Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

В любом государстве стараются максимально защитить права детей, в частности, обеспечить их местом жительства. Именно поэтому продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком имеет множество своих нюансов, с которыми родителям нужно ознакомиться заранее. Это позволит составить план действий и подготовить все необходимые документы.

В каждом индивидуальном случае используется свой подход, например, когда ребенок является собственником или, когда просто прописан в квартире. Тут родителям предстоит действовать по-разному. Не последнюю роль играет и возраст.

Каждый шаг родителей прописан законодательством. Лучше всего такие вопросы решать вместе с грамотным юристом. Но, когда нет возможности получить от специалиста консультацию (ведь она платная), то можно познакомиться самостоятельно со всеми требованиями, которые предстоит соблюсти, совершая сделку купли-продажи квартиры. А тем более, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Определение понятий

До 18 лет все права ребенка защищаются Гражданским Кодексом. Именно в нем прописано такое понятие, как совершеннолетний и малолетний. В первом случае определение обозначает лиц, которым еще не исполнилось 18 лет, второй – лица до 14 лет. Такие понятия прописаны в Гражданском Кодексе ст.26, 28 и 37 и Семейном кодексе ст.60. Человек с 14 до 18 лет признается законом частично дееспособными, а все, кто младше – недееспособными.

Понимание этих понятие важно, так как дети, достигшие 14 лет, имеют уже право принимать участие в сделках, которые затрагивают отчуждение имущества. Но при условии, что родители (или опекуны) дают согласие. Ребенок, у которого есть своя часть квартиры, то есть он является собственником, имеет право на самостоятельное подписание договора.

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

Статья 28. Дееспособность малолетних

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Статья 60. Имущественные права ребенка

Принято считать, что в 14 лет ребенок уже отдает себе отчет в своих поступках и действиях, а также может оценить происходящее. До этого возраста от его имени будут выступать законные представители, которые наделены полномочиями принимать решения и ставить подпись в договоре.

Есть ситуации, когда ребенок не является собственником, а просто прописан на жилплощади. В этом случае с юридической точки зрения собственник может продать свою недвижимость, не ориентируясь на желания тех, кто зарегистрирован в квартире. Однако именно для таких ситуаций и есть свод норм семейного права и гражданского законодательства, которые и защищают права несовершеннолетних детей.

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли это сделать с точки зрения Закона

Жизненные ситуации складываются по-разному. Поэтому иногда и возникает срочная необходимость продать квартиру, где есть регистрация у несовершеннолетнего. Но бывают и такие ситуации, когда недобросовестные родители или опекуны начинают действовать в личных интересах. И именно этого не допускает действующее законодательство.

Чтобы разрешить вопрос с квартирой, необходимо выполнить ряд дополнительных юридических действий. В принципе, с точки зрения закона такая операция допустима.

Просто нужно понимать, что если ребенок является собственником или просто зарегистрирован в квартире, то он автоматически обретает права на пользование жилплощадью. Но тут нужно вспомнить вышеуказанные определения – пока ребенку не исполниться 14 лет, он не считается дееспособным. То есть все его интересы представляются родителями, опекунами или попечителями.

В зависимости от того, просто ли прописан несовершеннолетний или имеет свою часть жилплощади, и будут зависеть различия в проведении сделки и в тех документах, которые потребуется собрать.

Любая сделка, которая касается жилплощади с ребенком до 18 лет, должна соответствовать Конституции РФ, а также:

  • ГР РФ ФЗ №51 от 30.11.1994 года;
  • СК РФ ФЗ №223 от 29.12.1995 года;
  • Закон об опеке и попечительстве ФЗ №48 от 24.04.2008 года;
  • ЖК РФ ФЗ №188 от 29.12.2004;
  • Закон «О приватизации жилого фона в Российской Федерации» ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 года.

Кроме этих статей, есть еще ряд актов регионального и муниципального характера. Именно поэтому в каждом конкретном случае могут быть свои особенности. Все эти документы расценивают ребенка, как полноправного члена общества, у которого есть свои права и свободы.

Единственный момент – его возраст не позволяет ему реализовать все права самому. Именно поэтому его интересы представляют родители, законные представители или органы опеки.

Образец свидетельства о рождении

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком

Сразу стоит сказать, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком – процесс трудоемкий, который потребует много времени. Если такового не имеется, то лучше все дело сразу же доверить квалифицированному юристу.

Сама купля-продажа имеет ту же последовательность действий, что и в стандартной ситуации. Договор составляется согласно тех правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, что регламентируют такую сделку. Он будет оговаривать правоотношения обеих сторон. После того, как подписи будут поставлены, Росреестр регистрирует переход права собственности.

В 2019 году отменили требование касательно органов опеки при выписке ребенка с жилплощади. То есть родители просто могут выписать себя и малыша без согласия ООП. Если покупатель понятливый, то он может подождать определенное время, пока отец и мать не приобретут новое жилье, чтобы сразу там зарегистрировать свое чадо.

Совсем по-другому обстоят дела, если ребенок или дети не имеют родителей, то есть имеет место лишение прав или оформление опекунства (усыновили), и при этом они прописаны на «чужой» жилплощади.

Тут однозначно потребуется вмешательство органов опеки, так как государство обязано предоставлять «крышу над головой». Поэтому взрослым потребуется получить согласие у опекунского совета. Так же данная инстанция подключается к процессу, если ребенок является собственником. В каждой ситуации свои нюансы решения вопроса.

Образец справки об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Условия

Перед продажей родители обязаны выполнить ряд требований, которые обеспечат защиту ребенка. Если малыш просто прописан, то сама процедура намного упрощается. Но совсем другой вариант, когда ребенок является собственником или над ним взято попечительство. В этом случае государство максимально старается защитить права ребенка.

Для выполнения этих условий родители обязаны:

  • приобретаемая часть должна быть не меньше той, которая продалась – если на ребенка было расписано 7кв. м., то и в новой жилплощади должно оставаться такое же соотношение;
  • возле нового жилья должна быть развита инфраструктура, в частности, наличие школы и детского сада;
  • ребенка выписывают из конкретного места и прописывают в конкретную квартиру – он не может «зависнуть» в воздухе (снятие с учета проводиться только после предоставления договора о новой покупке);
  • выписка несовершеннолетнего проводится одновременно с родителями;
  • после покупки новой жилплощади владельцы имеют только одну неделю, чтобы провести регистрацию — иначе может грозить штраф;
  • если родители не проживают вместе или в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то от него потребуется письменное согласие на прописку.

Прописать ребенка через МФЦ

возможно по месту жительства или пребывания.

Возможна ли прописка несовершеннолетнего ребенка без родителей — смотрите тут.

Если же дети не являются собственниками, тог процедура намного упрощается. Тут предстоит выполнить всего лишь два условия. Во-первых, сам собственник должен изъявить это желание, а во-вторых, присутствие родителей, которые произведут снятие с учета. В обоях случаях потребуется дополнительно собрать определенные и документы.

Если в семье по каким-либо причинам нет возможности сразу же зарегистрировать ребенка на новом месте, то через суд можно добиться отсрочки на выселение несовершеннолетнего. Обычно этот срок составляет 2-3 месяца.

Разрешение органов опеки

Принимая решения, органы опеки всегда ориентируются на то, чтобы улучшить условия проживания ребенка. Они ни в коем случае не допустят ущемления его прав при отчуждении собственности. То есть, если идет продажа квартиры в семье из трех человек, то квадратуру условно делят на 3.

Приобретаемая часть должна соответствовать размерам и условиям проданной. Если же ребенку есть, где жить, но квартира все равно продается, то денежный эквивалент кладется в банк на индивидуальный счет (до 18 лет).

Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда семья не планирует сразу покупать новое жилье. В этом случае органы опеки потребуют доказательства и будут задавать много вопросов, из-за чего весь процесс может существенно затянуться.

Если же деньги за вырученную квартиру уже имеются на руках, то родителям можно просто их положить на счет в банк. Тут органы опеки будут уверены в том, что ребенок в будущем сможет распорядиться своими финансами.

Чтобы ООП дали разрешение на куплю-продажу, им нужно предоставить определенный перечень документов, которые подтвердят равноценность сделки. То есть ребенок не будет ущемлен в своих правах.

Но стоит понимать, что в каждой ситуации будет свой подход, и хоть органы опеки зачастую идут на встречу, каждая ситуация индивидуальна. Поэтому еще в начале сделки лучше всего обратиться в эту инстанцию и получить конкретный список документов, который понадобится.

Необходимые документы

Если ситуация не имеет никаких нюансов (например, несовершеннолетний имеет группу инвалидности и т.д.), то родителям потребуется собрать такой пакет документов:

  • паспорта иили свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья;
  • документ, которые подтверждает право собственности на имущество;
  • справки из БТИ на старую и новую квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • документы (копия) на новое имущество.

Скачать бланк домовой книги

Все выше приведенные документы подаются и в оригиналах, и в копиях. Поэтому, если по каким-либо причинам чего-то недостает, то придется подождать, пока оно будут на руках.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Как выписать?

Если малыш живет вместе с родителями, то выписать его из продаваемой квартиры не так уж и сложно. После выписки взрослым дается неделя, чтобы ребенка поставить на учет по новому адресу. Согласно ст.20 ГК РФ, местом проживания несовершеннолетнего является то место, где живут его родителя или законные представители.

Для нового учета требуется, чтобы один из родителей уже был прописан. Несовершеннолетний не может быть поставлен на учет сам по себе. Снятие с учета проводиться в паспортном столе по месту проживания.

Родителям необходимо написать заявление на выписку. Образец обычно предоставляют на месте. Такую процедуру можно сократить по времени, если за один раз снимать с учета всех членов семьи.

Кроме заявления, в паспортный стол необходимо предоставить:

  • паспорта родителей (или одного из супругов);
  • свидетельство о рождении, а если ребенку исполнилось 14 лет, то паспорт;
  • свидетельство, подтверждающее право на новую жилплощадь;
  • если есть необходимость, то предоставляется и разрешение органов опеки.

Также желательно иметь при себе не только копии, но и оригиналы документов.

Далее родитель должен заполнить листок убытия, в котором в обязательном порядке указывает новый адрес проживания. Паспортный стол на протяжении недели решает – правомерна ли выписка несовершеннолетнего. По итогу выдают листок об убытии. Как только все документы собраны и поданы в инстанцию, то ребенка считают официально снятым с учета.

Скачать бланк адресного листа убытия по форме 7

Если новая квартира находиться в той же территориальной принадлежности, что и старая, то можно зря время не терять и сразу же в один день подать заявку на новую регистрацию.

Оформление сделки и договора

Если в продаваемой квартире несовершеннолетний просто прописан, то договор оформляется стандартным путем. Хотя ради справедливости стоит сказать, что прописка выступает в роли некого бремени. Поэтому юристы рекомендуют снять с учета ребенка до того, как будет подписан документ.

Если же такой возможности нет, то нужно этот момент указать в договоре с конкретными датами проведения процедуры.

Что касается права собственности несовершеннолетнего, то в этом случае ребенок является полноправным участником сделки. То есть его обязательно указывают в договоре, как одну из сторон. К этому делается еще и приписка о том, кто является законным представителем несовершеннолетнего. До 14 лет подпись на документе ставиться представителем, после 14 лет ребенок и сам может расписаться.

Сделка, где участие принимает несовершеннолетний, в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом. В обратном случае документ не имеет юридической силы и его можно оспорить в суде.

Когда ребенок является собственником

Если жилплощадь (или определенная ее часть) принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, то порядок организации сделки имеет несколько другой вид. Выше уже говорилось, что согласно действующего законодательства, дети до 14 лет признаются не дееспособными, а до 18 лет – частично дееспособными. Поэтому и права подписи у малолетних ограничено.

Сама сделка оформления квартир проходит по всем требованиям к письменному и нотариальному оформлению, после чего документы регистрируются в соответствующих государственных органах.

Главное отличие от «взрослой» сделки – разрешение от органов опеки. Такая инстанция защищает права детей, поэтому и контролирует все процедуры продаж-покупок жилплощади, чтобы несовершеннолетний не остались без крыши над головой.

В каждом конкретном случае будет использоваться индивидуальный подход. Очень весомым доводом может стать здоровье ребенка. Например, малыш родился с астмой. Тогда продажа квартиры в городе и покупка дома в пригороде вполне допустима. Таких нюансов может быть множество.

Перед тем, как продать недвижимость, где собственником является лицо до 18 лет, нужно предоставить в органы опеки набор следующих документов:

  • заявление на одобрение сделки о продаже, где будут указаны причины таких действий и обязательства об обеспечении детей достойными жилищными условиями – стандартный бланк выдается на месте и подписывается обоими родителями;
  • если ребенку уже исполнилось 14 лет, то от него также потребуется письменное соглашение;
  • выписка из домовой книги (оригинал);
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка (оригинал и копия);
  • документ, который подтвердит право собственности на продаваемую недвижимость, и кадастровый план к ней;
  • справка об оценочной стоимости жилища из БТИ;
  • в ЖЭКе берется справка об отсутствии каких-либо коммунальных задолженностей.

В случае, когда один из родителей не может подписать ходатайство, то нужны бумаги которые разъяснят эту причину. Например, это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, справка о признании без вести пропавшим и т. д. Лучше всего, если родители сразу предоставят документы о будущем месте проживания – это значительно ускорит выдачу разрешения.

Если родители в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то для снятия и постановки ребенка на учет может понадобиться вторая подпись. Поэтому о такой «мелочи» нужно озаботиться заранее.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком? Да, можно. Но для этого предстоит потрудиться, особенно, если часть жилья принадлежит ему. Но это сделано с целью того, чтобы защитить малыша. Ведь в практике встречалось множество случаев, когда опека по тем или иным причинам переходила третьим лицам, и те пытались лишить ребенка законной жилплощади.

Если вы обратитесь в территориальное отделение паспортного стола, то вам расскажут,

сколько дней дается на прописку после выписки

.

Возможно ли прописать человека без его личного присутствия — смотрите тут.

Здесь мы расскажем, как выписать временно зарегистрированного человека из квартиры.

Последнее обновление: 20.03.2017

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2017 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2017 год.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Видео по теме:

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

‘,’

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

  • В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
  • Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

  1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
  2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

  • Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
  • Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

  • Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
  • Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
  • Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
  • Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Если несовершеннолетнему 14 или более лет, от него потребуется письменное согласие на заключение сделки.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

Прописка

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

В УФМС нужно предоставить:

  • Паспорт (свидетельство) ребёнка.
  • Паспорта выписывающихся родителей.
  • Одобрение, выданное Органами опеки.
  • Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: