Случаи признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Сделки с недвижимостью являются наиболее популярными у россиян. Граждане, юридические лица, государство и местные власти, все те, кто имеет законные права на недвижимость (землю, здания, помещения), могут оформлять наследство или дарственные, сдавать объекты в аренду, продавать.

В каждом случае соглашение между сторонами должно оформляться договором, в котором отображаются все характеристики передаваемого объекта, условия сделки, оплата и другие. Когда имущество предстоит реализовать, сторонам необходимо заключить договор купли-продажи.

При подписании договора составляется также акт приема-передачи объекта, это обозначает, что продавец и покупатель должны выехать на участок, проверить его состояние и совершить передачу земли фактически.

Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели. Покупатель должен оплатить покупку до или после передачи недвижимости. Продавец со своей стороны обязан передать новому владельцу также технические документы на участок (кадастровый паспорт, межевой план).

После совершения необходимых манипуляций с недвижимостью и документами стороны должны вместе отправиться в Росреестр и переоформить права собственности или иные на землю на нового владельца. Именно договор купли-продажи становится основанием для выдачи госсвидетельства на другое имя.

Оба лица (продавец и покупатель) оформляют заявления. Один о том, что передает права, а другой − что принимает. Несмотря на законность сделки, нередко оказывается, что она совершена неправильно.

Возвратить все к исходному состоянию может потребовать одна из сторон. Но признание договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только через суд.

Общие моменты процедуры

Для начала разбирательства продавец или покупатель должен обратиться с иском в суд, а к нему подготовить документы и доказательства, на которые придется опираться исполнительному органу. Если при подаче заявления будут соблюдены все требования, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается судопроизводство.

Положения по закону

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью, их оспаривание, передачи прав и другие освещаются в различных законодательных актах.

В первую очередь это Гражданский кодекс, в нем написано:

В других законодательных актах законодатель говорит:

О совместной собственности супругов, как они должны владеть и распоряжаться имуществом Статья 34. Совместная собственность супругов
Том, как накладывается арест на имущество должников ФЗ №229 Об исполнительном производстве, ст. 80.

Если, к примеру, покупатель не зарегистрирует официально свое право на земельный участок после заключения договора купли-продажи, соглашение нельзя из-за этого признавать недействительным. Нельзя также признать договор недействительным, если сам продавец до заключения соглашения не зарегистрировал свое право на собственность.

Земельный участок и объект недвижимости, на нем расположенный, должны находиться в совместном обороте, если принадлежат одному собственнику. Поэтому продавая участок, продавец должен реализовывать и здание, причем тому же лицу. Права собственности покупателю необходимо зарегистрировать на оба объекта.

В законодательстве нет положений о признании сделки недействительной, если одна из сторон или обе откажутся выполнять свои обязанности. Сделку купли-продажи нельзя признать судом мнимой или притворной, если будет установлено, что продавец (истец) направлял свою волю на продажу участка, а покупатель (ответчик) на его приобретение.

Если сторонами будут выполнены все требования договора, то признать сделку притворной или мнимой невозможно, ведь каждая сторона совершила действия добровольно.

Если иск будет подавать продавец, то ответчиком должно быть лицо, к которому перешли права на собственность. Когда иск подает покупатель, то ответчиком по делу должен выступать продавец. Подавать иск необходимо по месту расположения участка.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным:

Пример оформления формы

В АПК, в ст. 125 изложены требования к содержанию и форме иска. С начала 2019 г. законодатель установил, что иски могут подаваться, как и раньше, на бумажных носителям, или в электронном виде.

Статья 125. Форма и содержание искового заявления

Для подачи электронного документа необходимо специальную форму заполнить через официальный сайт суда, куда обращается истец. Ее необходимо подписать электронной подписью.

Документ должен состоять из:

  1. Шапки, где указывается, куда подается прошение, к какому судье, кто оформляет документ и к кому предъявляются претензии.
  2. Основной части, где истец представляет обстоятельства по делу.
  3. Требований, выдвигаемых к ответчику.
  4. Прошения к суду.
  5. Заключительной части с указанием документов, относящихся к доказательной базе.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным выдвигается при определенных обстоятельствах, поэтому истец должен четко определиться, какую статью закона нарушил ответчик:

Продавец был дееспособен, но не понимал, что делает ГК, ст. 177.
Согласие одного из супругов на совершение сделки не было представлено ГК, ст. 168.
На земельный участок был наложен арест, несмотря на это продавец заключил договор ГК, ст. 168, ФЗ №229, ст. 80, ч. 4.
Договор не был подписан продавцом ГК, ст. 168.
Сделка совершалась под влиянием обмана ГК, ст. 179, п. 2.

Условия признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Законодатель подразделяет согласно ГК, ст. 166 незаконные сделки купли-продажи на:

  • оспоримые;
  • ничтожные.

Доказывать ничтожность сделки в суде нет необходимости, незаконными могут быть только последствия этой сделки. Незаконность оспоримой сделки требуется рассматривать в судебном порядке.

Признать ее недействительной полностью или частично, значит считать нелегитимными последствия правового действия для всех участников. Оспорить сделку могут заинтересованные лица, которые сомневаются в законности заключенного договора.

Признать сделку недействительной суд сможет, если будет установлено, что:

  • в момент подписания соглашения один из участков не давал себе отчета в том, что делает;
  • на участника договора имели место угрозы, принуждения, он попал в тяжелые обстоятельства;
  • земля была приватизирована с нарушениями закона;
  • участник соглашения (юрлицо) совершил сделку, не имея на то законодательного права;
  • заключение соглашения произошло с одной стороны недееспособным лицом;
  • одним из участков являлся несовершеннолетний гражданин, который принимал участие в соглашении без законных представителей.

Истцу потребуется, например, доказать, что субъект договора находился в алкогольном или наркотическом состоянии, поэтому не мог руководить своими действиями.

В другом случае, когда заинтересованное лицо было введено в заблуждение по поводу последствий сделки, находилось под угрозами или шантажом, то помимо признания сделки недействительной в пользу последнего потребуется выплатить компенсацию за моральный ущерб.

Юридические лица не могут выходить за рамки своей уставной деятельности. При превышении законных ограничений на покупку земли, относящейся к определенной категории, возможно оспаривание действий юрлица. К примеру, нефтяная компания не имеет право приобретать сельскохозяйственный участок, чтобы заниматься на нем добычей нефтепродуктов.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожной следует считать сделку с момента оформления договора, т. е. изначально, если будет установлено, что она:

Противоречит основам правопорядка и нравственным устоям (ГК, ст. 169) Например, произошла подделка подписей или представлена поддельная информация, фальшивые документы.
Мнимая Это обозначает, что у субъектов изначально не было цели достигнуть результата, который они отобразили в тексте договора, они скрыли истинные намерения. Например, должник перерегистрирует землю на родственника или другое лицо, но фактически он пользуется наделом.
Притворная Когда одним договором прикрывается другой. Например, по согласию, оформляя договор в 2019 году, стороны указывают меньшую сумму стоимости участка, не соответствующую рыночной и кадастровой.
Произошла при некорректно составленном договоре В документе обязательно следует указать:

  • участников соглашения, их паспортные данные;
  • подробную характеристику о земельном участке согласно техдокументам;
  • волеизъявление обеих сторон;
  • ответственность участников;
  • другие важные пункты.
Была заключена гражданином, не достигшим 14 лет Любой документ, который будет подписан таким лицом, закон посчитает ничтожным (ГК, ст. 172, гл. 9).
Заключалась участниками, которых суд уже признал недееспособными Последствия такой следки требуется нивелировать, т. е. средства возвратить покупателю, а участок продавцу (ГК, ст. 171, гл. 9) .

Дополнительные моменты

Каким образом в суде договор купли-продажи земли признается недействительным, какова эта процедура? Для начала один из субъектов, который был участником соглашения, или другое заинтересованное лицо, устанавливает факт нарушения своих прав. Затем он обращается в орган судебной власти для оспаривания сделки, т. к. считает ее или последствия невыгодными.

С этой целью требуется:

  • проанализировать последствия сделки;
  • подыскать законные основания для признания ее недействительной;
  • собрать доказательства;
  • получить при необходимости консультацию у специалистов;
  • выяснить подсудность дела;
  • составить исковое заявление.

Для оформления можно использовать типовой бланк искового заявления. Но необходимо учитывать, что суду не так просто признать договор купли-продажи недействительным, поэтому заинтересованному лицу лучше обратиться за составлением бумаги к профессионалам.

Решение суда

Собирая доказательства, истцу придется привлечь свидетелей, которые были очевидцами незаконных действий (вымогательства, угроз и т. д.). Например, чтобы сделка была признана мнимой, потребуется справка о наличии задолженности у продавца, что будет свидетельствовать о его стремлении переписать свое имущество, уклоняясь от уплаты. Решение суда может основываться только на конкретных фактах.

Суду потребуется установить, действительно ли одна из сторон нарушила закон, каким образом последствия сделки повлияли на участников, возможно, их финансовое или моральное состояние.

Если, например, было продано имущество, которое по праву принадлежит несовершеннолетнему, суд в первую очередь будет защищать права ребенка. Ведь по закону его представители могут только заботиться о земельном участке до достижения ребенком совершеннолетия. Затем о продаже собственности принять решение сможет он сам. Нюансов для признания договора недействительным – множество.

Возврат налога

В Налоговом кодексе, ст. 388, п. 1 говорится, что плательщиком налога следует признавать физлицо и предприятие, которое считается собственником или владельцем участка, если он является объектом налогообложения согласно ст. 389.

Налогоплательщиком может быть лицо, которое имеет на имущество права:

  • собственности;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

В ГК, ст. 131, п. 1 сказано, что при переходе вещных прав на землю от одного лица к другому, требуется их государственная регистрация. Только после регистрации сделки купли-продажи на нового хозяина право собственности на участок следует считать зарегистрированным (ФЗ №122, ст. 2).

Дата регистрации – это день, когда в госреестр будут внесены новые данные в отношении участка. До этого момента плательщиком налога на землю считается продавец, а после регистрации – покупатель.

Но ситуация с уплатой налога будет отличаться. Когда продавец (истец) расстался со своими правами добровольно, это одно, а если у него права были отобраны, выяснились обстоятельства, из-за которых он обратился в суд, чтобы вернуть их, и т. д., это абсолютно другое.

Третья ситуация, когда земля отбирается судом и передается другому лицу. В любом случае у того, кто платил налог на землю, которую пришлось отдать из-за незаконности сделки, возникает вопрос, можно ли вернуть уплаченные средства?

Из судебной практики можно сказать, что при признании договоров купли-продажи недействительными, каждой из сторон присуждается возвратить другой все, что было получено и потрачено при сделке (ГК, ст. 167, п. 2).

С данной точкой зрения не согласны налоговики. Они считают, что с момента возникновения прав на собственность до момента их прекращения и перерегистрации (возвращения) другому лицу, оплачивать налог на землю должно лицо, которое фактически владело участком и правами на него.

Требования налоговиков не всегда поддерживаются судами первой и последующих инстанций, т. к. последние становятся на стороны налогоплательщиков.

Арбитры опираются на статьи Налогового кодекса, где говорится, что обязанность по уплате налогов возникает и прекращается при наличии оснований. В соответствии с НК, гл. 31 для уплаты налога на землю у лица должны возникнуть определенные обстоятельства, т. е. появиться право собственности или бессрочного владения участком.

Когда суд признает сделку недействительной (ГК, ст. 166, п. 1), как оспоримую или ничтожную, последствия, к которым она приводит, отпадают сами собой. Фактически сделку следует считать недействительной с момента заключения договора.

Судьи приходят к выводу, что сумму уплаченных средств по налогу на землю лицом, которое вступило в свои права на участок после госрегистрации, а потом их утратило, следует возвращать.

В законодательстве РФ говорится, что в суде оспаривается возникающее право на землю и сам договор купли-продажи, но никак не запись о госрегистрации, которая делается в ЕГРН.

При обращении в суды высшей инстанции со стороны налоговиков возможно доказать, что признание недействительным договора не влечет за собой признание неплательщиком лица, когда к нему переходят права на участок.

Поэтому субъектам договорных отношений следует понимать, решение суда может быть различным в каждом отдельном случае, многое зависит от компетентности судей и представителей налоговых органов.

Услуга юриста в помощь

Составление не только договора купли-продажи, но и искового заявления лучше доверить специалистам. Но заинтересованному лицу следует помнить, что подобные иски подаются в течение года или 3 лет, если речь идет о ничтожной сделке, и с момента, как выяснится о нарушении прав и закона.

Истцу лучше обратиться за услугами в юридическую компанию, которая занимается подготовкой и подачей подобных исков, а затем отстаивает права своих клиентов на судебных заседаниях. После подготовки бумаг в дальнейших слушаниях заинтересованное лицо может и не участвовать.

Обычно специалисты предлагают перечень и других услуг:

  • консультации по любым юридическим вопросам касательно гражданских споров о недвижимости;
  • преставление интересов клиентов не только в суде, но и перед муниципальными (государственными) органами;
  • ведение переговоров в досудебном порядке;
  • другие.

Возможные последствия

Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону. Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным. Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.

При рассмотрении обстоятельств может оказаться, что у сторон не было противозаконных умыслов. Тогда суд обяжет обоих вернуть все к исходному состоянию.

Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость. При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.

Рекомендации истцу

Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.

Если cпор необходимо рассмотреть между физлицами, то иск подается в гражданский (районный) суд. Когда одна из сторон – юрлицо, то данный вопрос сможет рассмотреть только арбитражный суд.

Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.

Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:

Обстоятельства Доказательства
Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами.
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения:

  • расстройство (раздвоение) личности;
  • психическое расстройство;
  • заболевание головного мозга;
  • др. нарушения.
Суду потребуется представить:

  • свидетельские показания граждан, которые подтвердят неадекватное поведение гражданина;
  • амбулаторную карту с внесенным в нее диагнозом и рекомендациями по лечению;
  • заключение медкомиссии, которое было выдано для признания гражданина инвалидом;
  • другие медсправки.
Продавец является инвалидом. Необходима:

  • справка об установлении инвалидности;
  • выписка из акта, который составляется при заседании ВТЭК.
Продавец безграмотен. Нужны:

  • показания свидетелей;
  • справка о наличии или отсутствии образования.
При заключении договора были нарушены требования закона.
Земельный участок находится в общей собственности супругов. Но для заключения сделки нотариально оформленное согласие со стороны второго супруга представлено не было. Требуется предъявить:

  • свидетельство о браке;
  • документ, подтверждающий приобретение участка супругами.
Договор со стороны продавца был заключен в момент, когда на участок наложили арест по разным причинам, и еще не сняли. Будет необходимо:

  • постановление суда о наложении ареста;
  • исполнительный лист о взыскании долгов;
  • постановление о снятии ареста, которое произошло намного позже.

При покупке земельного участка продавец и покупатель заключают письменный договор, в котором перечислены все условия сделки. В ряде случаев такой договор признается судом недействительным, и все последствия соглашения аннулируются. Причинами могут стать как неисполнение сторонами своих обязательств, так и некорректные условия договора.

Недействительной называется сделка, которая была заключена с нарушением законодательства, или стороны которой нарушили свои обязательства. Признание договора по покупке земельного участка недействительным регулируется следующими законами:

  • Земельным кодексом РФ (ЗК РФ);
  • Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Пункты 2,3 ст. 37 ЗК РФ определяет условия, наличие которых в договоре покупки земли приводит к недействительности сделки, параграф 2 гл. 9 ГК РФ содержит понятия недействительных и ничтожных сделок. Положения Гражданского кодекса, относящиеся к недействительным сделкам, применимы также к договорам, согласно ст. 431.1 ГК.

Недействительный договор по покупке земельного участка может быть двух видов:

  1. Оспариваемый.
  2. Ничтожный.

Оспариваемым называется договор, недействительность которого необходимо доказать через суд. Обращаться в судебные органы могут как стороны сделки по покупке участка, так и третьи лица, права которых были ущемлены в результате перехода прав.

Ничтожный договор недействителен в силу своих условий (например, отсутствия в договоре цены) и не подлежит оспариванию, так как не считается состоявшимся. При ничтожном договоре обращение в суд происходит с целью ликвидации юридических последствий сделки.

Как признать договор купли-продажи земли недействительным

Поводами для признания договора покупки земли недействительным являются следующие:

  • Сокрытие существенных дефектов земли перед продажей.
  • Передача участка с материальными обременениями.
  • Возникновение претензий на участок со стороны третьих лиц.
  • Сокрытие факта нежелательной деятельности соседних землепользователей.
  • Принуждение одной из сторон к подписанию договора при помощи угроз и/или насилия.

Если от покупателя были скрыты важные свойства почвы, или факт невозможности строительства на покупаемом участке, или наличие имущественных претензий третьих лиц, он вправе потребовать от продавца, согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ:

  • возмещения причиненного ущерба;
  • расторжения договора и возврата всей суммы сделки.

Наличие в договоре условий, запрещающих новому владельцу осуществлять законные действия со своим участком, в частности:

  • продавать, сдавать в аренду;
  • дарить, обменивать;
  • завещать по наследству.

делает такой договор недействительным, согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Пошаговая инструкция

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

Для признания договора покупки земельного участка недействительным и возмещения ущерба необходимо предпринять следующие действия:

  1. Собрать доказательства нарушения прав и действующего законодательства.
  2. Предпринять попытку мирного урегулирования спора.
  3. Составить исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.

В качестве доказательств нарушения условий сделки можно привести факты несоответствия участка его описанию в договоре.

Важно учесть, что если один из подписавших договор о покупке является недееспособным из-за психического заболевания, то такой договор признаётся ничтожным (ст. 171 ГК РФ). Если на сторону сделки было оказано давление, важно привести доказательства (свидетельства соседей, запись на камеру и т.д.).

После сбора доказательств потерпевшая сторона в присутствии свидетелей предлагает контрагенту добровольно расторгнуть несостоятельный договор и возместить убытки.

Обращение в суд

Основанием для обращения в суд является отказ контрагента-нарушителя расторгнуть несостоятельный договор в порядке мирового соглашения при наличии фактов нарушения прав. Также в суд обращаются при явно ничтожном характере сделки с целью нивелировать её последствия для участников и третьих лиц.

Важно учитывать, что срок исковой давности, в течение которого можно обращаться в суд с целью ликвидации последствий ничтожного договора по покупке земельного участка или признанию такого договора недействительным, составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Перед обращением в суд следует подготовить:

  • копию паспорта;
  • квитанцию об оплате судебной пошлины (300 рублей);
  • доказательства попыток досудебного урегулирования дела;
  • копию заключенного договора.

Заявление пишется на стандартном бланке, который можно скачать здесь. В тексте должны быть отображены следующие сведения, согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ:

  • наименование судебного органа;
  • ФИО истца, его паспортные и контактные данные;
  • ФИО ответчика и место его проживания;
  • требование о признании договора покупки участка недействительным;
  • обоснования требования со ссылками на законодательство;
  • обстоятельства иска и их доказательства;
  • цена ущерба и порядок её расчета;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования.

Например, если в договоре есть пункт, снимающий ответственность продавца при возникновении притязаний на участок со стороны его родственников, то необходимо требовать признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 37 ЗК РФ, и потребовать возмещения суммы, потраченной на покупку земли и на судебные издержки.

В обстоятельствах иска истец должен рассказать, как развивалось дело в хронологическом порядке, начиная с обнаружения недостатков земельного участка, скрытых продавцом, до предъявления ему претензий и его реакции на такие претензии. Описание каждого события желательно подкреплять доказательствами.

Чтобы заявление было принято судом, важно доказать наличие попыток истца урегулировать вопрос в мирном порядке, в противном случае ответчик может заявить на суде, что он впервые слышит об обнаруженных недостатках. Из-за этого суд может предоставить ответчику время на исправление ситуации, и судебное заседание будет перенесено на срок до полугода.

Признание договора недействительным требует обязательного судебного разбирательства и значительных расходов со стороны истца. Чтобы избежать длительной процедуры по возмещению ущерба, важно проверять договор покупки земельного участка на наличие противоречащих законодательству пунктов, а также внимательно изучать документацию на участок перед подписанием договора. При возникновении сомнений в надёжности продавца следует обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед

кредитными организациями

или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в

доме, расположенном на этом участке земли

, не обладая таким домом юридически.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Как 

купить квартиру в Таиланде

 вы можете узнать в нашей статье.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана здесь.

Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.

Случаи из судебной практики

В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М. взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли. Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам.

В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И. угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И., а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка может подать в суд как продавец участка, так и его покупатель.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подает продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя).

В случае, если продавцом земельного участка выступал не истец, а другое лицо (супруг, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка.

В случаях, когда помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. В частности, Росреестр или его территориальное, ИФНС России.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.

С 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляется в суд по месту нахождения участка. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания (в том числе жилые и нежилые помещения), строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Оспаривая договор купли-продажи земельного участка, истец фактически оспаривает право собственности покупателя участка. Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе исков, связанных с оспариванием сделок с недвижимым имуществом; иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка должен рассматриваться в соответствии со ст. 30 ГПК РФ. Если иск предъявлен не по месту нахождения спорного земельного участка, то судья возвратит исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

В практике Мосгорсуда при этом высказано мнение, что иск покупателя земельного участка о признании договора купли-продажи участка недействительным может быть предъявлен по месту жительства ответчика (продавца) по общему правилу, предусмотренному ст. 28 ГПК РФ. Суд пояснил, что истец, который не только оспаривал договор, но и требовал от продавца вернуть уплаченные денежные средства и проценты за пользование чужими денежными средствами, не заявляет спор о правах на объект недвижимости, требования не направлены на оспаривание права собственности на земельный участок. Истцу (покупателю) Управлением Росреестра по Москве было отказано в регистрации перехода права собственности на участок, и он не является собственником данного земельного участка. По мнению суда, из существа заявленных требований не усматривается спор о праве на земельный участок, а удовлетворение иска не повлечет за собой перехода права собственности на участок. В другом случае суд указал, что иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка должен рассматриваться по правилам ст. 28 ГПК РФ, поскольку истец не заявил требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания права на участок.

При оспаривании истцом — продавцом земельного участка договора его купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, необходимо учитывать следующее. При установлении судом , что при заключении договора продавец не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, и признании договора недействительным по указанному основанию, покупателю может быть отказано в удовлетворении требования о возвращении уплаченных продавцу денежных средств. Так, при рассмотрении конкретного спора суд признал передачу денег по договору купли-продажи земельного участка недоказанной, поскольку отсутствовали доказательства получения ответчиком денежных средств по договору, помимо самого договора и расписок, выданных в день его заключения. Суд пояснил, что продавец, который не понимал значения своих действий на дату заключения договора, не мог понимать значение пункта договора, который свидетельствовал о получении продавцом денежных средств от покупателя. Кроме того, сам по себе факт того, что оборот денежных средств по счетам покупателя за конкретный период составил определенную сумму, не свидетельствует о наличии у покупателя на момент заключения договора купли-продажи значительной денежной суммы.

При признании договора купли-продажи земельного участка недействительным на основании ст. 177 ГК РФ применяются следующие правила (п. 3 ст. 177 ГК РФ). Каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (абз. 2 п. 1 ст. 171 ГК РФ). Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Исковые требования

Основное:

— о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Дополнительные:

если иск предъявляет продавец участка:

— о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика, об аннулировании (погашении, признании недействительной) записи о регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика в ЕГРП;

— о признании права собственности на земельный участок за истцом, о прекращении права собственности на земельный участок у ответчика, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения;

— о признании незаконными действий ответчика по строительству на спорном земельном участке зданий, хозяйственных строений и т.п., о возложении на ответчика обязанности снести самовольную постройку;

если иск предъявляет покупатель участка:

— о взыскании денежных средств, уплаченных за земельный участок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: