Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка — в 2019 году

Отобрать имущество у владельца с 2019 года можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Государство или муниципалитет может изъять земли

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения  об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной  защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

Закон об изъятии земель в 2019 году

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

  • чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
  • были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

  • если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
  • для выполнения международных обязательств;
  • для разработки недр;
  • признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

  • принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
  • решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию. Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации. Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

Новый порядок процедуры изъятия земель

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2019 году изъятие включает несколько этапов:

  • вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
  • поиск правообладателей;
  • вынесение постановления компетентной комиссией;
  • уведомление собственника;
  • подготовка соглашения;
  • отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.

Добровольное и принудительное изъятие земель

Процедура предполагает преимущественно добровольный порядок. Изъятию предшествует уведомление собственника о намерении государства или муниципалитета получить в свое владение землю в обмен на компенсацию. Для этого всем собственникам предлагается заключить соглашение, которое предусматривает возмещение денег.

Расчет производится с учетом:

  • рыночной стоимости;
  • цены недвижимости размещенной на земле;
  • упущенной выгоды.

Если стороны не смогли договориться об условиях, применяется механизм принуждения. Условия и порядок перехода права будет определять суд.

Отдельным видом принудительного отъема земли является реквизиция. Она всегда носит принудительный характер и может быть временной или постоянной. Применение реквизиции обоснованно острой необходимостью или чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция имеет иную природу, чем изъятие и осуществляется в особом предусмотренном порядке.

Поиск правообладателей

Прежде чем принять окончательное решение о присвоении земли, органы власти должны отыскать собственников земель и заключить с ними соглашение. Только после этого будет возможно осуществить переход права собственности.

Для поиска владельцев земли заинтересованный орган власти:

  • размещает сведения на районных информационных стендах;
  • объявляет о предстоящем изъятии территории у себя на сайте;
  • направляет запросы в органы Росреестра.

Если сведения в электронных реестрах отсутствуют, поиск осуществляется на основании данных из архивов. Без уведомления владельца земли отнять ее в рамках изъятия нельзя. Органу власти необходимо иметь подтверждение об уведомлении собственников в установленном порядке. В случае если собственников не найдут, заинтересованный орган вправе потребовать перехода собственности через суд. Землевладелец, узнавший об изъятии земельного участка, после завершения процедуры может претендовать только на компенсацию. Если право на землю возникло до 1998 года, доказывание права собственности на землю может быть осложнено отсутствием сведений в базах Росреестра.

Окончательное решение об  изъятии земель

Как только правообладатели найдены и оповещены, заинтересованный в изъятии компетентный орган готовит документы для оформления окончательного решения в форме постановления.

Для вынесения постановления необходимы сведения:

  • о площади и местоположении изымаемых участков;
  • расположенных на земле недвижимых объектах;
  • сведения о документах, инициировавших процедуру.

Постановление об изъятии земель

В течение 2 месяцев компетентный орган готовит постановление об изъятии земельных участков.

Окончательный вариант документа должен содержать:

  • основания изъятия;
  • сведения о владельцах земельных участков;
  • площадь земли;
  • сведения о кадастровых номерах.

Копии постановления направляются заинтересованным органам и землевладельцам.

Компенсация

Выплата за землю формируется с учетом кадастровой стоимости. Если предложенная сумма собственника не устраивает, производится переоценка. В качестве компенсации владелец земли может запросить другой земельный участок, но соразмерный по стоимости.

Судебная практика

Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.

Чаще всего чиновниками нарушается:

  • процедура принятия решения;
  • порядок извещения владельца земли;
  • порядок проведения оценки.

Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.

Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:

  • на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
  • отмену акта органа власти;
  • возмещение убытков.

В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу. 

В соответствии с нормами действующей Конституции РФ, частная собственность считается неприкосновенной. Однако в некоторых случаях земельные участки могут быть изъяты у действующих собственников в пользу государства или для реализации нужд местного муниципалитета.

Именно поэтому нужно знать все без исключения юридические тонкости рассматриваемого вопроса. В подавляющем большинстве случаев основанием для изъятия могут считаться государственные нужды. Например, может потребоваться прокладывание инженерных коммуникаций через территорию собственника.

Для понимания особенностей того, как производится выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка, необходимо ознакомиться с нормами действующего законодательства, с порядком отчуждения земли, с ключевыми причинами, с условиями, а также с требуемой документацией.

О чем говорит Закон

Действующая Конституция РФ устанавливает следующие гарантии.

Распространяемые на права собственности:

  • ни один гражданин не может быть лишен своего имущества без наличия у заинтересованных государственных органов специального судебного постановления;
  • изъятие имущественных объектов может быть произведено только при условии равноценного возмещения;
  • взыскание невозможно за исключением тех обстоятельств, которые прописываются в действующем законодательстве.

Отчуждение земли происходит в тех ситуациях, когда:

  • имущество в силу закона не может принадлежать конкретному лицу;
  • производится изъятие участка для нужд муниципалитета;
  • происходит выкуп культурных или исторических ценностей.

Практика показывает, что достаточно часто встречаются ситуации, когда при строительстве транспортных развязок, реконструкции района, проведении трубопровода требуется использование частной собственности граждан. В этих случаях собственники или правообладатели лишаются прав на имущество в принудительном порядке, с учетом выплаты выкупа.

Свидетельство о государственной регистрации права

Порядок отчуждения земли в пользу государства

Основания для изъятия собственности у граждан, перечисленные в статье 235 Гражданского Кодекса РФ, являются исчерпывающими. Они указывают на факт того, что объект недвижимого имущества может быть конфискован у действующего владельца только с учетом изъятия участка земли, на котором расположено конкретное здание.

Статья 235. Основания прекращения права собственности

Кроме того, Земельный Кодекс РФ определяет возможность принудительного изъятия территорий для нужд государства или региональных муниципалитетов. В статье рассматриваемого Кодекса содержится отсылка к тому, что порядок выкупа и прегрешения прав пользования устанавливается действующим гражданским законодательством.

Стоит отметить, что для собственников участков предусматривается следующий перечень гарантий:

  • имущество, расположенное на земле при его изъятии, подлежит выкупу со стороны государственных органов на основании статей 279-282 Гражданского Кодекса;
  • в любом случае будет осуществлено равноценное возмещение;
  • собственник не может лишиться своего участка без прекращения соответствующих прав в судебном порядке.

Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья 280. Пользование и распоряжение земельным участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд

Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок

Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Стоит обратить особое внимание на факт того, что порядок выкупа применяется и в тех случаях, когда собственник имущественного объекта не является фактическим владельцем земли.

Причины и процедурный порядок

Выкуп недвижимого имущества при изъятии земельного участка может быть осуществлен в пользу государства или муниципалитета. Данное условие в полной мере прописывается в статье 49 Земельного Кодекса РФ.

Владельцы имущественных объектов должны в обязательном порядке получить на руки письменное уведомление о том, что происходит инициирование процедуры изъятия.

Статья 49. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Информация об этом должна поступить гражданину не позднее чем за 12 месяцев до момента осуществления мероприятия.

В качестве основных причин стоит выделить следующие:

  • государство выполняет свои обязательства по международным соглашениям;
  • осуществляется процедура отчуждения земельного участка для размещения федеральных объектов;
  • осуществляется изъятие в прочих случаях, регламентируемых действующим законодательством.

Важно помнить о том, что земельные участки изымаются для нужд государства очень редко и только в исключительных случаях, каждый из которых указывается в статье 49 Земельного Кодекса.

Выкуп производится самим государством или ответственным федеративным субъектом. Постановление о необходимости получения конкретного участка принимается федеральными или региональными органами исполнительной власти.

Порядок осуществления процедуры заключается в следующем:

  • действующий правообладатель и представители органов государственной власти должны обсудить условия и прийти к консенсусу;
  • сумма и нюансы возмещения прописываются в соответствующем соглашении;
  • собственник имеет законные основания для получения компенсационных выплат по всем типам имущества, которое было изъято и по которым гражданин понес убытки;
  • изымаемый участок может быть заменен на любой другой равноценный имущественный объект – на замену может быть предоставлен и земельный участок больших размеров.

Нюансы выкупа недвижимого имущества при изъятии земельного участка

Объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, изъятие которых предусматривается на основании государственного постановления, выкупается у фактического собственника или реализуется в рамках публичных торгов на основании решения компетентных судебных инстанций. Об этом говорится в статье 239 Гражданского Кодекса РФ. Что касается более подробного порядка выкупа, то он регламентируется статьями 279, 447-449 Гражданского Кодекса.

В каждом конкретном случае принудительного взыскания, собственники имеют законное право на получение предварительного и равноценного финансового или имущественного возмещения. Владельцу может быть выплачена стоимость построек, жилых объектов, памятников культурно-исторического наследия, производственных цехов и прочего имущества.

Статья 447. Заключение договора на торгах

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

Оценка вышеуказанных объектов осуществляется с учетом сметной стоимости по типовой документации. Что касается незавершенного строительства, то оно может оцениваться только исходя из фактически осуществленных ремонтно-строительных мероприятий и затрат на момент взыскания участка земли.

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Постановление судебных инстанций выносится по требованию органов государственной или муниципальной власти, которые должны позаботится о предоставлении убедительной доказательной базы по факту необходимости изъятия конкретного участка и располагающихся на нем имущественных объектов. В подавляющем большинстве случаев суд утвердит необходимость компенсационных выплат в пользу фактического владельца.

Условия и порядок

Порядок выкупа земель и объектов недвижимого имущества в полной мере регламентируется в статьях Гражданского Кодекса РФ. Решение об изъятии принимает местное самоуправление или учреждения, представляющие интересы федеральной власти. Собственники участков должны не менее чем за год быть уведомлены о начале процедуры. Соответствующий документ отсылается владельцам в письменном виде.

В этом уведомлении указываются сведения о дополнительных гарантиях, распространяемых на права собственника. Другими словами, земля не может быть изъята компетентными органами в течение 12 месяцев с момента получения уведомительной документации. В течение указанного срока действующий собственник может заключить соглашение с муниципалитетом о выкупе земли и недвижимого имущества.

В тех ситуациях, когда конкретный владелец отказывается удовлетворять требование, вопрос будет решаться исключительно в порядке судебного разбирательства. Это предусматривается нормами, содержащимися в главе 25 Гражданского-Правового Кодекса РФ.

Решение государственных учреждений об изъятии участков земель из собственности в пользу федеральных или муниципальных нужд должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в территориальном отделении государственного реестра.

В соответствии с положениями Федерального Закона №122 от 21 июля 1997 года о государственной регистрации прав и соответствующих сделок, связанных с имущественными объектами, права на участки земли подлежат регистрации в едином государственном реестре – ЕГРП.

Необходимые документы

Для получения выкупа заинтересованным лицам нужно предоставить в компетентные органы следующий пакет документов:

  • свидетельства или арендные соглашения, подтверждающие наличие прав собственности на имущественный объект;
  • справки из территориального отдела БТИ на объект недвижимого имущества – это могут быть выписки из технического паспорта, экспликации, поэтажные планы и так далее;
  • разрешение на осуществление мероприятий, связанных с перепланировкой – если они имеются в наличии у владельца;
  • сведения о наличии разнообразных обременений у имущественного объекта – например, залоговое обеспечение или долговые обязательства, наличие арендаторов или оговорок юридического характера, наличие дополнительных соглашений (контрактов, налоговых обложений и так далее);
  • свидетельство, подтверждающее наличие права на использование участка земли;
  • сведения о балансовой стоимости и взносам по коммунальным платежам.

Стоит отметить, что приветствуется предоставление сведений о смете по проведенным ремонтным мероприятиям, о платежах, выплаченных в пользу непосредственных арендаторов путем перечисления на банковский счет и так далее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: