Проблемы при неузаконенной перепланировке

  • Глас закона
  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой?
  • Если переделка не узаконена
  • Возможные сложности
  • Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

    Глас закона

    Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

    Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

    При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

    • ст. 25, 26 ЖК РФ;
    • СанПиН;
    • СНиП;
    • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

    Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

    По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

    При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

    Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

    Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

    Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

    Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

    Если переделка не узаконена

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

    Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

    Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

    Продажа без разрешения

    Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

    Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

    Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

    Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

    Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

    • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
    • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
    • разборка антресолей;
    • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
    • косметический ремонт и пр.

    Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

    • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
    • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
    • пробивок дополнительных окон, дверей;
    • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
    • перестановки газовых приборов и оборудования;
    • объединения квартир в одну и пр.

    Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

    Варианты решения вопроса

    Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

    Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

    Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

    Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

    Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

    К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

    Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

    Возможные сложности

    Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

    • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
    • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
    • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
    • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
    • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

    При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

    Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

    О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

    Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

    Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

    Когда перепланировку можно узаконить

    Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

    Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

    Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

    • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
    • Заявление;
    • Копию паспорта собственника квартиры;
    • Копии договора купли-продажи на квартиру;
    • Техпаспорт на квартиру;
    • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

    В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

    Что такое незаконная перепланировка?

    Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

    Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

    Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

    Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

    Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

    Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

    Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

    Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

    Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

    • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
    • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
    • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

    При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

    • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
    • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
    • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

    Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

    Как выявляют незаконную перепланировку?

    Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

    1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
    2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
    3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

    Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

    ​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

    Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

    Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

    Оформлять или …?

    Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

    Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

    Помещения в многоквартирном жилом доме тесно связаны между собой. Пол в одной квартире является потолком в другой. И изменения в каждой комнате могут значительно повлиять на комнаты, сопряжённые с ней.

    Об этом стоит помнить при проведении строительных работ. Существует множество технических норм, которые регулируют переустройство и перепланировку в квартирах.

    Чтобы не столкнуться с мерами принуждения со стороны государства, следует заранее ознакомиться с основными требованиями в области перепланировки жилых помещений. И направить запрос на согласование строительных работ в местную жилищную комиссию.

    Какие законы регулируют данный вопрос

    Базовым документом в сфере регулирования жилищных отношений является ЖК РФ. Вопросы, связанные с перепланировкой, отражены в главе 4 этого нормативного акта.

    Основным нормативным актом в области перепланировки является постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. Этот документ содержит основные правила технической эксплуатации, которыми руководствуют жилищные комиссии при согласовании перепланировок.

    Конкретизация общих правил постановления № 170 происходит в технических документах, которые называются СНиПы. Там содержаться требования ко всем элементам, содержащимся в жилом помещении.

    Что такое неузаконенная перепланировка

    Существует перечень строительных работ, на проведение которых в квартире необходимо получать согласование муниципальной жилищной комиссии.

    В него включаются следующие манипуляции:

    • расширение санузлов за счёт вспомогательных помещений;
    • работы, затрагивающие газовое оборудование (например, перенос плиты);
    • демонтаж части межкомнатной перегородки;
    • создание, заделка или перенос дверного проёма;
    • работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада;
    • установка сантехнического оборудование с характеристиками, отличными от проектных (например, джакузи);
    • работы в квартире, признанной историко-культурной ценностью;
    • любые манипуляции, которые ухудшают пожарную безопасность, санитарное-эпидемиологическое состояние здания.

    Не требуется разрешения на проведение следующих работ:

    • установка и замена встроенной мебели;
    • косметический ремонт (замена облицовочного материала стен и потолка, покрытия пола и т.п.);
    • замена коммуникаций и электрооборудования на другое, но с идентичными техническими характеристиками;
    • вынос на фасад здания телевизионной антенны или кондиционера;
    • замена материалов облицовки балкона или лоджии.

    Неузаконенная перепланировка может означать 2 случая. В одном владелец квартиры провёл ремонт, но не получил на это согласование жилищной инспекции. Но все изменения сделаны с учётом строительных норм, и государственный орган выдаст разрешение на перепланировку.

    Во втором случае имеются нарушения технических норм, и получить согласование от жилищной инспекции не удастся. Это значит, что собственнику придётся возвратить прежнее состояние жилого помещения или внести существенные коррективы в проект.

    Чтобы узнать наверняка, что делать в квартире можно, а что нельзя, следует составить проект работ и направить его на согласование в жилищную инспекцию.

    Образец жалобы о незаконной перепланировке

    Как выявляют

    Существует несколько способов обнаружения незаконной перепланировки. Чаще всего о проведении несогласованных строительных работ сообщают соседи. Никто не хочет, чтобы характеристики его жилья ухудшились, поэтому жильцы дома обращаются в муниципальные органы для инициации проверки.

    Нередко проблему обнаруживают работники управляющей компании. Например, в организацию поступают жалобы об ухудшении вентиляции или о том, что снижается температура поверхности радиаторов. Специалисты начинают искать проблему, проводят обход квартир и обнаруживают причину в проведённом без согласования переустройстве.

    Ещё один способ выявления подобных нарушений – попытка продать недвижимость. Покупатель требует обследование жилья специалистом БТИ, а собственник уже не помнит, что когда-то проводил строительные работы без согласования.

    Представитель бюро выдаёт техпаспорт с «красными» линиями, где указано расхождение плана квартиры и реального положения вещей. Сведения о нарушении направляются в жилищную инспекцию для разбирательства.

    Иногда всё решает случай. Небольшая авария требует доступа в квартиру, где работники управляющей компании обнаруживают незаконное переустройство.

    Ответственность и штрафы

    Если жилищная инспекция получит информацию о незаконной перепланировке, то владельца квартиры ждёт штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Такое положение содержится в статье 7.21 КоАП РФ.

    Последствия не ограничиваются административной ответственностью. Также собственник получит предписание за свой счёт и в ограниченный срок восстановить проектное состояние помещения.

    Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

    Если он этого не сделает, то представители муниципалитета обратятся в суд для начала принудительного выселения и продажи квартиры иному лицу. Каждый год СМИ сообщают о нескольких подобных случаях, и 2019 не стал исключением.

    Самое опасное, чем грозит незаконная перепланировка, — это обрушение конструкции здания, что может привести к травмам или гибели людей. Нарушение целостности несущих конструкций смертельно опасно.

    Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

    Можно ли купить или продать такое жилье

    В законодательстве нет запретов или ограничений на продажу жилья с неузаконенными перепланировками. Переход права собственности основан на волеизъявлении двух лиц. И они могут приобретать и реализовывать объекты с характеристиками, отличными от типовых.

    Однако большинство покупателей желают приобрести за свои деньги объект, с которым не будет никаких сложностей. Поэтому они запрашивают максимум информации о квартире, в том числе и о перепланировках. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на согласование строительных работ, проведённых предыдущим владельцем.

    Стоит сказать, что не все незаконные перепланировки являются проблемой для обладателей жилого помещения. Например, некоторые владельцы обустраивают встроенные шкафы в кухонных вентшахтах.

    Для соседей это вред, так как уменьшается сечение канала, но собственник получает больше полезного пространства. Поэтому решать, можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, должен каждый человек самостоятельно.

    Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

    Можно ли взять в ипотеку

    Одним из базовых условий ипотечного кредитования является предоставления недвижимости в виде залога. Представители банка должны быть уверены в том, что при неплатёжеспособности должника компания сможет реализовать квартиру и покрыть недостающую сумму.

    Неузаконенная перепланировка несёт существенные риски. Жилищная инспекция может потребовать восстановления квартиры в соответствии с планом помещения, что повлечёт траты на сотни тысяч рублей.

    Поэтому при заключении договора на покупку недвижимости объект тщательно изучается. Представители банка в обязательном порядке требуют оформления актуального техпаспорта после обследования помещения представителем БТИ.

    Одним из стандартных условий такого договора с банком является запрет на любое переустройство или перепланировку. Подобные строительные работы могут снизить ликвидность жилья, что несёт опасность для активов банка. При нарушении данного условия

    ипотека

    подлежит немедленному погашению, а договор будет расторгнут.

    Образец согласия соседей на перепланировку

    Как оценивается

    Профессиональный оценщик сразу заметит перепланировку. Специалист заметит несоответствие фактической конфигурации жилого помещения плану, отражённому в техническом паспорте.

    Оценка проводится с использованием объективных методик, и все просьбы владельца о том, чтобы не отражать результат незаконных строительных работ в итоговом отчёте, бессмысленны.

    Если на изменения было получено согласование жилищной инспекции, то такая квартира может быть оценена выше среднерыночной цены. Но в случае, когда есть нарушения законодательства, стоимость упадёт на 10% минимум. Поэтому перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует попробовать её легализовать.

    Что делать и как узаконить переустройство

    Чтобы прекратить нарушение законодательства, следует обратиться в строительную организацию, которая занимается проектами перепланировки квартир. План работ можно составлять не только до, но и после их проведения. Также у инженеров такой компании можно получить консультацию о перспективах получения согласования. Далее можно обращаться в муниципальные органы.

    В жилищную инспекцию нужно представить следующие документы:

    • заявление на согласование;
    • документы, подтверждающие полномочия заявителя (договор соцнайма, свидетельство о праве собственности или иной);
    • техпаспорт;
    • проектно-сметная документация на работы;
    • согласие членов семьи нанимателя, проживающих в помещении, если квартира находится в государственной собственности.

    Через месяц заявителю придёт согласование. После этого можно обратиться в

    БТИ

    для осуществления государственной приёмки. Представитель этого госоргана обследует помещение, ознакомится с проектом и согласованием. Если всё соответствует документам, то подписывается акт государственной приёмки.

    Далее владелец имеет право получить новый технический паспорт. Вести работы по перепланировке следует по заранее сформированному и согласованному с жилинспекцией проекту. Это не только гарантия качественного результата, но и требование законодательства.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: