Законодательство по переустройству и перепланировке жилого помещения — в 2019 году

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2017-2019 гг.

Рекламный блок:

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

  • демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
  • расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
  • изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

  • замена газового оборудования на электрическое;
  • корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
  • переустройство санузлов;
  • монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

  • нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
  • превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
  • возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
  • присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
  • объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
  • установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
  • перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

  • перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
  • объединение санузла;
  • действия с дверными проемами, если стены не несущие;
  • демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
  • остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Рекламный блок:

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

  • заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт – выдается в БТИ;
  • согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
  • разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

  1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
  2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
  3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
  4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
  5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

  1. Подготовка требуемых документов.
  2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
  3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2017-2019 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.

Ремонт жилья часто приводит к мысли о том, чтобы что-то переделать в планировке. Особенно актуален этот вопрос для жильцов квартир с небольшими площадями, смежными комнатами.

Прежде чем приступить к кардинальным изменениям в конфигурации, необходимо предварительно ознакомиться с жилищным законодательством. Как произвести изменения, не нарушив закон?

Что это такое

Все вопросы перепланировки закреплены на законодательном уровне. Под перепланировкой понимаются работы, которые направлены на улучшение характеристик жилого помещения и коммуникаций внутри квартиры.

Статья 26 Жилищного кодекса РФ содержит основные пункты, по которым можно делать законную перепланировку.

К ним относится:

  • изменение жилищных параметров, которые необходимо вносить в паспорт объекта;
  • перенос коммуникаций;
  • увеличение, перенос дверных проемов.

Существует определенный перечень действий, которые можно проводить без согласования. По всем остальным мероприятиям необходимо предварительно получить разрешение.

Этапы получения разрешения

Перед тем как приступать к процедуре перепланировки, нужно получить письменное разрешение уполномоченных органов. В первую очередь необходимо обратиться в жилищную инспекцию, если речь идет о перепланировки жилого помещения или в отдел архитектуры Администрации района.

Заявителю необходимо составить проектную документацию, которая будет содержать в себе все пункты изменений. Проект можно сделать самостоятельно, а можно заказать его в специализированных организациях.

После подачи заявления о перепланировке решение выдается в течение 35 дней. После завершения работ, приглашается комиссия, которая сверяет проект с проделанными мероприятиями и подписывает акт.

Все изменения конфигурации помещения, увеличение площади, перенос стен должны быть отражены в техническом паспорте.

Документы для согласования

Перед подачей заявления на перепланировку, необходимо подготовить пакет документов.

К ним относятся:

  • план помещения;
  • письменное заявление остальных собственников, об их согласии на проведение перепланировки;
  • справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
  • разрешение дирекции заказчиков.

После подписания комиссией акта, собственник помещения должен получить новый кадастровый паспорт в БТИ, в котором будут внесены все сведения о проведении работ.

Если гражданин получает отказ в согласовании проведения работ, он должен быть выдан в письменном виде. В отказе должны быть перечислены причины, по которым согласование невозможно.

Если владелец недвижимости может внести корректировки в проект, он должен устранить все замечания, заказать новую проектную документацию и снова подать пакет документов.

Закон о перепланировке квартир 2019 года

Основным законодательным актом, регулирующим вопросы перепланировки, является Жилищный кодекс. Текст закона дает определение понятий переустройства и перепланировки. Целый раздел кодекса посвящен перечню работ, которые можно и нельзя производить в помещениях.

А также в документе закреплен порядок прохождения согласования.

Закон о перепланировке в редакции 2019 года не имеет каких-либо кардинальных отличий от прежних редакций. Но в него дополнены некоторые особенности, которые должны быть учтены.

Изменения в законе затронули список предоставляемых документов. Основным нововведением считается отмена требования предоставлять технический паспорт и справку из органа архитектуры и охраны памятников.

Кроме того, больше нет необходимости доказывать право пользования помещением, если оно уже зарегистрировано в ЕГРП.

Видео: Правила и нормы

Что можно и что нельзя делать по закону

Законом запрещены все ремонтные работы, которые могут принести ущерб целостности всей конструкции, создать препятствие для окружающих в пользовании своими объектами недвижимости. Запрещен ремонт, последствия которого смогут причинить вред жизни и здоровью соседям.

Разрешение можно будет получить на следующие виды работ:

  1. Застекление балкона и лоджии.
  2. Увеличение площади санузла за счет коридора. При этом должен быть соблюден уровень пола.
  3. Соединение кухни и комнаты с помощью создания открытой арки.

При проведении работ по перепланировке запрещено:

  1. Сносить несущие стены и конструкции.
  2. Создавать дополнительную нагрузку на перекрытия пола.
  3. Устанавливать подогрев пола за счет общего отопления.
  4. Расширять балкон за счет жилых помещений.
  5. Проводить перепланировку в домах, признанных аварийными.
  6. Устанавливать ванную комнату в месте, где у соседей снизу находится жилая комната.
  7. Переносить коммуникации.
  8. Устанавливать мансарды за счет переустройства чердачных помещений.

Кроме того, нельзя получить разрешение на перепланировку в панельных домах, построенных до 1970 года.

Нежилые помещения

Особое внимание стоит уделить перепланировке нежилых помещений. Получить согласование на такие работы проще, чем в объекте жилой недвижимости. Но есть свои нюансы в этом вопросе.

Легче всего обстоят дела у предпринимателей, чьи офисы находятся в отдельных зданиях, предназначенных под коммерческую недвижимость.

Для получения разрешения им необходимо только обратиться в отдел архитектуры и градостроительства Администрации. Заинтересованным лицом в перепланировке может выступать арендодатель. В таком случае ему потребуется предоставить согласие от собственника помещения.

Кроме того, любая перепланировка должна сохранять целевое назначение комнаты. Например, если помещение было предназначено для проведения конференций и выставок, его нельзя переделать под продуктовый магазин.

Сложнее получить согласование собственникам нежилого помещения, которое расположено в жилом многоквартирном доме.

Кроме посещения отдела архитектуры и градостроительства, они должны согласовать все действия с жилищной комиссией. Для получения согласования владельцы или арендаторы должны получить разрешение еще и у всех жильцов, чьи интересы затрагиваются при переделке.

Как узаконить

Закон о перепланировке подразумевает возможность владельцев помещений согласовать работы после проведения. Но самовольные работы можно узаконить только через суд.

Перед составлением иска собственник должен обратиться в местную Администрацию. На объект будет направлена комиссия, которая произведет сверку первоначального проектного плана с проделанными изменениями.

Если собственник в процессе проведения работ не нарушил законодательство, ему выдается разрешение.

Но чаще всего процесс приобретения перепланировкой законного статуса производится в судебном порядке после получения отказа из Администрации. Даже самые опытные строители не всегда знают требования, по которым выдается разрешение.

Небольшое несоответствие может привести к тому, что в согласовании всех работ будет отказано.

Если собственнику необходимо обращаться в суд, он должен произвести следующий алгоритм действий:

  1. Составить исковое заявление.
  2. Собрать все необходимые документы, которые требуются для получения согласования.
  3. Оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

Рекомендуется пригласить на объект независимую комиссию, которая проведет осмотр объект и составит акт.

Если решение суда будет положительным, то на его основе владелец сможет получить новый кадастровый паспорт на помещение. Если же решение вынесено не в пользу истца, он может подать апелляцию в течение 30 дней.

Ответственность

За незаконную перепланировку на владельца помещения налагается штраф в размере до 2500 рублей. Для юридических лиц размер штрафа может варьироваться от 350 000 до 1 000 000 рублей.

При этом на собственников налагается не только штраф, их обязуют привести помещение в должный вид. Владелец помещения обязан в течение полугода выполнить предписание суда.

Многие жильцы квартир считают, что их недвижимость является неприкосновенностью. Основываясь на это, они проводят ремонтные работы, не уведомляя компетентные органы. При этом ошибочно полагая, что их изменений никто не увидит.

На самом деле жилищная инспекция не ходит по квартирам с целью проверок. Но незаконную перепланировку все равно могут обнаружить. В первую очередь жалобу могут подать сами соседи. При этом не нужно бояться испортить отношения.

Незаконные действия в процессе ремонта могут стать причиной большой трагедии, например, обрушения здания или взрыва бытового газа. При причинении вреда особой тяжести владелец квартиры может получить тюремный срок.

Перепланировка помещения всегда направлена на улучшение функциональности помещения, но важно помнить, что все виды работ должны пройти согласование. Незаконные действия могут послужить причиной не только оплаты штрафов, но и дополнительным финансовым затратам, которые потребуются для возвращения помещения в первоначальный вид.

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

После вступления в должность мэра Сергея Семёновича Собянина было выпущено Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11. Это тот самый основной закон, который регулирует правила перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве. С самой последней на 2017 год редакцией ознакомиться вы можете  здесь. Перепланировка квартиры или нежилого помещения и в 2019 году по-прежнему регламентируется данным законом, в который отдельными постановлениями вносились лишь незначительные изменения. Так в конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпустило постановление №840, которое не отменило основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, а лишь внесло в него отдельные корректировки. После этого были и другие Постановления, внесшие изменения в указанный закон, однако для самого процесса согласования они были незначительны. Прежде чем рассмотреть данные изменения, следует отметить, что никакой амнистии по перепланировке квартир в 2017 году не произошло. Стоит ли ждать ее в 2019?

Также отмечаем, что если Вы хотите узнать о возможности согласования Вашей перепланировки в 2019 году, а также сроках и ценах, то позвоните нам по телефонам ☏ 7 (495) 723-42-70 ☏ +7 (916) 350-45-75.

Теперь рассмотрим основные изменения в законе о перепланировке на 2017 год:

1. В раздел 11 приложения 1 к Постановлению добавились пункты 11.17 и 11.18, которые теперь официально запрещают объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами. Они обязательно должны быть разъединены плотно закрывающейся раздвижной перегородкой, или стеной с дверью.

2. Теперь убран пункт 2.2.9, который до этого разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Хотя нигде и не добавили пункт о запрете производства таких мероприятий, ликвидации разрешающего пункта стало достаточно для того, чтобы на практике объединение балконов и лоджий с комнатами и кухнями не согласовывалось. Теперь жилищная инспекция относит данные мероприятия к реконструкции, на которую в соответствии с Градостроительным кодексом РФ необходимо получать разрешение на строительство в Мосгосстройнадзоре. Данное действие по документам и трудозатратам эквивалентно тому, чтобы получить разрешение на строительство нового жилого дома, а потому никто ещё такого разрешения на присоединение лоджии или балкона не получал.

3. В соответствии с п.19 Приложения 1 теперь любая перепланировка, согласовывающаяся по эскизу, требует выхода комиссии для проверки. Раньше просто сдавали эскиз,  нарисованный от руки на плане БТИ, и если количество жилых комнат не увеличивалось, выдавался акт о выполненной перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат. Теперь они будут выходить  в любом случае. Это плохо тем, что скрыть какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в эскизе, не получится.

Следует также отметить, что вышесказанное относится к узакониванию перепланировки по эскизу. Для перепланировок, требующих согласования по проекту, а таких большинство, всё осталось по-прежнему — инспекторы всегда проверяют выполненный ремонт на соответствие согласованному.

4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.11.2 приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации права. Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительное число документов:

  • оригинал или нотариальная копия договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав;
  • согласие застройщика на переустройство квартиры или нежилого помещения;
  • оригинал или копия акта приемки-передачи недвижимости;
  • копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • справка от застройщика о том, что участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору;

К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут навстречу жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить является непростой задачей.

5. В соответствии с пунктами 13 и 14 Приложения 4 проект перепланировки нежилых помещений в жилых домах теперь необходимо в обязательном порядке согласовывать с Роспотребнадзором (СЭС) по г.Москве, что существенно увеличивает сроки и трудозатраты узаконивания и получения соответствующих разрешений. В этом же пункте написано о необходимости согласования проекта и с УГПН МЧС, однако на практике жилищные инспекции его не требуют, так как пожарный надзор даёт заключение по проектной документации лишь в рекомендательном порядке.

6. Согласно измененному Постановлением Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015 пункту № 18 Приложения 1 любая проведенная без согласования перепланировка квартиры или нежилого помещения является административным нарушением и для её узаконивания необходимо заплатить соответствующий штраф.

По всем остальным пунктам основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, то есть Постановление Правительства Москвы № 508, на 2017 год остался без изменений.

Также советуем прочесть статью об Оформлении перепланировки квартиры.

Любые изменения, вносимые в конструктивные особенности жилого объекта недвижимости, даже самые незначительные, могут в дальнейшем повлиять на безопасность эксплуатации всего здания в целом, жизнь и здоровье проживающих в нем граждан.

Законодательство по переустройству и перепланировке жилого помещения включает в себя Жилищный кодекс РФ, а также Административный кодекс РФ в части наступления ответственности за незаконно произведенные работы.

Необходимо отличать понятия перепланировки и переустройства, четко представлять себе порядок получения разрешительной документации при их проведении, иметь представление о том, как узаконить самовольно произведенные работы, относящиеся к категории переустройства или перепланировки.

Определение понятий

Жилищными нормами в действующей редакции определены понятия переустройства и перепланировки жилья. Эти два термина объединяет одно общее условие – в обоих случаях присутствует обязанность по отображению всех изменений в технической документации помещения, имеющего жилое назначение.

Отличие перепланировки жилья от его переустройства заключаются в том, что последнее включает в себя перенос, установку или замену электрического, санитарно-технического оборудования либо инженерных сетей. Перепланировка, в свою очередь, подразумевает изменение конфигурации помещения.

Она может состоять из следующих видов работ:

  • перенос перегородок, их полный разбор;
  • увеличение количества комнат в квартире либо их уменьшение путем объединения;
  • увеличение жилой площади объекта за счет помещений вспомогательного назначения и пр.

Важно запомнить, что не любое переоборудование может считаться его переустройством. Главным критерием, относящим осуществленные изменения помещения к его переустройству, является необходимость изменения технических характеристик объекта.

К переустройству обычно относят:

  • замену газовых плит электрическими;
  • устройство санузлов, комнат для принятия водных процедур;
  • перенос газовых и нагревательных приборов;
  • замену трубопроводов, их новую прокладку и пр.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Законодательство по переустройству и перепланировке жилого помещения

Внесение изменений в конструктивные особенности помещения для проживания может негативно повлиять на прочность здания или его отдельных элементов. Поэтому осуществление таких действий возможно только после получения соответствующего разрешения органа, уполномоченного на его выдачу.

Отношения, связанные с конструктивным изменением параметров жилья, регулируются нормами жилищного законодательства, а ответственность за их незаконное осуществление установлена административным кодексом. Эти акты составляют законодательство по переустройству и перепланировке жилого помещения.

Так, при самовольном изменении технических характеристик квартиры либо иного объекта, имеющего статус жилого, его порче, использовании не по назначению собственник будет наказан уплатой штрафа в размере от 1 до 1,5 тыс. рублей либо предупреждением (ст. 7.21 ч. 1 КоАП РФ).

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

За осуществление незаконной перепланировки в многоквартирном доме санкция статьи предусматривает максимальное наказание в виде штрафа в размере 2,5 тыс. рублей (ч. 2 указанной статьи).

Не требуют согласования следующие действия:

  • создание проема в стене, не являющейся несущей или в межкомнатной перегородке;
  • остекление балконного пространства (за исключением устройства кровли балкона последнего этажа многоквартирного дома);
  • устройство сплитсистемы (кондиционера);
  • разборка антресолей, шкафов и пр. встроенной мебели.

Запрету подлежат любые работы, приводящие к непригодности для дальнейшей эксплуатации помещения; к разрушению несущих стен, вентиляционных, отопительных и иных систем, коммунального назначения (перенос газовых и водяных стояков, вынос отопительных радиаторов на лоджию, устройство теплых полов от системы, являющейся общедомовой).

Кроме того, производимые изменения помещений не должны приводить к ухудшению эксплуатационных свойств дома, нарушать устойчивость конструктивных элементов здания, искажать его архитектуру, затруднять эксплуатацию коммуникационных систем, ухудшать функционирование системы вентиляции.

Для того чтобы действия по конструктивному изменению жилья были выполнены в соответствии с российским законодательством, необходимо запомнить перечень работ, для проведения которых получение разрешения является обязательным, это:

  • снос старой стены и устройство новой;
  • демонтаж и монтаж систем канализации, отопления, мусороотведения;
  • внесение изменений в звуко-, водо- и теплоизоляцию;
  • осуществление монтажа оборудования инженерной направленности (даже при условии сохранения старых стояков);
  • заделка проемов дверей между комнатами;
  • выполнение работ по перепланировке балконного пространства;
  • замена прежних полов и потолков.

Если вышеуказанные работы все же были проведены без получения предварительного разрешения на их проведения, такие изменения можно согласовать с компетентными структурами, а в случае их отказа в согласовании (ст. 27 ЖК РФ) — через суд.

Порядок узаконения уже проведенного переустройства/перепланировки сходен с получением у представителя органа местного самоуправления разрешения на проведение указанных работ, регламентированный ст. 26 ЖК РФ.

В рамках судебного делопроизводства узаконение уже проведенной самовольной перепланировки, также как и переустройства объекта возможно только после обращения в орган местного самоуправления, выдающий разрешения на совершение таких действий, и получения от него письменного отказа.

При возникновении необходимости обратиться в судебный орган заинтересованному лицу следует подготовить:

  • копию заявления о согласовании и отказ в его проведении;
  • копию договора соцнайма или выписку из ЕГРН (свидетельство) на жилье;
  • выписку из домовой книги (если самовольно переустроено частное домовладение);
  • проект переустройства, копия договора с фирмой, его изготовившей;
  • согласие на проведение работ других собственников либо членов семьи нанимателя, проживающих с ним совместно (письменное);
  • заключение СЭС о том, что произведенные работы не нарушают санитарных норм и не угрожают безопасности и здоровью граждан.

Обращение в районный суд должно происходить в рамках искового производства с просьбой сохранить помещение в перепланированном/переустроенном виде по его месту нахождения (ст.ст. 254, 256 ГПК РФ).

К исковому заявлению помимо вышеуказанного перечня документов также необходимо приложить оригинал квитанции об уплате пошлины в размере 300 руб. (заполнить бланк квитанции можно на официальном сайте суда). При необходимости представления дополнительных доказательств в суде можно ходатайствовать о проведении строительно-технической экспертизы безопасности проведенных работ.

В случае, если суд встанет на строну заявителя, следующим шагом будет получение судебного акта, вступившего в законную силу. На его основании органом БТИ будут внесены соответствующие изменения в техпаспорт жилья с отметкой «Согласовано по решению суда» и кадастровый паспорт.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Нормы Жилищного кодекса

Нормами, регламентирующими осуществление перепланировки или переустройства жилого объекта капитального строительства, являются 25-29 статьи ЖК РФ.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Перепланировка и переустройство могут производиться совместно. В качестве примера можно привести объединение

ванной комнаты и санузла

, включающее переустройство всей системы водоснабжения и водоотведения.

В любом случае, осуществление указанных изменений помещения требуют обязательного согласования с местным органом власти. Получить согласие возможно в заявительном порядке, представив конкретный пакет документов.

Результатом обращения станет вынесение решения о разрешении либо запрете на проведение переустройства/перепланировки.

Закрытый перечень документов приведен в статье 26 ЖК РФ. По истечении 45 дней с момента обращения уполномоченный орган обязан принять решение о согласовании либо мотивированный отказ в нем.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Основания для отказа являются исчерпывающими и перечислены в статье 27 ЖК РФ, это:

  • проект не отвечает требованиям закона;
  • заявителем не поданы все документы, перечисленные в законе;
  • заявление с приложением подано в орган, не уполномоченный на их принятие и рассмотрение.

Принятое решение о согласовании либо отказе в таковом направляется его подателю почтой или выдается ему нарочно в срок не более 3 дней после принятия. Такое решение должно быть мотивированным и содержать нормы закона, послужившие основанием для принятия положительного либо отрицательного ответа на обращение.

Завершение работ заканчивается составлением акта приемочной комиссии органа, разрешившего проведение работ. По окончании составления и подписания акта он направляется в орган государственного технического и кадастрового учета недвижимости.

Необходимые документы

С целью проведения согласования собственником либо нанимателем объекта недвижимости, имеющего статус жилого, в соответствующий орган подается следующий комплект документов:

  • заявление соответствующего образца (пишется от всех сособственников либо членов семьи нанимателя);
  • правоустанавливающие документы на жилье (выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве, либо договор соцнайма);
  • проект переустройства/перепланировки (заказывается в специализированной организации);
  • техпаспорт;
  • письменное согласие всех членов семьи заявителя на переустройство/перепланировку жилья;
  • заключение уполномоченного органа о том, что жилое помещение, подвергшееся изменению, не является памятником архитектуры, культурного наследия и истории.

Указанный перечень является исчерпывающим, и требование от заявителя госслужащими на местах представления иных документов является незаконным.

Какие изменения не допускаются

Существуют ограничения с целью осуществления мероприятий по переустройству/перепланировке квартир и иных жилых помещений, установленные российским законодательством.

Запрещено переустройство жилья:

  • увеличивающее нагрузку на конструкции, являющиеся несущими;
  • которое в соответствии с действующими жилищными нормами признано непригодным для проживания;
  • ухудшающее условия его эксплуатации, затрудняющее общий доступ граждан к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям и проживание в нем;
  • которое ведет к затруднению его естественной вентиляции либо полной ее ликвидации;
  • в квартирах и иных жилых помещениях, стоящих на учете штаба ГО и ЧС.

Исключение составляет устройство проемов, являющихся дополнительными, в стеновых панелях смежных по высоте помещений. Осуществление таких действий допускается при предварительном согласовании с проектной организацией.

Негативным последствием самовольного изменение жилья без получения соответствующего разрешения станет решение суда, обязывающее его правообладателя привести объект в техническое состояние, существовавшее до проведения соответствующих работ.

Неисполнение судебного акта, предписывающего возвращение жилью прежнего вида, последнее может быть принудительно реализовано с торгов. При этом обязанность по восстановлению помещения перейдет к новому собственнику.

Нанимателя жилого помещения по договору соцнайма, который произвел незаконное переустройство/перепланировку, ожидает расторжение с ним договора в одностороннем порядке и принудительное возложение обязанности по восстановлению жилья.

В случае если действия собственника не нарушают право соседей на безопасное проживание без угрозы их жизни и здоровью, суд может встать на сторону ответчика, переустроившего или перепланировавшего свое жилье без согласования. В этом случае помещение будет сохранено в измененном виде.

Таким образом, получение соответствующего согласования не требуется лишь при проведении косметического ремонта помещения, не затрагивающего его конструктивных особенностей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: