Требования для согласования перепланировки нежилого помещения

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Главная »Перепланировка »

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2019)

Основным критерием, позволяющим разделить понятия жилого и нежилого помещения, является их целевое назначение. Главным и единственным назначением жилых помещений является обеспечение условий для проживания граждан. С этой целью законодательством устанавливаются критерии пригодности объекта недвижимого имущества для проживания граждан.

Целевое назначение нежилых помещений значительно шире – они используются для предпринимательской деятельности, для размещения производства, для обеспечения общественных, культурных, спортивных и иных аналогичных мероприятий. Как правило, целевое назначение нежилого помещения определяется его собственником с учетом норм и правил, установленных законодательством.

В процессе использования указанных объектов возникает объективная или субъективная необходимость в перепланировке одного или нескольких нежилых помещений. Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения (собственник, арендатор, управляющая организация и т.д.), а ее согласование должно осуществляться в строгом соответствии с положениями и регламентами, предусмотренными нормативными правовыми актами.

Процедура согласования перепланировки нежилого помещения строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов. Несоблюдение обязательных требований законодательств даже на одной стадии может повлечь признание ее незаконной и привлечение виновных лиц к различным видам ответственности.

Общие параметры

Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:

Технические характеристики
  • увеличение или уменьшение площади одного или нескольких взаимосвязанных нежилых помещений;
  • изменение высоты объекта;
  • изменение конфигурации помещения, не влияющее на показатели площади и объема объекта;
  • обустройство отдельных выходов или проемов;
  • объединение нескольких нежилых помещений в единое целое и т.д.
Качественные характеристики
  • замена внутренних перекрытий помещения либо улучшение их отдельных элементов;
  • повышение звукоизоляционных, теплоизоляционных, гидроизоляционных свойств объекта.
Переустройство коммуникаций Установка или перенос в пределах нежилого помещения электрических, инженерных, технических и санитарных сетей, а также их замена на более современные и качественные аналоги.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.

Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.

Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.

Документы и заявление

Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.

В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:

  • технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
  • проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
  • техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.

Указанные документы должны отражать итог будущих работ по перепланировке объекта. Их изготовление возможно только после фактического обследования нежилого помещения и целого здания, а также подготовки экспертного заключения.

Подготовкой экспертного заключения занимаются экспертные организации или частные эксперты, имеющие профессиональный допуск профильных саморегулируемых организаций (СРО). Эксперты и саморегулируемые организации несут ответственность за достоверность сведений, указанных в заключении.

После согласования проектной документации законный владелец нежилого помещения направляет заявление на разрешение проведения перепланировки. Данное заявление направляется в уполномоченные органы местной власти, которые обязаны создать межведомственную комиссию по рассмотрению поступившего заявления. Образец заявления, как правило, представлен на официальном сайте местных органов власти.

Как происходит перепланировка нежилого помещения

Процесс перепланировки заключается в двух самостоятельных процедурах:

  • согласование документации на ее проведение и получение разрешения на перепланировку;
  • непосредственное выполнение работ на объекте.

Процедуру согласования проектной документации детально регламентирует Административный регламент каждого из надзорных органов. Его соблюдение позволяет избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц государственных органов.

Работы по перепланировке выполняются подрядными организациями или предпринимателями, обладающими допуском саморегулируемых организаций в сфере строительства

Так как выполнение указанных работ осуществляется в строгом соответствии с разрешительной проектной документацией, законодательство предусматривает обязательные требования при их проведении:

  • строгое соблюдение согласованного проекта перепланировки;
  • соблюдение качества проведения строительных работ в соответствии со стандартами ГОСТ, СНИП, нормами и регламентами СРО.

Завершение строительных работ по перепланировки предусматривает их принятие и утверждение комиссией с участием законного владельца помещения, контрольных и надзорных государственных органов, представителей проектировщика (проектной организации) и подрядчика.

По итогам проверки выполненных работ составляется акт о завершении перепланировки, который является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт нежилого помещения, а также соответствующих изменений в сведениях ЕГРП (в 2019 году на смену ЕГРП пришел ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости).

Порядок согласования

Согласование проектной документации на проведение перепланировки является обязательным условием для получения разрешения на выполнение работ. Проведение перепланировки без согласования незаконно и влечет административную и гражданскую ответственность.

Порядок согласования предусматривает представление проектной документации в следующие органы:

  • государственная жилищная инспекция;
  • органы государственного пожарного надзора;
  • учреждения санитарно-эмидемиологического надзора;
  • экспертное бюро либо частный эксперт;
  • иные надзорные органы.

Если здание находится под охраной как памятник культурного, архитектурного или исторического значения, требуется дополнительное согласование в уполномоченных государственных органах.

Оформление согласования сопровождается не только проверкой представленных документов, но и фактическим обследованием здания и отдельных нежилых помещений на предмет возможности проведения перепланировки без ущерба для целостности сооружения.

Согласование документации в указанных органах является основанием для направления заявления для получения разрешения на перепланировку. Если предстоящая перепланировка не затрагивает изменение несущих свойств отдельных узлов и конструкций здания, согласование с надзорными органами не требуется.

Разрешение в многоквартирном доме

Проведение перепланировки в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, имеет ряд особенностей. Многоквартирный дом представляет собой сооружение, включающее несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания людей.

Ряд помещений в таком доме может использоваться для иной функциональной деятельности, что оформляется переводом жилых помещений в нежилые. Так как в многоквартирном доме, как правило, имеется два и более собственника квартир, для оформления разрешения на перепланировку требуется получить их согласие.

Порядок получения согласия зависит от формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и т.д. Такое согласование оформляется протокольно и представляется в органы местной власти на стадии выдачи разрешения на проведение строительных работ.

Условия узаконивания

Условиями соблюдения законного порядка проведения перепланировки являются:

  • проведение порядка согласования документации;
  • учет требований законодательства при проведении строительных работ;
  • соблюдение правил безопасности, исключающих возникновение угрозы нарушения целостности здания или его отдельных конструкций.

Только при соблюдении данных условий будет выдан итоговый акт о завершении перепланировки. Нарушение данных условий будет являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.

В ряде случаев допускается узаконивание перепланировки после фактического завершения работ без оформленного ранее согласования. Данные случаи не исключают возможность применения мер ответственности, однако позволят привести документы на нежилое помещение в соответствие с требованиями законодательства.

На практике, такие ситуации возможны, когда самовольно произведенные изменения не нарушают права и законные интересы иных лиц, а выполнение работ не привело к нарушению или повреждению несущих конструкций или фасада сооружения.

Роль градостроительного кодекса

Градостроительный кодекс РФ является основным нормативным документом, регламентирующим порядок согласования и проведения капитального ремонта, перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений.

Именно нарушение требований Градостроительного кодекса РФ дает основания признать перепланировку незаконной и потребовать от владельца помещения возмещения убытков собственнику здания или отдельных объектов в этом здании.

В дополнение к кодексу на федеральном и региональном уровне приняты иные нормативные правовые акты, детально регламентирующие каждую стадии согласования и проведения перепланировки.

Чем чревато нарушение

Так как проведение работ по перепланировке нежилого помещения связано с потенциальной угрозой для существования здания и может причинить ущерб жизни, здоровью, имуществу граждан, нарушение процедуры согласования и выполнения строительных работ влечет неблагоприятные юридические последствия для виновных лиц.

Нарушения в сфере градостроительных норм и правил могут выявлять:

  • государственная жилищная инспекция;
  • контрольные и надзорные органы государственного, регионального и муниципального уровней;
  • прокуратура Российской Федерации.

Ответственность за нарушение правил перепланировки наступает в виде административных санкций и возмещения ущерба в порядке гражданского производства

Самовольное оформление

Самовольная перепланировка подразумевает выполнение работ в отсутствие согласования или разрешения, а также с нарушением проектной документации.

Основными негативными последствиями самовольной перепланировки являются:

  • привлечение к административной ответственности и штраф с виновного лица;
  • взыскание с виновного лица убытков, причиненных фактом нарушения законодательства;
  • запрет на внесение изменений в правоустанавливающие документы на нежилое помещение.

Выявление фактов самовольной перепланировки осуществляется уполномоченными органами путем составления акта о нарушении градостроительного законодательства. Данный акт является основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.

Ответственность

Помимо привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, виновное лицо может быть принудительно лишено права собственности или владения нежилым помещением.

Процедура привлечения к ответственности состоит из следующих стадий:

  • постановление по делу об административном правонарушении;
  • предписание об устранении нарушений требований законодательства (как на стадии выполнения работ, так и после их завершения) и возмещении причиненного ущерба;
  • судебное решение об изъятии объекта из собственности или владения виновного лица (допускается в случае систематического игнорирования иных мер ответственности и вынесенных предписаний).

Узаконивание самовольной перепланировки не является основанием для освобождения от административной ответственности и возмещения причиненного вреда. Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает реализацию нежилого помещения на публичных торгах с передачей прежнему владельцу вырученных средств за вычетом расходов, понесенных на устранение нарушений.

Штрафы

В случае привлечения к административной ответственности за незаконно произведенную перепланировку, владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.

Размер штрафа за подобное нарушение предусмотрен статьей 7.21 КоАП РФ и составляет: для граждан – до 2500 рублей, для организаций – от 350000 до 1000000 рублей. Уплата штрафа не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные нарушения и узаконить самовольную перепланировку.

Стоимость услуги

Стоимость услуги по оформлению перепланировки включает в себя следующие расходы:

  • оплата изготовления проектной документации;
  • оплата услуг экспертного учреждения при выдаче заключения;
  • оплата за выполнение строительных работ по перепланировки;
  • госпошлина за внесение изменений в правоустанавливающие документы.

Конкретный размер указанных услуг (за исключением суммы госпошлины) может различаться в зависимости от субъекта РФ и муниципального образования. Стоимость проектной документации зависит от нормативного показателя – в Москве он начинается от 150 рублей за кв. м. При этом общая стоимость всего комплекта документов может составлять 20-25 тысяч рублей для нежилого помещения в пределах площади 100 кв. м.

Перепланировка однокомнатной хрущевки чаще всего осуществляется в виде объединения кухни и комнаты в единое жилое пространство.

Какие еще варианты перепланировки однокомнатной квартиры возможны на практике, читайте тут.

В каких случаях нужно получать согласование перепланировки квартиры, можно узнать здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: