные и даже четырехкомнатные квартиры. Совмещенный санузел теперь можно было встретить только в «однушках», не стало проходной комнаты.

Увеличилась общая площадь квартир:

  • Средняя площадь 1-комнатой квартиры составляла теперь 27-34 кв. м. (31-33 кв. м. в «хрущевках»).
  • 2-комнатная квартира занимала 38-53 кв. м. Для сравнения: в «хрущевках» площадь 2-комнатной квартиры была примерно 30-46 кв. м.
  • 3-комнатная квартира имела среднюю площадь 49-67 кв. м. В «хрущевках» – 55-58 кв. м.
  • 4-комнатная квартира занимала площадь в 58-76 кв. м. «Хрущевки» не имели 4 комнаты.

Соответственно увеличились размеры комнат:

  • Минимальная площадь гостиной теперь составляла 15 кв. м. В «хрущевках» гостиная была от 14 кв. м.
  • Минимальные размеры спальни по сравнению с «хрущевкой» не изменились и составляли 8 кв. м.
  • Детская комната, как и спальня, минимум была 8 кв. м. В «хрущевках» детская была от 6 кв. м.
  • Кухня осталась такой же, как и в «хрущевках», 6-7 кв. м.

Можно ли улучшить?

Несмотря на свои достоинства, «брежневки» по своему уровню и комфорту проживания в них все же не дотягивают до современных построек. Чтобы сделать квартиру более удобной, одного косметического ремонта может быть недостаточно. Зато в «брежневках» можно сделать удачную перепланировку. Однако важно сделать это правильно и грамотно. Согласно правилам, любые значительные изменения должны быть зафиксированы в техническом паспорте на квартиру.

Сделать это можно, обратившись в специальную инспекцию с документами. В противном случае владельцу грозит административный штраф, и ему будет сложно продать квартиру.

Существует несколько правил, которым нужно следовать:

  • При перепланировке нельзя затрагивать несущие стены, так как это может привести к обрушению дома.
  • Нельзя переносить санузел в другое место, чтобы не допустить затопления жилых помещений.
  • Запрещено использовать чердачное помещение и объединять его с квартирой.
  • Жилое помещение делать меньше 8 кв. м.
  • Нельзя менять, сносить перекрытия между этажами.
  • Запрещено самостоятельно менять место газопроводных и водопроводных труб.
  • Нельзя переносить радиаторы из комнаты на балкон: иначе у жителей соседних квартир в комнатах станет холодно.

Есть изменения, которые согласовывать не обязательно:

  • Можно делать косметический ремонт в квартире.
  • Поменять радиаторы отопления на другие, похожие по виду на старые.
  • Не запрещается поставить кондиционер.
  • Можно незначительно менять место газовой плиты на кухне.

Остальные варианты перепланировки в обязательном порядке нужно согласовать в специальной инспекции, и во избежание ошибок лучше доверить это дело специалистам, которые знают все нюансы. Лучше всего поддаются перепланировке квартиры с 3 комнатами, но даже с 2 и 1 комнатой перепланировка возможна:

  • Часто в коридоре имеются встроенные шкафы – их можно убрать, и этим немного увеличить площадь комнаты.
  • Можно объединить балкон или лоджию с комнатой.
  • Неплохой вариант – присоединить комнату к кухне, сделав проем в стене в виде красивой арки. Это очень удобно и функционально. В некоторых случаях можно вообще снести стену, получив в результате квартиру-студию. При этом лучше сделать зонирование при помощи цвета, чтобы отделить кухню от жилой комнаты.
  • В «брежневке» раздельный санузел, но размер его крайне мал, и это может доставлять дискомфорт владельцам квартиры. Иногда для увеличения пространства разумным будет объединение туалета и ванной комнаты. В результате в санузел сможет поместиться стиральная машина, и на кухне станет больше свободного места. Кроме того, расширить пространство санузла возможно за счет площади коридора. Конечно, коридор при этом станет более узким, но зато в санузле станет больше места. Возможно при этом поменять расположение двери, ведущей в санузел, перенести ее в коридор и повесить зеркало, таким образом сэкономить пространство.
  • Есть вариант разделить одну большую комнату с двумя окнами на две маленькие. При перепланировке нужно учитывать материал, из которого сделана «брежневка», и расположение комнат в квартире.
  • Легче сделать перепланировку в кирпичном доме, так как здесь меньше всего несущих конструкций, чем в панельной
  • В панельном доме, в котором много несущих конструкций, самый популярный и простой вид перепланировки – объединение санузла.
  • Квартира- «распашонка» (в ней комнаты находятся по разные стороны от входа) предоставляет множество возможностей перепланировки. Чаще всего жилая комната объединяется с кухней, или из одной большой комнаты делают две маленькие.
  • Сложнее всего делать перепланировку в так называемой квартире- «вагончике». Здесь комнаты имеют прямоугольную форму, одна их них является проходной. Такая конструкция внешне напоминает вагон поезда и более типична для «хрущевок», но иногда встречается и в «брежневках».

Удачные примеры

Удачная перепланировка может преобразить квартиру и сделать жизнь ее обитателей более удобной и комфортной. На плане ниже представлен пример такой планировки «брежневке» с 3 комнатами.

Ванную комнату соединили с туалетом и расширили пространство за счет площади коридора. Дверь в санузел перенесли в другое место. То же сделали и с дверью на кухню, в результате здесь стало больше места. Коридор стал значительно меньше, но он выходит прямо в гостиную, и благодаря этому нет ощущения замкнутого пространства.

Две комнаты по 14 кв. м, которые были изначально, их них сделана одна большая гостиная. Чтобы сэкономить пространство в комнате, обычные двери заменили на двери- «ширмы».

На первом плане нарисована еще одна комната в 10 кв. м и небольшая кладовка. На втором плане видно, что одну большую комнату разделили на две маленькие и убрали при этом кладовку.

Кроме того, на плане видно, что изменилось положение двери на лоджии. Она стала открываться в другую сторону.

Чтобы создать квартиру в определенном дизайне, нужно не только правильно сделать перестановку, косметический ремонт, но и грамотно расставить мебель. Если говорить о мебели в комнате на втором плане, то она тоже довольно удачно расположена.

В санузле, чтобы сэкономить место, обычная ванна заменена на угловую. На кухне стоит стол со стульями, плита и кухонные шкафы. В гостиной, сделанной из двух комнат, располагается небольшое количество мебели: телевизор, кресла с журнальным столиком, диван и шкаф.

Вместо одной комнаты сделали две небольшие комнаты – спальню и детскую. В детской располагается шкаф для вещей, кровать и рабочий стол со стулом. В спальне находится только кровать и шкаф. Стена между этими двумя комнатами необычной конструкции, сделана в виде «змейки».

Подробнее о планировки «брежневки» вы узнаете из следующего видео.

Приобретение нового имущества или его получение в дар является прекрасным поводом проведения ремонтно-строительных работ с целью обустройства помещения согласно собственным потребностям и нуждам. Перед началом мероприятий, напрямую связанных с переустройством, нужно разобраться в положениях действующего жилищного законодательства.

Перепланировка двухкомнатной брежневки является достаточно сложным процессом. Прежде всего требуется разобраться с тем, что можно делать, а что нельзя. Некоторые действия должны быть согласованы в обязательном порядке с представителями контролирующих межведомственных служб.

Для более досконального понимания процедурных особенностей необходимо ознакомиться с регламентирующими нормативными актами, с нюансами оформления двухкомнатной квартиры, с перечнем требуемой к предоставлению документации, а также с местами, в которые нужно передать соответствующее заявление.

Законодательное регулирование в 2019 году

В 2019 году на территории Российской Федерации продолжают действовать положения Жилищного Кодекса, которые устанавливают основания для перепланировки и состав документации, позволяющей легализовать планируемые работы в четком порядке. Также в полной мере прописываются возможные причины отказа со стороны контролирующих органов и последствия, которые могут возникнуть в силу несоблюдения правил.

В статье 26 Жилищного Кодекса РФ указывается информация об основаниях для выполнения переустройства, а в статье 27 – типология мероприятий, которые не могут быт произведены из-за несоответствия законодательным нормам. Что касается статей 28 и 29, то в них определяется порядок завершения работ и последствия самовольных операций.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Стоит отметить, что перепланировка двухкомнатной брежневки регулируется в разных регионах и прочими нормативными актами. Например, в городе Москва действует Постановление №621-ПП от 16 июля 2005 года и специальное постановление местного Правительства №73 от 8 февраля 2005 года.

Важно помнить о том, что одних теоретических знаний о характерных особенностях перепланировки может быть недостаточно для начала работ. Однако, в любом случае, ознакомление с ними необходимо для законного изменения конфигурации жилого помещения в соответствии с нормами, действующими в текущем году.

Образец перепланировки двухкомнатной «брежневки»

Оформление перепланировки двухкомнатной брежневки

Классические брежневки строились на территории СССР в конце 60-х годов прошлого века и в самом начале своего пути мало чем отличались от зданий хрущевского типа. Уже в следующем десятилетии такие дома приобрели собственные черты, а предыдущие типовые проекты перестали использоваться.

Брежневки характеризуются наличием нескольких этажей, сравнительно большой площадью жилых помещений, раздельными санузлами и отсутствием проходных комнат. В подавляющем большинстве случаев рассматриваемые квартиры имеют гостиничный тип – помещения площадью около 20 квадратных метров с нишей вместо кухни.

Для приспособления брежневок под современные нужды существует несколько наиболее популярных вариантов. Зачастую специалисты утверждают, что перепланировка является необходимостью, а не прихотью собственников. Практически всегда при необходимости разработки нового дизайна интерьера требуется изменить начальную планировку.

Это обуславливается тем что в процессе изначального проектирования у застройщиков не стоял вопрос о формировании удобного и многофункционального жилого пространства. Их задача заключалась в создании как можно большего количества квартир, соответствующих

нормам СНиП

для дальнейшей реализации в пользу населения.

Основная проблема таких квартир заключается в том, что даже при большом метраже в помещениях не предусматривались места под установку вместительного шкафа, стиральной машины и прочих элементов сантехники. Без осуществления перепланировки эти проблемы невозможно решить.

Наиболее популярным вариантом новой планировки можно считать формирование двух больших полноценных спален за счет уменьшения размеров гостиной. Такой вариант особенно подойдет тем собственникам, которые переустраивают или желают объединить свои помещения с учетом семейных потребностей.

В данном случае кухня изолируется от гостиной с помощью двери-пенала, которая вмонтирована в несущие стены или ненесущие перекрытия. В зоне кухни устанавливается барная стойка.

Соответствующий вариант позволяет сформировать достаточно просторную и вместительную прихожую. Однако, в любом случае, придется пожертвовать пространством между дверьми и второй спальней в силу того, что оно совсем не будет использоваться.

Какие нужны документы

Узаконивание переустройства рекомендуется осуществить еще до фактического начала ремонтно-строительных мероприятий. В результате легализации процесса в актуальной технической документации должны быть прописаны все изменения без исключения. В противном случае объект жилого имущества будет невозможно реализовать по договору купли-продажи, передать в дар или в качестве наследства.

Согласование предусматривает получение специального разрешения о переустройстве квартиры.

Для этого нужно посетить жилищный департамент местного муниципалитета и предоставить следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца о желании реализации нового проекта обустройства внутреннего пространства квартиры;
  • свидетельство, подтверждающее законное право собственника на использование имущества по своему усмотрению;
  • проект планируемых мероприятий, составленный специализированной организацией, осуществляющей свою деятельность по лицензии СРО;
  • технический паспорт квартиры – его, в свою очередь, можно получить в территориальном отделе БТИ;
  • заверенное заключение о допустимости осуществления капитального переустройства от местного органа, отвечающего за охрану архитектурных, культурных и исторических памятников.

Разрешение от уполномоченных представителей администрации будет сформировано в течение 45 дней, после чего можно начинать исполнение планируемых мероприятий. После окончательного завершения перепланировки требуется обратиться в БТИ с просьбой об инвентаризации жилого помещения.

Инспекторы должны в обязательном порядке подписать акт после осуществления замером и их сверки с проектной документацией. Через 10 рабочих дней собственнику будут выданы новые документы. В местном муниципалитете необходимо запросить распоряжение о сохранении квартиры в условиях новой планировки.

Сотрудники БТИ самостоятельно вносят правки в технический паспорт, после чего происходит изготовление нового кадастрового паспорта, который может быть получен владельцем недвижимости в течение месяца.

Все без исключения документы нужно предоставить в территориальный орган государственной регистрации кадастра и картографии, в котором будет произведена регистрация для выдачи нового свидетельства о собственности.

Важно помнить о том, что весь процесс согласования достаточно трудоемок и требует внушительных временных затрат. Однако стоит отметить факт того, что узаконивание уже совершенных работ требует гораздо больше сил и финансовых ресурсов. Именно поэтому рекомендуется все делать заблаговременно.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Куда обращаться

В соответствии с нормами действующего федерального законодательства согласование переустройства должно обязательно осуществляться в органах местного самоуправления. В подавляющем большинстве случаев для рассмотрения поданных заявлений создаются специальные межведомственные комиссии. Иногда вопросами перепланировки занимаются сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Перед началом сбора и предъявлением документации для согласования рассматриваемых мероприятий рекомендуется уточнить соответствующие нюансы в местной администрации. Это обуславливается тем, что согласование нового проекта является достаточно трудоемкой и долгой процедурой.

Существующие нормативные акты устанавливают, что органы, занимающиеся выдачей разрешений на осуществление переустройства, должны в обязательном порядке рассматривать заявление вместе с сопровождающей документацией в течение 45 дней с момента подачи пакета. После истечения установленного срока на руки заявителю выдается разрешение на начало работ или мотивированный отказ.

Указанный срок является максимальным для рассмотрения соответствующего заявления. Практика показывает, что также могут встретится ситуации, когда разрешение на перепланировку выдается гораздо раньше запланированного срока.

Представители органа, рассматривающего заявление и предъявленный пакет документов, могут отказать собственнику квартиры в переустройстве на основании норм статьи 27 действующего Жилищного Кодекса РФ. При возникновении подобной ситуации необходимо досконально ознакомиться с принятым решением, так как в уведомлении четко прописывается актуальная причина отказа.

В подавляющем большинстве случаев это случается из-за того, что заявитель предоставил не полный комплект документов. В такой ситуации ошибка может быть исправлена, а заявление подано заново.

Стоит отметить, что также бывают случаи, когда произведенные мероприятия могут значительно повлиять на устойчивость всего многоэтажного здания – это говорит о том, что перепланировка не может быть осуществлена ни при каких обстоятельствах.

Если владелец квартиры считает, что его законные права были нарушены некомпетентностью контролирующих инстанций, то он может попробовать решить вопрос путем обжалования решения в судебном порядке.

Проект недели

Как дизайнер создала комфортный и эргономичный интерьер, не двигая стены

Вкратце

Делать перепланировку — дорого и долго. А иногда просто невозможно — внутренние несущие стены не позволяют действовать радикально. В этой квартире дизайнер Наталья Широкорад сделала ставку на нейтральную палитру, продуманную расстановку мебели и вместительные
шкафы — получился удобный и не тесный интерьер.

Подробности

Ремонт в этой двухкомнатной квартире делали достаточно давно: фиолетовая спальня и розовая детская уже не устраивали заказчицу. Дизайнер Наталья Широкорад решила быть бескомпромиссной и полностью обновила устаревший интерьер.

Площадь квартиры небольшая, а внутренние стены все несущие, поэтому о радикальной перепланировке не было речи. Изменили только санузел — объединили его с ванной.

«Отделочные материалы в этом проекте довольно бюджетные. Плитка на полу в кухне и прихожей — Kerama Marazzi, на полу в остальных помещениях — ламинат Quick-Step», — рассказывает дизайнер. 

Заказчице нравится стиль лофт: конечно, можно было бы использовать красный или коричневый кирпич, но он сделал бы небольшие комнаты темнее. Сюда больше подошла белая плитка под кирпич White Hills. В ванной плитку «Гамма» положили елочкой, чтобы она не казалась слишком простой и скучной.

Что касается систем хранения, от идеи отдельной гардеробной отказались сразу — она съедает много пространства. А вот компактные, отдельно стоящие шкафы и комоды в комнатах — отличный вариант для тех, кто не прочь через некоторое время сделать перестановку.

На кухне сделали антресольные шкафы — в них удобно хранить посуду, которой редко пользуются. Чтобы не загромождать ванную, в прихожей спроектировали нишу, где разместили стиральную машину. Простое и очень функциональное решение, продумать которое стоит еще до начала всех ремонтных работ.

«Простоту отделочных материалов мы компенсировали хорошей мебелью. Например, кухня выполнена из натурального шпона со столешницей из искусственного камня. Прикроватную тумбу и комод в спальню тоже сделали на заказ — это копии предметов итальянской фабрики», — рассказывает автор проекта.

В декоре важное место заняла тема «Алисы в Стране чудес»: дизайнер использовала именно этот сюжет в картине на кухне и постере в ванной. Текстиль добавил уюта и помог создать нужное настроение: например, в спальне заказчицы светлые шторы уравновесили насыщенный цвет стен, а в комнате дочери — яркие оттенки сделали интерьер девичьим.

Дизайн: Наталья Широкорад

Планировка

План с расстановкй мебели

Бренды, представленные в проекте

Прихожая
Отделка: краска, Oikos
Напольное покрытие: плитка, Kerama Marazzi
Освещение: светильники, Arte Lamp

Ванная
Напольное покрытие: плитка, Kerama Marazzi
Освещение: Globo
Сантехника: Roca

Кухня
Отделка: краска, Oikos; плитка, White Hills
Напольное покрытие: плитка, Kerama Marazzi
Освещение: Luminex
Мебель: столешница, moonzana.ru

Комната дочери
Отделка: краска, Oikos; плитка, White Hills
Напольное покрытие: ламинат, Quick-Step
Освещение: Donolux

Спальня
Отделка: краска, Oikos
Напольное покрытие: ламинат, Quick-Step
Освещение: Оdeon-light

Хотите, чтобы ваш проект был опубликован на INMYROOM? Присылайте фотографии / 3D-визуализации на  [email protected]

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: