Принципы оформления договора купли-продажи земельного участка

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Проведение любых сделок с недвижимым имуществом предусматривает необходимость оформления целого ряда документации, что многими гражданами не учитывается.

В соответствии с действующим законодательством некорректное оформление подобных сделок в конечном итоге неизбежно приводит к признанию их недействительными, что может обернуться массой различных проблем для каждой из сторон.

В связи с этим гражданам будет полезно узнать о том, какой действующим законодательством установлен порядок оформления договора купли-продажи земельного участка и как проводится данная процедура в 2019 году.

Детали определения

Сделка купли-продажи на сегодняшний день представляет собой наиболее распространенный способ передачи прав собственности на различное недвижимое имущество и, в частности, это касается земельных участков.

Такие сделки в обязательном порядке должны оформляться специальным соглашением, в соответствии с которым со стороны одного человека осуществляется передача права собственности на указанное имущество другому лицу, но проводится данное действие на условии оплаты определенной стоимости в соответствии с установленным порядком.

В качестве сторон купли-продажи могут выступать физические или юридические лица, а также непосредственно само государство, от лица которого действуют всевозможные органы власти. Наиболее выгодной ситуацией для оформления такого договора являются случаи, когда обе стороны не имеют каких-либо родственных связей между собой, так как покупатель получает право на оформление налогового вычета, размер которого будет составлять 13% от стоимости приобретенного имущества (но не более 260 000 рублей).

В отличие от других сделок, предусмотренных действующим законодательством для передачи прав собственности на недвижимое имущество, купля-продажа является максимально равноправной для каждой из сторон по той причине, что покупатель оплачивает требуемую сумму и получает определенный земельный участок, в то время как продавец получает установленную сумму, за которую передает право собственности на землю.

Таким образом, обе стороны получают некоторую выгоду за счет проведения такой сделки, благодаря чему и обеспечивается защита прав каждой из сторон в процессе проведения данной операции. При этом, чтобы минимизировать различные риски, может осуществляться оформление дополнительных документов наподобие акта приема-передачи земельного участка, договора задатка и прочих бумаг.

Важные аспекты подготовки

Для того, чтобы избежать всевозможных проблем в процессе оформления договора или при последующем использовании полученной недвижимости, стоит тщательно подготовить договор перед тем, как регистрировать его в государственных органах.

Специфика заключения сделки

Учитывая нормы, предусмотренные действующим законодательством, от продавца могут потребовать предоставления множества различной информации о предмете проводимой сделки, включая:

  • регламент использования земельного участка и различные ограничения, которые связаны с этим;
  • участки, которые находятся по соседству; если это в конечном итоге сможет оказать влияние на полноценность использования приобретаемой территории и стоимость надела;
  • особенности земельного участка, которые в дальнейшем могут обернуться какими-либо проблемами при последующей застройке.

Собственник земли, который намеренно сообщает ложную информацию, в конечном итоге всегда может встретиться с риском того, что потеряет в цене на принадлежащую ему недвижимость, потому что при обнаружении подобных фактов покупатель может требовать сокращения стоимости или даже принудительного расторжения заключенного соглашения с компенсацией нанесенного материального ущерба. Именно поэтому вся информация в обязательном порядке указывается в письменном договоре, даже если соглашение не будет заверяться у нотариуса.

Ключевым моментом оформления сделки по продаже недвижимого имущества является указание подробного технического описания объекта, а также указания стоимости этого имущества. Земельный участок может идентифицироваться целым рядом параметров, включая кадастровый номер, адрес, площадь, а также вид допустимого использования имущества.

В обязательном порядке нужно удостовериться в том, что земельный участок точно охватывают межевой план. В обязательном порядке должны быть обозначены различные номера и цифры, уникальные номера документов, предоставляемых со стороны продавца.

Помимо этого, впоследствии заключенная сделка может быть признана недействительной в том случае, если продавец каким-либо образом ограничивает покупателя в использовании недвижимости, избавляется от ответственности за какие-либо притязания от третьих лиц, а также указывает в договоре наличие права выкупа участка на свое усмотрение.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Необходимая документация

Для того, чтобы оформить договор купли-продажи определенного земельного участка, нужно будет предоставить уполномоченным сотрудникам государственного органа следующий перечень документов:

  • правоустанавливающая документация, оформленная на указанную недвижимость;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на земельный участок;
  • постановление, вынесенное главой администрации, на основании которого осуществлялась выдача свидетельства;
  • свидетельство, подтверждающее факт проведения государственной регистрации прав собственности на указанный объект недвижимости;
  • выписка, сделанная из государственного кадастра;
  • выписка, сделанная из Единого реестра, подтверждающая отсутствие каких-либо арестов, наложенных на указанный надел;
  • справка, предоставленная налоговой инспекцией в качестве подтверждения полного отсутствия у продавца какой-либо задолженности по перечислению налоговых выплат;
  • согласие супруга продавца или покупателя, а также других лиц, имеющих право собственности на указанное имущество, предварительно заверенное у нотариуса.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Особенности подготовки

Сделки, связанные с передачей права собственности на различное недвижимое имущество, отличаются своими специфическими особенностями и, в частности, это обуславливается особенной ценностью земельных участков.

В связи с этим нужно соблюдать несколько правил, предусмотренных действующим законодательством, а именно:

  • Договор в обязательном порядке оформляется в письменном виде, и при этом всевозможные квитанции или расписки не могут использоваться в качестве замены соглашения. В общем случае нотариально заверять такой договор не обязательно, но при этом все равно рекомендуется пользоваться такими мерами с точки зрения безопасности. В обязательном порядке в нотариальной организации нужно регистрировать сделки, которые проводятся при участии недееспособных граждан.
  • Должна проводиться процедура регистрации прав собственника нового лица. В случае игнорирования этого требования на ответственные стороны накладывается ответственность в соответствии с нормами статьи 19.21 Кодекса об административных правонарушениях, а помимо этого, такие действия рассматриваются как уклонение от налогов в соответствии со статьей 122 Налогового кодекса. Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)
  • Земельные участки, которые не были поставлены на кадастровый учет и, соответственно, не имеющие уникального номера, не могут являться предметом проведения каких-либо имущественных сделок.
  • Указание необъективной стоимости продаваемого имущества в конечном итоге приведет к тому, что договор купли-продажи будет признан недействительным.
  • В процессе оформления договора и различной документации в обязательном порядке нужно указывать только достоверные данные о технических характеристиках земельного участка, а также каких-либо ограничениях на ее использование, предусмотренных на момент проведения сделки.
  • Различные ограничения могут быть наложены на земли, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. В частности, это касается лимита площади, которая может являться собственностью определенного лица, запрета на передачу подобных наделов в частную собственность гражданам других стран, а также наличия преимущественного права приобретения имущества у муниципальных органов. Другими словами, перед тем, как продавать какой-либо земельный участок, граждане должны в обязательном порядке отправить извещение в территориальный муниципальный орган для того, чтобы представители его сообщили о своем желании или нежелании покупать участок, на что дается 30 дней.

Помимо этого, различные особенности сделки могут обуславливаться различными обстоятельствами, в связи с чем в процессе оформления договора стоит принимать во внимание нормы регионального законодательства, не отклоняясь от федерального.

Образец кадастровой выписки на земельный участок

Алгоритм оформления договора купли-продажи земельного участка

Договор нужно составлять в соответствии с установленными правилами. Для того, чтобы не ошибиться, можно воспользоваться стандартным бланком и заполнить его потом нужной информацией, но лучше всего к оформлению таких документов привлекать квалифицированных специалистов в сфере земельных отношений, которые смогут заполнить документы с учетом различных нюансов.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Крайне желательно после оформления договора заверить его у нотариуса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с различными конфликтными ситуациями касательно правомочности продавца. Нотариус не будет заниматься детальным изучением договора и главная задача его заключается в том, чтобы поставить подпись и печать, заверяя добровольность оформляемой сделки.

В качестве продавца земельного участка будет выступать специализированное риэлторское агентство, которое в преимущественном большинстве случаев самостоятельно занимается заполнением и регистрацией оформленного соглашения. Но даже в таком случае покупателю не помешает привлечь независимого юриста, так как перед тем, как оформлять договор даже с агентством, следует обязательно проверить последнего на наличие всей необходимой документации для законной продажи земельного участка.

Перед тем, как ставить собственную подпись на договоре, нужно провести повторную проверку полного пакета документов. В первую очередь, гражданский паспорт собственника земельного участка должен быть оформлен в полном соответствии с действующим законодательством, а информация из этого документа должна соответствовать той, которая прописана в правоустанавливающей документации на продаваемый надел.

Если продаваемая территория имеет нескольких собственников, каждый из них должен будет предоставить заверенное согласие на проведение такой сделки. Особенную внимательность нужно проявлять к тем участкам, которые были получены по наследству, и в первую очередь, следует удостовериться в том, что продавец действительно вступил в права наследования, и при этом земельный участок не является предметом каких-либо судебных разбирательств.

Скачать выписку об обременении

Покупатель должен подробно ознакомиться с кадастровым планом на продаваемый земельный участок и свидетельством, подтверждающим право собственности. В этих документах должна полностью совпадать информация о земельном участке, включая присвоенный ему кадастровый номер, месторасположение, назначение,

размеры

и другая информация.

Эти все нормы являются крайне важными по той причине, что информация будет отражаться в соглашении, после чего переносится в свидетельство, получаемое покупателем. Если на территории земельного участка находится какая-то недвижимость, этот факт должен отражаться в договоре.

Если информация о земельном участке, указанная в кадастровом плане и предоставленном свидетельстве, в чем-то различается, не стоит разбираться с объяснениями владельца, так как от проведения подобной сделки лучше всего отказаться.

Образец оформленного нотариально согласия

Прочие формальности

Помимо уже упомянутых правил, стоит принимать во внимание также несколько других особенностей проведения таких сделок, которые помогут избежать возможных проблем.

Обязанности сторон

В соответствии с действующим законодательством покупатель после подписания договора берет на себя обязательство по уплате определенной суммы средств за земельный участок, в то время как продавец должен его передать. Все остальные обязанности и права будут устанавливаться в добровольном порядке.

Стоимость и оплата услуги

Еще одним важным условием, которое нужно в обязательном порядке прописывать при оформлении договора купли-продажи, является стоимость земельного участка и оплата.

Установление стоимости может осуществляться несколькими способами:

  • продавцом самостоятельно;
  • с привлечением профессионального оценщика;
  • основываясь на установленной сумме земельного налога;
  • по результатам проводимых ранее торгов.

При этом стоит отметить тот факт, что в данном разделе нужно не только прописать точную сумму, которую покупатель должен будет перечислить за земельный участок, но еще и способ, который будет использоваться при оплате.

Установленные сроки

Если покупатель резервирует участок, ему нужно будет приступить к поиску требуемой суммы денежных средств, в то время как продавец сможет подготовить переход права собственности. Если деньги уже готовы, а какие-либо серьезные предварительные работы не требуются, то в таком случае оформление купчей может происходить в любое удобное время по предварительному согласованию.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

В преимущественном большинстве случаев срок увеличивается в том случае, если покупатель будет использовать при покупке какие-то кредитные средства, так как в этой ситуации предварительно нужно получить одобрение от банковской организации, выдающей свои средства.

Состав, проверка и приостановка

Информация о передаче права собственности содержится в выписке из Единого реестра и, в частности, там указываются:

  • информация о собственнике надела;
  • уникальный кадастровый номер, присвоенный земельному участку в процессе регистрации;
  • подробное описание формы владения земельным участком;
  • детальное описание объекта;
  • история проводимых сделок с указанным имуществом;
  • ограничения, которые распространяются на земельный участок.

Для того, чтобы проверить законность проводимой сделки, проводятся следующие операции:

  • анализ имеющейся истории продаж, а также возникновения права распоряжения земельным участком;
  • подтверждение результатов, полученных в процессе проведения межевальных работ;
  • определение каких-либо обременений или ограничений, наложенных на земельный участок;
  • наличие каких-либо объектов недвижимого имущества, расположенных на территории земельного участка.

Приостановить же регистрацию могут при наличии следующих обстоятельств:

  • вынесение судом решения об аресте;
  • наложение на недвижимость сервитута;
  • оформление ипотечного кредита, где в качестве залога будет выступать указанное имущество;
  • наличие у продавца задолженности по налогам;
  • доверительное управление территорией;
  • передача земельного участка в аренду;
  • наличие оформленного концессионного соглашения.

Именно для того, чтобы избежать подобных проблем, рекомендуется заручаться поддержкой квалифицированных специалистов, которые смогут проверить законность проводимой сделки.

Кадастровый номер земельного участка

получает владелец при регистрации.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость земельного участка — читайте далее.

Что такое изменение кадастрового номера земельного участка — мы расскажем далее.

Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать ).

Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка. Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г. нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней.

В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу. Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же – с проверкой психической полноценности лица. Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них – не проблема.

Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка. В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной.

Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый – заключение договора; второй – регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок. 

Оформляем договор
Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.

1.    Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.).

2.    Паспорта продавца и покупателя.
3.    Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» — это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями.
4.    Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра)
. Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права.

Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.

Регистрация в Росреестре
Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации:

1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);

2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
3
. Документ об уплате пошлины;
4
. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
7
. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
8. Договор со всеми изменениями и приложениями;
9
. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.)
Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело.

Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.

Особое внимание обратить на…
В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.

Инна Шлякова:— Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.Руслан Дворецкий:В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка – в виде разрешенного использования и категории земли.Виктор Кац:— Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.
* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье

 

Правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка можно с помощью профессионального юриста или самостоятельно, если соблюдать все требования действующего законодательства. Порядок распоряжения землей определен нормами ГК РФ, ЗК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.

Общие правила продажи земельных участков

Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, нужно учитывать специальное правило – судьба земли и строения неразделимо, поэтому продажа земельного надела и объекта недвижимости должна происходить в рамках одной сделки.

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

  • распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
  • так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
  • при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;
  • если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Какие нужны документы

Хотя все условия сделки фиксируются в виде договора, контрагентам необходимо представить в регистрационную службу ряд иных бланков и справок. Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

К содержанию и форме договора продажи земли Гражданский кодекс РФ предъявляет следующие требования:

  • допускается только письменная форма договора, а его нотариальное удостоверение обязательно требуется только при продаже долей участка (сторонам предоставлено право оформлять любой договор на землю через нотариуса, однако это условие не является обязательным);
  • в тексте договора должны быть предусмотрены обязательные условия – предмет сделки (конкретный земельный участок), а также условие о его стоимости;
  • договор может быть заключен непосредственно продавцом и покупателем, либо их представителями по доверенности (доверенность подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе).

При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству. В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.д.

Рассмотрим правила включения в договор наиболее важных условий:

  1. при детализации предмета договора (конкретного участка) стороны указывают его кадастровый номер, место расположения, площадь, а также ряд иных характеристик, включенных в госреестр ЕГРН;
  2. цену земли по договору стороны вправе определять самостоятельно, для этого можно использовать показатели кадастровой или рыночной стоимости;
  3. если земля продается одновременно со строением, допускается оформлять два самостоятельных договора, или единый договор, с обязательным выделением стоимости здания и участка;
  4. если денежные средства за проданный надел передаются после регистрационных действий, до момента исполнения денежных обязательств устанавливается залог в силу закона;
  5. если на момент подписания договора в отношении участка были зарегистрированы обременения или ограничения (например, публичный или частный сервитут), они сохраняют свою силу после перехода права собственности.

Скачать договор купли-продажи земельного участка (бланк)

Скачать образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком (Росреестр)

Для завершения сделки продажи земли сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным и дополнительным условиям договора.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, сторонам необходимо представить следующий комплект документов:

  • заполненный бланк заявления о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта или свидетельство о рождении на каждого участника сделки;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант оформления документов;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство на наследство и т.д.;
  • оригинальный экземпляры договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
  • платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Если на момент продажи земля не была поставлена на кадастровый учет, к указанному комплекту документов нужно приложить межевой план, который может изготовить кадастровый инженер. В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2000 рублей. Для оформления документов будет нужно представить оригинал платежного поручения.

Куда обратиться

Где оформляют продажу земельного участка? В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Эти нормативным актом определены и способы обращения граждан для оформления перехода права собственности:

  • непосредственное обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
  • подача документации через учреждение Многофункционального центра;
  • оформление заявления на регистрацию в электронной форме через официальный портал госуслуг (для использования такого варианта обращения необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).

Порядок проверки и регистрации документов в каждом из перечисленных случаев будет одинаков, однако обращение в отдел Росреестра позволит ускорить процедуру на два дня.

Какие нюансы могут возникать при обращении на регистрацию? В службе Росреестра будут проверять не только правильность оформления документов, но и полномочия продавца. В частности, может быть установлен запрет на продажу земли, если в рамках судебных или исполнительных процедур на участок был наложен арест.

После проведения регистрационной процедуры новому собственнику будет выдан надлежащий правоустанавливающий документ – выписка из госреестра ЕГРН. Если  в сделке участвовали два или более покупателя,  они приобретут участок на праве долевой собственности (размер долей будет зафиксирован в условиях договора). Право собственности официально возникает с момента внесения данных в указанный реестр, после чего новый владелец вправе распоряжаться объектом земельной недвижимости по своему усмотрению. 

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, договор купли-продажи обязательно оформляется в письменной форме. Помимо установленной письменной формы этого документа, определенные требования предъявляются и к его структуре и содержанию. Поэтому все особенности оформления и правильного заполнения этого договора стоит рассмотреть более подробно.

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Оформляется она специальным договором, в соответствии с которым одна сторона (продавец и собственник участка) передает права на него другому лицу (покупателю) на условиях оплаты его стоимости в установленном порядке.

Сторонами купли-продажи могут быть:

  • физические лица (граждане и предприниматели);
  • юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
  • государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Выгоднее всего проводить куплю-продажу в тех случаях, когда стороны не связаны между собой

родственными узами

— в этом случае покупатель может получить налоговый вычет.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

  • покупатель платит деньги и получает за них участок;
  • продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Структура и содержание

Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него.

Типовая структура выглядит следующим образом:

Преамбула

В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:

  • ФИО;
  • серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
  • адрес регистрации и фактического проживания;

Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.

Указанная в преамбуле информация должна совпадать с паспортными данными сторон, которые предоставляются для заключения сделки.

Предмет

Данное условие для договора купли-продажи является существенным, поэтому без него сделка будет считаться незаключенной. Под предметом понимается конкретный участок, подлежащий продаже.

При этом необходимо указать такие характеристики этого объекта, как:

  • его адрес и точное месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • площадь и границы;
  • вид разрешенного использования.

Также должны быть указаны основания, на которых собственник владеет участком, и перечислены подтверждающие это документы.

Приложение к договору оригиналов или заверенных копий данных документов является обязательным.

Цена и оплата

Еще одно существенное условие, которое должно присутствовать в документе в обязательном порядке.

Установление цены может происходить несколькими способами:

  • самостоятельно продавцом;
  • профессиональным оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • по результатам проведенных торгов.

Кроме конкретной цены необходимо также выбрать и порядок ее уплаты:

  • наличными (в том числе при помощи банковской ячейки);
  • безналичным переводом (на банковский счет продавца)
  • платежными поручениями;
  • при помощи аккредитива и т. д.

Должны быть установлены сроки ее оплаты и сведения о внесении предоплаты (аванса или задатка).

Наиболее надежным способом оплаты является банковский, при котором деньги передаются через ячейку или перечисляются на счет продавца. Конечно, такой способ несет для сторон дополнительные расходы (на аренду банковской ячейки или оплату комиссии), однако позволяет обезопасить покупателя и предоставить ему документальные гарантии передачи средств.

Состояние и порядок передачи участка

При наличии обременений или ограничений они должны быть обязательно перечислены, при их отсутствии данная информация также заносится в документ. Что касается порядка передачи земли, то в договоре может быть определено, когда именно это происходит и как должно оформляться документально (актом приема-передачи).

Ответственность сторон

Здесь могут быть выбраны какие-либо меры воздействия на продавца или покупателя в случае нарушения ими условий сделки. В частности, это может быть единоразовый штраф или пеня, начисляемая за каждый день нарушений.

Права и обязанности сторон

Законодательно установленной обязанностью покупателя является уплата денег за земельный участок, а продавца — передача данного участка. Все остальные права и обязанности определяются в добровольном порядке.

Изменение и расторжение

Прекращать действие документа или вносить в него изменения стороны могут как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Что именно будет являться основанием для этого и при каких условиях возможно внесение изменений, продавец и покупатель могут определить сами.

Решение споров

Здесь может быть выбран как досудебный, так и судебный способ урегулирования конфликтов, а также установлен срок для подачи различных жалоб и претензий.

Заключительные положения

В последнем разделе стороны могут определить форму составления документа (с нотариальным заверением или без него), а также указать момент вступления его в силу. Чаще всего это происходит после регистрации в Росреестре, что и отмечается в документе.

В конце остается место для подписей сторон, которые ставятся уже в регистрационном органе перед подачей туда договора со всеми необходимыми документами.

Образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать

здесь

.

Правильное заполнение и дальнейшие действия

Как уже было сказано, договор купли-продажи земельного участка составляется в обязательной письменной форме, устный же способ заключения сделки не допускается ни при каких условиях.

Что касается нотариального удостоверения, то оно не требуется — привлечение к сделке юриста является только правом, но не обязанностью сторон.

Допускается оформление договора как от руки, так и при помощи печатных средств.

При этом в документе не должно быть никаких помарок или исправлений, внесенных после его написания (например, с использованием корректора или аналогичных средств).

После составления договора его вместе с пакетом необходимых документов нужно отнести на регистрацию перехода прав собственности в Росреестр. Данное требование является обязательным — без него документ не вступит в силу, а права собственности не перейдут к покупателю.

Для регистрации требуется минимум три экземпляра документа — один останется в регистрационном органе, а по одному полагается для каждой из сторон.

Все экземпляры должны быть одинаково оформлены и подписаны сторонами в Росреестре перед началом регистрации.

Вместе с документами необходимо также предоставить и копию квитанции об оплате государственной пошлины, которая берется за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Ее размер установлен законодательно и зависит от того, кем являются стороны договора — физическими или юридическими лицами. Как правило, обязанность по ее уплате возлагается на покупателя, однако в договоре может быть установлено и иное.

После подачи документов на регистрацию остается только подождать в течение установленного законом срока, который составляет не более одного месяца. По окончании процедуры покупатель получит оформленное свидетельство о праве собственности на участок и официально вступит в свои права на него.

Как правило, оформление договора купли-продажи не отличается особой сложностью — для сторон это быстрый и максимально выгодный способ передачи прав собственности на землю. Сделка проводится довольно быстро и не требует практически никаких затрат, а договор может быть составлен сторонами самостоятельно. Единственным требованием является включение в него обязательной информации и существенных условий, а также правильное оформление и регистрация в Росреестре.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: