ЖК РФ о перепланировке и переустройстве

Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ) является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в России. Перепланировка квартир также относится к жилищным отношениям.

В Жилищном кодексе перепланировкам полностью посвящена четвертая глава, которая так и называется «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Глава состоит из 5-ти статей (№25-29), регулирующих процесс осуществления и согласования перепланировок в жилых помещениях. Разберем их более подробно.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В этой статье дается разъяснение, что относится к понятию перепланировка, а что – к переустройству.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка помещения – это изменения в нем, достигнутые путем сноса и возведения межкомнатных перегородок, вмешательства в несущие стены и перекрытия, переделки конструкции полов.

А переустройством жилых помещений по Жилищному кодексу являются мероприятия по установке, замене и переносу сантехники, оборудования (газового, электрического и другого), а также инженерных коммуникаций.

При этом все проведенные мероприятия по перепланировке и переустройству жилья должны быть обязательно отображены в документах технического учета БТИ.
    
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Здесь Жилищный кодекс указывает, что перепланировка квартиры должна проводиться по закону и согласовываться с органами местного самоуправления.

Для справки: в Москве согласованием перепланировок занимается государственная жилищная инспекция, чьи представительства имеются во всех столичных округах. А в подмосковных городах перепланировки согласуют местные администрации.

Для этого собственник, пожелавший у себя дома провести перепланировку и переустройство, либо его представитель, работающий по доверенности, через МФЦ представляет в согласующий орган пакет документов:

  • Заявление о перепланировке.
  • Документы на собственность (оригинал или заверенные копии).
  • Проект переустройства и перепланировки.
  • Техпаспорт помещения, в котором будет проводиться перепланировка.

Основанием для проведения перепланировки Жилищный кодекс определяет документ, который согласующий орган (Мосжилинспекция или администрация) должен выдать в регламентные сроки после изучения предоставленных заявителем бумаг на согласование.

Этот документ называется разрешением на перепланировку и оформляется в виде распоряжения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В этой статье о перепланировке жилого помещения Жилищный кодекс указывает причины, по которым орган местного самоуправления вправе отказать в выполнении работ. Такими причинами могут быть:

  • Некомплектность документов, на основе которых согласующий орган принимает решение разрешить или отказать в перепланировке.
  • Передача документов не в согласующий орган, а какую-то другую организацию, которая не в праве принимать решения по перепланировкам.
  • Несоответствие проектной документации по оформлению и содержанию требованиям действующего законодательства.

При этом, как следует из этой статьи Жилищного кодекса, отказ должен быть обоснованным и в нем согласующий орган должен указать, какие конкретно нарушения были допущены заявителем при оформлении и подаче документов.

При этом отказ в перепланировке по Жилищному кодексу может быть обжалован собственником в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Как говорится в этой статье, завершение перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии после посещения ею квартиры, в которой закончился ремонт.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Поскольку не все собственники осведомлены о необходимости проводить согласование перепланировки в порядке, установленном законом, а кто-то эту процедуру считает никому не нужной бумажной волокитой, имеется достаточно много примеров самовольного ремонта по кардинальному изменению внутреннего устройства жилья.

Эта статья как раз для тех, кто уже провел или только решается на незаконную перепланировку. Ст.29-я Жилищного кодекса поясняет, какая перепланировка считается самовольной, и напоминает, что тот, кто проводит такой ремонт в жилом помещении, несет ответственность по всей строгости закона.

Самовольной является перепланировка, выполненная без разрешения или с нарушением утвержденного проекта.

Согласно Жилищному кодексу, помещению с незаконной перепланировкой придется возвращать доремонтный вид. При отказе это сделать в установленный срок дело передается в суд. А там может быть принято решение:

  1. О продаже недвижимости с торгов, если квартира находится в собственности. 
  2. О расторжении договора социального найма, если незаконную перепланировку проводил наниматель жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу, перепланировку, сделанную самовольно, можно сохранить только том случае, если она не нарушает прав и интересов других жильцов дома, то есть соответствует всем строительным и другим нормам.

В общем-то это все, что говорится в Жилищном кодексе о перепланировке жилья. О каких-то конкретных мероприятиях по перепланировкам, вроде демонтажа встроенных шкафов, устройстве совмещенного санузла и т.п., в ЖК РФ ничего не сообщается. Для это существуют другие законодательные акты, которые ограничивают или, наоборот, разрешают те или иные ремонтно-строительные действия по перепланировке и переустройству квартир.

  • N 400-ФЗ от 28.12.2013

    ФЗ о страховых пенсиях

  • N 69-ФЗ от 21.12.1994

    ФЗ о пожарной безопасности

  • N 40-ФЗ от 25.04.2002

    ФЗ об ОСАГО

  • N 273-ФЗ от 29.12.2012

    ФЗ об образовании

  • N 79-ФЗ от 27.07.2004

    ФЗ о государственной гражданской службе

  • N 275-ФЗ от 29.12.2012

    ФЗ о государственном оборонном заказе

  • N2300-1 от 07.02.1992 ЗППП

    О защите прав потребителей

  • N 273-ФЗ от 25.12.2008

    ФЗ о противодействии коррупции

  • N 38-ФЗ от 13.03.2006

    ФЗ о рекламе

  • N 7-ФЗ от 10.01.2002

    ФЗ об охране окружающей среды

  • N 3-ФЗ от 07.02.2011

    ФЗ о полиции

  • N 402-ФЗ от 06.12.2011

    ФЗ о бухгалтерском учете

  • N 135-ФЗ от 26.07.2006

    ФЗ о защите конкуренции

  • N 99-ФЗ от 04.05.2011

    ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности

  • N 14-ФЗ от 08.02.1998

    ФЗ об ООО

  • N 223-ФЗ от 18.07.2011

    ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц

  • N 2202-1 от 17.01.1992

    ФЗ о прокуратуре

  • N 127-ФЗ 26.10.2002

    ФЗ о несостоятельности (банкротстве)

  • N 152-ФЗ от 27.07.2006

    ФЗ о персональных данных

  • N 44-ФЗ от 05.04.2013

    ФЗ о госзакупках

  • N 229-ФЗ от 02.10.2007

    ФЗ об исполнительном производстве

  • N 53-ФЗ от 28.03.1998

    ФЗ о воинской службе

  • N 395-1 от 02.12.1990

    ФЗ о банках и банковской деятельности

  • ст. 333 ГК РФ

    Уменьшение неустойки

  • ст. 317.1 ГК РФ

    Проценты по денежному обязательству

  • ст. 395 ГК РФ

    Ответственность за неисполнение денежного обязательства

  • ст 20.25 КоАП РФ

    Уклонение от исполнения административного наказания

  • ст. 81 ТК РФ

    Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

  • ст. 78 БК РФ

    Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам

  • ст. 12.8 КоАП РФ

    Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения

  • ст. 161 БК РФ

    Особенности правового положения казенных учреждений

  • ст. 77 ТК РФ

    Общие основания прекращения трудового договора

  • ст. 144 УПК РФ

    Порядок рассмотрения сообщения о преступлении

  • ст. 125 УПК РФ

    Судебный порядок рассмотрения жалоб

  • ст. 24 УПК РФ

    Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела

  • ст. 126 АПК РФ

    Документы, прилагаемые к исковому заявлению

  • ст. 49 АПК РФ

    Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

  • ст. 125 АПК РФ

    Форма и содержание искового заявления

Соблазн изменить внутреннюю конфигурацию своего жилья для большего его удобства иногда бывает настолько велик, что собственники производят перепланировку только опираясь на свой замысел.

При этом зачастую не учитывается влияние этих работ на срок службы всего здания или его коммуникационных систем.

Такие работы могут повлечь за собой штраф, если дело не обернется худшими последствиями, среди которых может быть и обрушение несущих конструкций.

Поэтому перепланировка требует обязательного оформления в соответствии с законодательством.

Главным актом, в котором рассматривается перепланировка, выступает Жилищный кодекс РФ.

Требования к нежилому помещению

Перепланировка нежилого помещения рассматривается, главным образом, Градостроительным кодексом РФ.

Но некоторые вопросы остаются в ведении ЖК РФ, особенно если нежилое помещение находится в жилом здании.

Регламент перепланировки нежилого помещения может отличаться в разных регионах страны.

Например, в Москве обязательно выполнение техническое проекта на любые виды изменений конфигурации нежилого помещения. В других регионах иногда может быть достаточно и эскиза, если перепланировка не будет касаться несущих стен. Также в Москве требуют разрешение от автора проекта дома, если изменения затрагивают несущие конструкции.

Важно, в каком здании находится подлежащее перепланировке помещение.

От этого зависит пакет документов, который должен будет собрать собственник для получения разрешения, и орган, в который надлежит подавать заявление.

  • Если нежилое помещение расположено в жилом здании, например, многоквартирном доме, то потребуется согласование перепланировки с его балансодержателем, проект должен быть одобрен Роспотребнадзором, а заявление подается в Жилинспекцию.
  • Для помещений внутри отдельно стоящих нежилых зданий заявление подают в отдел капитального строительства.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Что указано в Жилищном кодексе о перепланировке квартиры

Основной документ, по которому осуществляется перепланировка квартиры – ЖК РФ.

Изменения в нем были приняты в 2019 году, последняя редакция с комментариями действует с 01.01 2019 года. 

Глава 4 этого документа полностью посвящена вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

В ст. 25 раскрываются понятия перепланировки и переустройства, а также указаны основные виды работ, соответствующие каждому из них.

Понятие перепланировки подразумевает такое изменение конфигурации жилого помещения, которое может быть связано со следующими видами работ:

  • демонтаж, перенос или возведение перегородок внутри помещения;
  • выполнение новых или перенос имеющихся дверных проемов;
  • объединение смежных квартир или разукрупнение многокомнатной квартиры;
  • устройство дополнительных кухонь или санитарных комнат;
  • увеличение жилой площади за счет подсобных помещений;
  • изменение существующих тамбуров с уменьшением или увеличением их площади.

Переустройство жилых помещений подразумевает изменения в инженерных коммуникациях, замену или перенос оборудования (газового, санитарно-технического, электрического).

Определение переустройства включает следующие работы:

  • установка электрической плиты взамен существующей газовой;
  • перенос приборов и оборудования на новое местоположение;
  • устройство новых или переоборудование имеющихся санузлов;
  • прокладка новых труб подачи воды и канализации;
  • прокладка устройств для монтажа душевой кабины, джакузи;
  • монтаж стиральных и посудомоечных машин повышенной мощности;
  • изменение конструкции полов.

И перепланировка, и переустройство требуют изменений в технической документации квартиры, для чего следует обратиться в БТИ.

Общие правила

Для перепланировки и переустройства квартиры закон определяет общие правила и требования к проведению:

  • недопустимы такие виды работ, которые ослабляют или разрушают несущие конструкции здания, приводят к ухудшению функционирования инженерных систем, нарушают внешний вид здания и его пожарную безопасность;
  • все работы могут осуществляться только в том случае, если не ухудшают условия проживания других граждан в доме или квартире;
  • действия, которые не требуют изменений в технической документации жилого помещения, не рассматриваются в качестве перепланировки или переустройства;
  • основанием для выполнения ремонта служит специальное разрешение, выданное Жилинспекцией или другим компетентным органом после рассмотрения заявления, с которым собственник обращается к ним;
  • к заявлению собственник обязан приложить документы, перечень которых определен законодательно (статья 26 ЖК РФ);
  • не все документы собственник обязан предоставлять к заявлению, некоторые из них компетентный орган может сам запросить в соответствующих инстанциях;
  • если жилое помещение находится в долевой собственности, то ст. 26 ЖК РФ указывает на необходимость получения согласия на перепланировку от всех собственников данного жилья;
  • процедура согласования перепланировки длится не более 45 дней, по истечению которых муниципальный орган должен оповестить собственника жилья о своем решении, на это отводится 3 дня.

Что можно, а что нельзя

Виды допустимых и запрещенных работ по перепланировке регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Они были утверждены Постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 года (№ 170).

Здесь определены, в первую очередь, виды запрещенных к производству работ:

  • снос несущих стен;
  • уменьшение площади комнат больше, чем на 25% для увеличения площади кухни или санузла;
  • в многоэтажном доме – расположение «мокрых» помещений квартиры (частично или полностью) над жилыми помещениями соседей снизу, или расположение жилых комнат частично или полностью под кухней или санузлом соседей сверху;
  • перенос радиаторов отопления;
  • уменьшение диаметра воздуховодных каналов;
  • объединение жилой комнаты и кухни без перегородки, если кухня оборудована газовой плитой;
  • расширение лоджии за счет жилой площади;
  • устройство «теплых» полов на лоджиях и балконах;
  • устройство «теплых» полов за счет центральной системы отопления или подачи горячей воды.

С полным перечнем недопустимых работ можно ознакомиться в указанном выше документе.

В общих словах, запрещено все, что ухудшает условия эксплуатации здания и его инженерных систем, создает дополнительную нагрузку на коммуникации, может ухудшить качество инженерного обслуживания других квартир дома.

При этом разрешено:

  • объединять кухню с газовым оборудованием и комнату посредством устройства дверного проема;
  • объединять лоджию с комнатой, демонтировав подоконный блок и установив витражные двери;
  • устраивать проемы в несущих стенах при обязательной разработке проекта на этот вид работ.

Перед началом перепланировки или переустройства можно получить консультацию у юриста по жилищному праву, у специалиста-проектировщика или в Жилинспекции по поводу допустимости конкретных видов работ.

Причины отказа в согласовании

Жилинспекция может принять решение об отказе в согласовании перепланировки.

Произойти это может только по следующим причинам:

  • недостаток каких-либо важных документов среди поданных собственником. При этом собственника уведомляют о необходимости предоставить нужный документ и только в случае невыполнения им этого действия выносится решение об отказе;
  • подача заявления о перепланировке не в тот орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие решения по этому вопросу;
  • несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.

В письменном уведомлении об отказе обязательно должно быть указано основание для вынесения этого решения.

Изменения без сноса несущих стен

Изменения в планировке без сноса капитальных стен (что вовсе не допустимо), или не затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы могут быть согласованы без разработки проекта.

Для их выполнения достаточно предоставить эскиз, который собственник может выполнить самостоятельно. Этот вид согласования проходит по упрощенной схеме.

В 2019 году было принято решение о том, что некоторые виды работ, ранее требовавшие разрешения, могут проводиться без какого-либо согласования.

О них не нужно ставить в известность соответствующие органы. Эти изменения вступили в силу в 2019 году и действуют в текущем, 2019 году.

Так, больше не нужно согласовывать:

  • установку кондиционера;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установку душевых кабин и джакузи.

Завершение переустройства

Переустройство и перепланировка завершаются подписанием акта сдачи-приемки выполненных работ.

Для этого приглашается сотрудник Жилинспекции, который проверяет соответствие перепланировки представленному проекту или эскизу.

Акт о завершении работ является важным документом для оформления нового техпаспорта в БТИ.

Последствия незаконного

  • Ответственность за самовольное переустройство или перепланировку отмечена в ст. 29 ЖК. Она заключается в обязанности собственника помещения уплатить штраф.
  • Но если незаконная перепланировка привела к обрушению здания и ухудшению его технических характеристик, то может наступить даже гражданско-правовая и уголовная ответственности. Они регулируются соответствующими кодексами РФ.

Поддержка закона

Разные вопросы изменения конфигурации помещения регулируются разными нормативными актами.

Жилищный кодекс содержит лишь основные положения перепланировки и переустройства.

Другие позиции этих работ рассматриваются следующими нормативно-правовыми документами:

  • Постановление Правительства Москвы № 508-пп;
  • Гражданский кодекс РФ, ст. 290, ст. 304, 305;
  • СНиП №№ 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, 2.08.01-89;
  • СанПиН № 2..1.2..2645-10;
  • Постановление Госстроя РФ 27.09.2003 года № 170.

Перепланировка и переустройство могут регламентироваться и региональными актами.

Переустройство и перепланировка – не только сложные виды работ, они должны соответствовать специально разработанным нормам и требованиям, а также проводиться в соответствии с законодательными актами, главным из которых является Жилищный кодекс РФ.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: